【正文】 金龍商業(yè)廣場商業(yè)定位規(guī)劃及運營建議第一章． 市場調(diào)查第二章． 項目定位第三章． 招商計劃第四章． 招商程序第五章． 運營建議第一章． 市場調(diào)查１．道縣概況：道縣又稱道州，位于湖南南部，隸屬永州市，與兩廣毗鄰。全縣轄9個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)、3個國有農(nóng)場，總面積2442平方公里，總?cè)丝?5萬人，縣城人口12萬。1999年，，財政收入11154萬元，各項社會事業(yè)獲得全面發(fā)展。道縣經(jīng)濟社會發(fā)展具有四大明顯優(yōu)勢：一是作為湘粵桂三省結(jié)合部的區(qū)位優(yōu)勢。自古道州素有“襟帶兩廣，屏蔽三湘”之稱，歷來為湘南桂北物質(zhì)集散地和兵家必爭之地。東距郴州170公里，與京廣線相接；西距全州90公里，與湘桂線相接；北上長沙、武漢，南下深圳、珠海，西出南寧、?？?，均可朝發(fā)夕至。207國道貫穿南北，1861806省道橫貫東西，瀟水河入湘江過洞庭可直達上海?？h城北郊還有一個56萬平方米的機場，是湘南及兩廣北部地區(qū)十余縣市，飛機播種、殺蟲、物探、航測的作業(yè)基地。洛湛鐵路從道縣經(jīng)過已經(jīng)敲定，福貴線也將爭取從道縣經(jīng)過，屆時道縣將成為南方新崛起的重要交通樞紐 ，二是得天獨厚的資源優(yōu)勢。道縣土地寬廣肥沃，氣候溫暖濕潤，年降水量1503毫米，無霜期309天，被專家譽為“天然溫室”?，F(xiàn)已探明的主要礦藏達30多種，其中有較大開發(fā)價值的有20多種40多個礦點。鎢、錫、鋰、銣儲量頗豐。道縣是湘南農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)定點縣，省杉木速生豐產(chǎn)林基地、油茶基地、商品糧基地、湖南省蔬菜第一縣、全國糖料基地、厚樸基地和秸稈養(yǎng)?；亍Ｈ菤v史文明資源優(yōu)勢。道縣自秦朝設立營浦縣后，在2000多年的建制史中，有1500多年的時間為郡、為州、為府、為路。這里古文化遺有產(chǎn)豐富，1995年出土了距今1萬年以前的稻谷遺存，經(jīng)鑒定為目前世界上發(fā)現(xiàn)的時代最早的人類栽培標本。在這塊土地上，先后孕育出宋代理學鼻祖周敦頤、清朝大書法家何紹基等有影響的歷史人物。四是已經(jīng)具有較好的發(fā)展基礎。水電路訊等基礎設施日臻完善，六車道的十里長街道州北路堪稱湘南第一路。移動通訊和國際互聯(lián)網(wǎng)已全部開通，實現(xiàn)了縣、鄉(xiāng)、村與國際、國內(nèi)數(shù)字直撥。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，道縣實施了“擴城建市”戰(zhàn)略，加大了城市建設投入，大搞房地產(chǎn)開發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場建設，大抓基礎設施建設，城區(qū)面積擴大到20平方公里，基礎設施逐步完善，一個功能齊全的中等規(guī)模的道州的輪廓已展現(xiàn)在人們面前。道縣發(fā)展前景廣闊。經(jīng)過幾十年的建設，道縣的城市建設和社會、經(jīng)濟、文化等各項事業(yè)有了很大的發(fā)展，中心城市功能日益突出，國家已把道縣作為湘、粵、桂邊界地區(qū)發(fā)展的一個重點，實行傾斜政策。國家即將投資建設的洛（陽）湛（江）鐵路與福（州）貴（陽）鐵路交匯于此，將進一步改善道縣的投資環(huán)境。湖南省政府已決定將道縣轍縣建市，由省直轄，現(xiàn)已上報國務院審批。屆時，古城道州將再展新姿，象一顆璀燦的明珠鑲嵌在瀟湘大地上。２．商圈概況：如果說道縣有一個商圈，那就是瀟水路與月巖路交匯處商圈，在此，聚集了道縣目前最大的兩大超市－生源百貨和曙光超市，數(shù)十家品牌服裝專賣店沿瀟水中路分布，乃道縣人流、物流、信息流、資金流黃金商業(yè)中心。新華書店、汽車總站、學校、銀行、郵局、電信局、規(guī)劃中的火車站等近在咫尺，商業(yè)配套設施完善，商業(yè)氛圍成熟。３．商圈分析：優(yōu)勢：商圈商業(yè)配套完善，商業(yè)格局成熟劣勢：商圈內(nèi)無序競爭厲害，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，經(jīng)營模式老化，經(jīng)營環(huán)境惡劣。發(fā)展趨勢：隨著人民生活水平的提高，道縣政府 “擴城建市” ，大搞房地產(chǎn)開發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場建設，大抓基礎設施建設等戰(zhàn)略的實施，城市建設投入的加大，商圈將進一步的成熟！