【正文】 其它：行政、工程、企劃、信息調(diào)研，按照各自的工作倒計時計劃開展工作。有條件的物業(yè)管理也可以將自己物業(yè)管理方案融入到經(jīng)營商家的商業(yè)計劃中，提供更多的延伸服務(wù)，針對需求實施一些策略性的物業(yè)管理。另外，發(fā)展商在購物中心運營的前幾年也往往要承擔(dān)一部分營銷費用，逐年減少直到正常營業(yè)以后停止。例如，對主題商店的促銷活動安排就應(yīng)予以特別注意，原因是主題商店的銷售額較大，往往也為其它商鋪帶來了重疊的客源。這方面可以借鑒國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式設(shè)立租約條款，對約定租金、支付方式、營業(yè)時間、商家廣告宣傳、應(yīng)承擔(dān)義務(wù)等方面進行約定。其次，應(yīng)特別重視通過“不平衡報價”、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方法引入重點客戶，塑造購物中心的整體形象?！敖y(tǒng)一管理”不僅僅是產(chǎn)權(quán)人收取租金的保障，也是維護好購物中心商業(yè)環(huán)境、贏得整體競爭力的需要，是在激烈的零售業(yè)市場競爭中確保入駐商家能夠盈利的重要一環(huán)。服務(wù)功能則是體現(xiàn)了購物中心休閑娛樂中心的職能，使顧客能夠在購物中心享受到文化、藝術(shù)、娛樂等服務(wù)。國外有些購物中心將商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司合并，成立資產(chǎn)管理公司既負(fù)責(zé)購物中心的日常運營與維護，也負(fù)責(zé)實現(xiàn)購物中心資產(chǎn)的保值增值。（一） 管理架構(gòu) 目前比較恰當(dāng)?shù)馁徫镏行倪\營管理模式是按照“三權(quán)分立”的原則，成立專門的商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司，實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)以及管理權(quán)的分離。 ⑥商品本身特點（是否產(chǎn)生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛(wèi)措施）。 ②銷售方式（自助服務(wù)、自選商店還是百貨商店）； ③主題特色：符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設(shè)計； 不同的商業(yè)房地產(chǎn)的微觀商業(yè)經(jīng)營主體組成千變?nèi)f化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發(fā)商有意識選擇的結(jié)果。同時，商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營主體的組成。 選擇依據(jù)對于一個大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目，微觀經(jīng)營主體包括的內(nèi)容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等服務(wù)性設(shè)施，這方面比重在商業(yè)房地產(chǎn)中一直呈上升趨勢。 隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，以MALL為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店，服務(wù)性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。 統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。