【正文】 山東榮成某新商業(yè)廣場市調(diào)報告目錄言、———————————————————————————————————————— 2第一篇、宏觀市場環(huán)境調(diào)研分析————————————————————————————— 3第二篇、榮成市中心商業(yè)調(diào)研分析———————————————————————————— 20第三篇、榮成市各業(yè)種、業(yè)態(tài)調(diào)查分析—————————————————————————— 53第四篇、酒店市場調(diào)研分析——————————————————————————————— 85第五篇、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分析————————————————————————————— 94第六篇、消費者市場調(diào)查———————————————————————————————— 103第七篇、項目SWOT分析 ———————————————————————————————— 130前 言本次調(diào)查共進行以下工作：。（問卷表格設(shè)計、計劃制定）。、臨街商鋪、商家、進行摸底調(diào)查。4. 分別進行榮成市400份、石島80份、俚島50份的市民問卷調(diào)查，并開展城市居民消費、投資特性的研討。，經(jīng)濟變化歷史資料的調(diào)查，通過資料收集、整理分析，較為清晰的認(rèn)知了榮成市經(jīng)濟、文化、歷史、地理等宏觀環(huán)境概況。、分析、制圖、報告撰寫。第一篇：宏觀環(huán)境調(diào)研分析第一章：城市規(guī)劃地理位置：榮成市位于中國山東半島最東端，與韓國、日本隔海相望，是中國沿海經(jīng)濟和口岸雙開放城市。全市轄13個鎮(zhèn) 、一個管理區(qū)，863個行政村，92個居委會，總面積1392平方公里。2004年，，2005年2月26日政府工作報告上統(tǒng)計：城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到110億元，人均存款余額16176元。 經(jīng)濟實力：l ，列全國農(nóng)業(yè)百名大縣第三位；l 漁業(yè)，養(yǎng)、捕、加全面發(fā)展，2004年水產(chǎn)品總產(chǎn)量123萬噸，總收入263億元，連續(xù)20年位居全國縣（市）第一，并被國家批準(zhǔn)為國家級海洋綜合開發(fā)示范區(qū)和科技興海示范基地；l ，第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮，各類服務(wù)設(shè)施齊全，列全省縣（市）第一位。城市基礎(chǔ)建設(shè)：l 榮成投資環(huán)境優(yōu)越，城市日供水能力10萬立方米；擁有各類輸變電站20座；l 城市集中供熱率達(dá)93%，居民小區(qū)管道液化氣普及率為62%，城市污水處理率為60%，%；海上交通尤為發(fā)達(dá)，開辟了香港、韓國、澳門、日本等國家和地區(qū)的航線；l 對外服務(wù)設(shè)施完備，擁有星級旅游涉外賓館酒店20家，醫(yī)院、體育館、博物館、影劇院等服務(wù)設(shè)施配備齊全；l 為方便外商投資，在市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、石島灣旅游度假區(qū)、天鵝湖旅游度假區(qū)專門設(shè)立了二十一世紀(jì)工業(yè)園、石島工業(yè)園、龍眼港出口加工區(qū)總面積6平方公里，區(qū)內(nèi)全部都達(dá)到了“六通一平”，并對入住的外商在用地、收費實行優(yōu)惠政策，目前已成為外商投資的熱點區(qū)域。對外開放優(yōu)勢：l 擁有5處國家一類、二類對外開放港口及作業(yè)區(qū)，其中龍眼港已開通了至韓國平澤港客貨班輪，石島港也開通了至韓國仁川港的客貨班輪，至日本博多、門司的全集裝箱班輪；l 獲得了國家賦予的對外經(jīng)濟技術(shù)合作簽約權(quán)，設(shè)立了海關(guān)、出入境商品檢驗疫局、邊檢、外商投資服務(wù)中心等配備齊全的涉外服務(wù)管理機構(gòu)；l 先后與世界109個國家和地區(qū)建立了合作關(guān)系，建立了水產(chǎn)品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大農(nóng)業(yè)創(chuàng)匯群生產(chǎn)基地和輪胎、連桿、電機、抽紗制品等10大工業(yè)創(chuàng)匯群體。l 全年利用外資項目231個，%；實際利用外資39755萬美元，%；合同利用外資 99923萬美元，%；出口創(chuàng)匯51640萬美元，%；年內(nèi)勞務(wù)輸出人數(shù)達(dá)431人，主要分布在日本、韓國等國家和地區(qū)。第二章：宏觀經(jīng)濟榮成歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值：時間000102030405(預(yù)計)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率%%%%%16%資料出處：各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯集分析：榮成市近幾年經(jīng)濟飛速發(fā)展，按可比價格計算，與上年同比增長19.