新的商業(yè)模式的引進將隨金龍商業(yè)廣場的開業(yè)，給道縣的商業(yè)整體檔次帶來革命性的提升和質(zhì)的變化。４．競爭物業(yè)調(diào)查分析：招商思路的確定首先要對物業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)做出準確的定位，這種定位是根據(jù)道州市場狀況的所選擇的．市調(diào)是策劃之母,業(yè)態(tài)種類的制定不是憑空想像的，為此我們做了詳細的市場調(diào)查：競爭百貨、超市調(diào)查競爭樓盤調(diào)查道縣家具市場調(diào)查瀟水中路臨街鋪面調(diào)查匯總請見下表：第二章． 項目定位１． 項目簡介：　金龍商業(yè)廣場（以下簡稱本項目）位于道州核心地帶，瀟水中路和月巖中路的交匯處東北角，東臨瀟水河，濱河路；西臨瀟水中路；北臨月巖中路,乃永州市宏遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實力打造。本項目離汽車總站約五分鐘，離規(guī)劃中的火車站不到一公里遠的路程，周邊的配套十分完善，學校、醫(yī)院、商場、銀行、酒店、超市、郵局、賓館等配套設施應有盡有，商業(yè)格局非常成熟。金龍商業(yè)廣場總占地面積40347平方米。本項目分期分為商業(yè)廣場,品牌酒店和高檔住宅三大版塊,分期開發(fā)。商業(yè)廣場共四層, ,一樓層高5米, 米,三樓層高 ，設有四百多平方米的中庭廣場，配有扶手電梯5臺,貨梯一臺,停車位充足.２． 目ＳＷＯＴ分析：優(yōu)勢（Strength）：地段好，且兩面臨主干道；體量大，能形成規(guī)模效應；　產(chǎn)品規(guī)劃配制較好，配有中央空調(diào)、扶手電梯，停車位充足。從地段、體量、配套來講整個道縣無出其右。劣勢（Weakness）：體量過大，單層面積約等于道縣現(xiàn)有幾個大型百貨、超市面積之和，區(qū)區(qū)一個縣城難以消化這么大的面積；需要建成一個包容性更強、門檻更低的MALL性質(zhì)的多業(yè)態(tài)共存的商業(yè)綜合體?！　　　　　　　　‘a(chǎn)品配制尚需提高，由于電梯太少，且無直達觀光電梯，制約了如大型餐飲及其它相關業(yè)態(tài)的進駐；機會（Opportunity）：道縣尚無真正意義的大型百貨，市場空白，這是本案的一大機會點；道縣缺乏現(xiàn)代商業(yè)管理和經(jīng)營下的商業(yè)企業(yè)和綜合性商業(yè)項目。威脅（Threat）：商鋪大部分已對外銷售，且未簽《委托租賃合同》或《自購自營合同》，一部分客戶處于游離狀態(tài)，既想拿租金，又想自營，全部返租回來有一定的難度且有一個過程，嚴重制約招商工作的前進；　　　　　　　一部分購買了好位置想自營的客戶，由于未簽《自購自營合同》，可能會根據(jù)一己私利自行經(jīng)營或出租，對整個項目形象及統(tǒng)一商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃大大不利；　　　　　　　周邊競爭對手及提前開業(yè)的廣業(yè)等會分走部分商家資源。３．項目定位 A．整體定位:湘南六縣最大的SHOPPING MALL湘南六縣最大的完全貫徹“體驗式消費”模式，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店及商務六大功能于一體的現(xiàn)代化購物中心，道縣及湘南六縣人們一站式購物，一條龍消費的天堂！ B．項目檔次及功能定位： 南六縣檔次最高功能最全的SHOPPINGＭＡＬＬ！所有品牌皆為中高檔品牌，功能方面力求齊全，除在精品百貨、電器、家具等的基礎上，強勢引進大型中西餐飲品牌店，小吃休閑吧，銀行、２４小時自助銀行，中國移動、聯(lián)通、郵政等營業(yè)廳，讓本項目入主商家及消費者足不出戶即可滿足各種生活配套需求！?。茫M群體定位：　　 ：政府公務員、企業(yè)中高層管理人員、個體工商戶老板、醫(yī)生、教師、外來商賈等 、14個鄉(xiāng)所以中高等收入的人群 4．項目業(yè)態(tài)定位（詳見下表、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖） 購物中心的商業(yè)規(guī)劃和室內(nèi)設計的任務及要點購物中心為大型、復合型商業(yè)設施。業(yè)態(tài)組成、使用要求復雜、交叉，對空間的需求也是豐富、多樣。從屬性上區(qū)分，百貨店、超市、專業(yè)商店、餐廳、娛樂設施等專用空間，依租戶的不同經(jīng)營內(nèi)容而要求不同；入口大廳、步行內(nèi)街等公用空間將各個專用空間結(jié)合起來，并使之相互融合，促進商業(yè)運營，并為大眾提供舒適、優(yōu)美，愿意長時間停留的購物環(huán)境。，處理空間和裝飾，達到即統(tǒng)一又富于變化的效果。168。 