【正文】 名流商業(yè)廣場市埸調(diào)研及建議（一）深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司深圳市萬利達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 總經(jīng)理陳達崗先生： 副總經(jīng)理莫伯平先生： 衷心感謝貴公司的信任及給我們提供這種機會。 承蒙信任，我們有幸能向貴公司提交我公司——深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司的“名流商業(yè)廣場市場調(diào)研及建議之一”，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)決策時參考。本建議是基于目前深圳市及龍崗房地產(chǎn)市場，結(jié)合我司專業(yè)人員近10年的專業(yè)經(jīng)驗及對本項目相關(guān)物業(yè)調(diào)查研究而完成的，由于受時間和資料的限制，未必能把本項目所有情況考慮在內(nèi)，希望有進一步溝通和合作的機會，使之更加完善，更具操作性，以達到成功開發(fā)和銷售的目的。再次表示感謝！策劃：謝建民、協(xié)助：田貞佘總監(jiān)：汪春林目 錄第一篇 深圳地產(chǎn)及商業(yè) 房地產(chǎn)政策和市場情況5 第二篇 龍崗中心城商業(yè)龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況11第三章 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況13龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展 17誰在購買商鋪 22中心城商鋪市場前景 25 一：中心城商服物業(yè)的供應(yīng) 25 二：開發(fā)投資注意或遇到的新問題 26 三：發(fā)展前景：困難不小，值得一搏 27第三篇 名流商業(yè)廣場 第七章 項目概況 29第八章 困難點與機會點 30規(guī)劃設(shè)計建議 33營銷策劃建議 35第十一章 準(zhǔn)備工作內(nèi)容及安排 36附件：龍崗樓盤資料第一篇： 深圳地產(chǎn)及商業(yè)國家政策于市埸有利，但深圳開發(fā)和空置量太大，市埸飽和，有降價要求。綜合商城、主題商城、住宅裙樓，出現(xiàn)過量開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)的供應(yīng)量大增。超過了市場承接力。市埸競激烈。98年以后房地產(chǎn)總體開發(fā)水平大有提高，開發(fā)商和代理商在開發(fā)和營銷方面苦下功夫，但是難有新招。深圳住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面日趨完善，競爭中價格的作用已上升到首要位置。 第一章、房地產(chǎn)政策和市埸情況一、 政策面對樓市的影響政策方面的評價：目前效果欠佳，總體對深圳樓市十分有利中央銀行第七次大幅度降息，以圖刺激消費，初始短期10多天引起躁動，股市大漲，中央領(lǐng)導(dǎo)電視講話，熱鬧一陣后，仍沒有達到刺激消費的目的。其它的信用貸款擔(dān)保，沒有明顯作用。但是對于趕出存款資金，對于開發(fā)商降低資金成本的作用是積極的。國家征收20%的儲蓄利息所得稅，刺激消費市場的力度進一步加大，并使存款收益進一步減少，相當(dāng)于降息，于房地產(chǎn)、汽車等高額消費有促進作用，而房地產(chǎn)具有的投資保值作用的看法更讓人偏愛。房地產(chǎn)減免部分稅費，以圖刺激房地產(chǎn)市場，由于各種交易稅費的直接減免，使購房者的購房成本有所減少，對購房者來說機會好于以前。房地產(chǎn)按揭貸款年期加長，按揭利率降低，對于刺激房地產(chǎn)有直接的積極作用。市場面對深圳樓市的影響市場方面評價：供應(yīng)總量太大、競爭激烈，有降價趨勢總供應(yīng)量過度增長，造成形勢更加嚴(yán)峻99年比98年的市場形勢更為嚴(yán)峻，99年年供應(yīng)總量1000萬平方米，銷售量只有450萬平方米左右，空置大大超過去年，平均每個房地產(chǎn)項目有1/2的空置。