【正文】 一輪開發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢，北部房產(chǎn)開發(fā)的前景仍是無人能比的。龍湖水晶酈城、藍(lán)湖郡、比華利豪園、財富中心、天湖 美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤項目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當(dāng)之無愧的大盤展覽館。 20xx 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 426 億元，同比增長 %；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 379 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 %；外貿(mào)出口實現(xiàn) 9890 萬美元 ，同比有較大幅度增長。市政府確定 的北部新區(qū) 14 個重大項目進(jìn)展順利。北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實行小機構(gòu)、大服務(wù)，最大限度簡化審批程序，實現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務(wù)方式，建立了投資者投訴制度；對進(jìn)入的項目實行跟蹤式、全程式、保姆式服務(wù)。 優(yōu) 惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)發(fā)展。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點基礎(chǔ)設(shè)施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。 良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)近四年來，一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動各方面積極性打造“十里汽車城”，重點支持長安福特和力帆轎車發(fā)展，推動轎車和 發(fā)動機、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調(diào)、汽車技術(shù)研發(fā)中心等重點工程，引進(jìn)一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項目，引導(dǎo)一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特別是民營汽配企業(yè)入駐并實現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)）和重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實施開發(fā)建設(shè) ，這有利于充分發(fā)揮兩個國家級開發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來重慶經(jīng)濟(jì)最為活躍、高科技人才大量聚集、商務(wù)發(fā)達(dá)的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來新重慶的涉外生態(tài)商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。 第三梯隊是以奧林匹克花園、藍(lán)山湖、融科智地、保 利集團(tuán) 等為代表的三梯隊。 這部分樓盤已經(jīng)全部銷售結(jié)束，在市場上取得了驕人的成績，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過自身項目的推廣，吸引了消費者的眼球，提升了開發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。后續(xù)開發(fā)的項目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。很現(xiàn)實的一個問題是，這三家樓盤的開發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約 20 億元左右。 奧奧 林林 匹匹 克克 花花 園園 項項 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 報報 告告 市場競爭環(huán)境概述 高端市場競爭日趨激烈 北部新區(qū)主要樓盤概覽 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 價格水平 銷售時間 藍(lán)湖郡 聯(lián)排別墅、獨立別墅 5000 元 / M2 起 待定，估計在 8 月 棕櫚泉國際花園 聯(lián)排別墅、獨立別墅 5000 元 / M2 起 20xx 年 7 月 25 日 保 利集團(tuán) 獨立別墅 未定 尚早 魯能星城 多種建筑形式 28004300 元 / M2 開始認(rèn)購 藍(lán)山湖 聯(lián)排別墅 未定 尚早 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房 4000 元 / M2 起 待定，估計在 8 月 財富中心 小高層、花園洋房 3800 元 / M2 起 待定，估計在 8 月 水晶酈城（三、四組團(tuán)） 小高層、高層 3800 元 / M2 起 待定，估計在 8 月 佰富高爾夫 別墅 獨立別墅 10000 元 / M2 起 待定，估計在年底 比華利 獨立別墅 10000 元 / M2 起 20xx 年 4 月 17 日 北部新區(qū)市場迅速放量 通過上表我們可以看出多個樓盤的開盤時間都集中在 8 月份。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應(yīng)量會迅速放大。意味著市場上的居民財富有近 20億元會在一年內(nèi)流向這三家開發(fā)公司。 