滁州財富廣場商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃提案報告商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-06-20 19:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 相似的產(chǎn)品，在產(chǎn)品質(zhì)量和價格上吸引住當(dāng)?shù)叵M者，再配以電玩業(yè)態(tài)組合成大型綜合性新型賣場，區(qū)別于滁州現(xiàn)有的家電賣場（如國美），從而打消客戶與消費者的疑慮，畢竟只有在保證消費需求、商戶看得到利潤的基礎(chǔ)上，才能最終促進(jìn)商鋪的去化。 本資料來自 22 服裝、飾品類 （ 2F） 例子 1： “ 香港城 ” 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是中低檔服裝和玩具游藝品 主體消費人群為（本地市民），還可引入部分帶有批發(fā)性質(zhì)的商鋪，為下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供產(chǎn)品支持； 例子 2：時尚萊迪廣場： 華東地區(qū)甚至全國最大的地下商業(yè)廣場，經(jīng)營業(yè)態(tài)以潮流服裝、時尚飾品為主，其內(nèi)部格局、店鋪裝飾以及細(xì)節(jié)布置都個性十足，所以吸引了年輕一代的目光。 其主要消費人群為 80后、 90后，尤其是大中專學(xué)生。 本資料來自 23 布藝連鎖店 （ 2F） 通過引進(jìn)大型布藝連鎖店，在滁州市建立一個大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的布藝市場，消費對象是對家紡有需求的各個階層、各個消費段的消費者。通過我司的實地考查，在滁州市，大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的布藝商場還是一項市場空白，市場上雖然有幾家家紡一類的專賣店，但由于分散經(jīng)營，并不存在競爭優(yōu)勢，因此布藝項目的引進(jìn)，肯定能成為一個成功的項目。 根據(jù)市場調(diào)查得知，市場上商家和消費者都有需求，只是由于兩者之間缺少溝通媒介，而不能將這種需求轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，我們項目的運營也成功填補這一市場空白。 本資料來自 24 兒童娛樂城 （ 2F） 1）孩子是每個家庭中的重心，所以抓住兒童的心也就是抓住了大人的消費力。 2）好比肯德基、麥當(dāng)勞等洋快餐在國內(nèi)市場走的都是兒童路線，而每次去此類洋快餐對于兒童來說都是一次獎勵，而他們又是如何吸引小孩子的，就是靠一些小禮品以及兒童娛樂設(shè)施。因此在二樓開辟一個兒童娛樂城是吸引人氣、提高消費頻率。 3）在設(shè)備上，主要以一些兒童娛樂休閑設(shè)施為主。 本資料來自 25 辦公、住宅分析 本資料來自 26 一、辦公 市場分析 ： 衡量一個辦公樓項目的實際價值，價格永遠(yuǎn)不是首要標(biāo)準(zhǔn)，因為價格所體現(xiàn)的供求關(guān)系是包含了金融機構(gòu)、個人投資者在內(nèi)的多方博弈的結(jié)果，一旦成為金融工具，其價格與價值的離析便成必然。牛市中扶搖直上，而熊市下墜入凡間。但是，在經(jīng)濟大環(huán)境穩(wěn)定的一段時期內(nèi)，體現(xiàn)了終端使用者需求的租金，總是更接近于物業(yè)實際價值，并且長期而穩(wěn)定地反映著經(jīng)濟景氣程度。 對于辦公樓市場而言，最終需求為企業(yè)的辦公需求，需求程度的最佳判斷參數(shù)為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) (如金融、法律、咨詢、財務(wù)等行業(yè) )的發(fā)展。 