【正文】 的識別系統(tǒng)。 但創(chuàng)新度越高并不意味著風險性越小。（詳見第六部分） 銷售渠道、時機 —— 細分目標市場后，找準市場時機，及時準確切入市場空隙，迅速占領(lǐng)市場。 依據(jù)：優(yōu)勝劣汰的市場競爭原則。 3． 知名品牌餐飲：選擇類似陳川粵，陶然居類似公司，面積在 20xx平方米左右（商業(yè)二層）。 醫(yī)務(wù)室：提供健康咨詢、售藥、家庭護士等服務(wù)。 打工型的買家：價格折讓幅度可以考慮大些，送一些實惠的東西，例如管理費、空調(diào)等等。 賣點設(shè)計 4． 1 產(chǎn)品性質(zhì) 項目固有的賣點：地理位置優(yōu)越、生活配套設(shè)施齊備，需加以突出強化。 項目名稱及營銷策略 1 項目名稱建議（略） 2 營銷主題 營銷主題： 品質(zhì)生活 健康從容 依據(jù)：隨著生活水 平的提高， “健康生活”成為社會關(guān)注的焦點。 □ 其他客戶： 主要是指外地常往返于重慶的商家，外省市長駐重慶的人士，本項目的地理 位置是其購買的首要原因。這部分人往往是第二次置業(yè)者，消費行為趨于 理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)。 有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置。 從消費者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在建筑風格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。 □ 周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政， 醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應(yīng)俱全。 22 22 22 9183 23 23 223 4 結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場 縱觀國內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調(diào)動了人氣。 雙橋區(qū)幅員 平方公里，轄區(qū)內(nèi)風光旖旎，擁有天然旅游勝地龍 水湖風景區(qū)。 （三）大盤涌現(xiàn) 重慶房市 20xx 年的一件大事，是融僑半島和廣廈城，這兩個大盤的正式上市。 10. 政策十、重慶市城市拆遷管理條例。這是重慶為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場又一重大舉措。 20xx 年 8 月 1 日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》正式實施。 20xx 年６月，政府對重慶市土地價格和土地級別進行調(diào)整。 ： ； :； 群： 重慶安特花園策劃報告 1. 因素分析及專項調(diào)研 1 房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析及開發(fā)時機研究 20xx 年重慶房地產(chǎn)極度熱鬧，生機勃勃！ —— 買房的和想買房的人越來越多；建房的和想建房的越來越多。 3. 政策三、土地價格調(diào)整和土地級別調(diào)整 。 5. 政策五、重慶 市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例。 20xx 年 11 月初，市房管局開通重慶市房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)。該條例對違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內(nèi)容包括：擅自變更規(guī)劃設(shè)計、侵害購房人合法權(quán)益；不發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、不按保證書承諾承擔保險責任；將已分攤的公共面積再次出租或出售；購房 合同中不標明套內(nèi)建面和公攤等。與半年前政府召開的春季房交會的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價格上漲了259 元（同面積計算法），增幅為 ％；現(xiàn)房上漲了 250 元，增幅為 ％?？v觀最近幾年重慶房地產(chǎn)開發(fā)的軌跡，有跡象顯示地產(chǎn)開發(fā)熱點已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。 2 項目相似高檔樓盤專項調(diào)查分析 略 3 交通狀況 可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是雙橋新城開發(fā)中心黃金地段。 □ 借勢開發(fā)，潛力巨大：本項目方圓 2 公里內(nèi)為雙橋區(qū)知名樓盤，如天辰華府，三木花園，春暉花園等，該區(qū)域已經(jīng)成為雙橋標榜樓盤的代表，其升值潛力和遠景已經(jīng)是不爭的事實，為本項目的成功開發(fā)起到了借勢的功效。