【正文】 增長(zhǎng)率%%%%%16%資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析：榮成市近幾年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，按可比價(jià)格計(jì)算，與上年同比增長(zhǎng)19.%，2000年—2004年榮成市GDP持續(xù)增長(zhǎng)，每年的增長(zhǎng)率都在12%以上，03/04年更是達(dá)到了19%,05年預(yù)測(cè)也有16%的增長(zhǎng)率,全市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展趨勢(shì)，為各行各業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障,榮成市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)穩(wěn)定成熟的階段，屬于飛速發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力：l ，列全國(guó)農(nóng)業(yè)百名大縣第三位；l 漁業(yè)，養(yǎng)、捕、加全面發(fā)展，2004年水產(chǎn)品總產(chǎn)量123萬(wàn)噸，總收入263億元，連續(xù)20年位居全國(guó)縣（市）第一，并被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)海洋綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)和科技興海示范基地；l ，第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮，各類服務(wù)設(shè)施齊全，列全省縣（市）第一位。、分析、制圖、報(bào)告撰寫。（問(wèn)卷表格設(shè)計(jì)、計(jì)劃制定）。、臨街商鋪、商家、進(jìn)行摸底調(diào)查。第一篇：宏觀環(huán)境調(diào)研分析第一章：城市規(guī)劃地理位置：榮成市位于中國(guó)山東半島最東端，與韓國(guó)、日本隔海相望，是中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)和口岸雙開(kāi)放城市。城市基礎(chǔ)建設(shè)：l 榮成投資環(huán)境優(yōu)越，城市日供水能力10萬(wàn)立方米；擁有各類輸變電站20座；l 城市集中供熱率達(dá)93%，居民小區(qū)管道液化氣普及率為62%，城市污水處理率為60%，%；海上交通尤為發(fā)達(dá)，開(kāi)辟了香港、韓國(guó)、澳門、日本等國(guó)家和地區(qū)的航線；l 對(duì)外服務(wù)設(shè)施完備，擁有星級(jí)旅游涉外賓館酒店20家，醫(yī)院、體育館、博物館、影劇院等服務(wù)設(shè)施配備齊全；l 為方便外商投資，在市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、石島灣旅游度假區(qū)、天鵝湖旅游度假區(qū)專門設(shè)立了二十一世紀(jì)工業(yè)園、石島工業(yè)園、龍眼港出口加工區(qū)總面積6平方公里，區(qū)內(nèi)全部都達(dá)到了“六通一平”，并對(duì)入住的外商在用地、收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠政策，目前已成為外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域。榮成歷年各產(chǎn)業(yè)完成增加值情況（單位：元）:時(shí)間000102030405(預(yù)計(jì))第一產(chǎn)業(yè)12％35億9．6％第二產(chǎn)業(yè)59．2％60．8％第三產(chǎn)業(yè)28．6％29．4％資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析：，%，%；，%；，%。其中內(nèi)資1000萬(wàn)元以上、%。 時(shí)間1榮成北大科技園4500010000成山集團(tuán)2成山集團(tuán)新上半鋼子午胎、載重胎及鋼簾線擴(kuò)建9600020000成山集團(tuán)5000050000成山集團(tuán)3海山機(jī)械工業(yè)園3800038000斥山水產(chǎn)集團(tuán)4華泰汽車擴(kuò)建10000064000華泰汽車有限公司1980013000華泰汽車有限公司5高溫汽冷堆核電一期工程2000005000清華大學(xué)中國(guó)華能集團(tuán)核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)爭(zhēng)取2005年上半年國(guó)家發(fā)改委批復(fù)6國(guó)電榮成電廠一期工程61800010000尋山水產(chǎn)集團(tuán)靖海實(shí)業(yè)集團(tuán)爭(zhēng)取2005年國(guó)家發(fā)改委批復(fù)7華力電機(jī)工業(yè)園5000047000華力集團(tuán)8鍛壓機(jī)床工業(yè)園1200012000鍛壓機(jī)床有限公司9小王子汽車工業(yè)園3000010000東風(fēng)汽車（榮成）有限公司序號(hào)項(xiàng)目名稱投資總額（萬(wàn)元）當(dāng)年投資（萬(wàn)元）主辦單位開(kāi)工時(shí)間完成 時(shí)間18威海六毛搬遷150008000威海建威紡織19威海二毛搬遷100005000威海華綺紡織20金灘食品工業(yè)園150008000威海供銷社21西霞口船舶修造1320013200西霞口集團(tuán)22三豐生物工程120008000榮成三豐生物技術(shù)有限公司23惠合食品80005000威海德和永貿(mào)易公司24泰祥食品工業(yè)園擴(kuò)建100008000泰祥食品有限公司25水供華東保稅庫(kù)60006000水產(chǎn)供銷集團(tuán)26加乘包裝58005800加乘包裝公司27朱口轎車活絡(luò)模具50005000朱口漁業(yè)公司榮成歷年消費(fèi)需求增長(zhǎng)情況資料一：歷年個(gè)體工商戶累計(jì)增加情況（單位：戶）0001020304戶數(shù)無(wú)記錄資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集資料二：全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額000102030405(計(jì)劃)， 增長(zhǎng)率%%%%%13%資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析：從歷年個(gè)體工商戶增長(zhǎng)情況來(lái)看，00－03年榮成的個(gè)體工商戶數(shù)量增長(zhǎng)的幅度并不大，平均每年僅為20％，而03年更出現(xiàn)停止增長(zhǎng)的局面，對(duì)比03年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同樣如此，增長(zhǎng)出現(xiàn)減緩，這與當(dāng)年“非典”影響不無(wú)關(guān)系；發(fā)展到04年，消費(fèi)形勢(shì)回暖，以上兩項(xiàng)指標(biāo)均有較大增長(zhǎng)。