【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資料。 社區(qū)規(guī)模 中、小盤(pán)為主，以 3— 70 萬(wàn)平米項(xiàng)目居多 三山區(qū)板塊 三山區(qū)位于蕪湖市城區(qū)西南部，是蕪湖市最具發(fā)展?jié)?力的新興城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，工業(yè)基礎(chǔ)較好。該區(qū)在努力打造集電力能源、汽車(chē)制造、特色農(nóng)業(yè)、物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。代表性的樓盤(pán)有江濱花園、金鑫花園、錦江家園、龍湖花園等，現(xiàn)階段住宅均價(jià)在 1800 元 — 2020 元之間。 三山區(qū)板塊介紹 樓盤(pán)檔次 中低檔 均價(jià) 2020 元以上 物業(yè)形態(tài) 住宅、商業(yè) 主力戶型 三房?jī)蓮d 70120 平米 消費(fèi)群體 全市居民，投資戶居多。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工 社區(qū)規(guī)模 中盤(pán)為主，以 5— 50 萬(wàn)平米項(xiàng)目居多 據(jù)以上分析可以得知，弋 江區(qū)與鏡湖區(qū)是蕪湖主要中高檔及高檔樓盤(pán)的聚集區(qū)，隨著未來(lái)城市發(fā)展軸線向南延伸，弋江板塊的發(fā)展前景將更為樂(lè)觀。 2020 年蕪湖地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)解讀 住宅 根據(jù)房庫(kù)網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果， 2020 年城中、城南板塊新盤(pán)數(shù)據(jù)如下： 2020 年主要住宅新盤(pán)介紹 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 板塊 樓盤(pán) 價(jià)格范圍（元／平方米） 城中板塊 融匯錦江 4700 香榭麗舍 4300 世貿(mào)濱江 7300 月桂都市 5300 城南板塊 長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城 6300 中央城 5200 江岸明珠 4900 匯成名郡 5000 根據(jù)以上表獲知 ， 2020 年高檔樓盤(pán)不斷推出，均價(jià)不斷刷新蕪湖甚至整個(gè)安徽省的記錄，由于目前城南板塊是蕪湖市場(chǎng)熱點(diǎn)的趨向所在，價(jià)格與城中板塊主要樓盤(pán)相差越來(lái)越小。 寫(xiě)字樓 根據(jù)蕪湖 365 地產(chǎn)家居網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果， 2020 年蕪湖寫(xiě)字樓新盤(pán)數(shù)據(jù)如下： 2020 年主要寫(xiě)字樓線盤(pán)介紹 樓盤(pán) 價(jià)格范圍（元／平方米） 鏡街金鼎 SOHO 10500 僑鴻國(guó)家商城 7800 聯(lián)盛國(guó)際大廈 未開(kāi)盤(pán) 2020 年新建的寫(xiě)字樓由于在規(guī)劃理念、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理方面較前幾年開(kāi)發(fā)的辦公樓已經(jīng)在各個(gè)方面都有了質(zhì)的飛躍，如僑鴻國(guó)際大廈是皖 南第一高樓與蕪湖第一座甲級(jí)寫(xiě)字樓，鏡街金鼎 SOHO 也是蕪湖檔次最高的集商住一體的SOHO 辦公樓；相比前幾年寫(xiě)字樓價(jià)格與周邊同類(lèi)住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象， 2020 年開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓將把蕪湖寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶入一個(gè)新的時(shí)代。 配套商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 根據(jù)蕪湖 365 地產(chǎn)家居網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果， 2020 年蕪湖配套商業(yè)新盤(pán)數(shù)據(jù)如下： 2020 年配套商業(yè)新盤(pán)介紹 板塊 樓盤(pán) 目前價(jià)格范圍（元／平方米） 城中板塊 泰華家園（外街一層） 12020 天泰大廈（外街一層） 15000 和平大廈（內(nèi)街一層） 15000 城南板塊 長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn) 代城（外街一層） 未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì) 20200 以上 中央城（內(nèi)街一層） 6000 匯成名郡（外街一層） 20200 2020 蕪湖地產(chǎn)租賃市場(chǎng)解讀 相比蕪湖比較成熟的銷(xiāo)售市場(chǎng)，蕪湖租賃市場(chǎng)與發(fā)達(dá)的一、二線城市租賃市場(chǎng)相比，還尚在起步階段，體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 沒(méi)有成熟、系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 租賃價(jià)格浮動(dòng)很大，用市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市通用的“元 /月 .平方米”指標(biāo)來(lái)衡量，往往同類(lèi)樓盤(pán)租賃價(jià)格差距都會(huì)很大。因?yàn)樵谑徍捎谑袌?chǎng)需求結(jié)構(gòu)的原因，越是大面積物業(yè)的租賃，價(jià)格相比中小面積物業(yè)會(huì)有大幅度下降，所以誤差會(huì)比較大。 目 前城中板塊由于城市功能發(fā)展相對(duì)比較成熟，租賃價(jià)格具有更強(qiáng)的合理性，而城南板塊屬于新區(qū)，在城市建設(shè)、人口導(dǎo)入、配套設(shè)施方面還存在一定差距，所以租賃價(jià)格還比較低，而隨著城市化進(jìn)程的加快，城南板塊的價(jià)格上揚(yáng)空間將得以看好。 