【正文】 經(jīng)營管理公司人員培訓在商管公司成立以后進行。人事檔案、工資管理系統(tǒng)其它系統(tǒng)：包括各種管理部門接口建立相應的系統(tǒng)為企業(yè)經(jīng)營管理服務。并且在日常管理中要有防范意識，減少或者避免重大意外事故的發(fā)生，并要培養(yǎng)“危機管理”的能力。物業(yè)管理的內(nèi)容除了包括傳統(tǒng)型的管理內(nèi)容，如保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、清潔環(huán)衛(wèi)、設備維護維修等，還要注意養(yǎng)護建筑、延長建筑生命周期。（五） 服務監(jiān)督與物業(yè)管理 管理者的服務監(jiān)督職能有助于商家之間的協(xié)調(diào)和合作，也有助于提升購物中心整體形象，保證購物中心的高效、健康運轉。一種可能的費用分攤方式是統(tǒng)一的收銀管理，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。其次要合理劃分時段，制定周詳?shù)囊罆r段、季節(jié)等劃分的營銷計劃，正所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，一年365天應天天有營銷。購物中心的整體營銷管理首先應進行客源重疊分析和規(guī)劃。（四） 整體營銷管理購物中心的優(yōu)勢在于整合效應，商家與商家之間互為外部性，這為購物中心實施整體營銷提供了基礎。最后，在招商中還要實施統(tǒng)一的租約管理。通過有效的優(yōu)惠措施，引入具有良好形象或具有市場定位符號意義的品牌，有助于提高剩余商鋪的出租率和租金水平，并且為市場帶來良好的知名度和持久的人氣。為了使購物中心能夠提供全方位服務，購物中心首先應合理規(guī)劃商業(yè)組合，使各個商鋪能夠協(xié)調(diào)發(fā)展、互補促進，避免購物中心內(nèi)的“重復建設”、惡性競爭，而整個購物中心則實現(xiàn)商品和服務的多樣性，消費層次的差異性。“分散經(jīng)營”則意味著購物中心重在為消費者和經(jīng)營者提供交易場所，產(chǎn)權人（及其代理人）不應該輕易直接介入商業(yè)經(jīng)營，因為在商業(yè)高度專業(yè)化的今天，產(chǎn)權人介入商業(yè)經(jīng)營活動往往不具備良好的競爭力。所謂“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”，指的是對整個購物中心要實施“統(tǒng)一管理”，而各個商鋪的經(jīng)營則要分散化，這是購物中心經(jīng)營管理的基本原則。為了實現(xiàn)上述兩大功能，購物中心往往要集合數(shù)量不少的連鎖超市、品牌店、專業(yè)店、餐飲店等。售賣功能要提供給消費者品種齊全的商品，使消費者實現(xiàn)“一站齊”（One Stop Shopping）消費。我們采取的是成立金龍商業(yè)管理公司，同時負責商業(yè)管理和物業(yè)管理工作的執(zhí)行。在“三權分離”的基礎上，由于實際工作中往往有諸多職能重疊，因此需要管理架構中的三方能夠有效協(xié)調(diào)與協(xié)作。在這里發(fā)展商成為購物中心的所有者，獲取租金收益；商業(yè)管理公司擁有經(jīng)營權，負責從初期的招商到后期的整體營銷和服務監(jiān)督等職能；物業(yè)管理公司擁有管理權，負責購物中心日常的保安、清潔和保修等工作。以下，我們將提出運營管理階段的幾個關鍵點。需要商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在綜合平衡各種關系的基礎上制定招商政策，對微觀商業(yè)經(jīng)營主體進行控制，最基本的目標是微觀商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益。 ⑤經(jīng)營商品檔次（是高價和流行商品、還是低價沖動購買商品）； ③經(jīng)營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）； ①經(jīng)營組織形式（連鎖經(jīng)營、合作經(jīng)營還是特許經(jīng)營）； ④經(jīng)營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置； ②目標市場定位：滿足地區(qū)全客層消費者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標志性企業(yè)；商業(yè)房地產(chǎn)項目可以根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結構、消費能力和商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營規(guī)模進行經(jīng)營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮：他們在制定招商計劃時，已經(jīng)確定了各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量，他們占整個可出租面積的比例以及他們在商業(yè)房地產(chǎn)中的地位和位置。