【正文】 ?針對(duì)項(xiàng)目的招商 ， 要對(duì)所有人員進(jìn)行培訓(xùn) ， 讓每一個(gè)人都熟悉和了解項(xiàng)目的整體情況和各個(gè)具體細(xì)節(jié) ， 包括：業(yè)態(tài)的分布 、 租金情況 、 銷(xiāo)售價(jià)格 、 簽約條件 、 招商政策 、 宣傳方法 、 后期運(yùn)營(yíng)管理 、 住宅物業(yè)情況等等 。 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 七、招商人員 以招商部為主，全員招商、全員銷(xiāo)售。 第 3年開(kāi)始 —— 經(jīng)過(guò) 2年的市場(chǎng)培育和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn) ， 隨著經(jīng)營(yíng)逐漸走向正軌 ， 商場(chǎng)品牌的確立 ， 格桑林卡開(kāi)始進(jìn)入新的階段 。 其余商業(yè)物業(yè)的定價(jià)在此范圍內(nèi)浮動(dòng) ， 同時(shí)具體的執(zhí)行按商家的具體情況具體實(shí)施 。 我們根據(jù)周邊的商業(yè)物業(yè)租金情況和市場(chǎng)的實(shí)際租金在結(jié)合本項(xiàng)目的情況 ， 我們認(rèn)為租金上采取均價(jià)控制的方法以保證商業(yè)物業(yè)的正常收入 ， 我們的初步建議是：租金均價(jià)在 45元 /平米左右 。 符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭(zhēng)取其進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，甚至要給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非規(guī)劃、非品牌的商家，則要限制進(jìn)場(chǎng)，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場(chǎng)定位相抵觸，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)必然會(huì)影響商場(chǎng)的持久經(jīng)營(yíng)，我們必須對(duì)這類(lèi)商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。 我們認(rèn)為必須將招商總體策略確定為： 以品牌商家為核心，不是簡(jiǎn)單地以租戶為對(duì)象 目前拉薩的商業(yè)地產(chǎn)招商 （ 大型百貨中心除外 ） 經(jīng)營(yíng)基本上是以商家為重心 ， 而非以品牌為重心 ， 不管你經(jīng)營(yíng)的商品檔次高低 ， 只要你有錢(qián)交納租金 ， 就可進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)， 這是商場(chǎng)形象 、 檔次低下的重要因素之一 。 這是商場(chǎng)良好運(yùn)作的重要保證。 保證大商家經(jīng)營(yíng)的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經(jīng)營(yíng)格局，只有在大租戶選定場(chǎng)地以后才允許小商家簽約進(jìn)駐。 保證商場(chǎng)的中高檔定位，在前期實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。所以類(lèi)似大蓉和、數(shù)碼娛樂(lè)電影城要放在項(xiàng)目的東西兩側(cè)。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。 核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。 核心主力店要形成互動(dòng) 在大型商業(yè)中心的招商方面來(lái)講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。 四、商家進(jìn)駐要求和原則 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 同業(yè)差異就是市場(chǎng)不能盲目招同一品類(lèi)的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過(guò)于重疊，在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有損項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。 能吸引人流量的商戶 。 個(gè)性鮮明有特色商戶 。 知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的品位 、 吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入， 越多知名品牌商戶進(jìn)駐 ， 商場(chǎng)形象越佳 ， 使格桑林卡在拉薩迅速樹(shù)立起知名度 ， 可謂未開(kāi)先紅 。 ? 品牌嫁接： 通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)赜幸庀虻耐顿Y商家地了解，將外地品牌商家進(jìn)行引進(jìn)、項(xiàng)目牽線搭橋促成其雙方的合作并進(jìn)駐本項(xiàng)目。 ? 連鎖貼牌引進(jìn) ： 在商家不愿意進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)的情況下，由商家提供品牌支持，我方經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的方式向商家支付管理費(fèi)或品牌使用費(fèi)的方式進(jìn)行合作。 ★餐飲走廊：大蓉和、重慶大型火鍋、新派川菜。 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 主力商戶： 因?yàn)槔_城市的規(guī)模不大，人口不多，從消費(fèi)承受力方面考慮，要直接引進(jìn)招商超大型的連鎖超市與百貨商店的難度很大，所以，我們建議，本項(xiàng)目 可以考慮合作經(jīng)營(yíng)或連鎖加盟方式 與一些上沒(méi)有進(jìn)入拉薩的或者在拉薩有一定知名度又有擴(kuò)張意向的大型品牌商家合作經(jīng)營(yíng)主力商戶。 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 二、招商對(duì)象 在格桑林卡的招商工作和品牌組織計(jì)劃中 ， 應(yīng)充分考慮拉薩地區(qū)尤其是西城區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)特性 、 消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣 ， 以個(gè)別當(dāng)?shù)匾?、 二線品牌商戶帶動(dòng)三 、 四線商戶 ，吸引一大批意向經(jīng)營(yíng)商戶 ， 從中選擇優(yōu)質(zhì)客戶 ， 實(shí)現(xiàn)良性持久經(jīng)營(yíng) ， 樹(shù)立格桑林卡的品牌形象 。 通過(guò)對(duì)東區(qū)項(xiàng)目的全面進(jìn)駐和順利開(kāi)業(yè) ， 為中區(qū)以及西區(qū)的招商工作帶來(lái)品牌支撐和經(jīng)營(yíng)信心 。 龍頭效應(yīng) 。 通過(guò)前期鋪墊工作 ， 保證格桑林卡的招商到位 ， 爭(zhēng)取達(dá)到 最大的進(jìn)場(chǎng)率 ， 保證商場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè) ， 力爭(zhēng)項(xiàng)目的 招商率達(dá)到 85％ 以上 。 目前，拉薩的商業(yè)地產(chǎn)處于發(fā)展的初級(jí)階段，在這樣一個(gè)充滿機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境下，本項(xiàng)目必須采用差異化策略，運(yùn)用與眾不同的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)略與技巧，才能找到最好的出路，在確定與不確定的元素的圍殺中才能沖出一條血路，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)業(yè)，這份招商策略報(bào)告，供雙方討論確認(rèn)與執(zhí)行。我們認(rèn)為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的真正成功是商場(chǎng)日后持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久旺盛，而 統(tǒng)一招商就是為以后經(jīng)營(yíng)的暢旺奠定堅(jiān)實(shí)的基石 。招商的成敗關(guān)系到項(xiàng)目的是否可以順利開(kāi)業(yè)， 優(yōu)質(zhì)的主力商戶是商場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的中流砥柱 。 ?最西區(qū)：大蓉和 、 品牌餐飲 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功完成招商目標(biāo)。 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 業(yè)種的選擇 ?最東側(cè)：家電賣(mài)場(chǎng) 、 數(shù)碼電影城 、 電玩城 、 KTV歌城 ?東區(qū)：能夠體現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：大中型商場(chǎng) 、 超市 、 餐飲 、 娛樂(lè) 、 休閑 、 書(shū)店 ?社區(qū)服務(wù)必備的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：美容美發(fā) 、 藥店 、 干洗 、 彩擴(kuò)沖印 、 服裝鞋帽 、 箱包 、 化妝品、 飾品 、 網(wǎng)吧 、 茶樓 、 水暖五金維修 、 房屋中介 、 家政 、 小家電 、 水果鮮花 、 音像租賃 、 文具體育用品 、 公話超市 、 日用雜貨 、 糧油蔬菜 、 禮品玩具 ?? ?酒吧 、 水吧 、 咖啡吧 、 音樂(lè)吧 、 網(wǎng)吧 、 書(shū)吧 、 陶吧 ?? ?西區(qū)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析 ， 目前的拉薩市還缺乏中高檔的居家生活用品大型賣(mài)場(chǎng) ， 建議設(shè)置為：窗簾布藝 、 床上用品 、 針織家紡 、 時(shí)尚居家飾品 、 個(gè)性家具 、 地毯掛毯 、 裝飾畫(huà)、 像框相冊(cè) 、 居家服 、 精品餐具 、 廚房用品 、 衛(wèi)浴用具 、 玩具禮品等等家庭生活用品 。這對(duì)餐飲行業(yè)是一種拉動(dòng)，又與酒吧風(fēng)情街容為一體，對(duì)家居生活廣場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)起到了帶動(dòng)作用。在與中心大賣(mài)場(chǎng)的的匹配中形成 一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn) 的組合格局。