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，蕪湖住宅、寫(xiě)字樓與配套商業(yè)租賃價(jià)格數(shù)據(jù)如下： 表 1 2020 年分區(qū)、分物業(yè)類(lèi)型租賃價(jià)格介紹 板塊 樓盤(pán) 租賃價(jià)格范圍（元／平方米．月） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 城中板塊 中高檔住宅 2030 中低檔住宅 712 傳統(tǒng)辦公樓（如和平大廈、三泰大 廈、金鼎大廈等） 1540 新建高檔寫(xiě)字樓（如鏡街、僑鴻國(guó)際商城） 60 以上，部分如鏡街中某些單元可以達(dá)到１２０ 商鋪 一層外街 100200 城南板塊 住宅 1020 商鋪 一層外街 80100 工業(yè)廠房 810 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第 三 章 蕪湖商業(yè)市場(chǎng) 分析 一、 蕪湖大商業(yè)市場(chǎng)解讀 2020 年蕪湖市 城市居民人均可支配收入 13234 元，比上年增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 9509 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 5208 元，比上年增長(zhǎng) %；人均生活費(fèi)支出 3625 元，比上年增長(zhǎng) %；城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為 %和 %。在崗職工年平均工資 22761 元，比上年增長(zhǎng) %。 以上的消費(fèi)及收入增長(zhǎng)，都為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)支持。 面對(duì) 2020 年 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整 ，諸多的發(fā)展商 依然 看好蕪湖優(yōu)越的城市區(qū)位與迅速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)，他們對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)空間雄心勃勃。同時(shí)，更多具有雄厚實(shí)力的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商 、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商正準(zhǔn)備進(jìn)入蕪湖市場(chǎng)，他們從蕪湖城市迅速增加的人口、區(qū)域商業(yè)輻射力中，看到了未來(lái)龐大的商機(jī)。 近幾年來(lái) ，蕪湖 一批大型商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛亮相，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在日益繁榮的同時(shí)也呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局。隨著僑鴻國(guó)際、沃爾瑪、和平國(guó)際等大型商業(yè)企業(yè)的相繼入駐，蕪湖原有的以中山路為中心的商業(yè)格局被打破，商業(yè)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，一個(gè)多元化、多層次的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，蕪湖大商業(yè)現(xiàn)狀如下： 蕪湖主要大商業(yè)列表 商業(yè)類(lèi)型 商業(yè)名稱(chēng) 營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米） 百貨零售 蕪湖新百大廈 蕪湖華億購(gòu)物中心 2 蕪湖僑鴻國(guó)際商城 專(zhuān)賣(mài)店 +大賣(mài)場(chǎng) 融匯中江廣場(chǎng) 4 和平國(guó)際商廈 復(fù)合型商業(yè)購(gòu)物中心、多功能城市綜合體 聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng) 19（包括酒店、辦公、公寓面積） 吉和城市商業(yè)廣場(chǎng) 25（包括酒店、辦公、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 公寓面積） 華強(qiáng)城市廣場(chǎng) 12 復(fù)合型文化藝術(shù)特色主題商業(yè)旅游步行街 金科 .小九華 超市 沃爾瑪 樂(lè)購(gòu) .TESCO 2 歐尚 2 可以看到，幾年來(lái)蕪湖大中型商業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅猛，開(kāi)發(fā)量已經(jīng)趕上先前二十 年開(kāi)發(fā)建設(shè)的總量，新建商業(yè)主要還是集中在鏡湖區(qū)。 二、 區(qū)域分析 2020 年， 只 在蕪湖市區(qū)內(nèi)，目前就有數(shù)十萬(wàn)平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)、銷(xiāo)售 進(jìn)程中。包括聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)中心、融匯中江廣場(chǎng)（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國(guó)際商城、小九華商業(yè)街、天泰大廈、都市生活廣場(chǎng)等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分布于蕪湖城中城東城北與城南區(qū)，他們的定位，既有大型的綜合性的 購(gòu)物中心 ，也有國(guó)內(nèi)目前最流行的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ， 五星 級(jí)的 甲級(jí)寫(xiě)字樓 ，大型的商業(yè)街。