【正文】 ：；:；：金龍商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)建議第一章． 市場(chǎng)調(diào)查第二章． 項(xiàng)目定位第三章． 招商計(jì)劃第四章． 招商程序第五章． 運(yùn)營(yíng)建議第一章． 市場(chǎng)調(diào)查１．道縣概況：道縣又稱道州，位于湖南南部，隸屬永州市，與兩廣毗鄰。全縣轄9個(gè)鎮(zhèn)、14個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，總面積2442平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)人，縣城人口12萬(wàn)。1999年，，財(cái)政收入11154萬(wàn)元，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)獲得全面發(fā)展。道縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有四大明顯優(yōu)勢(shì)：一是作為湘粵桂三省結(jié)合部的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。自古道州素有“襟帶兩廣，屏蔽三湘”之稱，歷來(lái)為湘南桂北物質(zhì)集散地和兵家必爭(zhēng)之地。東距郴州170公里，與京廣線相接；西距全州90公里，與湘桂線相接；北上長(zhǎng)沙、武漢，南下深圳、珠海，西出南寧、?？冢沙l(fā)夕至。207國(guó)道貫穿南北，1861806省道橫貫東西，瀟水河入湘江過(guò)洞庭可直達(dá)上海。縣城北郊還有一個(gè)56萬(wàn)平方米的機(jī)場(chǎng)，是湘南及兩廣北部地區(qū)十余縣市，飛機(jī)播種、殺蟲(chóng)、物探、航測(cè)的作業(yè)基地。洛湛鐵路從道縣經(jīng)過(guò)已經(jīng)敲定，福貴線也將爭(zhēng)取從道縣經(jīng)過(guò)，屆時(shí)道縣將成為南方新崛起的重要交通樞紐 ，二是得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。道縣土地寬廣肥沃，氣候溫暖濕潤(rùn)，年降水量1503毫米，無(wú)霜期309天，被專家譽(yù)為“天然溫室”。現(xiàn)已探明的主要礦藏達(dá)30多種，其中有較大開(kāi)發(fā)價(jià)值的有20多種40多個(gè)礦點(diǎn)。鎢、錫、鋰、銣儲(chǔ)量頗豐。道縣是湘南農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)定點(diǎn)縣，省杉木速生豐產(chǎn)林基地、油茶基地、商品糧基地、湖南省蔬菜第一縣、全國(guó)糖料基地、厚樸基地和秸稈養(yǎng)?；?。三是歷史文明資源優(yōu)勢(shì)。道縣自秦朝設(shè)立營(yíng)浦縣后，在2000多年的建制史中，有1500多年的時(shí)間為郡、為州、為府、為路。這里古文化遺有產(chǎn)豐富，1995年出土了距今1萬(wàn)年以前的稻谷遺存，經(jīng)鑒定為目前世界上發(fā)現(xiàn)的時(shí)代最早的人類栽培標(biāo)本。在這塊土地上，先后孕育出宋代理學(xué)鼻祖周敦頤、清朝大書(shū)法家何紹基等有影響的歷史人物。四是已經(jīng)具有較好的發(fā)展基礎(chǔ)。水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，六車道的十里長(zhǎng)街道州北路堪稱湘南第一路。移動(dòng)通訊和國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)已全部開(kāi)通，實(shí)現(xiàn)了縣、鄉(xiāng)、村與國(guó)際、國(guó)內(nèi)數(shù)字直撥。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，道縣實(shí)施了“擴(kuò)城建市”戰(zhàn)略，加大了城市建設(shè)投入，大搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場(chǎng)建設(shè)，大抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城區(qū)面積擴(kuò)大到20平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，一個(gè)功能齊全的中等規(guī)模的道州的輪廓已展現(xiàn)在人們面前。道縣發(fā)展前景廣闊。經(jīng)過(guò)幾十年的建設(shè)，道縣的城市建設(shè)和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等各項(xiàng)事業(yè)有了很大的發(fā)展，中心城市功能日益突出，國(guó)家已把道縣作為湘、粵、桂邊界地區(qū)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，實(shí)行傾斜政策。