滁州財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃提案報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-06-20 19:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 相似的產(chǎn)品，在產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格上吸引住當(dāng)?shù)叵M(fèi)者，再配以電玩業(yè)態(tài)組合成大型綜合性新型賣場(chǎng)，區(qū)別于滁州現(xiàn)有的家電賣場(chǎng)（如國美），從而打消客戶與消費(fèi)者的疑慮，畢竟只有在保證消費(fèi)需求、商戶看得到利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，才能最終促進(jìn)商鋪的去化。 本資料來自 22 服裝、飾品類 （ 2F） 例子 1： “ 香港城 ” 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是中低檔服裝和玩具游藝品 主體消費(fèi)人群為（本地市民），還可引入部分帶有批發(fā)性質(zhì)的商鋪，為下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供產(chǎn)品支持； 例子 2：時(shí)尚萊迪廣場(chǎng)： 華東地區(qū)甚至全國最大的地下商業(yè)廣場(chǎng)，經(jīng)營業(yè)態(tài)以潮流服裝、時(shí)尚飾品為主，其內(nèi)部格局、店鋪裝飾以及細(xì)節(jié)布置都個(gè)性十足，所以吸引了年輕一代的目光。 其主要消費(fèi)人群為 80后、 90后，尤其是大中專學(xué)生。 本資料來自 23 布藝連鎖店 （ 2F） 通過引進(jìn)大型布藝連鎖店，在滁州市建立一個(gè)大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的布藝市場(chǎng)，消費(fèi)對(duì)象是對(duì)家紡有需求的各個(gè)階層、各個(gè)消費(fèi)段的消費(fèi)者。通過我司的實(shí)地考查，在滁州市，大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的布藝商場(chǎng)還是一項(xiàng)市場(chǎng)空白，市場(chǎng)上雖然有幾家家紡一類的專賣店，但由于分散經(jīng)營，并不存在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此布藝項(xiàng)目的引進(jìn)，肯定能成為一個(gè)成功的項(xiàng)目。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，市場(chǎng)上商家和消費(fèi)者都有需求，只是由于兩者之間缺少溝通媒介，而不能將這種需求轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，我們項(xiàng)目的運(yùn)營也成功填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。 本資料來自 24 兒童娛樂城 （ 2F） 1）孩子是每個(gè)家庭中的重心，所以抓住兒童的心也就是抓住了大人的消費(fèi)力。 2）好比肯德基、麥當(dāng)勞等洋快餐在國內(nèi)市場(chǎng)走的都是兒童路線，而每次去此類洋快餐對(duì)于兒童來說都是一次獎(jiǎng)勵(lì)，而他們又是如何吸引小孩子的，就是靠一些小禮品以及兒童娛樂設(shè)施。因此在二樓開辟一個(gè)兒童娛樂城是吸引人氣、提高消費(fèi)頻率。 3）在設(shè)備上，主要以一些兒童娛樂休閑設(shè)施為主。 本資料來自 25 辦公、住宅分析 本資料來自 26 一、辦公 市場(chǎng)分析 ： 衡量一個(gè)辦公樓項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值，價(jià)格永遠(yuǎn)不是首要標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閮r(jià)格所體現(xiàn)的供求關(guān)系是包含了金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者在內(nèi)的多方博弈的結(jié)果，一旦成為金融工具，其價(jià)格與價(jià)值的離析便成必然。牛市中扶搖直上，而熊市下墜入凡間。但是，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境穩(wěn)定的一段時(shí)期內(nèi)，體現(xiàn)了終端使用者需求的租金，總是更接近于物業(yè)實(shí)際價(jià)值，并且長(zhǎng)期而穩(wěn)定地反映著經(jīng)濟(jì)景氣程度。 對(duì)于辦公樓市場(chǎng)而言，最終需求為企業(yè)的辦公需求，需求程度的最佳判斷參數(shù)為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) (如金融、法律、咨詢、財(cái)務(wù)等行業(yè) )的發(fā)展。 