%，2000年—2004年榮成市GDP持續(xù)增長，每年的增長率都在12%以上，03/04年更是達(dá)到了19%,05年預(yù)測也有16%的增長率,全市經(jīng)濟的良好發(fā)展趨勢，為各行各業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了強有力的保障,榮成市的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)到了一個穩(wěn)定成熟的階段，屬于飛速發(fā)展轉(zhuǎn)型時期。榮成歷年各產(chǎn)業(yè)完成增加值情況（單位：元）:時間000102030405(預(yù)計)第一產(chǎn)業(yè)12％35億9．6％第二產(chǎn)業(yè)59．2％60．8％第三產(chǎn)業(yè)28．6％29．4％資料出處：各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯集分析：，%，%；，%；，%。，%，占年計劃的107%，%。榮成歷年固定資產(chǎn)投資規(guī)模：時間000102030405(計劃) 196億增長率%%%%45%30%資料出處：各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯集分析：從歷年的固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢來看，榮成市再生產(chǎn)能力強勁，固定資產(chǎn)投資的增長保障了榮成市的可持續(xù)發(fā)展，使得城市基礎(chǔ)建設(shè)扎實。如：，比上年增長，投資對經(jīng)濟增長的貢獻率達(dá)到49%。其中內(nèi)資1000萬元以上、%。03－05年榮成工業(yè)重點項目有27大項、33個項目，（04－05年基礎(chǔ)設(shè)施及城市建設(shè)重點項目一覽表，共16大項，28個項目。）從固定資產(chǎn)投資的比重來看，歷年來榮成較為重視第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對第三產(chǎn)業(yè)的投資力度較小，這也是造成榮成目前第三產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)，發(fā)展緩慢的原因之一。資料一：工業(yè)重點項目一覽表（27大項，33個項目，）序號項目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時間完成 時間1榮成北大科技園4500010000成山集團2成山集團新上半鋼子午胎、載重胎及鋼簾線擴建9600020000成山集團5000050000成山集團3海山機械工業(yè)園3800038000斥山水產(chǎn)集團4華泰汽車擴建10000064000華泰汽車有限公司1980013000華泰汽車有限公司5高溫汽冷堆核電一期工程2000005000清華大學(xué)中國華能集團核工業(yè)建設(shè)集團爭取2005年上半年國家發(fā)改委批復(fù)6國電榮成電廠一期工程61800010000尋山水產(chǎn)集團靖海實業(yè)集團爭取2005年國家發(fā)改委批復(fù)7華力電機工業(yè)園5000047000華力集團8鍛壓機床工業(yè)園1200012000鍛壓機床有限公司9小王子汽車工業(yè)園3000010000東風(fēng)汽車（榮成）有限公司序號項目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時間完成 時間10發(fā)電廠、熱電廠10000010300山東魯能發(fā)展集團威海魯能海源電力榮成高虹電力集團3000025000榮能熱電有限公司1500010000華鵬玻璃斥山熱電廠136008000高虹電力集團威海海都食品120005000高虹電力集團11好當(dāng)家造紙工業(yè)園2150010000好當(dāng)家集團12梅林食品工業(yè)園3000010000泓達(dá)罐頭食品公司13黃海船舶修造2140016100黃海造船有限公司14雙豐海產(chǎn)品加工180006000雙豐食品有限公司15特種防偽紙生產(chǎn)線改造1660013600凱麗紙業(yè)股份有限公司1615萬噸干船塢及配套設(shè)施改造1500015000海達(dá)造船有限公司爭取2005年國家有關(guān)部門批復(fù)17雙橡集團搬遷　1500012200雙橡集團序號項目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時間完成 