國(guó)家即將投資建設(shè)的洛（陽(yáng)）湛（江）鐵路與福（州）貴（陽(yáng)）鐵路交匯于此，將進(jìn)一步改善道縣的投資環(huán)境。湖南省政府已決定將道縣轍縣建市，由省直轄，現(xiàn)已上報(bào)國(guó)務(wù)院審批。屆時(shí)，古城道州將再展新姿，象一顆璀燦的明珠鑲嵌在瀟湘大地上。２．商圈概況：如果說(shuō)道縣有一個(gè)商圈，那就是瀟水路與月巖路交匯處商圈，在此，聚集了道縣目前最大的兩大超市－生源百貨和曙光超市，數(shù)十家品牌服裝專賣店沿瀟水中路分布，乃道縣人流、物流、信息流、資金流黃金商業(yè)中心。新華書(shū)店、汽車總站、學(xué)校、銀行、郵局、電信局、規(guī)劃中的火車站等近在咫尺，商業(yè)配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍成熟。３．商圈分析：優(yōu)勢(shì)：商圈商業(yè)配套完善，商業(yè)格局成熟劣勢(shì)：商圈內(nèi)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)厲害，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)模式老化，經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣。發(fā)展趨勢(shì)：隨著人民生活水平的提高，道縣政府 “擴(kuò)城建市” ，大搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場(chǎng)建設(shè)，大抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等戰(zhàn)略的實(shí)施，城市建設(shè)投入的加大，商圈將進(jìn)一步的成熟！新的商業(yè)模式的引進(jìn)將隨金龍商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，給道縣的商業(yè)整體檔次帶來(lái)革命性的提升和質(zhì)的變化。４．競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查分析：招商思路的確定首先要對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)做出準(zhǔn)確的定位，這種定位是根據(jù)道州市場(chǎng)狀況的所選擇的．市調(diào)是策劃之母,業(yè)態(tài)種類的制定不是憑空想像的，為此我們做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)百貨、超市調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查道縣家具市場(chǎng)調(diào)查瀟水中路臨街鋪面調(diào)查匯總請(qǐng)見(jiàn)下表：第二章． 項(xiàng)目定位１． 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：　金龍商業(yè)廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）位于道州核心地帶，瀟水中路和月巖中路的交匯處東北角，東臨瀟水河，濱河路；西臨瀟水中路；北臨月巖中路,乃永州市宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)力打造。本項(xiàng)目離汽車總站約五分鐘，離規(guī)劃中的火車站不到一公里遠(yuǎn)的路程，周邊的配套十分完善，學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、銀行、酒店、超市、郵局、賓館等配套設(shè)施應(yīng)有盡有，商業(yè)格局非常成熟。金龍商業(yè)廣場(chǎng)總占地面積40347平方米。本項(xiàng)目分期分為商業(yè)廣場(chǎng),品牌酒店和高檔住宅三大版塊,分期開(kāi)發(fā)。商業(yè)廣場(chǎng)共四層, ,一樓層高5米, 米,三樓層高 ，設(shè)有四百多平方米的中庭廣場(chǎng)，配有扶手電梯5臺(tái),貨梯一臺(tái),停車位充足.２． 目ＳＷＯＴ分析：優(yōu)勢(shì)（Strength）：地段好，且兩面臨主干道；體量大，能形成規(guī)模效應(yīng)；　產(chǎn)品規(guī)劃配制較好，配有中央空調(diào)、扶手電梯，停車位充足。從地段、體量、配套來(lái)講整個(gè)道縣無(wú)出其右。劣勢(shì)（Weakness）：體量過(guò)大，單層面積約等于道縣現(xiàn)有幾個(gè)大型百貨、超市面積之和，區(qū)區(qū)一個(gè)縣城難以消化這么大的面積；需要建成一個(gè)包容性更強(qiáng)、門檻更低的MALL性質(zhì)的多業(yè)態(tài)共存的商業(yè)綜合體?！　　　　　　　　‘a(chǎn)品配制尚需提高，由于電梯太少，且無(wú)直達(dá)觀光電梯，制約了如大型餐飲及其它相關(guān)業(yè)態(tài)的進(jìn)駐；機(jī)會(huì)（Opportunity）：道縣尚無(wú)真正意義的大型百貨，市場(chǎng)空白，這是本案的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)；道縣缺乏現(xiàn)代商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)下的商業(yè)企業(yè)和綜合性商業(yè)項(xiàng)目。