【正文】 名流商業(yè)廣場(chǎng)市埸調(diào)研及建議（一）深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司深圳市萬(wàn)利達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 總經(jīng)理陳達(dá)崗先生： 副總經(jīng)理莫伯平先生： 衷心感謝貴公司的信任及給我們提供這種機(jī)會(huì)。 承蒙信任，我們有幸能向貴公司提交我公司——深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司的“名流商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研及建議之一”，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)決策時(shí)參考。本建議是基于目前深圳市及龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合我司專業(yè)人員近10年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)調(diào)查研究而完成的，由于受時(shí)間和資料的限制，未必能把本項(xiàng)目所有情況考慮在內(nèi)，希望有進(jìn)一步溝通和合作的機(jī)會(huì)，使之更加完善，更具操作性，以達(dá)到成功開(kāi)發(fā)和銷售的目的。再次表示感謝！策劃：謝建民、協(xié)助：田貞佘總監(jiān)：汪春林目 錄第一篇 深圳地產(chǎn)及商業(yè) 房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)情況5 第二篇 龍崗中心城商業(yè)龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況11第三章 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況13龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展 17誰(shuí)在購(gòu)買商鋪 22中心城商鋪市場(chǎng)前景 25 一：中心城商服物業(yè)的供應(yīng) 25 二：開(kāi)發(fā)投資注意或遇到的新問(wèn)題 26 三：發(fā)展前景：困難不小，值得一搏 27第三篇 名流商業(yè)廣場(chǎng) 第七章 項(xiàng)目概況 29第八章 困難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn) 30規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 33營(yíng)銷策劃建議 35第十一章 準(zhǔn)備工作內(nèi)容及安排 36附件：龍崗樓盤(pán)資料第一篇： 深圳地產(chǎn)及商業(yè)國(guó)家政策于市埸有利，但深圳開(kāi)發(fā)和空置量太大，市埸飽和，有降價(jià)要求。綜合商城、主題商城、住宅裙樓，出現(xiàn)過(guò)量開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)的供應(yīng)量大增。超過(guò)了市場(chǎng)承接力。市埸競(jìng)激烈。98年以后房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)水平大有提高，開(kāi)發(fā)商和代理商在開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷方面苦下功夫，但是難有新招。深圳住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面日趨完善，競(jìng)爭(zhēng)中價(jià)格的作用已上升到首要位置。 第一章、房地產(chǎn)政策和市埸情況一、 政策面對(duì)樓市的影響政策方面的評(píng)價(jià)：目前效果欠佳，總體對(duì)深圳樓市十分有利中央銀行第七次大幅度降息，以圖刺激消費(fèi)，初始短期10多天引起躁動(dòng)，股市大漲，中央領(lǐng)導(dǎo)電視講話，熱鬧一陣后，仍沒(méi)有達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。其它的信用貸款擔(dān)保，沒(méi)有明顯作用。但是對(duì)于趕出存款資金，對(duì)于開(kāi)發(fā)商降低資金成本的作用是積極的。國(guó)家征收20%的儲(chǔ)蓄利息所得稅，刺激消費(fèi)市場(chǎng)的力度進(jìn)一步加大，并使存款收益進(jìn)一步減少，相當(dāng)于降息，于房地產(chǎn)、汽車等高額消費(fèi)有促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)具有的投資保值作用的看法更讓人偏愛(ài)。房地產(chǎn)減免部分稅費(fèi)，以圖刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于各種交易稅費(fèi)的直接減免，使購(gòu)房者的購(gòu)房成本有所減少，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)機(jī)會(huì)好于以前。房地產(chǎn)按揭貸款年期加長(zhǎng)，按揭利率降低，對(duì)于刺激房地產(chǎn)有直接的積極作用。