【正文】 ，新城區(qū)公建設(shè)施集中布局以新政府大樓為中軸的商務(wù)大道兩側(cè)，除市政府周圍商業(yè)建筑集中以外，主要在新城區(qū)中央集中規(guī)劃幾大商業(yè)項(xiàng)目，作為新城社區(qū)中心的大型商業(yè)配套，其中本項(xiàng)目也做為其中一個(gè)重點(diǎn)服務(wù)于新城區(qū)高端消費(fèi)人群， 《膠州市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃（ 20xx—— 20xx 年）》明確了對膠州城 市大中型商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行了定性、定量、定點(diǎn)規(guī)劃，根據(jù)《規(guī)劃》，新城區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)明確，華魯國際御龍廣場就是膠州新城區(qū)高檔商業(yè)中心。 1－ 7 月份，新注冊個(gè)體工商戶 2884 戶，注冊資本金6605 萬元；注冊民營企業(yè) 557 戶，注冊資本金 億元，其中注冊資本100 萬以上的 85 個(gè)， 500 萬以上的 24 個(gè)， 1000 萬以上的 12 個(gè) 。經(jīng)過兩年多時(shí)間的運(yùn)作，新世紀(jì)購物中心目前已成為膠州當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)域經(jīng)營面積最大（ 24000 平方米），經(jīng)營品種最全、服務(wù)設(shè)施最新的一家商業(yè)購物中心。經(jīng)過近 20 年的商業(yè)浸潤，培育了濃厚的商業(yè)氣息和旺盛的人氣，膠州路、蘇州路、鄭州路、湖州路合圍部分約 200 畝土地上，積聚著 1100 家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和小商販 ,日交易額 300 萬元，是一處天然的 “ 商業(yè)旺鋪 ” 。因此可開發(fā)改造的空間很大，可以為大型商業(yè)提供充分的場地。興建之初 為促進(jìn)市場快速發(fā)展，膠州市委市 政府決定對入住業(yè)戶給予了一系列的優(yōu)惠政策： 對行政事業(yè)性收費(fèi)采取 “ 低門檻 ” 政策，實(shí)行收費(fèi)登記制，任何部門不得擅自進(jìn)入市場收費(fèi)；合格投資者落戶膠州，免征城市增容費(fèi)，子女入學(xué)入托享受常住人口待遇，市場內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，免費(fèi)為業(yè)戶在媒體上做產(chǎn)品廣告 等 。在建的中銀廣場是一個(gè)集中的購物廣場，如果運(yùn)作成功，則可以解決韓國城區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一的問題。 三里河花園：建筑面積約在 2 萬平方米。 以 200 平方米的商鋪為例，總價(jià)為 100 萬元， 15 年回收成本，平均租金為 元 /平方米 /天，這是目前在膠州中心城區(qū)次繁華地段商鋪的租金水平。 為了打破這種僵持局面，帶動(dòng)新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門路、香港路、深圳路、寧波路合圍的近 13萬平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城區(qū)的商業(yè)中心，引進(jìn)利群商場及本項(xiàng)目作為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的支柱項(xiàng)目。平均租金一般都在 1~2 元之間，局部小面積商鋪達(dá)到 3 元，局部雙層及三層等大面積商鋪?zhàn)饨鹪? 元以下。 東部 PS 韓國城附近租金價(jià)格一般在 ~ 元之間，主要集中在溫州路段與膠黃鐵路之間，自西向東依次增高。五金一條街，業(yè)態(tài)集中，租金一般在 1~ 元之間，在靠近鄭州 西路以及蘭州西路交叉 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 27 頁 口路段租金價(jià)格略有提高，在 ~ 元之間。局部低于 元左右。 物業(yè)管理：青島大有同人物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 ? 澳門花園網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積：一、二期合計(jì)約 2 萬㎡，共 142 套。共 23套。 價(jià)格： 5500 元 總建面及總戶數(shù) : 13 萬㎡；總戶數(shù)約 1000 戶。 價(jià) 格：廣州北路旺市一層 10000 元 /平方米 廣場內(nèi)商業(yè)步行街 6000 元 /平方米 銷售狀況： 目前看好。 