本資料來自 27 ： 滁州當(dāng)?shù)剞k公樓市場的空白是本案最大的機會點，也是最大的威脅點，我們應(yīng)抓住機會，克服威脅，方能獲得成功。 抓住機會：一邊是市場空白、一邊是公司企業(yè)租用住宅樓做辦公室，而且隨著滁州大力著手經(jīng)濟建設(shè)，必定會加大力度吸引外資，所以充分表明滁州的市場需求還是相當(dāng)大的。 克服威脅：市場空白另一方面說明當(dāng)?shù)厥袌隹赡懿恍枰k公樓，他們只要租用住宅房即可了，所以說此類消費群體的消費理念是需要我們是引導(dǎo)的。 本資料來自 28 ： 1）對于本案來說，辦公樓市場發(fā)展的最大問題恰恰是在目前宏觀經(jīng)濟形勢并不看好，受 “ 金融危機 ” 影響，未來經(jīng)濟發(fā)展走勢還不明朗，這種宏觀經(jīng)濟形勢的不確定必然會影響到市場的發(fā)展，反應(yīng)到本案上來說就是需求不足。 2）雖然整體形勢并不看好，但是 “ 金融危機 ” 對于滁州的影響不大，并且，隨著蘇南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，和 “ 泛長三角 ” 概念的提出，滁州將會迎來新一輪的發(fā)展機遇，必然會帶動本地辦公市場的需求。 3）除此之外，普通 住宅、沿街門面對于有高端辦公需求的企業(yè)來說，軟硬件都不能滿足其辦公標(biāo)準(zhǔn)， 本項目的建成將會為他們提供一個品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)越的辦公場所。 本資料來自 29 推廣定位 滁州辦公市場基本空白，整個市場無成型寫字樓在售，一般企業(yè)辦公均為租用普通住宅，而此類房屋并非是真正意義上的寫字樓。所以我司認(rèn)為市場的空白既是機遇也有風(fēng)險，必須在定位以及配套服務(wù)上有所亮點。 我司建議本案的辦公樓在推廣上可聯(lián)合政府，引導(dǎo)滁州本地企業(yè)以及個人創(chuàng)業(yè)的辦公習(xí)慣，運用政府對于市民的公信力，來支撐本項目的辦公樓。 本資料來自 30 二、住宅 根據(jù)前期我司對于住宅市場的詳細(xì)調(diào)查，滁州當(dāng)?shù)爻尸F(xiàn)兩頭大中間小的特點，即 8090平方米的小面積戶型最好銷售， 120平方米以上次之，而 100115平方米內(nèi)的戶型銷售最為困難。 本案項目住宅部分建筑面積約 5000平方米左右，由于規(guī)模不大，所以戶型不應(yīng)太多，以沖擊市場中部分特定客戶群為主。 所以，我司建議本案住宅部分應(yīng)以大面積戶型（ 120平米左右）為主，打造滁州檔次最高的公寓住宅樓。 本資料來自 31 主推戶型 1： 建筑面積： 126平方米 本資料來自 32 輔推戶型 1: 建筑面積 112平方米 本資料來自 33 輔推戶型 2: 建筑面積 86平方米 本資料來自 34 精裝 修入市 現(xiàn)階段，滁州市場上以毛坯房為主，在售項目中暫無精裝修戶型推出。 所以，我司建議的精裝 寓所 具有市場唯一性，體現(xiàn)客戶的身份尊貴。 精裝 修推廣實施 ：與國內(nèi)或者本地知名家裝品牌所聯(lián)合，打造滁州精裝公寓第一樓。 本資料來自 35 精裝修如何推廣： 本案周邊豐樂路的住宅樓盤均價在 35003700元 /平方，且均為毛坯房。 本案為商住綜合項目，住宅部分與其他純住宅項目相比，沒有優(yōu)勢，競爭力小，為了達(dá)到快速去化的目的，只有在宣傳推廣以及價格上吸引客戶，加速去化。 在前期宣傳時，以相同區(qū)域毛坯房的價格做精裝修入市，以此吸引客戶。 等客戶來到售樓處，講解如不要精裝修也可舍棄精裝修，價格下降后，以使客戶感覺得到很大的優(yōu)惠，最終促成成交。 如前期所積累的客戶大部分需要精裝修，那就實施精裝修，以毛坯價格享受精裝修公寓為主要推廣，此為最大宣傳賣點。 本資料來自 36 招
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