從我們的定位（家電數(shù)碼通信城、數(shù)碼電影城、電玩城、 KTV歌城）來(lái)看，是基于上述連接城中區(qū)和高新區(qū)有效消費(fèi)群的一種考慮，同時(shí)又是對(duì)西區(qū)商業(yè)中心定位的支撐和項(xiàng)目形象的提升。從調(diào)查中得知，拉薩城呈東西兩個(gè)方向擴(kuò)展，就經(jīng)濟(jì)實(shí)力而言我們對(duì)城中區(qū)和西城區(qū)的居民收入作了比較，城中區(qū)的居民主要以商業(yè)經(jīng)營(yíng)主、公務(wù)員、白領(lǐng)一族等，而西城區(qū)主要以農(nóng)民、建筑工人和其他勞動(dòng)強(qiáng)度大的行業(yè)工人。對(duì)于整合旅游資源方面我們可以和旅行社、旅游公司形成聯(lián)動(dòng)來(lái)增加市場(chǎng)的占有率。 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 第六版塊：商務(wù)空間 商務(wù)是商業(yè)發(fā)展的必然，頻繁的商業(yè)活動(dòng)需要商務(wù)公寓和商務(wù)酒店作為配套，而我們?cè)谏虅?wù)上都作了很優(yōu)化的配置，比如：休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物等。 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 第五版塊：居家生活廣場(chǎng) 作為業(yè)主配套商業(yè)的業(yè)態(tài)，因?yàn)楦裆Ａ挚?xiàng)目住宅總體量 700多套，按人口構(gòu)成情況平均每戶 5人計(jì)算，約 4000人左右，人口數(shù)量為數(shù)不少，從滿足業(yè)主的居家生活要求來(lái)看，我們認(rèn)為此區(qū)位相對(duì)離業(yè)主最近而且周邊居民也可以到此消費(fèi)，此兩類(lèi)消費(fèi)群對(duì)其的支撐是搶而有力的，同時(shí)采取措施讓業(yè)主入住也需要公司做一些思考，因?yàn)閹浊I(yè)主的入住就是人氣的一種體現(xiàn)，又是給商家注入一劑信心的強(qiáng)心針。 就當(dāng)前的吧文化業(yè)態(tài)分布而言 ， 主要分布在德吉路 、 民族路及北京中路附近 ， 目前還沒(méi)有形成酒吧一條街的形態(tài) ， 而在西城區(qū)尚無(wú)此類(lèi)業(yè)態(tài) 。 相對(duì)而言 ， 此類(lèi)業(yè)態(tài)是一種對(duì)引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚與潮流且改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)意識(shí)很有影響力的商業(yè)業(yè)態(tài) 。同時(shí)在填補(bǔ)西區(qū)商業(yè)空白的情況及為西城區(qū)人口服務(wù)的角度來(lái)看，設(shè)置中心賣(mài)場(chǎng)十分必要 ,隨著鐵路及金珠西路的開(kāi)通，西區(qū)常住人口的增加及外來(lái)人員數(shù)量的必然提升，商業(yè)發(fā)展也是一種必然的趨勢(shì)，我們本著對(duì)市場(chǎng)的理解及貴公司超前的眼光（即對(duì)商業(yè)的超前性建筑設(shè)計(jì)）也為后期避免了商業(yè)的升級(jí)，因?yàn)橹行馁u(mài)場(chǎng)在西城區(qū)本身就是一種超前性的商業(yè)概念。從完善項(xiàng)目的城市功能來(lái)看，我們的市場(chǎng)以西城區(qū)為主、同時(shí)輻射整個(gè)拉薩區(qū)域，可供選擇的市場(chǎng)有：汽配、家居 ?? 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 第三板塊 :超市或大型商場(chǎng) 在拉薩目前僅有幾家相對(duì)較大的賣(mài)場(chǎng)（拉百、賽康、珠峰、紅艷、四方 ?? ），但是都集中在城中區(qū)，于是就形成了當(dāng)前的商業(yè)中心。我們的初步意向是打造項(xiàng)目西端的強(qiáng)大項(xiàng)目引動(dòng)點(diǎn)，滿足業(yè)主、西區(qū)居民、同時(shí)又輻射到拉薩的整個(gè)區(qū)域，可謂一舉多的，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)行招商情況 —— 即大蓉和即將以品牌輸入的方式與項(xiàng)目合作，也正好符合我方對(duì)商業(yè)規(guī)劃的思路。 14租金價(jià)格定位 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置和業(yè)種的選擇 業(yè)種的選擇 商業(yè)總體規(guī)劃 業(yè)態(tài)的設(shè)置 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 —— 三大區(qū)域 西區(qū)： 15棟， 以服務(wù)于整個(gè)拉薩市某一方面專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或大型賣(mài)場(chǎng) 中區(qū)： 6棟，以西城區(qū)以及高新區(qū)的商業(yè)購(gòu)物中心為主 東區(qū)： 710棟，以社區(qū)配套商業(yè)中心為主 —— 七大板塊 商業(yè)總體規(guī)劃 金珠特色餐飲走廊（ 4棟，含為大蓉和量身定做的區(qū)域） 金珠 **專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)（ 5棟） 金珠 **超市（ 6棟） 金珠 **商城（總體名稱(chēng)） 金珠生活居家廣場(chǎng)（ 8） 金珠風(fēng)情吧街（ 9棟） 金珠影城（ 10棟） 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 業(yè)態(tài)規(guī)劃的思路 : —— 根據(jù)項(xiàng)目本身的建筑形態(tài)集體量進(jìn)行規(guī)劃 —— 根據(jù)業(yè)態(tài)之間的相互補(bǔ)充、影響的因果鏈進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化 —— 根據(jù)項(xiàng)目的地段及城市規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合 —— 按市場(chǎng)的規(guī)律以及市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行業(yè)態(tài)的選擇 —— 依據(jù)現(xiàn)有商家的要求及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與意識(shí)為業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ) —— 根據(jù)項(xiàng)目的階梯式開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略進(jìn)行總體規(guī)劃 —— 根據(jù)當(dāng)前意向商家的情況以及項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 業(yè)態(tài)的整體定位說(shuō)明 —— 從西到東依次進(jìn)行業(yè)態(tài)整合及優(yōu)化 —— 目前以東區(qū)規(guī)劃為主，特別是在招商運(yùn)營(yíng)方面以東區(qū)為重點(diǎn)，提升項(xiàng)目人氣、拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)、塑造項(xiàng)目品牌為西區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 物管費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)乜傮w情況確定 ， 略高于當(dāng)?shù)厮?；廣告費(fèi)根據(jù)年度廣告推廣預(yù)算按面積分?jǐn)?， 前兩年每平方最好不高于 10元；經(jīng)營(yíng)保證金根據(jù)各種業(yè)態(tài)的不同而不同 ， 最低不低于一個(gè)月房租或者 2023元 。 運(yùn)營(yíng)模式定位 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 ★ 3050歲年齡段的拉薩當(dāng)?shù)厝? ★投資總金額在 2060萬(wàn)元左右 1投資者定位 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 ?格桑林卡住宅項(xiàng)目的業(yè)主 ? 西城區(qū)及附近的居民 ?東嘎區(qū)物流中心、開(kāi)發(fā)區(qū)等地人口 ? 拉薩市的常住居民和企事業(yè)單位 ?西城區(qū)附近的常住官兵 1消費(fèi)者定位 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 l 可以為社區(qū)配套的日用品或服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者 l 同家庭居住關(guān)聯(lián)的中高檔居家生活用品 ， 包括批發(fā)和零售 品品牌餐飲 、 各式酒吧 大大中型超市 、 百貨公司 、 家電連鎖 與娛樂(lè)電玩 1經(jīng)營(yíng)者定位 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 尊重市場(chǎng)規(guī)律 ， 參考周邊鋪面租金和現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者的行業(yè)平均租金 ， 略微高于現(xiàn)有水平 ， 考慮行業(yè)承受能力 。 文化價(jià)值定位 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 l 西區(qū)最大的商業(yè)中心 l 高尚社區(qū)的完美服務(wù) l 拉薩市的第二商業(yè)中心 l 西城區(qū)商業(yè)旗艦和開(kāi)拓者 l 西藏自治區(qū)最大最專(zhuān)業(yè)的居家生活用品賣(mài)場(chǎng) 賣(mài)點(diǎn)定位 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 分零租賃式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣 。 其高尚社區(qū)的高端定位突現(xiàn)了拉薩市民對(duì)高品質(zhì)上獲得追求 。格桑林卡商業(yè)廣場(chǎng)，引導(dǎo)并造就了拉薩市的第二商業(yè)中心。由格桑林卡開(kāi)始，西藏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)翻開(kāi)了嶄新的篇章。 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 格桑林卡住宅項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā) 引領(lǐng)了拉薩市的乃至西藏自治區(qū)的住宅消費(fèi)新觀念。 西區(qū)：服務(wù)于拉薩市以及西藏全區(qū)人民居家生活的大型 時(shí)尚居家生活用品專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng) 。 格桑林卡 新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)總體策略 分部名稱(chēng)及表述 金珠