微觀經(jīng)營主體的選擇的第二個依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點和整個商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營定位。 在確定了商業(yè)房地產(chǎn)可以由哪些微觀經(jīng)營主體之后，就需要從中進行選擇。目前商業(yè)房地產(chǎn)中微觀經(jīng)營主體的內(nèi)容主要有以下一些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：超級市場、熟食店、魚店、面包店、干果店、農(nóng)產(chǎn)品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調(diào)料品店；服飾類：女裝店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、現(xiàn)代藝術品、陶器、電視架、室內(nèi)裝修、特制家具、隔斷；五金類：壁畫、墻紙、家用五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品 和香水、煙店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、收藏品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀念品；服務類：美容、理發(fā)、修鞋、洗衣店、干洗店、眼鏡和驗光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、加油站、機票代售；機構類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫(yī)療機構和牙醫(yī)、保險公司、房地產(chǎn)公司、會計師事務所、公共展廳；文化娛樂設施：劇場、會議室、保齡球館、兒童樂園。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。管理組織架構：宏遠董事會金 龍 商 業(yè) 廣 場 項目部總指揮招商部營銷中心顧問經(jīng)理副總指揮招商專員推廣經(jīng)理第五章．營運建議 本項目經(jīng)營管理定位設計我們對本項目的定位是湘南地區(qū)綜合性體驗式購物中心。招商部人員配置計劃：總人數(shù)為8人(暫定)。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對招聘人員進行嚴格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考量。此階段進入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應將在此階段收效；第三階段完成招商任務的50％。 第一階段完成招商任務的20％。二、招商時間安排：招商工作及時間安排、達成目標及實施內(nèi)容（只針對招商部分）時間達成目標及實施內(nèi)容整體招商方案策劃、撰寫，道州市場全面摸底、大客戶電訪、洽談、上門拜訪，客戶積累招商DM單、宣傳手冊設計、文案定稿、印刷 廣告投放 現(xiàn)場包裝 招商中心接受客戶咨詢 客戶積累 業(yè)態(tài)局部調(diào)整 本地市場DM單發(fā)放 大客戶談判 簽約 業(yè)態(tài)局部調(diào)整 本地客戶談判 簽約本地客戶再次挖掘 周邊市場DM單發(fā)放 株州等專業(yè)市場SP、PR活動本地客戶深度挖掘 周邊市場DM單發(fā)放 株州等專業(yè)市場SP、PR活動三、達成目標： 達成目標是按照商業(yè)項目招商的程序安排制定的最低限度招商進展要求。1制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協(xié)議、商業(yè)管理守則等。1招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。確定公司組織機構和部門設置。完成招商隊伍的建立（招聘），進行培訓及人員甄選分配。完成設計制作項目效果圖的POP，3D資料光盤。注冊中文及英文的網(wǎng)頁確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。防雨措施： (1)、準備禮品雨傘200把，既可作為禮品贈送，又可防雨。醫(yī)療：活動現(xiàn)場設置一個醫(yī)療預防點，配備2名醫(yī)護人員。車輛的擺放由專人負責指定停放?；顒赢斕彀踩Ｐl(wèi)及應急措施：配備10名保安員對活動現(xiàn)場進行全面的監(jiān)控?；顒咏?jīng)費安排：對活動所需的經(jīng)費應指定專人專項進行管理，確?；顒拥靡皂樌麑嵤?。