【正文】 推盤節(jié)奏為新聞造勢、內(nèi)部認購、準現(xiàn)樓銷售及現(xiàn)樓發(fā)售四個階段。負責預售契約的簽訂，按揭的辦理，及為客戶聯(lián)系發(fā)展商、按揭銀行及物業(yè)管理公司。 樓書是 將項目較為抽象的理念具體化，通過平面設(shè)計向客戶展示。 樣板間的設(shè)置是開發(fā)商一貫重視的促銷手段，客戶的成交欲望將得到極大的激發(fā)。差異化的產(chǎn)品，差異化的服務，差異化的人員，差異化的形象勢必鑄就差異化的整合。 2 價格策略 1 項目的總控制均價 由前面詳盡的市場調(diào)研，可得出結(jié)論：項目附近的樓盤，高層均價為1680 元 /平方米。 我方認為僅僅靠樓盤的區(qū)域優(yōu)勢的吸引是不夠的，結(jié)合本地塊的特點，充分利用本項目地理位置 優(yōu)越，周邊名盤繁多，倡導 “新世紀、新生活 ”。所以，創(chuàng)新和風險恰是 在“看不見的手”這一市場杠桿調(diào)節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。 營銷創(chuàng)新是創(chuàng)新在營銷領(lǐng)域的具體表現(xiàn)；強調(diào)優(yōu)勢，淡化劣勢，把對產(chǎn)品性質(zhì)的改造、市場信息的正確選擇及產(chǎn)品投放市場的時機選擇，用科學的市場競爭法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體 —— 創(chuàng)新體系。 噪音整治：臨街的窗設(shè)隔音玻璃，亦是綠色建材。 d) 對白領(lǐng)打工階層：首期付款輕松，戶型選擇多樣化。他們購買的首要因素是周邊生活配套成熟、完善，價格和戶型是其購買決策的重要決定因素。 天然氣：安裝設(shè)計選位應考慮使用的舒適、方便及美觀。 □ 借勢開發(fā)，潛力巨大：本項目方圓 2 公里內(nèi)為雙橋區(qū)知名樓盤，如天辰華府，三木花園，春暉花園等，該區(qū)域已經(jīng)成為雙橋標榜樓盤的代表，其升值潛力和遠景已經(jīng)是不爭的事實，為本項目的成功開發(fā)起到了借勢的功效?？v觀最近幾年重慶房地產(chǎn)開發(fā)的軌跡，有跡象顯示地產(chǎn)開發(fā)熱點已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。該條例對違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內(nèi)容包括：擅自變更規(guī)劃設(shè)計、侵害購房人合法權(quán)益；不發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、不按保證書承諾承擔保險責任；將已分攤的公共面積再次出租或出售；購房 合同中不標明套內(nèi)建面和公攤等。 5. 政策五、重慶 市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例。 ： ； :； 群： 重慶安特花園策劃報告 1. 因素分析及專項調(diào)研 1 房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析及開發(fā)時機研究 20xx 年重慶房地產(chǎn)極度熱鬧，生機勃勃！ —— 買房的和想買房的人越來越多；建房的和想建房的越來越多。 20xx 年 8 月 1 日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》正式實施。 10. 政策十、重慶市城市拆遷管理條例。 雙橋區(qū)幅員 平方公里，轄區(qū)內(nèi)風光旖旎，擁有天然旅游勝地龍 水湖風景區(qū)。 □ 周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政， 醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應俱全。 有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置。 □ 其他客戶： 主要是指外地常往返于重慶的商家，外省市長駐重慶的人士，本項目的地理 位置是其購買的首要原因。 賣點設(shè)計 4． 1 產(chǎn)品性質(zhì) 項目固有的賣點：地理位置優(yōu)越、生活配套設(shè)施齊備，需加以突出強化。 醫(yī)務室：提供健康咨詢、售藥、家庭護士等服務。 依據(jù)：優(yōu)勝劣汰的市場競爭原則。 但創(chuàng)新度越高并不意味著風險性越小。我們留給后代的不是鋼筋，水泥，而是我們的思想。本公司沒有獲得發(fā)展商提供的成本資料和數(shù)據(jù)，但根據(jù)重慶市同類型項目開發(fā)成本分析，本項目的成本估計在 1200 元 /平方米至于 1300 元 /平方米范圍。 開發(fā)商良好的商 業(yè)信譽是品質(zhì)的保證。 4 付款方式的設(shè)計與導向 策略（略） 5 項目公眾美譽度控制手段及公關(guān)活動計劃 本項目除進行常規(guī)媒體宣傳外，還應根據(jù)不同銷售階段、執(zhí)行不同營銷策略的需要，組織專項促銷活動，以期達到提升本項目的社會認知度、企業(yè)認知度及產(chǎn)品認知度。樓書設(shè)計最重要的是項目標志（ LOGO）設(shè)計及整體形象表述。 