成交量比去年增長，但價格在98年下半年的基礎(chǔ)上小幅走低4%，由于新老樓盤太多，需求追不上供給，空置將在較長時間存在。下半年新盤、大盤、超大型樓盤不斷涌現(xiàn)。如：中心區(qū)的中海華庭、金海灣花園、黃埔雅苑、共和世家、瑞達苑、江蘇大廈；羅湖區(qū)的鵬興花園二期、翡翠園；龍崗區(qū)的萬科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園；南山區(qū)的文德?；▓@、蔚藍海岸、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園、招商海琴、海月花園等等。今后三年，政府對物業(yè)的供應(yīng)會在所控制，但數(shù)量仍然很大，供大于求將長期存在。有降價空間和要求。 盡管中央和地方政府采取各種辦法刺激消費，刺激房地產(chǎn)，但是目前作用并不十分明顯。本方案認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)如無特大經(jīng)濟、地產(chǎn)政策發(fā)生作用，未來二年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，平均下跌5——10%后，成交量才會根本好轉(zhuǎn)。進入地產(chǎn)正常競爭狀態(tài)。實際上，一些聰明的地產(chǎn)商意識到：“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，價格競爭的作用誰都不可否認(rèn)。有些開發(fā)商追求的是薄利快銷，以低價或降價取得成功。特別是近年位置十分優(yōu)越的樓盤，如嘉匯新城、星河明居、國際文化大廈、金地翠園、彩福大廈等無不是以低價取勝（起價5000——6000，均價為65008500）。這些地產(chǎn)商大多能夠面對現(xiàn)實，不存僥幸心理。其審時度勢的理智作為，值得許多開發(fā)商深思。深圳地產(chǎn)經(jīng)過幾年的價格調(diào)整，平均毛利率降低至21%（市統(tǒng)計局公布）。促銷大戰(zhàn)爆發(fā)并持續(xù)時間長 99年下半年，深圳房地產(chǎn)將以價格為主要促銷售手段，明降暗降的勢態(tài)。許多樓盤在上半年，出于市場的各種原因沒有力推，在年底全面釋放而套現(xiàn)，百仕達以震撼全球的折扣——……，200年為了消化空置，各種促銷大戰(zhàn)將長期全面開展，可供樓盤和樓盤信息量鋪天蓋地。 以《深圳特區(qū)報》社、《深圳商報》社為主要主辦單位，1999年下半年在高交會館二次舉行的房地產(chǎn)交易會，盡管使出渾身解數(shù)，但只是業(yè)內(nèi)熱鬧，市埸冷清。三、外銷市埸：將穩(wěn)步發(fā)展 香港經(jīng)濟從98年的穩(wěn)定到2000年經(jīng)濟的恢復(fù)性增長，已使香港樓市日趨活躍，也將與深圳樓盤的價格差距拉大，還由于國外對人民幣貶值的看法或預(yù)期長期存在，因此對于住宅和商業(yè)的外銷市埸都是有利的。 、商鋪市埸：關(guān)內(nèi)空置嚴(yán)重，關(guān)外機會尚存關(guān)內(nèi)整體市埸偏淡：從98年中至現(xiàn)在，商鋪空置率不斷上升，全年空置達51萬平方米。據(jù)深圳市信息局社會經(jīng)濟調(diào)查中心99年資料顯示：，降幅達34%，前三個季度批準(zhǔn)的預(yù)售商業(yè)面積主要集中在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占全市的48%。99年商鋪銷售情況較去年大幅回落，%，商鋪現(xiàn)樓比樓花銷售較好。99年商鋪空置與98年持平，得益于政府對商業(yè)用地的控制。 深圳各區(qū)的商服物業(yè)價格走勢及銷售不理想，宏觀環(huán)境的不景氣和商鋪的供過于求，是商輔市埸整體偏淡的重要原因。關(guān)外機會尚存：總體的淡勢并不排除局部市埸的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市中的靈活應(yīng)變能力是熱點商鋪走強的主要原因。