【正文】 尚景園處于龍崗中心城的中心區(qū)域，位置優(yōu)勢明顯，但規(guī)模小，戶型偏大，3房2廳銷售率高，4房以上難售。 利用有關媒體或路牌廣告等渠道，向市場各類客戶提前吹風。l 立面顏色要跳，要突出顯眼，但又要有品味。部分一房可用于商業(yè)面積的配套。至少目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，打價格戰(zhàn)也不怕。龍崗中心城將來往深圳的人流主要通過本項目區(qū)域。要發(fā)展還有待時日。四、技術經(jīng)濟指標總用地面積：建設用地面積：容積率：≤，綠化率：≥30%建筑面積：43972，其中商業(yè)面積4080平方米機動車泊車位：220個 （注：開發(fā)商擬增加商業(yè)面積）第八章、困難點與機會點一、名流商業(yè)廣場主要困難點：交通出行不便： 名流商業(yè)廣場所處龍崗新興開發(fā)區(qū)，目前由于周邊還待發(fā)展，故交通網(wǎng)絡還沒有形成，公交能力尚不具備。第三篇： 名流商業(yè)廣場l 機會與困難并存，目前市埸良好，但時機很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷售比住宅好。前景的主要支撐題材——龍崗中心規(guī)劃的市政硬件規(guī)劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統(tǒng)（第二通道都已開通）現(xiàn)在已見不到政府投入中心城建設的那種紅塵滾滾的場面，建設場面都是發(fā)展商在演繹。 市場總量：目前僅龍崗中心城及深惠路、龍翔大道沿線在95年后的商業(yè)物業(yè)（中心區(qū)為龍平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路圍合區(qū)）有近2325萬平方米。中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場。只有15%左右的市埸份額。二是商業(yè)物業(yè)是否有炒作獲利的機會。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。根據(jù)官方公布信息：龍崗區(qū)中心城及北部地區(qū)的原著居民多數(shù)為客家人，約有23萬人，總共有56千戶。目前三級市場的供應量已達2萬平方米之多，在大量商鋪新開發(fā)入市的情況下，人們?yōu)槭裁匆I轉手商鋪呢？如果剔除炒家因素，真正用家，或投資者（而非短線炒家），實際上銷售情況，實際上各樓盤商鋪營業(yè)率與售樓處反映的銷售情況基本一致。1995年以后，龍崗中心城的發(fā)展速度很快，居住人口增長迅速，眾多投資者及商家看好龍崗中心城的發(fā)展前景，踴躍購買商鋪。外來人員從人口總量來看，大多屬低收入打工者，購買低價服裝及日用品，這一群體人口眾多，消費水平不高，但總的購買力很強，是龍崗鎮(zhèn)及散布于各工業(yè)區(qū)小商鋪的主要顧客群體，以經(jīng)營低價商品為主的平價商場、商鋪將長期存在。大商業(yè)有需求，但有待時日。龍崗中心城的商鋪有商品房產(chǎn)權，既可出售又可出租。龍崗鎮(zhèn)的商鋪數(shù)量眾多，但大量的商業(yè)用地屬農(nóng)村集體用地，無商品房產(chǎn)權，只能出租不能出售。龍崗中心區(qū)的房地產(chǎn)還處在一個發(fā)展階段，中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃一流，但目前顯得規(guī)劃超前，建設滯后，現(xiàn)時中心城仍是人氣清淡，市政配套特別是生活配套滯后嚴重，對住宅開發(fā)的制約較大，商用物業(yè)也是困難不小?，F(xiàn)轄平湖、布吉、龍崗、橫崗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鵬、南澳10鎮(zhèn)，總人口近百萬。第二篇： 龍崗中心城商業(yè)城區(qū)規(guī)劃國內(nèi)一流，“圈地運動”完成，但開發(fā)還處低水平、慢速度。