2 銷售人員的配備及培訓指導 現(xiàn)場售樓部設(shè)長期銷售人員 4 人，促銷期增至 8 人，項目重點推廣期適當增加。 6“健康居所，綠色家園 ”營銷主題的實施要點 使用綠色建材，強化 “健康家居 ” 配備健康會所，突出鮮明特色 配合系列廣告宣傳，提供 “軟性 ”健康服務 7 營銷費用控制 鑒于本項目規(guī)模較大，但所處區(qū)域位置不太成熟，發(fā)商展在重慶房地產(chǎn)界的知明度又不太高。考慮潛在客戶的需求和偏好，以及實施的可能性，建議項目采用清新、明快、簡 約的現(xiàn)代建筑風格 5 銷售節(jié)奏 綜合考慮樓盤的各項素質(zhì)，建議本項目均價為 1558 元 /平方米。 設(shè)項目售后服務主管 1 人，后臺服務 1 人。具體包括樓書、 DM 單、價目表、戶型模型、現(xiàn)場展板。其中售樓人員專業(yè)服務素質(zhì)的高低，能否準確地傳播項目優(yōu)勢賣點，能否有效地促進成交等等將直接影響到成交的成功與否，因此，售樓人員的要求和相對專業(yè)是必不可少的。 超前的目光，品牌的締造。 樓盤模型區(qū)應保持全方位的觀摩角度，而制作新穎、材質(zhì)新潮的模型往 往能提升客戶的購買興趣。 一座有思想的建筑，一座彌漫文化情懷的建筑，如同一本浩瀚書卷，綻放你的眼前，等你來閱讀。 4 項目風險規(guī)避 在市場競爭中，項目的創(chuàng)新建造了項目競爭優(yōu)勢，從而較同類產(chǎn)品更有競爭力，市場風險就相應降低、減少。 項目創(chuàng)新體系 1 創(chuàng)新思路 通過改變項目的物質(zhì)性（產(chǎn)品性質(zhì)）、利益性（投入與產(chǎn)出之比）、信息性（市場信息調(diào)研形成的判斷）和時間性（產(chǎn)品投入市場的時 機選擇）是策劃的四個創(chuàng)新的理論線索。 **健身、桑拿：白領(lǐng)階層喜歡此類設(shè)施享受，建議一步到位，更具有吸引力。 c) 對“區(qū)域環(huán)境”需求者：著重指出該區(qū)域為絕版地段，唯一步行商業(yè)街。 □ 離退休人員： 主要是指離退休以前任職較高、知識層次較高的群體，或目前子女事業(yè)有成的離退休人員。 電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。 □ 居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線 20xx 年的開通，西南新城已經(jīng)成為雙橋居家的首選，人氣的聚集將對居家和商業(yè)的帶動帶來巨大的影響?！鞍胄r”主城區(qū)、“ 8 小時重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產(chǎn)開發(fā)項目。 20xx 年 11 月，市建委出臺條例，規(guī)范房市經(jīng)營行為。有人士認為，此舉意味著，繼土地儲備、土地出讓金調(diào)價后，重慶市提高了開發(fā)企業(yè)進入房地產(chǎn)市場的又一道門檻。地價在猛漲，房價在悄然上揚，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房?? （一）府連續(xù)出臺十大政 策，即是對房地產(chǎn)的促進，也加大對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和管理。該條例至少在四個方面值得購房者的注意：商品房銷售實施以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)；現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在銷售合同簽訂七日之內(nèi)，為購買人辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記；為保證購房者的預售資金不被挪用和卷走，對預售資金實施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應在預售房交房使用 30日之內(nèi)，為購房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。 20xx 年 12 月 1 日，《重慶市城市房屋拆遷管理條例》實施。 雙橋區(qū)工業(yè)發(fā)達，擁有四川汽車制造廠、中泰 合資重慶雙橋正大有限公司等知名企業(yè)，基本形成了以重型汽車制造、改造、零部件生產(chǎn)和銷售為龍頭、飼料、鑄鍛為兩翼的工業(yè)體系。 6 項目劣勢分析及因素分解 □ 發(fā)展商缺乏社會知名度：發(fā)展商進入地產(chǎn)開發(fā)的時間較短，未能形成強的社會知名度。 電話駁口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。 2． 4 開發(fā)經(jīng)營指導思想 2． 4． 1 開發(fā)速度建議 重慶房地產(chǎn)市場歷經(jīng) 10 來年的快速發(fā)展，已經(jīng)進入成熟期，開發(fā)商面臨的黃金開發(fā)期預計將會持續(xù) 5－ 10 年，可以說目前是進入第二個春天。品質(zhì)生活 、 健康從容。 主導型商業(yè)帶動多功能商業(yè)業(yè)態(tài)。 2 項目核心競爭力構(gòu)