招商顧問:胡總(胡玉蘭)擔(dān)任 全面協(xié)調(diào)招商中心大客戶及相關(guān)工作招商部：總指揮(周凱碩士擔(dān)任)全面統(tǒng)籌招商中心運營及相關(guān)協(xié)調(diào)工作副總指揮:(李延江擔(dān)任)全面統(tǒng)籌招商中心運營及相關(guān)協(xié)調(diào)工作項目經(jīng)理:陳文 招商中心 全面執(zhí)行推廣經(jīng)理:肖克 招商推廣計劃 全面執(zhí)行招商專員4名(暫定):招商終端執(zhí)行。此階段由于建筑主體出地面，結(jié)構(gòu)達到封頂前階段，商戶對項目的信任度大大加強；招商比標(biāo)準(zhǔn)降低，通過招商進展順利、商戶踴躍等方面的事件公關(guān)活動，對剩余招商起到催化作用； 四、招商實施內(nèi)容：招商部人員構(gòu)架及分工：招商人員的招聘工作：為了更好地完成項目的招商工作，需要根據(jù)需求進行對招商隊伍的建立。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個招商的成功。1制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。完成設(shè)計制作招商文告、招商樓書，包含項目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。電工、音響： 主會場配備專業(yè)電工一名，預(yù)備發(fā)電機一臺，檢測維護用電，配備專業(yè)音響師一名，保證典禮正常講話播音。交通秩序：需申請交警部門協(xié)助維護現(xiàn)場交通，我方派肆名保安負(fù)責(zé)活動現(xiàn)場入口交通秩序，路邊不得停放任何機動車輛。七)、后勤保障工作安排本次活動在具體的操作過程中將有大量的后勤保障工作需要得到足夠的重視，后勤保障工作的好壞將直接影響本次活動的成?。含F(xiàn)場衛(wèi)生清理： 配備2名清潔工，定時對活動現(xiàn)場進行清掃確保活動現(xiàn)場的整潔。10：00 主持人：宣布剪彩人員名單，禮儀小姐分別引導(dǎo)主禮嘉賓到主席臺。9：15 主持人：邀請市領(lǐng)導(dǎo)致辭。五)、儀式程序2006年10月1日上午9：00典禮正式開始(暫定)8：30 播放迎賓典，軍樂隊演奏迎賓曲；禮儀小姐迎賓，幫助來賓簽到，為來賓佩戴胸花、胸牌、并派發(fā)禮品。[軍樂隊]數(shù)量：22位規(guī)格：專業(yè)人員位置：主席臺左側(cè)軍樂隊在迎賓時和儀式進行過程中，演奏各種迎賓曲和熱烈的慶典樂曲，使典禮顯得熱鬧非凡。[背景牌] 數(shù)量：一塊規(guī)格：根據(jù)主席臺規(guī)格待定材料：噴繪[路燈刀旗]數(shù)量：現(xiàn)階段所有現(xiàn)成的刀旗規(guī)格：材料：噴繪。[充氣龍拱門] 數(shù)量：1—3座 規(guī)格：跨度15米／座材料：PVC內(nèi)容：布置：主會場入口處及車道入口。場景布置[彩旗]數(shù)量：60面規(guī)格：0．75mXl．5m 材料：綢面內(nèi)容：“金龍商業(yè)廣場隆重開業(yè)”布置：現(xiàn)場周邊及城市主要道路兩邊插置印制精美的彩旗隨風(fēng)飄動，喜氣洋洋地迎接每位來賓，能充分體現(xiàn)主辦單位的熱情和歡悅景象，彩旗的數(shù)量能體現(xiàn)出整個慶典場面的浩勢，同時又是有效的宣傳品。2006年10月1日，上午8：00禮儀小姐、獅隊、軍樂隊準(zhǔn)備完畢。2006年9月30日，上午9：00時前，完成花籃、花牌、盆花的布置，上午10：00完成小氣球的充氣工作。 G、2006年9月24日，廣告禮儀公司方面應(yīng)完成活動所需物品的前期制作工作，至此禮儀公司與相關(guān)協(xié)作單位的確定工作應(yīng)全部完成。聯(lián)席會儀應(yīng)對近期工作作出明確安排；下午甲乙雙方召開第二次聯(lián)席工作會對本次活動的規(guī)模、大小、項目設(shè)置做出決定，并做出詳細(xì)的設(shè)計方案，簽定正式合同。1)印制廣告： 宣傳單頁、禮品袋、…… A、前期準(zhǔn)備階段：2006年9月1日，聯(lián)系好廣告禮儀公司將“金龍商業(yè)廣場”開業(yè)策劃草案送公司審閱，就方案做出實際性的修改。