市場(chǎng)面對(duì)深圳樓市的影響市場(chǎng)方面評(píng)價(jià)：供應(yīng)總量太大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，有降價(jià)趨勢(shì)總供應(yīng)量過(guò)度增長(zhǎng)，造成形勢(shì)更加嚴(yán)峻99年比98年的市場(chǎng)形勢(shì)更為嚴(yán)峻，99年年供應(yīng)總量1000萬(wàn)平方米，銷售量只有450萬(wàn)平方米左右，空置大大超過(guò)去年，平均每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有1/2的空置。成交量比去年增長(zhǎng)，但價(jià)格在98年下半年的基礎(chǔ)上小幅走低4%，由于新老樓盤(pán)太多，需求追不上供給，空置將在較長(zhǎng)時(shí)間存在。下半年新盤(pán)、大盤(pán)、超大型樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)。如：中心區(qū)的中海華庭、金海灣花園、黃埔雅苑、共和世家、瑞達(dá)苑、江蘇大廈；羅湖區(qū)的鵬興花園二期、翡翠園；龍崗區(qū)的萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園；南山區(qū)的文德福花園、蔚藍(lán)海岸、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園、招商海琴、海月花園等等。今后三年，政府對(duì)物業(yè)的供應(yīng)會(huì)在所控制，但數(shù)量仍然很大，供大于求將長(zhǎng)期存在。有降價(jià)空間和要求。 盡管中央和地方政府采取各種辦法刺激消費(fèi)，刺激房地產(chǎn)，但是目前作用并不十分明顯。本方案認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)如無(wú)特大經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)政策發(fā)生作用，未來(lái)二年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，平均下跌5——10%后，成交量才會(huì)根本好轉(zhuǎn)。進(jìn)入地產(chǎn)正常競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。實(shí)際上，一些聰明的地產(chǎn)商意識(shí)到：“沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格”，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的作用誰(shuí)都不可否認(rèn)。有些開(kāi)發(fā)商追求的是薄利快銷，以低價(jià)或降價(jià)取得成功。特別是近年位置十分優(yōu)越的樓盤(pán)，如嘉匯新城、星河明居、國(guó)際文化大廈、金地翠園、彩福大廈等無(wú)不是以低價(jià)取勝（起價(jià)5000——6000，均價(jià)為65008500）。這些地產(chǎn)商大多能夠面對(duì)現(xiàn)實(shí)，不存僥幸心理。其審時(shí)度勢(shì)的理智作為，值得許多開(kāi)發(fā)商深思。深圳地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的價(jià)格調(diào)整，平均毛利率降低至21%（市統(tǒng)計(jì)局公布）。促銷大戰(zhàn)爆發(fā)并持續(xù)時(shí)間長(zhǎng) 99年下半年，深圳房地產(chǎn)將以價(jià)格為主要促銷售手段，明降暗降的勢(shì)態(tài)。許多樓盤(pán)在上半年，出于市場(chǎng)的各種原因沒(méi)有力推，在年底全面釋放而套現(xiàn)，百仕達(dá)以震撼全球的折扣——……，200年為了消化空置，各種促銷大戰(zhàn)將長(zhǎng)期全面開(kāi)展，可供樓盤(pán)和樓盤(pán)信息量鋪天蓋地。 以《深圳特區(qū)報(bào)》社、《深圳商報(bào)》社為主要主辦單位，1999年下半年在高交會(huì)館二次舉行的房地產(chǎn)交易會(huì)，盡管使出渾身解數(shù)，但只是業(yè)內(nèi)熱鬧，市埸冷清。三、外銷市埸：將穩(wěn)步發(fā)展 香港經(jīng)濟(jì)從98年的穩(wěn)定到2000年經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)，已使香港樓市日趨活躍，也將與深圳樓盤(pán)的價(jià)格差距拉大，還由于國(guó)外對(duì)人民幣貶值的看法或預(yù)期長(zhǎng)期存在，因此對(duì)于住宅和商業(yè)的外銷市埸都是有利的。 、商鋪市埸：關(guān)內(nèi)空置嚴(yán)重，關(guān)外機(jī)會(huì)尚存關(guān)內(nèi)整體市埸偏淡：從98年中至現(xiàn)在，商鋪空置率不斷上升，全年空置達(dá)51萬(wàn)平方米。據(jù)深圳市信息局社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查中心99年資料顯示：，降幅達(dá)34%，前三個(gè)季度批準(zhǔn)的預(yù)售商業(yè)面積主要集中在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占全市的48%。99年商鋪銷售情況較去年大幅回落，%，商鋪現(xiàn)樓比樓花銷售較好。99年商鋪空置與98年持平，得益于政府對(duì)商業(yè)用地的控制。 深圳各區(qū)的商服物業(yè)價(jià)格走勢(shì)及銷售不理想，宏觀環(huán)境的不景氣和商鋪的供過(guò)于求，是商輔市埸整體偏淡的重要原因。