【正文】 內(nèi)交通組織規(guī)劃注：以上交通組織、廣場(chǎng)、商圈內(nèi)街區(qū)改造和擴(kuò)大設(shè)想尚未能就建設(shè)的可行性，技術(shù)難度、資金投入及對(duì)周邊項(xiàng)目地塊價(jià)值的影響和促動(dòng)等因素予以充分論證。再造后的功能變?yōu)椋旱叵峦＼噲?chǎng)，地下超市，地上景觀廣場(chǎng)及寫字樓（可考慮后區(qū)少量地塊用于建設(shè)寫字樓以補(bǔ)回地塊損失）。圖十六：重慶市江北區(qū)商圈規(guī)劃圖外交通組織規(guī)劃 書畫、足球沙龍、書報(bào)閱覽、花鳥蟲草、收藏、書法藝術(shù)研修等，分布于A2區(qū)7層，經(jīng)營面積約10001500㎡。 休閑吧主要包括水吧、情調(diào)吧、咖啡、茶藝等，根據(jù)主業(yè)態(tài)定位分布于各區(qū)域，數(shù)量510家，規(guī)模8001500㎡，經(jīng)營方式為租賃或合作。 主要項(xiàng)目包括攀巖、壁球、乒乓球、模擬高爾夫球、跳床、垂釣、攝影、射擊、射箭、淘氣堡、陶藝、沙畫、拼圖、智力屋、科技城、足療、汽車俱樂部、探險(xiǎn)野營俱樂部等，分布于AB區(qū)7層，規(guī)模約60008000㎡,經(jīng)營方式為租賃為主，聯(lián)營為輔。大型娛樂業(yè)態(tài)特種服務(wù)業(yè)態(tài)便民服務(wù)業(yè)態(tài)美容健身 主題公園可以從文化、精神和生態(tài)上均形成強(qiáng)磁場(chǎng)效應(yīng)，而各類休閑、娛樂、餐飲、購物經(jīng)營項(xiàng)目點(diǎn)綴分布其間，從經(jīng)營功能上的價(jià)值在公園環(huán)境中更得以充分體現(xiàn)。風(fēng)格上將重慶的人文、歷史、地理及現(xiàn)代理念充分結(jié)合，從而創(chuàng)造一個(gè)主題鮮明的公園式購物中心。從外到內(nèi)，從點(diǎn)到線面充分展示和延伸，互相關(guān)聯(lián)又渾然一體。 室內(nèi)主題公園 擬設(shè)定各地代表餐飲企業(yè)及重慶特色餐飲名店2030家，分布區(qū)域?yàn)锳B區(qū)6層，經(jīng)營規(guī)模約500010000㎡,經(jīng)營方式為租賃或聯(lián)營。 根據(jù)各樓層最終規(guī)劃情況設(shè)定數(shù)量和規(guī)模，大體分布于各層美食街區(qū)域內(nèi)外，經(jīng)營方式為租賃。 美食街 擬引入大食代（新加坡）、快活林（香港）等品牌，或與市內(nèi)大型餐飲娛樂聯(lián)合創(chuàng)造美食街品牌，區(qū)域分布在AB區(qū)6層或7層及C區(qū)負(fù)1層，經(jīng)營規(guī)模約30004000㎡,經(jīng)營方式為自創(chuàng)或合作。 西式快餐 擬設(shè)定品牌為麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、開心湯姆、德克士等，數(shù)量23家，分布區(qū)域?yàn)锳2區(qū)12層，B2區(qū)12層，及C區(qū)1層，經(jīng)營規(guī)模約10001200㎡，經(jīng)營方式為租金＋聯(lián)營。 特色街區(qū) 擬設(shè)定特色小商品街或風(fēng)情文化街，主要包括特色飾品、精致小商品、新科技產(chǎn)品、大眾收藏品、自助飾品、休閑情趣類、新文化品、智力開發(fā)品、旅游探險(xiǎn)用品、家居藝術(shù)品、亞非民族文藝飾品、家庭娛樂用品、奇石、根雕、盆景、水族、園藝等，分布區(qū)域?yàn)锳B區(qū)7層，經(jīng)營規(guī)模15003000㎡,經(jīng)營方式為租賃或聯(lián)營。該業(yè)態(tài)對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值不高，且易于重疊，加之初期操作難度較大，未來將根據(jù)實(shí)際情況另行討論，并以主導(dǎo)業(yè)態(tài)和休閑娛樂為主替代業(yè)態(tài)。（其中包括閱覽、書店、書吧、書畫、收藏、音像、影印店）輔助零售業(yè)態(tài) 高端精品百貨 目標(biāo)品牌設(shè)定為蓮卡佛（香港）、西武（日本）、瑪莎（英國），分布區(qū)域?yàn)锳2區(qū)15層或A2區(qū)＋部分B2區(qū)，經(jīng)營規(guī)模50006000㎡左右，若因物業(yè)規(guī)劃及交通組織原因或招商條件原因受阻，則可放棄，并將B2區(qū)劃入流行百貨區(qū)域。