目前在建的這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)面積至少在 100 萬(wàn)平方米以上。 一批著名的商業(yè)巨頭也對(duì)蕪湖市場(chǎng)虎視眈眈。 2020 年，在 家樂(lè)福 意外退出的時(shí)刻，屬于世界五百?gòu)?qiáng)的全球第三 大商 業(yè)零售企業(yè)英國(guó) TESCO、 特易購(gòu)）旗下的 “樂(lè)購(gòu) TESCO”大型賣(mài)場(chǎng)，悄然與蕪湖目前單體面積最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)簽下了合作協(xié)議。據(jù)悉，即將開(kāi)設(shè)的蕪湖 “樂(lè)購(gòu) TESCO”大型賣(mài)場(chǎng)的面積約為 2 萬(wàn)余平方米。另一個(gè)國(guó)際大型商業(yè)連鎖企業(yè)法國(guó) 歐尚 ，也將在 2020 年內(nèi)于蕪湖城北區(qū)域開(kāi)業(yè)。屆時(shí)，以 香格里拉 花園、云龍陽(yáng)光等代表的周邊數(shù)個(gè)大型社區(qū)將進(jìn)一步完善商業(yè)配套，該區(qū)域內(nèi)，由準(zhǔn)五星級(jí)的漢爵陽(yáng)明酒店、龍津酒店、華爾頓酒店、法國(guó) 雅高 酒店、法國(guó)歐尚大賣(mài)場(chǎng)、華強(qiáng) 方特樂(lè)園、銀湖 波爾卡商業(yè)街等構(gòu)成的綜合配套設(shè)施，將促使該區(qū)域成為蕪湖新的區(qū)域商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 業(yè)、文化中心。 在城中區(qū)域 ，聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)中心、融匯中江廣場(chǎng)（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國(guó)際商城、小九華商業(yè)街、凱帆大廈等一批新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將進(jìn)一步鞏固鏡湖區(qū)的中心商業(yè)區(qū)的地位，名流置業(yè)、世茂股份分別打造的濱江綜合商業(yè)項(xiàng)目，將在不遠(yuǎn)的將來(lái)，構(gòu)成蕪湖城市新的商業(yè)圈。 2020 年，隨著弋江區(qū)招商引資力度的推進(jìn)，和瑞動(dòng)漫科技園、賽爾大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、蕪湖市物流中心、大型醫(yī)療器械物流交易中心、蕪湖工程機(jī)械大市場(chǎng)等為代表的一批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在城南崛起。城南地區(qū)將涌現(xiàn)大批以專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)為主流形態(tài)的大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 消費(fèi)群體將 看好這批專(zhuān)業(yè)大型 市場(chǎng)給未來(lái)幾年內(nèi)蕪湖商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的活力。 城東區(qū)域，沿弋江北路形成的幾大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)仍然將繼續(xù)散發(fā)商業(yè)活力。隨著市政府的東遷、商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)，以及綠地 鏡湖世紀(jì)城、明日星城、星河灣等一批住宅項(xiàng)目的崛起，諸多的房地產(chǎn)企業(yè)也注意到了這一區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求帶來(lái)的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的新需求，按照正在擬訂中的蕪湖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)與配套，將促成蕪湖商業(yè)地產(chǎn)新熱點(diǎn)在該區(qū)域內(nèi)形成。 目前，蕪湖市中心商鋪的價(jià)格基數(shù)過(guò)大，開(kāi)發(fā)規(guī)模也超前，其升值潛力已經(jīng)大不如前。同樣，在一些新開(kāi)發(fā)的大型商住區(qū)周邊的商鋪，因商鋪規(guī)模 大、單位面積大、總價(jià)高等特點(diǎn)，其投資價(jià)值已被高估，投資風(fēng)險(xiǎn)正日益加大。 商鋪迅速飽和是因?yàn)樯啼佂顿Y回報(bào)利潤(rùn)高， 普通沿街商鋪在不同的地段，其價(jià)格走勢(shì)有很大的不同。一般來(lái)說(shuō)，市中心商鋪的價(jià)格漲勢(shì)會(huì)比其它地段的要快，最高可以達(dá)到 20— 30%/年，而其它地段的商鋪一般可以維持在 5— 15%/年之間。新建社區(qū)商鋪一般以服務(wù)周邊或?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)部配套等為主，其市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，具備一定的投資價(jià)值。而專(zhuān)業(yè)性商街、專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)培育時(shí)間長(zhǎng)、項(xiàng)目招商與內(nèi)部管理等要求非常嚴(yán)格，從而使得類(lèi)似項(xiàng)目的投資 風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形中變大。 三、 代表樓盤(pán) 縱觀蕪湖商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 具有代表性且 能對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力的，有以下產(chǎn)品： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)