近兩年深圳的商鋪熱點主要在東門、國貿(mào)、華強北一帶。今年商業(yè)熱點除了羅湖和福田外，南山和寶安已呈新熱點。南山區(qū)原有的愉康、人人樂、法國的加樂福使競爭相對平靜，但99年出現(xiàn)更大商業(yè)和主題商城使南山的商業(yè)異軍突起。如：主題商城南山女人世界分店、女兒國、西部電子時代廣場、東方巴黎服裝批發(fā)市場；大商業(yè)有海雅百貨、美國沃爾瑪（在建）。 在寶安區(qū)，萬佳第四分店、美國沃爾瑪進駐將使寶安區(qū)的商業(yè)總體水平上一個新臺階，并呈龍爭虎斗的競爭格局。龍崗還是處女地 龍崗商業(yè)的總體開發(fā)及經(jīng)營水平走在全市各區(qū)最后，起步晚，水平低，規(guī)模小、無品牌，這也是龍崗的布吉鎮(zhèn)及龍崗中心城區(qū)內(nèi)的鋪位多被看好的主要原因。諸候混戰(zhàn)，各自劃地而治，稱雄一方，各自小有收獲是龍崗開發(fā)企業(yè)的反映。一些號稱當(dāng)?shù)卮笊疼钠髽I(yè)，與市內(nèi)商業(yè)比較，無論從哪個方面都是無法比較的。如果龍崗進入大型象萬佳、沃爾瑪一類的知名商業(yè)，龍崗的中小商埸、商鋪的銷售及經(jīng)營將受極大的沖擊，萬佳、沃爾瑪所到之處都是橫掃千軍。商服開發(fā)和經(jīng)營思想更為成熟主要表現(xiàn)在：放棄純粹依靠大買家的不切實際的想法，按市埸規(guī)律腳踏實地辦事。改變過去出售、出租后就不管的做法，而是考慮長線投資，可持續(xù)經(jīng)營，與小業(yè)主商家共進退。開始注重“以人為本”，從規(guī)劃開始就能替消費者或業(yè)主解決實際問題的考慮。從大小分割隨意到更專業(yè)的分割，商鋪的人流、物流、布局展示等更適合消費者或小業(yè)主。主題式商業(yè)顯示了強大的競爭力。第二篇： 龍崗中心城商業(yè)城區(qū)規(guī)劃國內(nèi)一流，“圈地運動”完成，但開發(fā)還處低水平、慢速度。住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面有待完善。城區(qū)配套不足、人氣不旺、商氣偏差大。低檔次、小商鋪一統(tǒng)天下，目前供應(yīng)量太大，有效需求不足，商鋪泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，炒家占買家重要比重。上檔次、大商業(yè)存在機會。開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險小，相對成本低，獲利空間大，銷售比住宅好。目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價格戰(zhàn)， 第二章、龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況一、龍崗區(qū)概況龍崗區(qū)是深圳市六區(qū)中面積最大的一個區(qū)，約占深圳市總面積的“半壁江山”，它東臨美麗寧靜的大亞灣、大鵬灣，南臨是繁華大都市深圳特區(qū)和香港，西邊與寶安區(qū)相鄰，北邊緊靠惠州、東莞兩市。龍崗區(qū)于1993年1月1日成立?，F(xiàn)轄平湖、布吉、龍崗、橫崗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鵬、南澳10鎮(zhèn)，總?cè)丝诮偃f。數(shù)十萬外來人口移居此地投資興業(yè)、打工創(chuàng)業(yè)，使這里充分體現(xiàn)了深圳這座移民城市的特點，構(gòu)筑成了這片熱土十分誘人的興旺景象。深圳市的重要工業(yè)基地，龍崗區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地達300平方公里，居全市各區(qū)的首位，是深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的大工業(yè)區(qū)所在地。至今，已有6000多家工業(yè)企業(yè)落戶龍崗，逐步形成了以電子、通信、機械、服裝、玩具