分布區(qū)域?yàn)樨?fù)一層AB區(qū)，或AB區(qū)+C區(qū)或D區(qū)，建筑面積約18000㎡,負(fù)一層部分用于附屬間，合作方式為保底租金＋聯(lián)營。零售業(yè)態(tài)主力店 根據(jù)以上計(jì)算，㎡；其中負(fù)三層(AB、C、D區(qū))用于設(shè)備間、車庫、部分倉庫、員工更衣室等,㎡+4400㎡(估)+㎡(估)=25225㎡；負(fù)二層(AB、C、D區(qū))用于停車庫,㎡+4400㎡(估)+㎡(估)=27575㎡；商業(yè)經(jīng)營總規(guī)劃建筑面積121460㎡，若考慮重百與購物中心形式互動(dòng),則本項(xiàng)目具經(jīng)營效應(yīng)的總建筑面積為140741㎡。 B區(qū) 負(fù)三至一層,㎡(未計(jì)算紅鼎公司占用)；觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約13000㎡,㎡； AB區(qū)(負(fù)三至七層)㎡；置回江南物業(yè)2605㎡；㎡；㎡；凡泰思公司（現(xiàn)為德克士）㎡；(租賃面積已包含在道隆公司資產(chǎn)內(nèi)。 注重和強(qiáng)調(diào)一種新的生活方式，新的價(jià)值觀念，新的文化品味，以暗示重慶的蓬勃發(fā)展帶來新的經(jīng)濟(jì)和生活方式，而本項(xiàng)目倡導(dǎo)與新重慶一起與時(shí)俱進(jìn)，享受新的重慶生活體驗(yàn)。8 ．形象定位（待定）定位語我的重慶生活 現(xiàn)代城購物中心形象定位現(xiàn)代的，時(shí)尚的，個(gè)性的，與時(shí)俱進(jìn)的，生態(tài)的，優(yōu)雅的，品味的，和諧共生的。 購物中心因規(guī)模巨大，其整體效益體現(xiàn)需充分人流保障。 第三階段 主客層逐漸形成為主城各區(qū)和外區(qū)縣的穩(wěn)定客群，成為其重要的目標(biāo)消費(fèi)地；次客層在穩(wěn)定客群的帶動(dòng)，和傳播效應(yīng)下擴(kuò)大體驗(yàn)人群和旅游人口。 第二階段 主客層為重慶北部地區(qū)各消費(fèi)層和外區(qū)縣來渝消費(fèi)者；次客層為主城其他區(qū)域的部分主體客層和家庭出玩群體；邊緣客層為挖掘主城和外區(qū)縣體驗(yàn)客層和旅游人口。 第一階段 主客層為江北和渝北區(qū)主體消費(fèi)層；次客層為江北和渝北區(qū)兩端消費(fèi)層和渝中、南岸、沙坪壩區(qū)間流動(dòng)人口（含工作流動(dòng)）及部分特色體驗(yàn)者；邊緣客層為其他主城區(qū)的時(shí)尚、休閑、追求者，家庭出玩和區(qū)縣入渝消費(fèi)者。購物比例過大易流于傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)而無法吸引客流。強(qiáng)化休閑和娛樂，把衣、食、住、行、用、玩、樂、游等項(xiàng)目合理配置是有效吸引和留住客流最有效方法；因此跳開商品經(jīng)營，去滿足消費(fèi)者需要感受的一切心理需求為目標(biāo)，經(jīng)營績效的體現(xiàn)才更為充分，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力才更有特點(diǎn)； 現(xiàn)代消費(fèi)特征除民生必需品和特定的耐用消費(fèi)品為目標(biāo)性消費(fèi)外，其它大多數(shù)商品多為隨機(jī)性消費(fèi)。6 ．項(xiàng)目功能定位定位目標(biāo)（配比見規(guī)劃布局）以購物為主項(xiàng)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游、等為一體的多功能、多業(yè)態(tài)、多行業(yè)的功能定位。 精神內(nèi)涵的挖掘和延伸在通過對(duì)重慶生活質(zhì)量現(xiàn)狀和正在快速發(fā)展的多元化文化需求特征中尋找與時(shí)代精神和人文精神相契合的共性和追求目標(biāo)，以提升人的生活目標(biāo)、精神目標(biāo)、人生目標(biāo)和價(jià)值觀念，與現(xiàn)實(shí)社會(huì)主題正相吻合；這種富有精神內(nèi)涵的主題目標(biāo)是與消費(fèi)者心靈溝通的橋梁，勝過任何形式的競(jìng)爭(zhēng)策略；5 ．