資料一：04－05年榮成旅游方面固定資產(chǎn)投入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容投資總額（萬(wàn)元）當(dāng)年投資（萬(wàn)元）主辦單位開(kāi)工時(shí)間完成24000040000斥山水產(chǎn)集團(tuán)2錐山旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)觀光索道、國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)賓館、低密度休閑別墅區(qū)，2005年建設(shè)觀光索道和低密度別墅區(qū)。83003300加拿大威頓公司6槎山旅游開(kāi)發(fā)建槎山寺1處，并對(duì)清涼頂景區(qū)進(jìn)行配套開(kāi)發(fā)。榮成歷年在崗職工平均工資：（單位：元）000102030405(計(jì)劃)平均工資800785848928101881398416316人均儲(chǔ)蓄1034312030132801507816176\工資增長(zhǎng)率\7％4％%37％15%分析：從歷年年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出，02年以前榮成在崗職工的平均工資增長(zhǎng)均幅度不大，而從03年開(kāi)始職工收入發(fā)生較大增長(zhǎng)，最高04年漲幅高達(dá)37％，工資增長(zhǎng)水平大大超出往年，分析認(rèn)為這首先得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，同時(shí)與國(guó)有企業(yè)改制工作的大力推進(jìn)不無(wú)關(guān)系。吃、穿、用全面增長(zhǎng)，住、行和服務(wù)性消費(fèi)需求趨旺，而05年計(jì)劃繼續(xù)有13％的增幅；從歷年來(lái)看，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增量穩(wěn)定，但于《歷年在崗職工平均工資》表對(duì)比后發(fā)現(xiàn)：004年的消費(fèi)總量與工資增長(zhǎng)并不成比例，從而看出榮成市民消費(fèi)存在外流（威海、青島）現(xiàn)象，與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。榮成歷年城市人口統(tǒng)計(jì)量：0001020304出生率‰ ‰‰‰缺省死亡率‰‰‰ ‰缺省自然增長(zhǎng)率‰‰‰‰缺省年末總?cè)丝?80733678837680733670309缺省比上年減少676人1896人4166人4362人缺省資料一：歷年在校學(xué)生統(tǒng)計(jì).00010203在校學(xué)生中專學(xué)校1669人3828人3826人3828人職業(yè)中學(xué)1942人3305人4979人5973人中學(xué)生小學(xué)生分析：截止03年，對(duì)應(yīng)人口統(tǒng)計(jì)表與在校學(xué)生表，可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象，但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長(zhǎng)情況從2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅較大；小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況，人口的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)以及人口的逐漸壯齡化，使得未來(lái)幾年榮成的人均各項(xiàng)收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。 從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，滿足基本生存的消費(fèi)已經(jīng)變?nèi)酰蓍e、享受、娛樂(lè)型消費(fèi)成為主流。其中第一產(chǎn)業(yè)完成35億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)19%，；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)18%。此規(guī)定有利于土地交易的公開(kāi)、公平、公正，但同時(shí)也增加開(kāi)發(fā)商投資成本。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。三、產(chǎn)業(yè)政策《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展：鑒于全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開(kāi)發(fā)，為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩和結(jié)構(gòu)不合理，國(guó)家出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，首次在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽(tīng)證制度。