活動的主持人選：一女、一男(考慮活動的轟動效果，建議可請湖南衛(wèi)視著名主持人汪涵或者大兵現(xiàn)場主持，提升項目知名度)?；顒觾?nèi)容：金龍商業(yè)廣場開業(yè)儀式。②開業(yè)期間將各樓層的主要功能與公關(guān)活動作結(jié)合，邀請各商家出資提供獎品和促銷品。推廣主題打造道縣購物廣場第一品牌道縣最大“一站式”購物廣場招商全面起航商業(yè)王者 百年不遇金光熠熠龍翔福地入主金龍 誰與爭鋒彌足珍貴的創(chuàng)富商機 無法復(fù)制絕版鋪王 百年不遇機會不可復(fù)制主題經(jīng)營 精彩生活（強調(diào)業(yè)態(tài)豐富，主題明確）各大品牌旗艦全力加盟各大品牌旗艦全力加盟 體驗之都即將隆重開幕XXX、XXX、XXX、XXX等行業(yè)巨頭全線進駐與世界品牌比肩經(jīng)營 商機百年難遇與通程電器一起賺錢！道縣3萬㎡空前絕后商業(yè)航母正式啟航開業(yè)一月？？億營業(yè)售額創(chuàng)道縣經(jīng)營奇跡道縣唯一城市中心SHOPPING MALL金龍廣場盡顯世紀(jì)雄 創(chuàng)商鋪租售雙冠王 全新商業(yè)版圖已然展開媒介使用 樓盤現(xiàn)場包裝（條幅、燈籠、巨幅） 樓盤周邊包裝（刀旗、戶外） 招商手冊 DM單張 電視媒體：30秒，專題2分鐘 電視動畫：2分鐘 招商部布置 戶外：更換新內(nèi)容 電視媒體：持續(xù) 公關(guān)活動：聯(lián)合進駐商家聯(lián)合造勢，為開業(yè)做鋪墊 開業(yè)現(xiàn)場活動 聯(lián)合商家做各式促銷（主題）活動 電視新聞報道（開業(yè)） 戶外：針對開業(yè)推廣費用樓盤條幅燈籠5000刀旗換畫面10000招商手冊100010=10000DM單張2萬=12000共計37000動畫制作120秒3．6萬播放費用另計SP招商活動4萬開業(yè)品牌商戶已成為商場品牌形象推廣的重要組成部分。 第三步：招商持續(xù)階段：根據(jù)招商進度，及時更換樓盤現(xiàn)場及周邊廣告，在市民和商家中保持持續(xù)熱點，全面招商成功時（75%即可），考慮現(xiàn)場公關(guān)活動，邀請進駐商家聯(lián)合造勢，一為商場開業(yè)做鋪墊，二是可以吸引尚未進入的商家進駐。補充合同與本合同具有同等的法律效力。第十四條 其他免責(zé)條款：因人力不可抗拒的自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致合同不能履行或不能完全履行的責(zé)任，依法免除或部分免除。如乙方提前解除合同，需提前30天向甲方提出書面申請，并需支付相當(dāng)于三個月租金的違約金。甲方有權(quán)選擇按照本合同或者當(dāng)時市場租金標(biāo)準(zhǔn)中較高者收取租金，由此而給甲方造成的其他損失由乙方負(fù)責(zé)賠償。鋪面設(shè)施經(jīng)甲方檢查認(rèn)可后，乙方將鋪面鑰匙退還甲方，清交所欠稅、費等一切費用之后，方可要求甲方退還押金（所交押金不計利息）。雙方辦理退場手續(xù)后，乙方的所有貨物自行拖回，貨物滯留期間的租金照付，若給甲方造成其他損失的，由乙方負(fù)責(zé)賠償：（1）擅自將承租的鋪面轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（2）擅自拆改鋪面的原主體建筑結(jié)構(gòu)或改變鋪面用途的；（3）拖欠租金超過15天的；（4）未經(jīng)市場管理方同意閑置達15天，年累計達45天；（5）利用承租鋪面進行非法活動、損壞公共利益的；（6）損壞門面及周邊設(shè)施的。乙方應(yīng)對自身的任何財產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任。必須守法、安全、文明經(jīng)營，搞好防盜、防火工作，嚴(yán)禁竊水、電及私拉、亂接等違章用水、電行為。第十條 乙方的責(zé)任本合同簽訂之后，乙方必須按市場管理方規(guī)定的時間進場營業(yè)，且商品陳列須達到80%以上。在2006年____月____日前將該鋪面提供給乙方。