諸候混戰(zhàn)，各自劃地而治，稱雄一方，各自小有收獲是龍崗開發(fā)企業(yè)的反映。關外機會尚存：總體的淡勢并不排除局部市埸的活躍。許多樓盤在上半年，出于市場的各種原因沒有力推，在年底全面釋放而套現(xiàn)，百仕達以震撼全球的折扣——……，200年為了消化空置，各種促銷大戰(zhàn)將長期全面開展，可供樓盤和樓盤信息量鋪天蓋地。進入地產(chǎn)正常競爭狀態(tài)。市場面對深圳樓市的影響市場方面評價：供應總量太大、競爭激烈，有降價趨勢總供應量過度增長，造成形勢更加嚴峻99年比98年的市場形勢更為嚴峻，99年年供應總量1000萬平方米，銷售量只有450萬平方米左右，空置大大超過去年，平均每個房地產(chǎn)項目有1/2的空置。98年以后房地產(chǎn)總體開發(fā)水平大有提高，開發(fā)商和代理商在開發(fā)和營銷方面苦下功夫，但是難有新招。名流商業(yè)廣場市埸調(diào)研及建議（一）深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司深圳市萬利達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 總經(jīng)理陳達崗先生： 副總經(jīng)理莫伯平先生： 衷心感謝貴公司的信任及給我們提供這種機會。深圳住宅和商業(yè)在硬件設施與服務內(nèi)容方面日趨完善，競爭中價格的作用已上升到首要位置。成交量比去年增長，但價格在98年下半年的基礎上小幅走低4%，由于新老樓盤太多，需求追不上供給，空置將在較長時間存在。實際上，一些聰明的地產(chǎn)商意識到：“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，價格競爭的作用誰都不可否認。 以《深圳特區(qū)報》社、《深圳商報》社為主要主辦單位，1999年下半年在高交會館二次舉行的房地產(chǎn)交易會，盡管使出渾身解數(shù)，但只是業(yè)內(nèi)熱鬧，市埸冷清。商鋪發(fā)展商在淡市中的靈活應變能力是熱點商鋪走強的主要原因。一些號稱當?shù)卮笊疼钠髽I(yè)，與市內(nèi)商業(yè)比較，無論從哪個方面都是無法比較的。住宅和商業(yè)在硬件設施與服務內(nèi)容方面有待完善。數(shù)十萬外來人口移居此地投資興業(yè)、打工創(chuàng)業(yè)，使這里充分體現(xiàn)了深圳這座移民城市的特點，構筑成了這片熱土十分誘人的興旺景象。目前該區(qū)不論是開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)項目都沒有知名度，房地產(chǎn)檔次有待提高。龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營長期穩(wěn)定發(fā)展。中心城大商家屈指可數(shù)，小商鋪空置過半。隨著龍崗的發(fā)展，龍崗本地的居民越來越富，外來人口大量涌入龍崗，部分外來人員已步入高收入者之列，對中高檔商品及良好的購物環(huán)境和服務的消費需求在增加。中心城商業(yè)蓄勢待發(fā)龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展較龍崗中心城更早、更好。雖然龍崗中心城的商鋪供應量急速增大，客戶選擇面廣，承接能力趨弱，但價格依然平穩(wěn)，說明投資者對龍崗中心城的商鋪前景信心十足。二、 商鋪的經(jīng)營情況用家和經(jīng)營者的需求才是真正的市場需求。這部分人受宅基地和現(xiàn)有房屋建筑規(guī)模的限制。由此判斷商業(yè)投資者在龍崗中心城投資極少。實質上就是長線投資和短線投資。開發(fā)商自留5%。龍崗中心城現(xiàn)有的商鋪都是住宅小區(qū)底層臨街鋪面，如碧湖花園、紫薇花園、天健花園、城市花園、愉園、盛龍花園、歐景花園、愛地花園、新鴻進花園、鴻基新城等，各住宅小區(qū)的底層臨街鋪建筑面積共計約9萬M2。 現(xiàn)上市量：現(xiàn)正上市的主要有龍興商業(yè)廣場、新亞洲花園、楚豐廣場、天豪商業(yè)廣場和鴻基、新鴻進、紫薇、碧湖、天健、宏興苑、歐景等的存量，另外還有量轉手的商鋪，總計約達總量的六成左右，即有1315萬平方米左右的商用物業(yè)需要買家。