【正文】 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)蕪湖市開發(fā)辦有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020 年全市房地產(chǎn)行業(yè)完成投資 億元，比去年同比增加 %； 2020 年全市新開工面積 萬平方米，其中住宅 達 平方米；住宅竣工面積達 平方米，比上年增加 %；房屋銷（預）售面積達 萬 平方米，其中住宅為 萬平方米，比去年增加 %，市區(qū)房屋（預）銷售面積為 萬平方米，住宅銷售達 萬 平方米，增幅為 38%，寫字樓與商業(yè)等經(jīng)營性用房銷售面積為 13 萬平方米。蕪湖先進制造業(yè)的發(fā)展為新興產(chǎn)業(yè)提供了良好的生長土壤，而以科技信息、文化創(chuàng)意為代表的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構成熟化和完善化的標志，是現(xiàn)代城市發(fā)展、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的助推器，有著多方面的積極作用。 長三角一體化的機遇 行政區(qū)劃調(diào)整后，蕪湖作為中部省份中離 長三角 最近的 人口超百萬的城市，將面臨前所未有的機遇。 四、 蕪湖經(jīng)濟在安徽省中的地位 分析 ＧＤ P 比較分析 2020 年，無論從地區(qū)生產(chǎn)總值、增長率還是人均生產(chǎn)總值上看，蕪湖的各種經(jīng)濟指標都居于安徽省的前列。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而與同類型城市的對比中，蕪湖的經(jīng)濟發(fā)展有著自己的特色，總體而言，蕪湖的市場潛力巨大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年蕪湖國民經(jīng)濟仍保持穩(wěn)定增長，發(fā)展連創(chuàng)新高， GDP 總值和增長率增長較快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長。 圖 1 蕪湖生產(chǎn)總值與增長值的變化 20202020年 蕪湖生產(chǎn)總值與增長值的變化01002003004005006002020 2020 2020111213141516生產(chǎn)總值（億元） 增長值（% ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但蕪湖作為政府引導經(jīng)濟行為比較成功的城市，在良好的產(chǎn)業(yè)基礎平臺的支撐與各項扶持鼓勵第三產(chǎn)業(yè)的政策的刺激下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景與 空間將相當看好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蕪湖 2020 年新建商品房平均銷售價格情況分析表 區(qū)域 預售面積 （平方米） 預售備案均價（元 /平方米） 實際銷售均價（元 /平方米） 2020年實際銷售均價（元 /平方米 ） 同比增長 （ %） 市區(qū)整體 1301434 4381 4281 3295 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這一政策的出臺表明個人不再允許購買寫字樓。我們有些企業(yè)在利益的趨勢下在把寫字樓當住宅賣，這樣就失去了寫字樓的作用，也失去了寫字樓開發(fā)的意義。 價格走勢分析 總體而言，蕪湖 的 銷售型辦公樓的價格相對較低，主力價格段在 3000 元 /平方米－ 4500 元 /平方米。當 前 蕪湖 市房地 產(chǎn)市場總體運行基本正常，市場結構趨向合理，地產(chǎn) 價格 呈穩(wěn)步上升趨勢 ，宏 觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工 社區(qū)規(guī)模 中盤為主，以 5— 10 萬平米項目居多 城南板塊 城南板塊主要指沿江路以南弋江區(qū)大部區(qū)域。 均價 5500 元以上 5000 元以下 物業(yè)形態(tài) 高層、商業(yè)、寫字樓 多層、小高層 主力戶型 三房兩廳 70— 120 平米 兩房兩廳 100 平米以下 消費群體 以本地板塊消費人群為主，外商消費為輔，多為傳統(tǒng)居民 社區(qū)規(guī)模 中、大盤為主，以 3— 50 萬平米項目居多 鳩江區(qū)板塊 鳩江區(qū)位于蕪湖市東北部，西臨長江，是蕪湖市所轄四區(qū)之一。該區(qū)在努力打造集電力能源、汽車制造、特色農(nóng)業(yè)、物流業(yè)和商貿(mào)服務業(yè)為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。 板塊 樓盤 價格范圍（元／平方米） 城中板塊 融匯錦江 4700 香榭麗舍 4300 世貿(mào)濱江 7300 月桂都市 5300 城南板塊 長江長現(xiàn)代城 6300 中央城 5200 江岸明珠 4900 匯成名郡 5000 根據(jù)以上表獲知 ， 2020 年高檔樓盤不斷推出，均價不斷刷新蕪湖甚至整個安徽省的記錄，由于目前城南板塊是蕪湖市場熱點的趨向所在，價格與城中板塊主要樓盤相差越來越小。 目 前城中板塊由于城市功能發(fā)展相對比較成熟，租賃價格具有更強的合理性，而城南板塊屬于新區(qū)，在城市建設、人口導入、配套設施方面還存在一定差距，所以租賃價格還比較低，而隨著城市化進程的加快，城南板塊的價格上揚空間將得以看好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，在 家樂福 意外退出的時刻，屬于世界五百強的全球第三 大商 業(yè)零售企業(yè)英國 TESCO、 特易購）旗下的 “樂購 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著市政府的東遷、商業(yè)文化中心區(qū)的建設，以及綠地 三、 代表樓盤 縱觀蕪湖商業(yè)地產(chǎn)項目， 具有代表性且 能對本項目形成競爭壓力的，有以下產(chǎn)品： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商鋪： 12020 元/m2 住宅： 4600 元/m2 中央城 花津南路西側(cè) 該項目以國際會展中心為龍頭，是集大型生活區(qū)、國際會展中心、五星級酒店、高檔寫字樓和現(xiàn)代化商業(yè)為一體的 130 萬㎡地標性復合地產(chǎn)項目。 