在本合同有效期內(nèi)，如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出的，但與使用鋪面有關(guān)的費用，均由乙方承擔(dān)，以上費用延期付款的責(zé)任由乙方承擔(dān)。水、電費的支付：水、電費由乙方支付，市場管理方按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按表計量收取。二00六年十月一日起至二00七年九月三十日每平方米租金為人民幣 元/月。市場管理方統(tǒng)一組織的促銷活動，乙方有義務(wù)積極配合和參與。如有違反甲方有權(quán)要求工商部門對其經(jīng)營商品中的不合格產(chǎn)品沒收、并予處罰，乙方所繳納的保證金概不退還。租賃期滿后裝修物不得拆除，無償歸甲方所有。其設(shè)計、裝修方案經(jīng)甲方書面同意方可實施。第二條 鋪面用途及裝修鋪面用途為＿＿＿＿＿＿＿＿。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，平衡整體租金水平。梳化唐帕首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。月綜合道縣目前的租金水平狀況和本案實際情況，我們可以認(rèn)為整體租金水平是在大多數(shù)我們預(yù)期招商對象可以接受的范圍之內(nèi)，但是為了通過科學(xué)的分配租金比例，利用租金的杠桿作用來調(diào)節(jié)好各樓層的業(yè)態(tài)布置，我們可以通過靈活的租金調(diào)劑，來達到快速招商，且不影響到整體租金收益水平：◎ 1樓適當(dāng)下調(diào)部分到3樓，即1樓40，2樓26，3樓13◎ 主干道周圍、臨門部分、中庭周圍、電梯周圍等適當(dāng)上調(diào)1030%，商場西頭內(nèi)部、人流不暢通部分等適當(dāng)下調(diào)1030%◎ 核心商家適當(dāng)下調(diào)以形成戰(zhàn)略合作態(tài)勢便于宣傳需要，可以適當(dāng)下調(diào)1030%，散戶可以適當(dāng)上調(diào)◎ 6月18日到7月18日前期簽約客戶給予適當(dāng)優(yōu)惠，7月18日以后適當(dāng)上調(diào)。租金總體水平按對客戶的銷售價格的8%回報來計算。理由六：政策優(yōu)勢保證項目可持續(xù)成長性 隨著國家《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》的實施，1萬平方米以上的大型項目將由商務(wù)部聽證，大型購物中心的規(guī)劃與建設(shè)將嚴(yán)密把控，意味著湘南六縣范圍內(nèi)，金龍商業(yè)廣場成為唯一。招商賣點提升選擇金龍商業(yè)廣場的八大理由理由一：永州市重點工程，引領(lǐng)湘南六縣商業(yè)新格局金龍商業(yè)廣場是“永州市重點工程”，“永州市最受歡迎的項目”，總建筑面積逾八萬平方米，是湘南六縣最大的商業(yè)項目，商業(yè)地位無可比擬。有的商家希望商家租金低一些，免租金長一些，以適當(dāng)?shù)倪@樣引商家進來，實現(xiàn)多贏的結(jié)果。在整個招商流程里，按照主力店、次主力店、品牌店、中小店的順序進行，主力店的商家我們會擬定備選名單，根據(jù)我們的科研調(diào)查結(jié)果，備選名單確保每一種核心主力店都有五家以上數(shù)量的洽談對象，優(yōu)先選擇不同主力店的形態(tài)做一個業(yè)態(tài)的安排，選定優(yōu)先順序進行談判，辦理招商說明會。第二步：視《委托租賃合同》簽定情況而定，將一部分已返租給我司，又對單層整體規(guī)劃調(diào)整無較大影響的鋪面租賃出去。C 對于欲自購自營客戶，由于其在簽定正式《商品房買賣合同》的時候未簽《自購自營合同》，且這部分客戶又占距了較好的位置，要其自愿服從我司商業(yè)規(guī)劃，有很大的難度，為此，建議：營銷部工作人員用電話以口頭的方式向客戶建議交予我們統(tǒng)一經(jīng)營，有利于商場的可持續(xù)發(fā)展，租金以后逐年增加，另一方面以同樣的方式向客戶強