（演出活動開始）六)、演出情況安排演出日期：2006年10月1日10：1012．10具體節(jié)目需由演出公司上報后，由公司領導決定具體節(jié)目。10：05 主持人：宣布金龍商業(yè)廣場開業(yè)剪彩儀式開始，主禮嘉賓為入伙儀式剪彩，嘉賓與業(yè)主舉杯齊飲，鼓樂齊鳴，醒獅歡舞，放飛小氣球將典禮推向高。(掌聲)9：50 主持人：邀請金龍商業(yè)廣場總經(jīng)理及貴賓代表為睡獅點睛，舞獅歡舞，請來賓欣賞舞獅表演。(掌聲)9：20 主持人：邀請金龍商業(yè)廣場董事長講話(掌聲)9：25 主持人：請來賓欣賞威風鑼鼓表演9：40 主持人：請貴賓代表講話。9：00： 舞蹈結束，五彩繽紛的彩帶彩紙從空中灑下，主持人上臺宣布金龍商業(yè)廣場開業(yè)儀式正式開始，主持人介紹貴賓，宣讀祝賀單位賀電、賀信(鼓樂齊鳴)。8：40 來賓入會場就座。[音響] 數(shù)量：l套說明：專業(yè)位置：主會場 [現(xiàn)場有獎活動]待定設立獎項（獎品數(shù)量待定），此活動可融洽賓主關系；以新穎的形式引起現(xiàn)場興趣，提高現(xiàn)場的參與意識；別具一格的內(nèi)容在歡笑聲中給參與嘉賓留下深刻印象；所選獎品及活動所需禮品均為商場所能提供的商品，借此可充分體現(xiàn)商場品種齊全的特色；可控性強。悠揚動聽的軍樂聲，余音繞梁，令每位來賓陶醉，難以忘懷，能有效地提高金龍商業(yè)廣場開業(yè)儀式的宣傳力度。[禮儀小姐]數(shù)量：10位位置：主席臺兩側、簽到處禮儀小姐青春貌美，身披綬帶，笑容可掬地迎接各位嘉賓并協(xié)助剪彩，是慶典場上一道靚麗的風景。[三角彩旗]數(shù)量：500米[主席臺]數(shù)量：l座 規(guī)格：待定材料：鋼管、木板[紅色地毯]數(shù)量：200平方米布置：主會場空地突出主會場，增添喜慶氣氛。[花牌]數(shù)量：8塊規(guī)格：11n X 1．8m材料：泡沫、金字布置：主會場左右兩側熱情洋溢、言簡意賅的辭句讓人一目了然地知道本次慶典活動意義所在。[簽到臺、遮陽傘]數(shù)量：簽到臺1組、遮陽傘6把布置：主會場右邊桌子鋪上紅絨布，寫有“簽到處”，以便貴賓簽到用。材料：PVC內(nèi)容：祝賀詞布置：現(xiàn)場通道及主會場上空。[巨幅]數(shù)量：1條規(guī)格：根據(jù)現(xiàn)場情況待定（10M20M）內(nèi)容：開業(yè)主題布置：背景臺后面的樓盤立面[賀幅]l、數(shù)量：100條規(guī)格：10M內(nèi)容：政府部門及各進駐商家祝賀詞布置：樓盤立面原招商布置的燈籠繼續(xù)使用[放飛小氣球] 數(shù)量：2000個材料：進口PVC布置：主會場上空剪彩時放飛，使整個會場顯得隆重祥和，更能增加開業(yè)慶典儀式現(xiàn)場氣氛。軍樂隊奏迎賓曲，禮儀小姐迎賓、為嘉賓配戴胸花、協(xié)助簽到。2006年10月1日，上午8：30主持人、攝影師、音響師、記者準備完畢，嘉賓陸續(xù)進入會場。四)、活動實施階段工作安排：2006年10月1日，上午7：00廣告禮儀公司工作人員和金龍商業(yè)廣場工作人員到達現(xiàn)場準備工作：保安人員正式對現(xiàn)場進行安全保衛(wèi)。11：00廣告公司應同金龍商業(yè)廣場對全部環(huán)境布置進行全面檢查、驗收。晚上6：00時前完成充氣龍拱門、高空氣球的布置工作：晚上完成花掂、花牌、胸花、胸牌的制作工作。三)、現(xiàn)場布置階段工作安排：2006年9月25日，廣告公司開始現(xiàn)場的布置工作，25日一天應完成所有條幅、彩旗、刀旗、戶外廣告的安裝工作。F、2006年9月24日，各種活動用品(印刷品、禮品等)應完成制作、采購工作并入庫指定專人進行保管。 D、2006年9月20日，按照項目實施方案的要求廣告宣傳工作應開始運作，第一批的廣告宣開始運作。C、雙方公司應就此次活動成立聯(lián)合工作小組，聯(lián)合工作小組應當于當天召開第一次聯(lián)席工作會。B、雙方公司就此次活動簽訂《合作意向書》，《合作意向書》應對本次活動中雙方的責任及權益進行說明，同時應說明的有本次活動的規(guī)模、舉辦地點等要素。廣告內(nèi)容要求：廣告媒體安排：在活動前3天即預約電臺、電視臺，做好新聞報道準備工作，印制好準備派發(fā)的禮品袋、宣傳資料。嘉賓邀請：（嘉賓邀請，是儀式活動工作中極其重要的一環(huán)，為了使儀式活動充分發(fā)揮其轟動及輿論的積極作用，在邀請嘉賓工作上必須精心選擇對象，設計精美的請柬，盡力邀有知名度人士出席，制造新聞效應，提前發(fā)出邀請函(重要嘉賓應派專人親自上門邀請)?；顒游镔Y籌辦：車輛、請柬、飲水、香檳酒、禮品紀念品、文具、電源設備、宣傳品等。舉辦時間：2006年10月1日?；顒訄鏊航瘕埳虡I(yè)廣場。例如：F1—舉行“時尚行動”最新潮流時尚推廣會、“少女美麗宣言”時尚寫真圖片展、“享受運動”運動用品最新動態(tài)介紹會。例如：舉行“金龍形象代言人”選秀品牌推介活動，遴選金龍美少女，形象可做為金龍的代言始終貫穿后期推廣，吸引公眾注意力。招商進行到一定階段以品牌商戶優(yōu)勢帶動全面招商總結：各階段主要主題炒作中，應利用多