關(guān)外機(jī)會(huì)尚存：總體的淡勢(shì)并不排除局部市埸的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市中的靈活應(yīng)變能力是熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。近兩年深圳的商鋪熱點(diǎn)主要在東門、國(guó)貿(mào)、華強(qiáng)北一帶。今年商業(yè)熱點(diǎn)除了羅湖和福田外，南山和寶安已呈新熱點(diǎn)。南山區(qū)原有的愉康、人人樂(lè)、法國(guó)的加樂(lè)福使競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平靜，但99年出現(xiàn)更大商業(yè)和主題商城使南山的商業(yè)異軍突起。如：主題商城南山女人世界分店、女兒國(guó)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、東方巴黎服裝批發(fā)市場(chǎng)；大商業(yè)有海雅百貨、美國(guó)沃爾瑪（在建）。 在寶安區(qū)，萬(wàn)佳第四分店、美國(guó)沃爾瑪進(jìn)駐將使寶安區(qū)的商業(yè)總體水平上一個(gè)新臺(tái)階，并呈龍爭(zhēng)虎斗的競(jìng)爭(zhēng)格局。龍崗還是處女地 龍崗商業(yè)的總體開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)水平走在全市各區(qū)最后，起步晚，水平低，規(guī)模小、無(wú)品牌，這也是龍崗的布吉鎮(zhèn)及龍崗中心城區(qū)內(nèi)的鋪位多被看好的主要原因。諸候混戰(zhàn)，各自劃地而治，稱雄一方，各自小有收獲是龍崗開(kāi)發(fā)企業(yè)的反映。一些號(hào)稱當(dāng)?shù)卮笊疼钠髽I(yè)，與市內(nèi)商業(yè)比較，無(wú)論從哪個(gè)方面都是無(wú)法比較的。如果龍崗進(jìn)入大型象萬(wàn)佳、沃爾瑪一類的知名商業(yè)，龍崗的中小商埸、商鋪的銷售及經(jīng)營(yíng)將受極大的沖擊，萬(wàn)佳、沃爾瑪所到之處都是橫掃千軍。商服開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)思想更為成熟主要表現(xiàn)在：放棄純粹依靠大買家的不切實(shí)際的想法，按市埸規(guī)律腳踏實(shí)地辦事。改變過(guò)去出售、出租后就不管的做法，而是考慮長(zhǎng)線投資，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，與小業(yè)主商家共進(jìn)退。開(kāi)始注重“以人為本”，從規(guī)劃開(kāi)始就能替消費(fèi)者或業(yè)主解決實(shí)際問(wèn)題的考慮。從大小分割隨意到更專業(yè)的分割，商鋪的人流、物流、布局展示等更適合消費(fèi)者或小業(yè)主。主題式商業(yè)顯示了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。第二篇： 龍崗中心城商業(yè)城區(qū)規(guī)劃國(guó)內(nèi)一流，“圈地運(yùn)動(dòng)”完成，但開(kāi)發(fā)還處低水平、慢速度。住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面有待完善。城區(qū)配套不足、人氣不旺、商氣偏差大。低檔次、小商鋪一統(tǒng)天下，目前供應(yīng)量太大，有效需求不足，商鋪泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，炒家占買家重要比重。上檔次、大商業(yè)存在機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商業(yè)比開(kāi)發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對(duì)成本低，獲利空間大，銷售比住宅好。目前還有一定的市場(chǎng)，搶時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價(jià)格戰(zhàn)， 第二章、龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況一、龍崗區(qū)概況龍崗區(qū)是深圳市六區(qū)中面積最大的一個(gè)區(qū)，約占深圳市總面積的“半壁江山”，它東臨美麗寧?kù)o的大亞灣、大鵬灣，南臨是繁華大都市深圳特區(qū)和香港，西邊與寶安區(qū)相鄰，北邊緊靠惠州、東莞兩市。龍崗區(qū)于1993年1月1日成立。現(xiàn)轄平湖、布吉、龍崗、橫崗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鵬、南澳10鎮(zhèn)，總?cè)丝诮偃f(wàn)。數(shù)十萬(wàn)外來(lái)人口移居此地投資興業(yè)、打工創(chuàng)業(yè)，使這里充分體現(xiàn)了深圳這座移民城市的特點(diǎn)，構(gòu)筑成了這片熱土十分誘人的興旺景象。深圳市的重要工業(yè)基地，龍崗區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地達(dá)300平方公里，居全市各區(qū)的首位，是深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的大工業(yè)區(qū)所在地。至今，已有6000多家工業(yè)企業(yè)落戶龍崗，逐步形成了以電子、通信、機(jī)械、服裝、玩具