本資料來自 27 ： 滁州當(dāng)?shù)剞k公樓市場(chǎng)的空白是本案最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)，也是最大的威脅點(diǎn)，我們應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，克服威脅，方能獲得成功。 抓住機(jī)會(huì)：一邊是市場(chǎng)空白、一邊是公司企業(yè)租用住宅樓做辦公室，而且隨著滁州大力著手經(jīng)濟(jì)建設(shè)，必定會(huì)加大力度吸引外資，所以充分表明滁州的市場(chǎng)需求還是相當(dāng)大的。 克服威脅：市場(chǎng)空白另一方面說明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)可能不需要辦公樓，他們只要租用住宅房即可了，所以說此類消費(fèi)群體的消費(fèi)理念是需要我們是引導(dǎo)的。 本資料來自 28 ： 1）對(duì)于本案來說，辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的最大問題恰恰是在目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不看好，受 “ 金融危機(jī) ” 影響，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)還不明朗，這種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定必然會(huì)影響到市場(chǎng)的發(fā)展，反應(yīng)到本案上來說就是需求不足。 2）雖然整體形勢(shì)并不看好，但是 “ 金融危機(jī) ” 對(duì)于滁州的影響不大，并且，隨著蘇南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，和 “ 泛長(zhǎng)三角 ” 概念的提出，滁州將會(huì)迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇，必然會(huì)帶動(dòng)本地辦公市場(chǎng)的需求。 3）除此之外，普通 住宅、沿街門面對(duì)于有高端辦公需求的企業(yè)來說，軟硬件都不能滿足其辦公標(biāo)準(zhǔn)， 本項(xiàng)目的建成將會(huì)為他們提供一個(gè)品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)越的辦公場(chǎng)所。 本資料來自 29 推廣定位 滁州辦公市場(chǎng)基本空白，整個(gè)市場(chǎng)無成型寫字樓在售，一般企業(yè)辦公均為租用普通住宅，而此類房屋并非是真正意義上的寫字樓。所以我司認(rèn)為市場(chǎng)的空白既是機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)，必須在定位以及配套服務(wù)上有所亮點(diǎn)。 我司建議本案的辦公樓在推廣上可聯(lián)合政府，引導(dǎo)滁州本地企業(yè)以及個(gè)人創(chuàng)業(yè)的辦公習(xí)慣，運(yùn)用政府對(duì)于市民的公信力，來支撐本項(xiàng)目的辦公樓。 本資料來自 30 二、住宅 根據(jù)前期我司對(duì)于住宅市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，滁州當(dāng)?shù)爻尸F(xiàn)兩頭大中間小的特點(diǎn)，即 8090平方米的小面積戶型最好銷售， 120平方米以上次之，而 100115平方米內(nèi)的戶型銷售最為困難。 本案項(xiàng)目住宅部分建筑面積約 5000平方米左右，由于規(guī)模不大，所以戶型不應(yīng)太多，以沖擊市場(chǎng)中部分特定客戶群為主。 所以，我司建議本案住宅部分應(yīng)以大面積戶型（ 120平米左右）為主，打造滁州檔次最高的公寓住宅樓。 本資料來自 31 主推戶型 1： 建筑面積： 126平方米 本資料來自 32 輔推戶型 1: 建筑面積 112平方米 本資料來自 33 輔推戶型 2: 建筑面積 86平方米 本資料來自 34 精裝 修入市 現(xiàn)階段，滁州市場(chǎng)上以毛坯房為主，在售項(xiàng)目中暫無精裝修戶型推出。 所以，我司建議的精裝 寓所 具有市場(chǎng)唯一性，體現(xiàn)客戶的身份尊貴。 精裝 修推廣實(shí)施 ：與國內(nèi)或者本地知名家裝品牌所聯(lián)合，打造滁州精裝公寓第一樓。 本資料來自 35 精裝修如何推廣： 本案周邊豐樂路的住宅樓盤均價(jià)在 35003700元 /平方，且均為毛坯房。 本案為商住綜合項(xiàng)目，住宅部分與其他純住宅項(xiàng)目相比，沒有優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力小，為了達(dá)到快速去化的目的，只有在宣傳推廣以及價(jià)格上吸引客戶，加速去化。 在前期宣傳時(shí)，以相同區(qū)域毛坯房的價(jià)格做精裝修入市，以此吸引客戶。 等客戶來到售樓處，講解如不要精裝修也可舍棄精裝修，價(jià)格下降后，以使客戶感覺得到很大的優(yōu)惠，最終促成成交。 如前期所積累的客戶大部分需要精裝修，那就實(shí)施精裝修，以毛坯價(jià)格享受精裝修公寓為主要推廣，此為最大宣傳賣點(diǎn)。 本資料來自 36 招
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