【正文】 。擴(kuò)張 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。運(yùn)作文化象征價(jià)值（附件二）XX廣場圍墻策劃方案㎜總框架：分為三個部分，與樓書“商業(yè)百年”緊密相連，絲絲入扣。品質(zhì)保證價(jià)值◎環(huán)境體現(xiàn)價(jià)值◎區(qū)域決定價(jià)值◎物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。商業(yè)百年是我們對商業(yè)文化的高度概括。擴(kuò)張背景：以中國和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景，XX為小背景思考：從這個角度來說明,可以把我們的項(xiàng)目講的很透,同時(shí)還能夠傳達(dá)商業(yè)文化的精神與內(nèi)涵,這才是一個高度。運(yùn)作九、根據(jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策制造宣傳氣氛，加大力度”。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報(bào)。贈送商鋪店位的裝修及品牌的引進(jìn)介紹、品牌培訓(xùn)，同時(shí)相應(yīng)的銷售價(jià)格比例提高或贈送“租期品牌效應(yīng)”的期限。售樓員可以挖掘一些老客戶。八、電視廣告：XX電視臺房地產(chǎn)欄目正在變動，具體報(bào)價(jià)目前沒有出來；4．報(bào)紙廣告：以上費(fèi)用均為報(bào)價(jià)，可優(yōu)惠到8折左右；2．3萬全年期間可適量穿插一些報(bào)眼，㎝17㎝，預(yù)算：4133元 / 期，共5期小計(jì)：20665元。50萬全年費(fèi)用小計(jì)《XX日報(bào)》整彩版產(chǎn)權(quán)式酒店 “黃金眼”6月18日(周五)《XX日報(bào)》整彩版開盤商業(yè)百年論壇活動5月21日（周五）《XX日報(bào)》整彩版產(chǎn)權(quán)式酒店再掀高潮5月7日（周五）《XX日報(bào)》整彩版XX電視臺一周預(yù)熱產(chǎn)權(quán)式酒店您的酒店4月29日（周四）《XX日報(bào)》整彩版高檔商住公寓預(yù)約登記4月9日（周五）《XX日報(bào)》1/2彩版商住公寓《XX日報(bào)》1/2彩版今日寸金買鋪，明日寸土寸金3月19日（周五）《XX日報(bào)》整彩版昆山鋪王華彩樂章系列3月5日（周五）《XX日報(bào)》整彩版XX電視臺一周預(yù)熱XX鋪王隆重登場系列XX廣播電臺12：0012：40《新聞午報(bào)》 《社會廣角》欄目2月20日（周五）合適位置　大型戶外廣告牌3塊《XX日報(bào)》整彩版電臺場戶外報(bào)紙安排主要媒體安排目標(biāo)媒體選擇報(bào)紙：以《XX日報(bào)》《XX晚報(bào)》為主戶外：戶外墻體廣告、門外立柱包裝戶內(nèi)：門內(nèi)立柱包裝、商場掛旗、POP即時(shí)貼、墻體廣告噴繪電視：XX有線電視臺2臺無線電臺：XX當(dāng)?shù)仉娕_網(wǎng)絡(luò)：自身企業(yè)沙龍網(wǎng)站、XX視窗、上海熱線、房產(chǎn)網(wǎng)媒介組合策略初春陽光明媚，溫度升高，正是服裝換季、人們擴(kuò)大戶外休閑娛樂、投資、活動的好時(shí)機(jī)，階段性布置2月中到6月初發(fā)布廣告，配合房產(chǎn)信息專版發(fā)布小條招商廣告及電視廣告，結(jié)合節(jié)假日，布置戶外廣告宣傳體。具體推廣方案、預(yù)算目前尚需落實(shí)。具體如：戶外墻體廣告、戶外路牌廣告等。⑵ 報(bào)紙的時(shí)效性強(qiáng)，一般不具有保存價(jià)值，因此報(bào)紙廣告的作用效果是短暫的，為了克服這個不足，應(yīng)以一定頻率連續(xù)在報(bào)紙上刊登以保證目標(biāo)讀者的接受率。⑷ 報(bào)紙廣告可以傳播一些詳細(xì)的數(shù)據(jù)，這是其他大眾媒體所無法取代的優(yōu)點(diǎn)，這一優(yōu)點(diǎn)尤其適合房地產(chǎn)廣告。⑵ 權(quán)威性強(qiáng)，可信賴度高。