功能區(qū)分：整個內(nèi)部空間的意想焦點處在建筑物內(nèi)部動線交匯點——入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。 252。 人流集散252。 展覽252。 休息252。 問訊、指路252。 存物252。 公用電話252。 表演252。 促銷252。 兒童游戲252。 大屏幕演播252。 公眾參與的活動252。 展覽252。 點播252。 冷熱飲 168。 文化涵義：252。 商業(yè)的后現(xiàn)代的、發(fā)達的商業(yè)文化具有非常的鼓動性和感染力252。 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關，并越來越具娛樂性252。 休閑的崇尚自然、回歸人本是都市生活中最具長久吸引力的時尚2. 內(nèi)街的游歷感受：168。 空間的節(jié)奏處理內(nèi)街的各個節(jié)點和節(jié)點間的關系，創(chuàng)造有抑有揚、有張有弛的空間序列168。 穿插和流動打破直上直下的開洞方式，豐富多層空間的融合，保證視線的舒適角度、良好通達性和心理感受的連貫、延續(xù)，并考慮游歷過程的時間因素。168。 節(jié)點和線路沒有死角、避免重復路線是商業(yè)經(jīng)營的需求，室內(nèi)設計應當為此做技術上的處理168。 向上引導如同沒有死角、避免重復路線一樣，打破購物者不愿上樓的行為習慣，吸引購物者去往另一樓層也是室內(nèi)設計的任務。3. 共享空間的整體控制168。 尺度結(jié)構(gòu)布置和建筑技術很大程度上限制了兩個入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內(nèi)設計控制。168。 形式空間界面的形式應當與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。曲線的輪廓比直線轉(zhuǎn)折可能更適用。168。 視線分析視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開洞位置等的輔助手段。4. 環(huán)境控制168。 光線168。 人工采光、照度、顯色指數(shù)168。 直射陽光、西曬、節(jié)能168。 聲音、背景噪音控制168。 聲聚焦控制168。 空氣調(diào)節(jié)、舒適度168。 溫度168。 濕度168。 風速168。 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件168。 硬件168。 采光頂、玻璃墻面168。 欄桿、扶手168。 燈具168。 座椅168。 雕塑168。 噴泉、水池168。 樓、電梯168。 花池168。 櫥窗168。 飲水處168。 冷、熱飲168。 軟件168。 織物懸掛件168。 仿真植物168。 植物168。 廣告牌168。 棚架168。 牌匾、燈箱規(guī)格168。 樂器、專用音箱168。 標示、指示牌168。 桌椅168。 鐘表7. 主題的創(chuàng)造和渲染168。 街道的風格——香榭大道、遠洋大道、繽紛大道、星光大道、168。 E食代168。 8. 租戶自主裝飾工程控制，由我司派人進行審圖，力圖裝修風格達到協(xié)調(diào)一致，符合安全規(guī)范。 第三章． 招商計劃1． 目標客戶定位：樓層目標客戶定位單家預計所需面積客戶分析1F品牌廠家直營 本地加盟店 本地專賣店個體老板 欲來本地發(fā)展的商家30150㎡對本項目較為關注 對行業(yè)發(fā)展較為了解 對商場前景比較看好 2F品牌電器 中西餐飲 品牌廠家直營/本地加盟店 本地專賣店個體老板 欲來本地發(fā)展的商家302000㎡不等對入場有一定要求如：裝修 租金 稅收等 具有一定影響力 入駐本項目會給其他客戶帶來信心3F欲來本地發(fā)展的家具 燈飾廠家直營或個體直營 本地從事家具燈飾行業(yè)的個體老板5002000㎡對商場前景比較看好 對入場有一定的要求如：裝修 稅收 管理費等2．金龍商業(yè)購物廣場“統(tǒng)一招商管理的十項基本原則 第一基本原則：要維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售、餐飲、娛樂 62：18：20的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當然不是絕對的）。我們針對本案特別要注意娛樂方面的引進，當然，也可以考慮開發(fā)利用三樓頂層的利用。 第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。我們的統(tǒng)一主題就是金龍商業(yè)廣場，可以引入VI企業(yè)整體識別系統(tǒng)，對外形成強烈的視覺形象。 第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