第四部分 項(xiàng)目競爭項(xiàng)目案例分析 一、 曾經(jīng)認(rèn)為的本項(xiàng)目主要競爭對手 — 膠州灣財(cái)富中心，現(xiàn)已不具可比性 ? 膠州灣財(cái)富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 27 頁 置；本案位于新近開發(fā)建設(shè)的新城區(qū)； ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)膠州灣財(cái)富中心周邊道路平均每十分鐘車流 量約為90 輛次，人流量約為 3000 人次；本案周邊道路平均每十分鐘車流量約為 15 輛次，人流量約為 20 人次； ? 總計(jì)有 20 條公交線路途經(jīng)膠州灣財(cái)富中心；計(jì) 4 條線路途經(jīng)本項(xiàng)目； ? 財(cái)富中心所處的中心城區(qū)購買力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購買力很強(qiáng)，但由于人口密度關(guān)系，商業(yè)投資信心嚴(yán)重不足； ? 財(cái)富中心的開發(fā)商為香港香江地產(chǎn)，該公司已成功運(yùn)作多處此類項(xiàng)目，具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)；本案開發(fā)商至今沒有將商業(yè)經(jīng)營的后續(xù)經(jīng)營管理問題列入考慮范疇； ? 膠州灣財(cái)富中心所處 區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財(cái)富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內(nèi)，空置商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品近 10萬平方米，規(guī)劃建設(shè)的利群商場尚未計(jì)算在內(nèi)； ? 膠州灣財(cái)富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以 3050 的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在 100 平方米左右，部分商鋪面積過千平方米，由于兩個(gè)項(xiàng)目單位商鋪面積相差較大，目標(biāo)客戶為不同人群，不存在爭奪客戶的問題。 ? 該項(xiàng)目已于 20xx 年 9 月 30 日正式開盤，但商業(yè)部分尚未對外銷售，預(yù)計(jì)上市時(shí)間為 07 年初。 三、 本項(xiàng)目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項(xiàng)目，商業(yè)街養(yǎng)市難 新城區(qū)道路建設(shè)新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區(qū)入住率低的主要問題，商業(yè)沒有人氣就無 法帶動(dòng)盈利，本項(xiàng)目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項(xiàng)目，可現(xiàn)有交通情況只有 4 條公交車，如果針對區(qū)域高端客戶，人氣聚集需要時(shí)間，如果牽引老城區(qū)客流來此消費(fèi)，頻次性還無法估計(jì)，但車行 30 分鐘距離所促使的結(jié)果直接就是目的性消費(fèi)客戶，但本項(xiàng)目規(guī)劃又是以休閑娛樂一站式為主的體驗(yàn)消費(fèi)模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車族為主要消費(fèi)人群，觀之中國現(xiàn)有幾個(gè)發(fā)達(dá)城市在城鄉(xiāng)結(jié)合部位為有車族的 SHOPPINGMALL都屬于勉強(qiáng)經(jīng)營，甚至虧本經(jīng)營，本項(xiàng)目是否真的養(yǎng)的住。 我司通過此次調(diào)研工作，告之開發(fā)商項(xiàng)目市場情況及問題所在，同時(shí)我司將通過專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)作， 涉及地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個(gè)專業(yè)化的運(yùn)作體系， 使 它們之間環(huán)環(huán)相 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 27 頁 扣， 最大程度解決項(xiàng)目銷售問題，同時(shí)針對 商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營，建立專業(yè)化的運(yùn)作體系 敬請開發(fā)商參考指導(dǎo)。 