威脅（Threat）：商鋪大部分已對(duì)外銷售，且未簽《委托租賃合同》或《自購(gòu)自營(yíng)合同》，一部分客戶處于游離狀態(tài)，既想拿租金，又想自營(yíng)，全部返租回來(lái)有一定的難度且有一個(gè)過(guò)程，嚴(yán)重制約招商工作的前進(jìn)；　　　　　　　一部分購(gòu)買了好位置想自營(yíng)的客戶，由于未簽《自購(gòu)自營(yíng)合同》，可能會(huì)根據(jù)一己私利自行經(jīng)營(yíng)或出租，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目形象及統(tǒng)一商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃大大不利；　　　　　　　周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及提前開(kāi)業(yè)的廣業(yè)等會(huì)分走部分商家資源。３．項(xiàng)目定位 A．整體定位:湘南六縣最大的SHOPPING MALL湘南六縣最大的完全貫徹“體驗(yàn)式消費(fèi)”模式，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、酒店及商務(wù)六大功能于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，道縣及湘南六縣人們一站式購(gòu)物，一條龍消費(fèi)的天堂！ B．項(xiàng)目檔次及功能定位： 南六縣檔次最高功能最全的SHOPPINGＭＡＬＬ！所有品牌皆為中高檔品牌，功能方面力求齊全，除在精品百貨、電器、家具等的基礎(chǔ)上，強(qiáng)勢(shì)引進(jìn)大型中西餐飲品牌店，小吃休閑吧，銀行、２４小時(shí)自助銀行，中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)通、郵政等營(yíng)業(yè)廳，讓本項(xiàng)目入主商家及消費(fèi)者足不出戶即可滿足各種生活配套需求！?。茫M(fèi)群體定位：　　 ：政府公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、個(gè)體工商戶老板、醫(yī)生、教師、外來(lái)商賈等 、14個(gè)鄉(xiāng)所以中高等收入的人群 4．項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（詳見(jiàn)下表、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖） 購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃和室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)及要點(diǎn)購(gòu)物中心為大型、復(fù)合型商業(yè)設(shè)施。業(yè)態(tài)組成、使用要求復(fù)雜、交叉，對(duì)空間的需求也是豐富、多樣。從屬性上區(qū)分，百貨店、超市、專業(yè)商店、餐廳、娛樂(lè)設(shè)施等專用空間，依租戶的不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容而要求不同；入口大廳、步行內(nèi)街等公用空間將各個(gè)專用空間結(jié)合起來(lái)，并使之相互融合，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，并為大眾提供舒適、優(yōu)美，愿意長(zhǎng)時(shí)間停留的購(gòu)物環(huán)境。，處理空間和裝飾，達(dá)到即統(tǒng)一又富于變化的效果。168。 功能區(qū)分：整個(gè)內(nèi)部空間的意想焦點(diǎn)處在建筑物內(nèi)部動(dòng)線交匯點(diǎn)——入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。 252。 人流集散252。 展覽252。 休息252。 問(wèn)訊、指路252。 存物252。 公用電話252。 表演252。 促銷252。 兒童游戲252。 大屏幕演播252。 公眾參與的活動(dòng)252。 展覽252。 點(diǎn)播252。 冷熱飲 168。 文化涵義：252。 商業(yè)的后現(xiàn)代的、發(fā)達(dá)的商業(yè)文化具有非常的鼓動(dòng)性和感染力252。 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關(guān)，并越來(lái)越具娛樂(lè)性252。 休閑的崇尚自然、回歸人本是都市生活中最具長(zhǎng)久吸引力的時(shí)尚2. 內(nèi)街的游歷感受：168。 空間的節(jié)奏處理內(nèi)街的各個(gè)節(jié)點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)間的關(guān)系，創(chuàng)造有抑有揚(yáng)、有張有弛的空間序列168。 