戶外及戶內(nèi)可根據(jù)不同節(jié)日、假日，對戶外及戶內(nèi)進(jìn)行全方位立體包裝，達(dá)到切合節(jié)日、假日氣氛，緊隨時(shí)尚、不斷革新、及時(shí)傳遞折價(jià)信息，借以吸引消費(fèi)者的目的。⑸ 展現(xiàn)本物業(yè)地段、交通、價(jià)格和物業(yè)管理為迎合市場需求的酒店式公寓。⑵ 宣傳中高檔服裝品牌⑶ 旺鋪招租。酒店式公寓的訴求通過對本物業(yè)地段、交通、價(jià)格和物業(yè)管理等的訴求，推出迎合市場需求的酒店式公寓，彌補(bǔ)城內(nèi)寫字間的市場空缺。中高檔名品邀請名牌星級店入駐，通過對星級店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次。第二節(jié)：廣告定位展示全新面貌通過各種廣告表現(xiàn)形式，開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造物業(yè)特色商業(yè)氣氛，達(dá)到不斷積聚人氣的目的。品牌塑造目標(biāo)通過系列廣告活動，樹立項(xiàng)目良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對項(xiàng)目的好感，力求使項(xiàng)目成為標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目營銷推廣節(jié)奏“XXX廣場”媒體投放計(jì)劃——策略執(zhí)行計(jì)劃第一節(jié)：廣告戰(zhàn)略目標(biāo)銷售增長目標(biāo)針對項(xiàng)目目前經(jīng)營狀況，開展相應(yīng)廣告活動，開拓和贏得市場，提升項(xiàng)目價(jià)值，提高項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目潛在價(jià)值最大化，協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)期收益。一個超常規(guī)的新穎的物業(yè)n一個易聚集人氣，各項(xiàng)功能完善檔次較高的物業(yè)n其需求也形成一種文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消費(fèi)文化和濃厚的時(shí)尚特色。其所需求的是一個大型的，新穎的集購物休閑娛樂為一體的大型場所，除購物外，能進(jìn)行各種的休閑娛樂活動。其消費(fèi)習(xí)慣傾向于購買或租賃人流旺盛的商業(yè)區(qū)域。但由于物業(yè)品牌的支撐加上宣傳廣告的影響必然能夠拉動銷售的火爆。2顯性目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判其消費(fèi)心理如下特征：nnnnn消費(fèi)習(xí)慣傾向于大型的商業(yè)氛圍濃厚的商圈n 本案商場目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析1隱性消費(fèi)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判通過對隱性客戶群的定位描述，得出其消費(fèi)心理有如下特征：n本案營造了新消費(fèi)主義革命、新經(jīng)營主義革命，由此引出一個超常規(guī)性的大型綜合性商業(yè)物業(yè)，因此就帶動了其投資價(jià)值，使本案物業(yè)具備了較大的升值空間。上述從而引出本案特有時(shí)間消費(fèi)及精神消費(fèi)的革命模式，即人流到達(dá)商場即便未購物，亦可得到一種精神上的享受，在這一段時(shí)間，享受本案的休閑、娛樂設(shè)施及表演、做秀等活動及現(xiàn)代化的人氣聚集商業(yè)氛圍。扮演一個激發(fā)普通消費(fèi)者內(nèi)心向往和提供滿足這種向往的場地空間商業(yè)物業(yè)，而再引入一種全新的心情消費(fèi)照顧系統(tǒng)，使到來的消費(fèi)者感受到一種方方面面都能被照顧的氛圍，這個系統(tǒng)可以從各方面考慮，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龍等娛樂休閑設(shè)施。因?yàn)檫@種觀念早已存在于大眾消費(fèi)者心中，尤其是年輕一族，只是沒有相應(yīng)的配套空間將其激發(fā)出來?