五、 產(chǎn)品規(guī)劃還是有一定問題，經(jīng)營管理問題不可避免 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)從地而起，地下規(guī)劃由家居廣場、國際電影院、洗浴中心、健身房、量販?zhǔn)?KTV 五種不同商業(yè)業(yè)態(tài)組成，這五種商業(yè)業(yè)態(tài)所需要物業(yè)設(shè) 施條件差距很大，經(jīng)營時(shí)間也各不相同，建設(shè)前期招商確定建設(shè)已經(jīng)很難，就算按規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)成本也會很高；建設(shè)成型再招商更不可能，同時(shí)統(tǒng)一的經(jīng)營管理和物業(yè)管理維護(hù)也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進(jìn)深大價(jià)錢也是項(xiàng)目銷售和招商難點(diǎn)，品牌店選擇成熟區(qū)、選址周期長也很難使項(xiàng)目在短期向高端產(chǎn)品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會在賣場內(nèi)經(jīng)營，同時(shí)投資招商運(yùn)營沒有商業(yè)物業(yè)管理的支持，項(xiàng)目在整體商業(yè)運(yùn)營信心上會讓客戶大打折扣，投資風(fēng)險(xiǎn)難使客戶有明確投資趨向。 ? 鑫匯本案仍未動(dòng)工，上市時(shí)間已經(jīng)沒有什么沖突。 ? 文苑閣 廣州路中段沿街鬧市社區(qū)底商網(wǎng)點(diǎn)，共有 9000 平方米，面積在 100150 之間。 價(jià)格： 4000 元 物業(yè)租金：東晨物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 元 老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)分析 ? 膠州灣財(cái)富中心 膠州灣財(cái)富中心位于膠州市廣州路和鄭州路交界處，地處膠州市核心商業(yè)區(qū)，緊臨青島市級文物保護(hù)單位 —— 膠州城隍廟，項(xiàng)目總建筑面積 25 萬平方米，集星級酒店、酒店式公寓、財(cái)富公寓、大型商業(yè)中心及特色商業(yè)街于一體，項(xiàng)目于 20xx 年 11 月奠基，預(yù)計(jì)于 20xx 年奧運(yùn)會召開前投入運(yùn)營。 價(jià)格：約 5200~5300 元 /㎡ 物業(yè)租金：物業(yè)公司未定，物業(yè)費(fèi)用 元左右。標(biāo)準(zhǔn)的購物中心。 二、 膠州商業(yè)物業(yè)售價(jià)指數(shù)研究分析 新城區(qū)商業(yè)售價(jià)情況分析 ? 新城市花園網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積： 7350 平方米 雙層或三層 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 27 頁 價(jià)格：東側(cè)商鋪（面積 5944 ㎡）整體售。在蘭州路段附近北側(cè)租金在 ~ 之間，南側(cè)東關(guān)大街與蘭州路段間形成燒烤一條街，租金價(jià)格在 ~ 之間。 ? 蘇州路 商業(yè)街 北起青州東路南至蘭州路，主要商街集中在膠州路與鄭州路段。 租金價(jià)格指數(shù)分析： 國貨附近租金價(jià)格相對較高，一般在 2 元以上，依次向東西兩側(cè)降低。但是利群商場規(guī)劃了 3 年之久仍未動(dòng)工，在某種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對新城區(qū)發(fā)展前景的信心，使一部分原本有意到新城區(qū)發(fā)展的商家因而停滯不前且。在我們調(diào)查的人中，大部分人認(rèn)為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的租金應(yīng)在 元之間，投資回報(bào)周期過長，影響了投資者的購買欲望。 河濱華庭： 建筑面積 4 萬平米。 新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)豐富，但經(jīng)營寥寥，嚴(yán)重的供需不平衡，市場有待培養(yǎng) 新城區(qū)現(xiàn)有社區(qū) 13 個(gè)，在開發(fā)建設(shè)社區(qū) 8 個(gè)， 所有社區(qū)建設(shè)都配套相當(dāng)面積商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 新城市花園：商鋪建筑面積約 7350 平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨(dú)立兩部分組成。目前膠州市政府已將該區(qū)域做為膠州物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基地進(jìn)行行業(yè)重整。