地理位置相 對集中 除 魯能星城外，其余樓盤都很集中，消費者在購房選擇的時候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務(wù)等軟件因素。這一梯隊的產(chǎn)品現(xiàn)在不會對市場產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標(biāo)桿作 用，成為后面開發(fā)項目的超越目標(biāo)。這部分項目的產(chǎn)品面世時間還有很長一個過程，暫還不能和第二梯隊的樓盤形成競爭，三梯隊的市場前景還有待于從第二梯隊的市場反應(yīng)中 來分析。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無疑使這里擁有取之不竭的住房需求。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目的引進(jìn)和發(fā)展。從 20xx 年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資 450 億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境， 20xx 年左右將基本建成。 100 米寬 公里長的嘉陵江沿江景觀帶已邀世界著 名規(guī)劃企業(yè)德國佩西公司、重慶 市規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行形象設(shè)計，將于 20xx 年動工；重慶汽車會展中心即將動工；正在加快推進(jìn)的重慶經(jīng)貿(mào)科技會展中心、國際雙語學(xué)校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。工業(yè)用地實行優(yōu)惠地價；租用標(biāo)準(zhǔn)廠房實行優(yōu)惠價格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價；財政按企業(yè)入庫所得稅額安排專項扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按 1510%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)所得稅實行“兩免三減半”；實行高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目“兩稅”增長部分由財政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設(shè)費實行優(yōu)惠；對出口商品等實行貼息；重大項目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。已經(jīng)竣工的經(jīng)開園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務(wù)中心大樓設(shè)”一站式服務(wù)大廳“，實行”一站式服務(wù)“和”首問責(zé)任制“，實現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項目審批 和政務(wù)服務(wù)不出園區(qū)。 ⑵ 落戶開發(fā)區(qū)的項目和投資明顯增多。 20xx 年，北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 14 億元，比上年同期增長 %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年同期增長 倍。 龍湖 1600 畝的 “ 藍(lán)湖郡 ” 已破土動工、香港裕匯集團(tuán)的棕櫚泉也蓋定 1200畝良田、保利集團(tuán) 3200 畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開發(fā)公司 1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù) 3300 畝土地、建工集團(tuán)的 1000 畝項目也浮出水面 ?? 少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。 三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點 項目名稱 物業(yè)類型 項目名稱 物業(yè)類型 藍(lán)湖郡 聯(lián)排別墅、獨立別墅 融科智地 預(yù)測是獨立別墅 棕櫚泉國際花園 獨立別墅、聯(lián)排別墅 比華利 獨立別墅 財富中心 多種建筑形態(tài) 水晶酈城 小高層、高層 魯能星城 多種建筑形態(tài) 大川水岸 聯(lián)排別墅 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房 藍(lán)山湖 聯(lián)排別墅 佰富高爾夫別墅 獨立別墅 保 利集團(tuán) 高爾夫獨立別墅 從上表我們可以看出， 北部新區(qū)主流開發(fā)商所開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)都是 聯(lián)排別墅、獨立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層，所以從發(fā)展趨勢來看北部新區(qū)的地產(chǎn)是以低密度的高檔建筑為主，低密度 市場 已經(jīng)成為了北部新區(qū)的主流市場。 低密度市場發(fā)展及現(xiàn)狀 分析 重慶市的低密度住宅發(fā)展主要在 20xx 年開始，其以龍湖香樟林、競地溯源居、天驕美茵河谷、金科天籟城等為代表，銷售進(jìn)度均較為樂觀，低密度住宅成為近一年內(nèi) 重慶房地產(chǎn)突出的亮點。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。 低密度住宅分布 目前從區(qū)域的角度而言，重慶市的低密度住宅基本以下幾大重要板塊： 一是北部新區(qū)板塊，其目前的主要項目有大川水岸、藍(lán)湖郡、棕櫚泉、魯能星城、比華利、水木清華、清河灣、天籟城、水晶酈城、楓林秀水、佰富高爾夫別墅等。公司成立于 1995 年6 月，由重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司控股。