項(xiàng)目主題定位定位目標(biāo) 主題公園式購物中心精神內(nèi)涵生態(tài)，環(huán)保，休閑，文化，情趣，現(xiàn)代，時(shí)尚，高雅，創(chuàng)新，價(jià)值（和諧）定位思想 購物中心已成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)，在美國和日本，購物中心已獨(dú)自擁有零售市場(chǎng)總額的65％和75％，與中國消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)水平相近或低于中國的馬來西亞、印尼、泰國等，購物中心后來居上也占其零售份額的35％－40％。因此，符合國情，與地域特征相符的“都會(huì)型購物中心”以新業(yè)態(tài)、新理念、更符合國人的特點(diǎn)和需要的模式運(yùn)作，易于形成強(qiáng)大的吸引力和培養(yǎng)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)無法比擬的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 購物中心既是一種經(jīng)濟(jì)形式，又是一種零售業(yè)態(tài)，也是一種商業(yè)地產(chǎn)集成發(fā)展的最佳模式。 “三流企業(yè)經(jīng)商，二流企業(yè)經(jīng)營，一流企業(yè)品牌運(yùn)作，高級(jí)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)”是不同層次企業(yè)內(nèi)涵反映，因此，思想決定企業(yè)高度，戰(zhàn)略決定企業(yè)格局，本定位目標(biāo)旨在提升項(xiàng)目長、中、短目標(biāo)的同時(shí)，讓企業(yè)的一開始運(yùn)作，便具有高遠(yuǎn)志向的大格局特征，以提升成功機(jī)率。 商業(yè)品牌的形成可迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)展空間，優(yōu)勢(shì)資源的擁有也會(huì)形成企業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合能力，從而形成與品牌之間的反復(fù)放大效應(yīng)。 商業(yè)品牌的形成可以充分整合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多種資源，品牌延伸價(jià)值更可以無限放大，對(duì)企業(yè)地位、產(chǎn)業(yè)合作、銀企關(guān)系、政府形象等均產(chǎn)生巨大效應(yīng)。 品牌價(jià)值是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，更是企業(yè)的核心資產(chǎn)，商業(yè)品牌不僅使城市的名片，更是帶動(dòng)城市發(fā)展的重要資源。 3－5年后成為西部地區(qū)最有影響力的商業(yè)企業(yè)并擁有同等影響力的購物中心商號(hào)，并以此為橋頭堡擴(kuò)展新的發(fā)展之路。 打造重慶首家真正意義的大眾購物中心的運(yùn)作企業(yè)，開業(yè)1－2年后，迅速成為業(yè)內(nèi)知名企業(yè)和商號(hào)，商圈內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)。最終使品牌效應(yīng)、物業(yè)價(jià)值、資源渠道、經(jīng)營績效都得以充分體現(xiàn)。因短期思維和快速回籠資金思想驅(qū)使而受挫項(xiàng)目的前車之鑒在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不勝枚舉，大多因此而遭受慘痛的教訓(xùn)和巨大代價(jià)。 商業(yè)地產(chǎn)銷售，只能解決短期的資金困難，帶來的卻是價(jià)值體現(xiàn)的抑制和扼殺。因此經(jīng)營成效決定地產(chǎn)價(jià)值，而物業(yè)價(jià)值的增值空間才是利益的最大、最充分的體現(xiàn)。