【正文】 。 5 項目機會分析及因素分解 雖然重慶市樓市整體供大于求，但今后幾年內(nèi)銷售量仍然將維持上升，加上項目特點鮮明，因此市場機會較大 □ 地理位置優(yōu)越：位于雙橋西南新城商業(yè)步行街中心地段，距離解放碑 13 公里， 10 分鐘到達石橋鋪、楊家坪， 15 分鐘到達大坪、火車站， 30 分鐘到達解放碑， 40 分 鐘到達江北機場，對白領(lǐng)上班一族極具吸引力。這種人氣在一定時間和范圍內(nèi)可以超越價值和價值比較，這已經(jīng)是不爭的事實。 總的來說， 雙橋區(qū)具有投資環(huán)境優(yōu)越，交通通訊發(fā)達，基礎(chǔ)設(shè)施完善的特點。 雙橋區(qū)工業(yè)發(fā)達，擁有四川汽車制造廠、中泰 合資重慶雙橋正大有限公司等知名企業(yè)，基本形成了以重型汽車制造、改造、零部件生產(chǎn)和銷售為龍頭、飼料、鑄鍛為兩翼的工業(yè)體系。 在今后很長一段時間內(nèi)，重慶的“擴城運動”將會如火如荼地展開，人口將快速增長，自從重慶作為中國第四個直轄市正式掛牌以來，隨著西部大開發(fā)政策的傾斜，重慶市為了改善投資環(huán)境，每年以 50 億元的巨額資金投入城市基礎(chǔ)建設(shè)。融僑半島已于 20xx 年 10 月開盤，廣廈城已于 20xx 年年底開盤，并已在 12 月初開始放號。從去年以來，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。 20xx 年 12 月 1 日，《重慶市城市房屋拆遷管理條例》實施。 9. 政策九、重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。該檔案系統(tǒng)涉及到房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、違法違規(guī)行為、公 眾投訴及處理情況等內(nèi)容。隨后的 11 月，國土、建委、規(guī)劃等部門又聯(lián)合出臺了關(guān)于辦理兩證的“十六條規(guī)定”，以切實解決辦證難的遺留問題。該條例至少在四個方面值得購房者的注意：商品房銷售實施以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)；現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售合同簽訂七日之內(nèi)，為購買人辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記；為保證購房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對預(yù)售資金實施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房使用 30日之內(nèi)，為購房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。 20xx 年 7 月 1 日起，重慶房地產(chǎn)市場 經(jīng)營性用地一律實行招投標。調(diào)整內(nèi)容涉及兩個方面：一是土地出讓金：商業(yè)用地、住宅用地上漲９１％；二是土地基準地價：商業(yè)用地、住宅用地上漲４５％左右。 2. 政策二、住房交易手續(xù)費新標準。地價在猛漲，房價在悄然上揚，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房?? （一）府連續(xù)出臺十大政 策，即是對房地產(chǎn)的促進，也加大對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和管理。 1. 政策一、啟動商品房買賣合同聯(lián)機備案系統(tǒng)。 20xx 年 3 月，重慶市物價局和市國土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，對房屋轉(zhuǎn)讓和租賃的相關(guān)手續(xù)費制定了新的標準。此項政策帶來了三大信號：一、 土地值錢了， 意味著城市競爭力提高了；二、重慶房地產(chǎn)市場門檻進一步提高。有人士認為，此舉意味著，繼土地儲備、土地出讓金調(diào)價后，重慶市提高了開發(fā)企業(yè)進入房地產(chǎn)市場的又一道門檻。 6. 政策六、切實解決“辦證難”問題。 7. 政策七、開通信用檔案管理系統(tǒng)。其中違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、欺詐銷售等問題是本次信用檔案系統(tǒng)監(jiān)督的重點。 20xx 年 11 月，市建委出臺條例，規(guī)范房市經(jīng)營行為。這是直轄以來，重慶對城市的拆遷管理法規(guī)一次重大調(diào)整。來自官方的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年秋季房交會上，重慶主城區(qū)期房成交均價 2432 元、現(xiàn)房成交價為 2130 元。這兩個大盤的總占地面積，已經(jīng)被媒體重復(fù)了多次：融僑半島近 3000 畝，廣廈城 1050 畝。“半小時”主城區(qū)、“ 8 小時重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產(chǎn)開發(fā)項目。 雙橋區(qū)緊靠成渝高速公路和成渝鐵路距重慶市中心僅 80 余公里，大郵高等級公路橫貫全線。