時間18威海六毛搬遷150008000威海建威紡織19威海二毛搬遷100005000威海華綺紡織20金灘食品工業(yè)園150008000威海供銷社21西霞口船舶修造1320013200西霞口集團22三豐生物工程120008000榮成三豐生物技術(shù)有限公司23惠合食品80005000威海德和永貿(mào)易公司24泰祥食品工業(yè)園擴建100008000泰祥食品有限公司25水供華東保稅庫60006000水產(chǎn)供銷集團26加乘包裝58005800加乘包裝公司27朱口轎車活絡(luò)模具50005000朱口漁業(yè)公司榮成歷年消費需求增長情況資料一：歷年個體工商戶累計增加情況（單位：戶）0001020304戶數(shù)無記錄資料出處：各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯集資料二：全年社會消費品零售總額000102030405(計劃)， 增長率%%%%%13%資料出處：各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯集分析：從歷年個體工商戶增長情況來看，00－03年榮成的個體工商戶數(shù)量增長的幅度并不大，平均每年僅為20％，而03年更出現(xiàn)停止增長的局面，對比03年全年社會消費品零售總額同樣如此，增長出現(xiàn)減緩，這與當(dāng)年“非典”影響不無關(guān)系；發(fā)展到04年，消費形勢回暖，以上兩項指標(biāo)均有較大增長。對比榮成歷年個體工商戶、社會消費品零售總額發(fā)現(xiàn)，盡管近年均有13％以上的增長，但因為基數(shù)較小，絕對增長的數(shù)量并不高，從而反映出榮成作為一個旅游城市、人均收入強市，而商業(yè)發(fā)展卻較為滯后的事實。榮成歷年旅游業(yè)接待中外游客數(shù)量0001020304170萬人次200萬人次230萬人次220萬次275萬人次完成總收入12億 億增長率30%%%%30%分析：從歷年統(tǒng)計看出，榮成歷年接待中外游客穩(wěn)步增長，旅游業(yè)發(fā)展迅速，除了2003年受到“非典”影響，旅游收入出現(xiàn)負(fù)增長外，旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 億元，全年共有275萬人次來游，增長30%，作為六大新興消費熱點行業(yè)之一的旅游業(yè)，將成為魅力榮成今后的重點發(fā)展項目之一，如：0405年全市旅游重點項目共計7個，，預(yù)計今后數(shù)年內(nèi)榮成旅游業(yè)發(fā)展勢頭更為迅猛。資料一：04－05年榮成旅游方面固定資產(chǎn)投入開發(fā)項目：序號項目名稱建設(shè)內(nèi)容投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時間完成 時間1鳳凰湖綜合開發(fā)，建設(shè)鳳凰湖游覽區(qū)、商住區(qū)、工業(yè)區(qū)。24000040000斥山水產(chǎn)集團2錐山旅游開發(fā)建設(shè)觀光索道、國際會議中心、五星級賓館、低密度休閑別墅區(qū)，2005年建設(shè)觀光索道和低密度別墅區(qū)。300008000德州賓海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3聞濤度假村建設(shè)海上游樂園、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園等，年內(nèi)建成釣魚臺及新上游艇項目。150007500好當(dāng)家集團4福文化基地四座福文化大殿內(nèi)部裝修及海上雕塑、水中飛機建設(shè)。120002000西霞口集團5國際游艇俱樂部王家島游艇觀光、休閑、餐飲及附屬設(shè)施。83003300加拿大威頓公司6槎山旅游開發(fā)建槎山寺1處，并對清涼頂景區(qū)進行配套開發(fā)。50003000靖海實業(yè)集團院夼實業(yè)集團7法華院續(xù)建工程完成景點配套、道路等附屬設(shè)施的建設(shè)。220004000斥山水產(chǎn)集團分析：旅游業(yè)的發(fā)展最直接的影響就是促進了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止2005年7月榮成市正規(guī)酒店共11家，床位總共1700張；未來榮成酒店業(yè)的發(fā)展，將隨著旅游資源自主開發(fā)的趨勢，同步迅猛發(fā)展。 榮成歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額(單位:元)0001020304儲蓄余額 110億較上年增加同比增長%%%%10%資料出處：各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯集資料一：威海平均每人年末儲蓄存款余額單位：元項 目2003年2002年合　計1453312691市　區(qū)2340520572文登市1215910815榮成市1459612703乳山市84797315資料出處：威海統(tǒng)計年鑒資料二：2003年威海分市區(qū)總戶數(shù)和人口數(shù)（戶籍人口）　年末總戶數(shù)（戶）總?cè)丝冢ㄈ耍┢渲校悍寝r(nóng)業(yè)人口（人）年平均人口數(shù)（人）合計男性女性文登市254345 649857 327237 322620 229239 652854 榮成市237175 670309 337363 332946 275576 672490 乳山市218077 586665 297659 289006 175766 590406 分析：從表上可以看出，歷