截止 20xx 年 11 月，累計已開發(fā)面積約 110 萬平方米，在建面積約150 萬平方米。 戶型面積：聯(lián)排別墅約 210 平方米 290 平方米；水邊獨立別墅約 400 平米 該項目由 全球最富盛名建筑設(shè)計師之一美國建筑協(xié)會會員、注冊建筑師、任加州大學(xué)客座教授、芬蘭博客利大學(xué)教授、紐約塞瑞克斯大學(xué)建筑學(xué)院院長 約翰 項目定位 該項目定位為湖濱純別墅社區(qū)，廣告推廣主題為：“一生一棟，品味傳承”。這個數(shù)字不僅刷新了龍湖自己的歷史成績（香樟林一天銷售20 套），更創(chuàng)下了重慶高端物業(yè)市場的新紀(jì)錄。 ? 獨特的自然景觀是藍(lán)湖郡別墅的品質(zhì)保證，也是購房者最看重的一點。 社區(qū)線 1： 龍湖 新世紀(jì) 家樂福 北城天街 龍湖 ， 沙區(qū)線 ； 社區(qū)線 2： 龍湖 大石壩 沙坪壩 石橋鋪 彩電中心 ， 南坪線 ； 社區(qū)線 3： 龍湖 五里店 巴蜀中學(xué) 南坪 。 戶型分配： B1 兩房兩廳一衛(wèi) 套內(nèi)面積 75 平方米 C11 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積 101 平方米 C21 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積 104 平方米 C4 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積 123 平方米 D11 四房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積 125 平方米 D2 四房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積 139 平方米 在設(shè)計上 以 “ 尊重自然 ” 為核心理念規(guī)劃設(shè)計， 建筑設(shè)計中特別強調(diào)豎向線條，以體現(xiàn)建筑晶瑩之感和水晶的自然形態(tài)，強調(diào)建筑的挺拔感，使建筑如水晶一般點綴綠色海洋。 龍湖水晶酈城大型超級市場 龍湖水晶酈城大型超級市場面積 120xx 平方米，上下兩層，坐落在龍湖水晶酈城住宅區(qū)南面，緊鄰新西路，緊接龍湖水晶酈城入口，交通暢達(dá)、人流巨大，扼守商業(yè)進(jìn)出要道。 大尺度、大視野、大自然。 20xx年 3 月，水晶酈城再推 128 套住宅，創(chuàng) 3 小時賣光奇跡。 項目基本情況 重慶財富中心位于被稱為“經(jīng)濟(jì)增長極”的北部新區(qū)高新園區(qū)內(nèi)北部新區(qū)星光大道 16 號。一期公寓預(yù)計在今年 7 月限量面市，總戶 數(shù) 812 套。 銷售狀況 7 月 3 日，重慶財富中心銷售處在音樂和雞尾酒的優(yōu)雅風(fēng)情中正式開放 ，一期推出 起價 3800 元 /平方米。 四、魯能星城 開發(fā)商背景 重慶魯能開發(fā) (集團(tuán) )有限公司是山東電力按照現(xiàn)代化企業(yè)制度組建，在重慶注冊成立的大型有限責(zé)任集團(tuán)公司。其母公司實力相當(dāng)雄厚，為多家國有商業(yè)銀行的股東，并且麾下有相當(dāng)數(shù)目的信托投資機構(gòu)。項目總用地面積約 20xx 畝，建筑面積 241017平方米，總戶數(shù) 1680 戶，停車位 1008 個，容積率 ，綠化率 45%。 11+1小高層， 18+1 高層住宅 E01－ E06 棟 11+1 小高層住宅為避免前面集合住宅的影響，每幢建筑之間均拉大間距，使之保持景觀軸線的同時，又使視線通透，力求做到戶戶朝陽、戶戶觀水。戶型絕大部分為小戶型，以 經(jīng)濟(jì)實用的戶型結(jié)構(gòu)取勝，設(shè)計上力求提高住宅實用率，戶型方正， 大部分戶型南北對通，爭取良 好朝向及景向，在房間尺寸及使用功能 上精雕細(xì)琢，使其最大程度地滿足未來業(yè)主的居住要求。山腳下有小區(qū)最豐富的天然水系 —— 原新堰水庫。 在社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)有近萬平方米的大型會所、商業(yè)街、超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心等。美資背景的香港裕匯集團(tuán)成立于 1995 年，下屬控股 10 家企業(yè)，是一家從事房地產(chǎn)、休閑、科技、教育等多項業(yè)務(wù)的綜合性集團(tuán)公司，幾年來，成功投資開發(fā)建設(shè)了北京盈科中心、北京棕櫚泉國際公寓、深圳沙河高爾夫球會，南京沙河高爾夫球會等知名項目，累計投資超過 50 億港幣。建筑面積80 萬平方米，一期住宅 300 余套，車位 400 個，容積率 ，整個項目分 34 期開發(fā)。 銷售狀況 7 月 25 日，棕櫚泉國際花園將要對外開放，看房如同看四大景觀：棕櫚泉主入口景觀、棕櫚泉國際俱樂部、雙層架空景觀大堂、 1:1 交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝修樣板房。 天籟城中華坊、金科 距天籟城美社約 1000 米。公交線路目前有 149（人和 — 五黃路 — 南平）， 606（人和— 菜園壩 — 奧體中心），小面的（人和 — 陽光城）。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件賦予了重慶北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢 。 該項目用地面積約 305352.㎡，地塊東西寬約 550m，南北長約 1000 米，呈不規(guī)則形狀，用地內(nèi)高差較大，總體北高南低，西高東低。陽光、湖面、森林的自然條件激發(fā) 出設(shè)計的創(chuàng)造力。 保留用地的地勢地貌特征，最大限度地利用地形及周邊環(huán)境資源，將用地進(jìn)行簡化和整理，來適應(yīng)大規(guī)模開發(fā)；根據(jù)地貌特征和環(huán)境資源來規(guī)劃不同的產(chǎn)品，不同的容量和密度。 在交通組織上不是簡單意義上的人車分流，在規(guī)劃中應(yīng)建立的是安全的步行系統(tǒng)和多功能復(fù)合的車行系統(tǒng)。 利用自然地貌特征的景觀綠