某現(xiàn)代商業(yè)廣場整體商業(yè)運營方案(已修改)
2025-05-14 02:45 本頁面
【正文】 重慶現(xiàn)代商業(yè)廣場整體商業(yè)運營方案目 錄第一部分 前 言 景 4 的 4 5 6第二部分 市場研究 1. GDP 72. GDP的構(gòu)成 83. 居民消費價格指數(shù) 104. 固定資產(chǎn)投入 115. 社會消費品零售總額 126. 居民消費能力 157. 人口及人口發(fā)展?fàn)顩r 188. 重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 259. 零售業(yè)趨勢及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 3110. 重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢 37第三部分 項目概要 46第四部分 項目SWOT分析 53第五部分 項目定位及定位思想 1. 商圈戰(zhàn)略定位 582. 項目戰(zhàn)略定位 603. 企業(yè)文化 614. 業(yè)態(tài)定位 635. 主體定位 646. 功能定位 667. 市場定位 678. 形象定位 69第六部分 項目規(guī)劃與布局 1. 資產(chǎn)處建議與規(guī)劃規(guī)模確定 702. 業(yè)態(tài)組合及分布 723. 項目物業(yè)規(guī)劃及改造 82第七部分 運營管理綱要 1. 組織機構(gòu) 872. 招商運營 883. 營銷策略 914. 管理理念 93第八部分 項目投資、經(jīng)營績效分析（概算） 1. 項目投資概算 942. 年度經(jīng)營績效概算 963. 年度經(jīng)營費用概算 984. 五年財務(wù)流量分析 1005. 物業(yè)價值變現(xiàn)及變現(xiàn)能力分析 102題后記說明 104重慶現(xiàn)代廣場整體商業(yè)運營方案第一部分：前 言1． 背 景 重慶市江北區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司(以下簡稱“國資委”)在江北區(qū)觀音橋商業(yè)步行街所屬項目“現(xiàn)代廣場”為大型綜合性商業(yè)項目，共分A、B、C、D四個區(qū)域。本方案另綜合考慮原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場納入整體規(guī)劃之中，共有商業(yè)（裙樓）建筑面積約234722平方米（未含農(nóng)貿(mào)市場部分）。 重慶盎然實業(yè)有限公司與國資委共同協(xié)商，就上述項目的商業(yè)部分（以下簡稱“本項目”）擬共同出資合作運營。特出具本報告以確立本項目的宏觀運營方略。2. 目 的 研究并評估本項目的商業(yè)經(jīng)營潛力； 為本項目確立可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和運營方略； 就本項目的影響因素預(yù)以評估并確立新的規(guī)劃思路； 評估本項目未來的投資、經(jīng)營、回報前景及整體投資收益。3．方案設(shè)計的出發(fā)點 以長、中、短期目標(biāo)相結(jié)合，并以資源系統(tǒng)整合為目標(biāo)，確保本項目能成為未來北部商圈的新龍頭企業(yè)，重慶、乃至西南地區(qū)的知名企業(yè)。 方案設(shè)計中期望通過高遠戰(zhàn)略和大手筆，以期拉動觀音橋商圈的升級和商圈整體價值。 方案設(shè)計是充分考慮了資產(chǎn)的保值和增值的長期效益，盡量回避因急功近利而損害整體效益和整體商業(yè)價值的體現(xiàn)。 方案的系統(tǒng)設(shè)計中充分考慮了操作和實施的可行性和可操作性。 因項目原規(guī)劃、設(shè)計、內(nèi)外交通組織等存在致命性的先天性缺陷，加之資產(chǎn)關(guān)系錯綜復(fù)雜，因而，在方案設(shè)計中以盤活和提升項目整體商業(yè)價值的出發(fā)點，增加了投資和實際操作的復(fù)雜性。 本方案盡可能結(jié)合項目本身與商業(yè)大環(huán)境，商業(yè)發(fā)展趨勢等宏觀和微宏因素而規(guī)劃和定位。4．說明 因時間原因，市調(diào)方法略顯單一，市場的詳盡調(diào)研尚不夠充分。因此，實操部分及市場資料部分在未來運營中會加以針對性調(diào)查。 本方案著重于戰(zhàn)略性設(shè)計，加之有關(guān)項目的諸多細節(jié)了解尚不夠充分。因此本方案尚有不完善之處，有待進一步完善。 項目的實際運營是在較系統(tǒng)的機構(gòu)組織和各專業(yè)分工形成，因此有關(guān)物業(yè)規(guī)劃、招商組織、企業(yè)文化、管理理念、營銷推廣等各內(nèi)容上需在戰(zhàn)略方向的指引下分別策劃和實施，本方案尚未能就此做具體描述。 本項目中有關(guān)投資和經(jīng)營的相關(guān)數(shù)據(jù)為概算，加之細節(jié)不充分而不夠精確，未來的各專項投資將另行分類預(yù)算。第二部分： 市場研究1． 國民生產(chǎn)總值（GDP） 總體特征：重慶市的經(jīng)濟在近年保持了連續(xù)高速增長的良好勢頭，1997年~2004年期間，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值增速高于全國平均水平，比直轄前水平翻了一番。2004年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2665億元，%。 1997年6月18日，重慶直轄，使重慶從經(jīng)濟發(fā)展，城市建設(shè)、區(qū)域影響力和綜合競爭能力等綜合方面均得以飛速發(fā)展。國家于1999年開始實施的西部大開發(fā)政策，使作為西部重鎮(zhèn)的重慶發(fā)生了翻天覆地的變化。重慶享有的地方政策和大規(guī)模的固定資產(chǎn)投入促使重慶成為在全國具較強影響力和代表意義的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。 但是，從經(jīng)濟規(guī)模上看，重慶與國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一線城市在經(jīng)濟規(guī)模上仍存在著較大差距。在西部十二省區(qū)中經(jīng)濟總量排在四川、廣西、陜西、云南之后，居第五位。增長率在西部排第六位。2． GDP的構(gòu)成 第一產(chǎn)業(yè) 1997年到2004年期間，重慶市第一產(chǎn)業(yè)在數(shù)量逐年下降，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比例亦逐年下降，%，%。第一產(chǎn)業(yè)在GDP中比例的下降，標(biāo)志著重慶城市化進程的快速提高，經(jīng)濟形態(tài)在逐步走向現(xiàn)代化。由于重慶下屬區(qū)縣的城市化進程和眾多農(nóng)業(yè)人口的影響，重慶與國內(nèi)的一線城市及發(fā)達地區(qū)相比仍存在一定的差距。 第二產(chǎn)業(yè) 1997年到2004年間，重慶市第二產(chǎn)業(yè)在數(shù)量上保持了高速增長。在GDP總量中的比例基本
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