住宅：未定 世茂濱 江花園 南起新蕪路，北至中山北路，東起吉和街，西至長江岸線 規(guī)劃總用地面積約280 畝，可開發(fā)建設總規(guī)模約 萬平方米，項目平均容積率為 3. 0，商業(yè)集群和五星級豪華酒店等綜合物業(yè)形態(tài)于一體，項目建成之后將擁有皖南地區(qū)乃至安徽省的第一高度建筑物，成為本地區(qū)最具規(guī)模的濱江高檔豪宅社區(qū)。 住宅：多層 5300 元 /平 高層： 4850 元 /平 商鋪： 8000 元 /平 聯(lián)盛商業(yè)廣場 鏡湖區(qū)北京東路與赭山路交匯口 約 19 萬平米的超大規(guī)模，集購物、娛樂、休閑、運動、文化娛樂、酒店、餐飲等多種業(yè)態(tài)巧妙搭配構建黃金消費組合，構建一站式商業(yè)消費體驗中心。 商鋪均價：3600038000 元 /平 租金價格在4060 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一 批 大 型 高 檔 寫 字 樓 項 目 在 蕪 湖 紛 紛 崛 起 。 而 另 一 方 面 ， 也 有 眾 多 的 房 產(chǎn) 投 資 人 和 企 業(yè) ， 對 投 資 高 檔 寫 字 樓 充 滿 了 濃 厚 興 趣 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目地塊的優(yōu)、劣、機會、威脅分析 做為 項目市場調(diào)研的一部分，對項目 自身 的 地塊的熟悉和分析是必要的，要清楚項目自身地塊所存在的優(yōu)缺點，一下就是對項目的粗略分析： 一、 優(yōu)勢和機會點 1. 項目 位于九華中路和北京東路交匯處 ，交通便利，擁有多路公交車有11 路、 14 路、 18 路、 25 路、 33 路、 42 路和 105 路等； 2. 項目周邊學區(qū)眾多有 安徽師范大學 、安師大附中、蕪湖工業(yè)學校、安師大夜大學等完善的教育配套； 3. 學校、銀行、超市、醫(yī)療、公園等配套環(huán)伺本案 ,設施一應俱全； 4. 片區(qū)市政形象不斷改善； 5. 項目體量 相對較 小，易于去化； 6. 樓市利好 政策出臺 ， 刺激房產(chǎn)消化 ； 7. 市場同類型產(chǎn) 品基本還沒出現(xiàn)，競爭 相對 不大。 2020年 已推出 5000 畝土 地，用于住宅開發(fā)，可建設 500 多萬平方米住宅，加上 2020 年 在建的約 200 萬平方米住宅， 蕪湖房源正呈現(xiàn)出供大于求的市場局勢 。 C、一卡式服務，智能化： 辦公樓 車輛出入，超市購物，會所服務等可實行刷卡服務，一卡在手，通行無阻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 定位論證： 1）通常高檔項目的是以相對高價入市，迅速引起市場注意，聚集人氣，打響品牌。 4）根據(jù)對 蕪湖 市房地產(chǎn)市場調(diào)研，定位上述均價的高檔 樓盤較符合 蕪湖 市當前 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，目標客戶相對 集中 化，市場承接力較強，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟效益。在中年夫婦（子女已上學）和部分經(jīng)濟條件好的青年夫妻為主，年齡集中在 40 歲左右，收入較高，家庭月收入不低于 10000 元 /月，事業(yè)已有一定成就。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。的主要目標客戶群。 ③ 小區(qū)定位是充滿 時尚 風情的現(xiàn)代 精裝 LOFT 綜合商辦樓 ， 項目 有濃厚的社區(qū) 時尚潮流 文化，符合中高收入階層對個人情趣和文化品位的追求。的面積戶型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 150 M178。 五 、目標客戶定位及分析 1）總體目標市場定位： 蕪湖 市及外市 企業(yè) 的“中 高產(chǎn) 階 層 ” 以及個人。之間，說明該價位市場已經(jīng)形成，定位這個價格的中高檔盤是有市場依據(jù)和認可度的。 發(fā)商的樓盤風格 簡單的 定為歐陸 或中式 風格， 如 中西友好花園 、 澳然天成 、 明日星城 等，對歐洲文化的理解 也較為膚淺，多是對歐式建筑符號的簡單模仿和克隆，諸如歐式一條街給人生硬冰冷感覺。 三、形象定位 —— 我們的項目以什么樣的形象出現(xiàn)？ 充滿時尚風情的現(xiàn)代精裝 LOFT 綜合商辦樓 定位論證： 1） 定位充滿時尚的現(xiàn)代精裝 LOFT 綜合商辦樓，即是對現(xiàn)實生活的提煉，又是對美好未來的憧憬，將給蕪湖市人民提供一種嶄新的生活 工作 方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 劣勢和問題點 1. 項目背后 區(qū)域 形象較差，屬老城區(qū)聚集地； 2. 城市配套有待完善； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因 此 ， 投 資 住 宅 地 產(chǎn) 已 經(jīng) 失 去 了 商 業(yè) 意 義 ， 而 高 檔 寫 字 樓 ， 如 果 價 格 合 適 ， 具 有 升 值 空 間 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。有香檳波爾卡、田園波爾卡、童話波爾卡及音樂波爾卡四個主題廣住宅： 4190 元 /平 商鋪： 7278 元 /平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)