住宅市場持續(xù)走低，入戶政策效果日益降低，人口始終缺乏， 人氣過淡。l 爭取大商家、知名商家進駐l 注重住宅和商業(yè)開發(fā)的長期行為，提供良好的管理和服務，開成開發(fā)企業(yè)，和開發(fā)項目的長期，良好的品牌。項目東西面是交通大動脈——深惠公路和龍翔大道，目前對本項目的直接作用體現(xiàn)不了，但今后有利。目前沒有龍崗區(qū)的重要規(guī)劃項目。東行千余米是深惠公路，對商流，物流的匯聚占盡優(yōu)勢，但要引導。開發(fā)商有一定的實力，可將部分鋪位出租，出租物業(yè)有利于控制并制造成經(jīng)營氣氛，開成人氣。 住宅的環(huán)境及配套住宅的環(huán)境及配套重點放在三層或頂層，有利于住宅消化，可設計為架空綠化層或頂層綠化，以及住宅配套，如景觀庭園、親子樂園、活動埸所、休閑處等。l 為統(tǒng)一商業(yè)形象，建筑物上應有名流商業(yè)廣場之標志。 市場定位為短期投資者，村鎮(zhèn)居民和部分公職及外來置業(yè)者。項目內(nèi)容樓盤名稱和興花園結構類型多層地理位置清林路與福壽路交匯處發(fā)展商深圳銀臺實業(yè)發(fā)展公司代理商深圳眾廈房地產(chǎn)代理公司占地面積6萬m2建筑面積95000 m2戶型2房2廳（50—80 m2），3房2廳（80—110 m2）主導戶型2房2廳住宅均價2500元/ m2付款方式一次性88折，按揭92折住宅銷售率10%宣傳重點規(guī)模，小區(qū)規(guī)劃工程進度結構施工商鋪價格9500元/ m2商鋪銷售率10%分析該項目銷售兩個月后，代理商因故退出，項目停止銷售，在客戶中影響不好，對銷售不利，重新啟動難。項目內(nèi)容樓盤名稱盛龍花園（紫羅蘭）結構類型多層地理位置盛龍大道與龍城大道交匯處發(fā)展商龍崗區(qū)盛龍房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無占地面積13．58萬m2建筑面積26．28萬m2戶型2房2廳（60—80 m2），3房2廳（90—110 m2），4房2廳（100—120 m2）主導戶型3房2廳住宅均價2700元/ m2付款方式一次性90折，按揭93折住宅銷售率一期70%，二期8%宣傳重點規(guī)模大，綠化率高工程進度一期現(xiàn)樓，二期即將動工商鋪價格5000元/ m2商鋪銷售率一期40%，二期10%分析該項目規(guī)模大，周圍生活配套齊全，但由于無法解決小孩就近入學問題，入伙后業(yè)主對發(fā)展商很有意見，致使二期遲遲難以啟動。項目內(nèi)容樓盤名稱城龍花園結構類型多層、小高層地理位置龍福路發(fā)展商龍崗區(qū)城龍房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商深圳立信置業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司占地面積一期占地24478 m2，二期占地70732 m2建筑面積一期59230m2，二期155610 m2戶型3房2廳（70—90 m2），4房2廳（100—110 m2），主導戶型3房2廳住宅均價2600元/ m2付款方式一次性93折，按揭96折住宅銷售率8%宣傳重點發(fā)展商實力與信譽，社區(qū)位置與配套，物業(yè)管理工程進度尚未動工商鋪價格9600元/ m2商鋪銷售率20%分析發(fā)展商為深圳城建集團所屬企業(yè)，實力強，項目位置好，配套全，但工程未開工，目前處于內(nèi)部認購階段?？蛻羧后w主要為龍崗的私營企業(yè)主、政府官員、銀行職員、企業(yè)高級管理人員等。 爭取尋找大買家或大商業(yè)用戶，爭取知名商業(yè)入住，目前華潤萬方拓展勢頭很猛，知名或著名商業(yè)如：天虹、萬佳、加樂福、沃爾瑪、新一佳、民潤都有較強的拓展能力。 營銷策劃工作提前并充分準備，不打無準備之戰(zhàn)，但為了搶機會，在春節(jié)后迅速展開銷售咨詢和內(nèi)部認購的部分工作。 住宅和商業(yè)人流住宅和商業(yè)人流兼顧，不要絕對的分流與不分流。