定位思想 根據(jù)運(yùn)作和經(jīng)營的成熟時(shí)機(jī)，適度按地產(chǎn)運(yùn)作方式銷售高價(jià)值外鋪和部分特色內(nèi)街區(qū)；2 ．項(xiàng)目定位定位目標(biāo)因此要擴(kuò)大項(xiàng)目的成功幾率和價(jià)值空間，戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想決定了高度；商圈打造和項(xiàng)目運(yùn)作必須在統(tǒng)一戰(zhàn)略思想和規(guī)劃指導(dǎo)下，互為帶動(dòng)，方能成就整體利益和商圈地位； 回避直接競(jìng)爭(zhēng)，利用優(yōu)勢(shì)條件，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)效應(yīng)，自成商圈特色； 10年后 超越解放碑商圈成為重慶新的商圈龍頭，以現(xiàn)代、休閑、生態(tài)、文化、商務(wù)特色形成無以復(fù)制的城市核心商圈。 5年后 成為重慶最具競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化商圈之一，超越各大商圈與解放碑形成遙相呼應(yīng)之勢(shì)，打造重慶新的核心商圈。 3年內(nèi) 成為重慶乃至西部最大、最有特點(diǎn)的生態(tài)景觀、文化、休閑為一體的北部核心商圈，城市次核心商圈。不以商圈的整體規(guī)劃為重，不以商圈特色為長的現(xiàn)象對(duì)本商圈和項(xiàng)目特色的形成易造成較大沖擊；T 4 . 北部區(qū)域的高檔社區(qū)建設(shè)周期長、入住慢，江北CBD區(qū)域建設(shè)仍需一定時(shí)期的發(fā)展和培育，而解放碑一定期間內(nèi)的核心商圈地位較難動(dòng)搖，對(duì)本項(xiàng)目的前期運(yùn)作和本商圈的前期發(fā)展有較強(qiáng)的威脅；T 5 . 本項(xiàng)目的成功需要高起點(diǎn)，大手筆和大戰(zhàn)略思想，由此導(dǎo)致運(yùn)作投資巨大，原工程和交通改造的難度和所需投入無疑會(huì)加重項(xiàng)目的資金負(fù)擔(dān)，由此增加了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。Threat（威脅分析）T 1 . 重慶主城各大商圈都有宏偉規(guī)劃和大規(guī)模發(fā)展的雄心，大型項(xiàng)目層出不窮，舊城改造加速，招商引資力度不斷加大，各商圈的輻射力彼此交錯(cuò)，對(duì)本商圈發(fā)展產(chǎn)生較大的威脅；T 2 . 超過10萬㎡的上規(guī)模的大型購物中心正在重慶各商圈內(nèi)外大興土木，在國內(nèi)已有成熟經(jīng)驗(yàn)的大連萬達(dá)在南坪商圈、世紀(jì)金源在北濱路、長江實(shí)業(yè)在南濱路、中華企業(yè)在奧林匹克中心等項(xiàng)目都將以超級(jí)購物中心模式建設(shè)，這將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的市場(chǎng)威脅；T 3 . 各商圈各自為陣，互為競(jìng)爭(zhēng)。但各商圈內(nèi)尚無真正意義的大眾購物中心，商圈效應(yīng)明顯而項(xiàng)目效應(yīng)不足，使本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)成為重慶有代表意義的購物中心的同時(shí)，易于產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)；O 6 . 城市規(guī)模和人口的快速增長，交通影響日益明顯，使交通和停車成為制約解放碑發(fā)展的重要因素。Opportunity（機(jī)會(huì)分析）O 1 . 重慶經(jīng)濟(jì)充滿活力，新城區(qū)的快速建設(shè)對(duì)新型商圈產(chǎn)生新的發(fā)展機(jī)遇，而觀音橋商圈規(guī)模大，起點(diǎn)高，環(huán)境好，因此本商圈有機(jī)會(huì)提升為主城最重要的核心商圈之一；O 2 . 