【正文】 2m2446m2 聯(lián)體：230m2258m2 主力戶型 獨立：310m2聯(lián)體：230m25）銷售情況 銷售價格 獨立別墅：6500元/m27500元/m2 聯(lián)體別墅：4500元/m25500元/m2私家花園面積400—500平方米不等，銷售方式較為獨特，送與所買別墅建面相等的花園，剩余部分以860元/平方米計收；聯(lián)體別墅花園不再單獨計價。m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖2）交通情況20分鐘至徐家匯。簡析◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級別墅生活園區(qū)”，而由于地價等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強大價格優(yōu)勢，對傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設施較為缺乏，因而對個體項目而言，會所及內(nèi)部配套的營造亦至關重要。代表樓盤：新上海里弄人家/悅景園三、區(qū)位差異分析說明：鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會存在相當大的差異性，我們對各區(qū)塊的別墅市場作比較分析。市場價位：200萬——1000萬主力面積：300平方米左右單價：5000元以上主要分布區(qū)域：浦東、閔行、青浦行情：2001年購買獨立別墅的比例上升，入世后境外購買日趨增加。主流結構為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。而隨著上海人均GDP的逐步增長（到2001年已突破４５００美元），及加入WTO后汽車價格的下降、市政交通建設的不斷完善，隨著第二套住宅時代的到來，時間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受，市場前景看好。本次調(diào)研表明，今年上半年開盤的別墅項目就不下30個，短期供應量的增長速度超過了需求量的增長速度。仍然有較大空間。如下所示： ——價格結構合理通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。則近2~3年內(nèi)上海別墅市場的供應量將達到940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應量。經(jīng)過這三年的發(fā)展，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。通過對各類信息、數(shù)據(jù)的收集和調(diào)研結果的反饋得知，本次調(diào)研的實施過程和實施結果基本符合前期的構思及意圖，能夠充分保證研究的有效性及得出結論的可靠性。奉賢第二部分、市場概況了解一、整體情況分析上海別墅市場趨向成熟 上海別墅市場起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進入90年代后期，隨著上海對外開放程度的進一步提高和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在上海出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮，但此時別墅的類型、功能及其針對的潛在客戶群均較為單一，市場化程度較低，因而在隨后的幾年中再次跌入了谷底。排屋概念的出現(xiàn)，雙復式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨院住宅”，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，表明市場開始真正走向成熟。另外，從２００１年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，去年１－９月平均容積率為１．３２，第三季度則為１．１６；而前年同期分別為１．８７和１．８３。從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結構與消費結構基本吻合，不存在大的結構性矛盾。但另一方面，目前上海市住宅市場一年近兩千萬平方米的銷售量也只能保持三年左右，按中房指數(shù)辦公室去年底的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，那么上海去年的別墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面積兩百多萬平方米，與大量的市場供應量還有一定差距（結合上述，上海房地產(chǎn)市場2~3年內(nèi)要消化近一千萬平方米的新建別墅，則平均每年必需賣掉三百多萬平米，即一萬套以上）。對本項目而言，前期的市場定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎，市場定位的正確與否為根本之因素。 二、發(fā)展態(tài)勢綜述產(chǎn)品設計趨勢——規(guī)劃采用點狀、流線型的布局形式。部分別墅項目采用錯層，使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細。市場偏好：具有上海海派文化特色。目前上海的別墅市場可以劃分為以下幾個較成型的區(qū)域： 別墅市場區(qū)域分布示意圖 區(qū)域分布示意圖莘松地區(qū)莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當規(guī)模，可以進一步細分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述：——新橋地區(qū)基本情況該區(qū)域別墅開發(fā)始于90年代初，早期以聯(lián)體別墅為主?！粜枨蠼Y構決定了區(qū)域內(nèi)面積控制較好的獨立別墅在將在競爭中占據(jù)先機。3）內(nèi)部規(guī)劃全小區(qū)規(guī)劃均以獨立別墅為主，共135幢。 銷售進度 70%?！?房型設計中將“新古典主義”美學理論結合上海海派居住理念，獲選“2000年上海最佳房型評選”，當前又推出的9種2001年新版房型，確有其可圈點之處。雖然當時九亭的物業(yè)配套設施還屬于起步階段，淶亭路尚未開通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是3040萬元一套別墅的定價還是對多數(shù)喜愛別墅物業(yè)的消費群體產(chǎn)生了一定的誘惑力。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價適當放大，但銷售依舊紅火。典型樓盤解析新上海花園洋房/三盛頤景園——滬閔路沿線區(qū)域該區(qū)域的別墅以聯(lián)體別墅占絕對主導。——顧戴路沿線區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。滬青平公路沿線區(qū)域基本情況 早在10年前，滬青平公路沿線就出現(xiàn)一陣別墅開發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門戶，又擁有淀山湖這一獨特的優(yōu)勢，因此成為上海一個重要別墅區(qū)。另外值得一提的是西側依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，呈現(xiàn)出休閑性度假的物業(yè)特性，這也是我們需要關注的。而香港天安集團和明鴻集團麾下的香港信溢投資有限公司近日也宣布，在洞涇鎮(zhèn)獨資創(chuàng)辦上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部，根據(jù)澳大利亞著名設計公司COX公司的規(guī)劃，在沈磚公路以北的3760畝范圍內(nèi)，建造一座國內(nèi)首創(chuàng)的具有優(yōu)秀規(guī)劃構想、優(yōu)越休閑度假空間、優(yōu)等文化教育設施和優(yōu)良生活居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。 物管單位、費用：丸紅；2元/ m2 內(nèi)部比照五星級標準的雙會所設計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設施亦彌補了周邊配套的不足。月 2）交通情況經(jīng)方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設中）、延安路高架中心20分鐘可達市中心。英式休閑康體配套及近7000平方米的超大豪華會所無不彰顯目標客戶群的高貴身份。另外佘山銀湖別墅引進原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內(nèi)目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風格對其建筑價值提升不可忽視的作用。近年來該區(qū)域相繼開發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價格不菲，“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。市中心區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。嘉苑別墅（上海領地）1）基本資料地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路658弄開發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司營銷代理：上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司建筑、環(huán)境設計：上海建筑設計研究院占地面積：11萬平方米綠化率：85% 住宅單位：獨立別墅85幢工程進度：一期已有17幢別墅完工，二期主體施工階段小區(qū)配套：會所、網(wǎng)球場、健身房等 物管單位：自行管理物管費用：3元/月第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積687平方公里，人口52萬人，下轄22個鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。而由于本案所處區(qū)域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標客戶群的范圍擴至上海乃至周邊城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。這其中尤其強調(diào)了新區(qū)建設中要一改過去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結合，這對本案開發(fā)顯然也是一大利好。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點及弱勢區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯 從項目周邊的現(xiàn)況來看，當前海灣地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)