近兩年出臺(tái)的政策主要是來(lái)自房地產(chǎn)信貸和土地市場(chǎng)方面，簡(jiǎn)言之，就是對(duì)于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進(jìn)行了雙向的緊縮，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了較為深刻和長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響：（1）貸款利率的上調(diào)一方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；另一方面提高個(gè)人買房按揭貸款門檻。其二，近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度不高，目前更因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過(guò)審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場(chǎng)投資潛能同時(shí)，也推動(dòng)著城市商業(yè)的良性發(fā)展。第二篇：榮成商業(yè)調(diào)研為將概念清晰化，我司對(duì)榮成商業(yè)分為：市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)。榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查 沿河北街1．1沿河北街租金、商業(yè)分布圖沿河北街（老街）文化路沿 河 北 街（老街）青山路友誼金店大商家、品牌店開(kāi)始出現(xiàn)服裝、水產(chǎn)、美容美發(fā)、拉面褲業(yè)、服飾、鞋業(yè)、小家電等易發(fā)商貿(mào)城電視直銷、箱包、服飾整條街最前端， 20－30㎡面積，多數(shù)為小商家商業(yè)結(jié)構(gòu)多樣化，尚有其它行業(yè)插足，租金相對(duì)便宜：4－5元/㎡天。B、在城市百貨商業(yè)中，商業(yè)老街享有得天獨(dú)厚的地源優(yōu)勢(shì)。 目前在沿河北街的品牌服飾、專賣店僅有20家，比重僅為20％，且約60％的均為40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街內(nèi)，除利群百貨收攏有部分品牌外，臨街專賣店的數(shù)量及品牌也是極為稀少。消費(fèi)群體以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民和打工妹為主，經(jīng)營(yíng)情況不理想。E、商場(chǎng)無(wú)國(guó)稅、地稅，只繳納工商稅，每月85元。B、目前僅有靠近青山路前端的5間商鋪實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)，其它鋪位均空置，空置率高達(dá)86％。沿 河 南 街觀海路成山大道幸福街文化路皇家數(shù)碼婚紗紅雙喜婚紗婉君婚紗30㎡雪中紅婚禮100㎡鴻泰藥業(yè)商業(yè)公司臨街鋪花王婚禮近20家餐飲，3家美容、4家?jiàn)蕵?lè) 相館、花店、窗簾、美容5家品牌服飾好旺超市㎡該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于2003年開(kāi)發(fā)，尚余部分未售出，目前已經(jīng)成為榮成西南部較為集中的餐飲娛樂(lè)一條街。天。沿河步行街3．沿河步行街租金、商業(yè)分布情況：沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街北大街A（3240㎡左右）B（2400㎡左右）C4500 ㎡利群購(gòu)物中心每層近4000㎡左右總建筑面積16000㎡小區(qū)2福地小區(qū)商場(chǎng)1今日商廈臨街鋪紡織品商城吉興商場(chǎng)新世紀(jì)商城平安保險(xiǎn)祥林大廈標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積30㎡，租金7－8萬(wàn)元/年，㎡租金實(shí)行12－18％的扣點(diǎn)形式。嚴(yán)格而言，利群購(gòu)物中心的地段位置并不在步行街內(nèi)，但隨著該商場(chǎng)的出現(xiàn)，為了依托該商場(chǎng)的人氣帶動(dòng)整條商業(yè)街的消費(fèi)，沿河步行街目前已經(jīng)可以自由通車，失去原本步行街的意義，而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變，圍繞利群百貨形成新的中心，取代了新世紀(jì)商城的步行街領(lǐng)袖市場(chǎng)的地位。由于目前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射，因此沿河步行街發(fā)展到利群購(gòu)物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的位置，目前商場(chǎng)一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率，而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場(chǎng)，空置率分別為50％和90％，進(jìn)駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài)，多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。C座共三層，一層成衣行，10平米攤位年租金6600元，空置率高達(dá)70％；二、三層為家具城，面積分別在1500平米，經(jīng)營(yíng)中檔家居、辦公家具，租金15元/㎡◎月。在沿河步行街內(nèi)，除了利群商業(yè)外，吉興商場(chǎng)是為數(shù)不多經(jīng)營(yíng)狀況較好的集中式商場(chǎng)。D、吉興商場(chǎng)目前共有石島、榮成兩家分店，但石島分店規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)狀況也一般，商場(chǎng)裝修、規(guī)劃、特色均較一般；該商場(chǎng)較為注重企業(yè)文化及品牌的塑造，目前在市影劇院、公交車體上均做了有部分宣傳廣告。3．利群購(gòu)物中心3．5．商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖中庭美食城熟食區(qū)超市中庭中庭中庭化妝品手表鐘表黃金珠寶冰箱小家電數(shù)碼音像洗衣機(jī)文體用品工藝品電視童裝、兒童淘氣堡女裝區(qū)毛衣、羊毛衫女裝床上用品內(nèi)衣健身器材IT襯衣男裝褲業(yè)箱包男女鞋業(yè)男裝底層一層三層二層3．5．商場(chǎng)商業(yè)分