江北區(qū)域內(nèi)交通暢通，在未來的城市發(fā)展中易于形成重慶高素質(zhì)、高消費(fèi)人群的主要活動(dòng)區(qū)域，本商圈和本項(xiàng)目易于形成新的商業(yè)中心，同時(shí)是各商圈中最有機(jī)會(huì)擴(kuò)大對(duì)主城各區(qū)和外區(qū)域的輻射力和影響力的商圈和項(xiàng)目；O 3 . 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模為商圈之首，也是重慶目前已建成商業(yè)項(xiàng)目中規(guī)模最大的建筑之一，有機(jī)會(huì)規(guī)劃和打造成重慶最有影響力和規(guī)模效應(yīng)的大型購物中心；O 4 . 重慶在西部的地位日益突出，對(duì)國內(nèi)外各類企業(yè)的吸引力日益增強(qiáng)，這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。Weakness（劣勢(shì)分析）W 1 . 商圈內(nèi)部與外圍交通的銜接不暢，形成于周邊各快速道路的車流很難進(jìn)入商圈，對(duì)客流引導(dǎo)和暢行極為不利；W 2 . 商圈內(nèi)商業(yè)企業(yè)特色和商圈規(guī)模效應(yīng)尚未形成，使商圈本身的商業(yè)輻射力尚顯不足；W 3 . 項(xiàng)目雖處商圈中心，但因與北城天街段被快速干道所阻，商圈被攔腰阻隔后的互補(bǔ)效應(yīng)被嚴(yán)重弱化；W 4 . 項(xiàng)目規(guī)劃中的實(shí)用性較差，內(nèi)、外交通組織體系組織對(duì)大部分區(qū)域的規(guī)劃和經(jīng)營極為不利；W 5 . 項(xiàng)目資產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)人零亂，對(duì)物業(yè)規(guī)劃和使用形成障礙，資產(chǎn)處置所需付出的代價(jià)較高，亦會(huì)延長運(yùn)作周期，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的資金和時(shí)間效應(yīng)產(chǎn)生不利影響；W 6 . 本商圈緊鄰核心商圈解放碑，在本商圈未形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力之前，輻射力易被弱化。第四部分 項(xiàng)目SWOT分析Strengths（優(yōu)勢(shì)分析）S 1 . 項(xiàng)目地處觀音橋商圈規(guī)劃中的主街和主景觀的中心位置，地理位置優(yōu)越；S 2 . 北部地區(qū)的總體規(guī)劃起點(diǎn)高，具有前瞻性，交通狀況為主城最佳區(qū)域，高檔社區(qū)和大型樓盤居各區(qū)之首，已成為重慶高檔樓盤居住社區(qū)最為集中的區(qū)域，將形成重慶主城內(nèi)高消費(fèi)能力人群的集中區(qū)域，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營極為有利；S 3 . 江北地處重慶北部地區(qū)的核心位置，是為主城與外區(qū)縣聯(lián)系的重要接點(diǎn)，因此對(duì)輻射外區(qū)域人口創(chuàng)造了有利條件；S 4 . 隨江北城現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)CBD計(jì)劃的實(shí)施，江北有機(jī)會(huì)成為重慶新的核心商務(wù)區(qū)，觀音橋商圈周邊高檔樓盤、商務(wù)公寓、寫字樓、酒店林立，項(xiàng)目周邊正在建設(shè)的新世紀(jì)新址、香港新世界、金源等有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)較多，對(duì)商圈和本項(xiàng)目形成了強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)效應(yīng)；S 5 . 江北區(qū)政府有較為前瞻性的規(guī)劃戰(zhàn)略和對(duì)江北區(qū)商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)拉動(dòng)戰(zhàn)略。 五層至七層歸江南物業(yè)公司所有（面積尚不祥，估計(jì)13000㎡左右）