然而，建筑風格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺效果。 天然氣：安裝設(shè)計選位應(yīng)考慮使用的舒適、方便及美觀。目標客戶區(qū)域構(gòu)成 來自區(qū)域 所占比例 渝中區(qū) 5% 南岸區(qū) 5% 巴南區(qū) 5% 雙橋區(qū) 70% 九龍坡區(qū) 10% 其他區(qū) 5% 2． 3． 2 目標顧客群組成成份的分析與判斷 職業(yè)構(gòu)成 所占比例 購房目的 民營、私企老板、個體戶 30％ 投資、改善居住環(huán)境 高級白領(lǐng) 25％ 投資、改善居住環(huán)境 機關(guān)單位中高層管理者 10％ 投資、自住 自由職業(yè)者（ SOHO） 10％ 改善居住環(huán)境 離退休人員 5％ 改善居住環(huán)境 其他 10％ 投資、改善居住環(huán)境 2． 3． 3 目標顧客群的消費層次設(shè)定 職業(yè)構(gòu)成 購買戶型 購買能力（萬元） 民營、私企老板、個體戶 大戶型及中小戶型公寓 2540 高級白領(lǐng) 80130 1220 機關(guān)單位中高層管理者 80130 1220 自由職業(yè)者（ SOHO） 80110 1218 離退休人員 60110 8— 18 其他 80200 1230 2． 3． 4 目標顧客群的消費心理分析 □ 民營、私企老板、個體戶： 這類買家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，平常在周邊消費較多，具強烈的區(qū)域情緒，加之目前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。他們購買的首要因素是周邊生活配套成熟、完善，價格和戶型是其購買決策的重要決定因素。堅持“以快打慢”營銷思路，加快工程和銷售進度，搶占市場先機。 d) 對白領(lǐng)打工階層：首期付款輕松，戶型選擇多樣化。 實用型的買家：價格可作小幅折讓（在原有購房打折基礎(chǔ)上），例如送家庭保險、免息貸款裝修，舊業(yè)主介紹費等，形式可多樣。 噪音整治：臨街的窗設(shè)隔音玻璃，亦是綠色建材。 2． 第二主力百貨店：選擇類似國美電器類型公司，面積在 20xx 平方米左右（商業(yè)第一層）。 營銷創(chuàng)新是創(chuàng)新在營銷領(lǐng)域的具體表現(xiàn)；強調(diào)優(yōu)勢，淡化劣勢，把對產(chǎn)品性質(zhì)的改造、市場信息的正確選擇及產(chǎn)品投放市場的時機選擇，用科學的市場競爭法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體 —— 創(chuàng)新體系。 銷售策略 —— 對市場、特別是消費者市場的真實把握，實施一系列宣傳推廣措施。所以，創(chuàng)新和風險恰是 在“看不見的手”這一市場杠桿調(diào)節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。重慶欣潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和 “安特 ?鴻程酈景 ”均為重慶房地產(chǎn)市場的新軍，因此，強化企業(yè)的 CI 設(shè)計更顯重要。 我方認為僅僅靠樓盤的區(qū)域優(yōu)勢的吸引是不夠的，結(jié)合本地塊的特點，充分利用本項目地理位置 優(yōu)越，周邊名盤繁多，倡導 “新世紀、新生活 ”。 由于本項目的預售 期從內(nèi)部認購開始，因此，現(xiàn)場售樓部的服務(wù)、展示功能極為重要。 2 價格策略 1 項目的總控制均價 由前面詳盡的市場調(diào)研，可得出結(jié)論：項目附近的樓盤，高層均價為1680 元 /平方米。 5 不同市場條件下價格調(diào)整策略與手段 以低價吸引目標市場，加快銷售速度，凝聚小區(qū)人氣，使 “安特 ?鴻程酈景 ”聞名重慶，繼而為建造品牌屋苑開拓道路。差異化的產(chǎn)品，差異化的服務(wù)，差異化的人員，差異化的形象勢必鑄就差異化的整合。 “定時 ”指現(xiàn)場銷售人員進行每日記錄，銷售主管每周提交周記報告，項目負責人每月提交銷售情況小結(jié)。 樣板間的設(shè)置是開發(fā)商一貫重視的促銷手段，客戶的成交欲望將得到極大的激發(fā)。 電視廣告：重慶衛(wèi)視是重慶地區(qū)收視率最高的電視臺，是首選。 樓書是 將項目較為抽象的理念具體化，通過平面設(shè)計向客戶展示。 5 銷售組織 1 銷售人員組成 設(shè)項目經(jīng)理 1 人。負責預售契約的簽訂，按揭的辦理，及為客戶聯(lián)系發(fā)展商、按揭銀行及物業(yè)管理公司。與半年前政府召開的春季房交會的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價格上漲了 259 元（同面積計算法），增幅為 ％；現(xiàn)房上漲了 250 元，增幅為 ％。推盤節(jié)奏為新聞造勢、內(nèi)部認購、準現(xiàn)樓銷售及現(xiàn)樓發(fā)售四個階段。