穿插和流動(dòng)打破直上直下的開(kāi)洞方式，豐富多層空間的融合，保證視線的舒適角度、良好通達(dá)性和心理感受的連貫、延續(xù)，并考慮游歷過(guò)程的時(shí)間因素。168。 節(jié)點(diǎn)和線路沒(méi)有死角、避免重復(fù)路線是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求，室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)為此做技術(shù)上的處理168。 向上引導(dǎo)如同沒(méi)有死角、避免重復(fù)路線一樣，打破購(gòu)物者不愿上樓的行為習(xí)慣，吸引購(gòu)物者去往另一樓層也是室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)。3. 共享空間的整體控制168。 尺度結(jié)構(gòu)布置和建筑技術(shù)很大程度上限制了兩個(gè)入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內(nèi)設(shè)計(jì)控制。168。 形式空間界面的形式應(yīng)當(dāng)與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。曲線的輪廓比直線轉(zhuǎn)折可能更適用。168。 視線分析視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開(kāi)洞位置等的輔助手段。4. 環(huán)境控制168。 光線168。 人工采光、照度、顯色指數(shù)168。 直射陽(yáng)光、西曬、節(jié)能168。 聲音、背景噪音控制168。 聲聚焦控制168。 空氣調(diào)節(jié)、舒適度168。 溫度168。 濕度168。 風(fēng)速168。 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件168。 硬件168。 采光頂、玻璃墻面168。 欄桿、扶手168。 燈具168。 座椅168。 雕塑168。 噴泉、水池168。 樓、電梯168。 花池168。 櫥窗168。 飲水處168。 冷、熱飲168。 軟件168。 織物懸掛件168。 仿真植物168。 植物168。 廣告牌168。 棚架168。 牌匾、燈箱規(guī)格168。 樂(lè)器、專用音箱168。 標(biāo)示、指示牌168。 桌椅168。 鐘表7. 主題的創(chuàng)造和渲染168。 街道的風(fēng)格——香榭大道、遠(yuǎn)洋大道、繽紛大道、星光大道、168。 E食代168。 8. 租戶自主裝飾工程控制，由我司派人進(jìn)行審圖，力圖裝修風(fēng)格達(dá)到協(xié)調(diào)一致，符合安全規(guī)范。 第三章． 招商計(jì)劃1． 目標(biāo)客戶定位：樓層目標(biāo)客戶定位單家預(yù)計(jì)所需面積客戶分析1F品牌廠家直營(yíng) 本地加盟店 本地專賣店個(gè)體老板 欲來(lái)本地發(fā)展的商家30150㎡對(duì)本項(xiàng)目較為關(guān)注 對(duì)行業(yè)發(fā)展較為了解 對(duì)商場(chǎng)前景比較看好 2F品牌電器 中西餐飲 品牌廠家直營(yíng)/本地加盟店 本地專賣店個(gè)體老板 欲來(lái)本地發(fā)展的商家302000㎡不等對(duì)入場(chǎng)有一定要求如：裝修 租金 稅收等 具有一定影響力 入駐本項(xiàng)目會(huì)給其他客戶帶來(lái)信心3F欲來(lái)本地發(fā)展的家具 燈飾廠家直營(yíng)或個(gè)體直營(yíng) 本地從事家具燈飾行業(yè)的個(gè)體老板5002000㎡對(duì)商場(chǎng)前景比較看好 對(duì)入場(chǎng)有一定的要求如：裝修 稅收 管理費(fèi)等2．金龍商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)“統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則 第一基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè) 62：18：20的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例（當(dāng)然不是絕對(duì)的）。我們針對(duì)本案特別要注意娛樂(lè)方面的引進(jìn)，當(dāng)然，也可以考慮開(kāi)發(fā)利用三樓頂層的利用。 第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。我們的統(tǒng)一主題就是金龍商業(yè)廣場(chǎng)，可以引入VI企業(yè)整體識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)外形成強(qiáng)烈的視覺(jué)形象。 第三基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)