隨著重慶市新的區(qū)劃調(diào)整以及直轄市的成立，雙橋區(qū)也迎來了新的歷史性發(fā)展機遇。 而所謂的人氣就是“精英消費觀加上羊群心理”，說白了，聰明的人和大多數(shù)人認為是好的就都是好的。 □ 居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線 20xx 年的開通，西南新城已經(jīng)成為雙橋居家的首選，人氣的聚集將對居家和商業(yè)的帶動帶來巨大的影響。本項目被目標市場認知和接受還須一段時間，在很大程度上影響項目的銷售進度。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風 格。 裙樓：選用深色調(diào)大理石外墻 外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色． 頂部造型：西式風格、線條簡約、流暢，意境深遠 2． 1． 3 配套設(shè)施及功能建議 配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。 電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。 □ 會所： 氧吧 健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合 夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室 醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥 兒童看護室 家政服務(wù)中心 □ 智能化設(shè)備： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 自動停車管理、收費系統(tǒng) 一卡通收費系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費 2． 2 價格定位 本項目總體定位為實用性商住樓，建議總體均價控制在 1558 元／平方米，整 個銷售過程中價格策略為低開高走。 2． 3． 1 目標顧客的區(qū)域設(shè)定和分析 本項目位于雙橋商業(yè)步行街，地理位置優(yōu)越。由于長期工作于辦公室，對自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運動設(shè)施極為重視，同時對樓盤建筑風格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤是其首選。 □ 離退休人員： 主要是指離退休以前任職較高、知識層次較高的群體，或目前子女事業(yè)有成的離退休人員。因此，建議加快本項目的開發(fā)建設(shè)速度，盡快完成建筑施工，進入后期銷售回籠資金。 □ 根據(jù)項目實際情況，針對目標客戶完善物業(yè)配套設(shè)施。世界衛(wèi)生組織確定了 15 條健康住宅標準，健康住宅就是能使居住者“在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅”。 c) 對“區(qū)域環(huán)境”需求者：著重指出該區(qū)域為絕版地段，唯一步行商業(yè)街。 結(jié)全項目“品質(zhì)生活 健康從容”的營銷主題，在建材上做文章，以“賣房子賣健康”來強化營銷宣傳。 投資型的買家：可幫助代為租賃。營造價格競爭 優(yōu)勢是構(gòu)造項目企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，必須在價格上挖掘賣點。 **健身、桑拿：白領(lǐng)階層喜歡此類設(shè)施享受，建議一步到位，更具有吸引力。 隨著人們生活水平的提高，消費者購物不僅僅是滿足生活上的基本需求，而且視購物為集游玩、娛樂 、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。 本項目購物中心主力客戶特征： 1． 第一主力百貨店：選擇重慶百貨或者重客隆類型公司，面積字20xx 平方米左右（商業(yè)第一層）。 5． 名牌專賣店：如李寧，米奇妙等，每間面積 30150 平方米，約10 間，共 1000 平方米（商業(yè)一層或二層）。 項目創(chuàng)新體系 1 創(chuàng)新思路 通過改變項目的物質(zhì)性（產(chǎn)品性質(zhì)）、利益性（投入與產(chǎn)出之比）、信息性（市場信息調(diào)研形成的判斷）和時間性（產(chǎn)品投入市場的時 機選擇）是策劃的四個創(chuàng)新的理論線索。在市場競爭環(huán)境里，用適當?shù)姆绞?，在恰當時機把產(chǎn)品賣出去，是實現(xiàn)項目核心競爭力的手段。 服務(wù)、管理優(yōu)勢的營造 —— 創(chuàng)造高效實用、專業(yè)化、社會化、科學化的以人為本的服務(wù)體系。 價格創(chuàng)新體系：降低開發(fā)、銷售、財務(wù)、管理成本，培育價格優(yōu)勢。 4 項目風險規(guī)避 在市場競爭中，項目的創(chuàng)新建造了項目競爭優(yōu)勢，從而較同類產(chǎn)品更有競爭力，市場風險就相應(yīng)降低、減少。 以上說明： ① 創(chuàng)新體現(xiàn)的范圍越廣，對管理的改造壓力也大，一旦管理跟不上，創(chuàng)新實現(xiàn)不了，風險反而增大，將會嚴重損害經(jīng)濟效益。企業(yè)如何強化自身在公眾面前的形象和品牌美譽度，以形象力帶