；诒景傅默F(xiàn)狀及自身特點(diǎn)我們提出新消費(fèi)主義革命、新經(jīng)營主義革命，以求以本案2個類型的物業(yè)作為2個平臺，分別引入和倡導(dǎo)上述2大主義的革命，使得本案在同類物業(yè)中樹立一個繼往開來新模式的領(lǐng)導(dǎo)者角色，完善和超越現(xiàn)實(shí)同類物業(yè)，填補(bǔ)昆山市中心的一個市場空白，同時(shí)也作為城中一個重要的商務(wù)推進(jìn)系統(tǒng)。2．核心價(jià)值詮釋。以新消費(fèi)主義革命為核心，同時(shí)啟動新經(jīng)營主義革命和新都市主義革命，并從本質(zhì)上提升本案標(biāo)志性綜合商業(yè)物業(yè)的形象。操作手法同酒店式公寓。實(shí)現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價(jià)來消化尾盤。項(xiàng)目進(jìn)展到中期，銷售針對目標(biāo)客戶群進(jìn)一步實(shí)施促銷策略，在項(xiàng)目已奠定個性的形象后，轉(zhuǎn)入進(jìn)行實(shí)效的賣點(diǎn)訴求，如提升產(chǎn)品附加值，在保證均價(jià)前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道；◎一開始就以操作中小戶型，建立鮮明的個性形象。我們可以先推出1/3的樓層來試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價(jià)；相對滯銷的戶型就快速調(diào)整?！皺M賣”指的是在同一樓層當(dāng)中賣戶型；“豎賣”指的是同一戶型中賣樓層。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價(jià)格。商業(yè)步行街獨(dú)立商鋪由于既可自營又可投資，適用性比較強(qiáng)，可考慮放在第二步，為的是避免投資型客戶與整商沖突的矛盾；◎項(xiàng)目總體整合營銷思路二、總體操盤計(jì)劃、步驟按照最優(yōu)組合，順序如下：第一階段：商業(yè)部分◎建立管家式家政服務(wù)體系可為業(yè)主提供特色服務(wù)。屋頂配置園林綠化景觀、游泳池、花園式餐廳、會員式服務(wù)，使入住的業(yè)主體會項(xiàng)目的尊貴與品位。入口部分提供“泛會所”，為業(yè)主配備健身中心、業(yè)主茶吧或咖啡屋、多功能商務(wù)廳及娛樂設(shè)施。配套加入水系大堂，體現(xiàn)出項(xiàng)目的江南特色、品位檔次。原則上不建議進(jìn)行菜單式裝修，因?yàn)樵诤笃诘慕环恐袝a(chǎn)生很多不可預(yù)見性因素。精裝修房的特點(diǎn)在于能夠提升資金的回籠總額?！蛟诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)中，原則上戶型分為大、中、小三種面積，這三種面積滿足的客戶群體分別為投資者，都市新生代群體，感性消費(fèi)群體。戶型面積可分為三個階段：4070㎡為一個階段，90110㎡為一個階段，120150㎡為一個階段。◎◎酒店/公寓◎針對當(dāng)?shù)鼗鸨淖赓U市場、本案優(yōu)越的地理位置，物業(yè)公司應(yīng)提供全程托管、全程理財(cái)以高效率的投資、理財(cái)功能作為項(xiàng)目的核心競爭力。物業(yè)管理以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)顧問的形象出現(xiàn)（除保安），最好考慮知識型女性。必須要求達(dá)到采光、通風(fēng)、明廚、明衛(wèi)。每戶都要考慮設(shè)玄關(guān)。當(dāng)?shù)鼗緵]有采用飄窗、大采光落地窗?！颉蛎娣e大小在70150左右適當(dāng)調(diào)整，主力戶型以兩室、三室為主。ii.◎采用“導(dǎo)入式設(shè)計(jì)”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來的經(jīng)營情況的重要因素。必須給項(xiàng)目定出明確的主題或項(xiàng)目定位，在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營理念，比如：同樣是商業(yè)旗艦，我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國際，都需要我們?nèi)タ疾焓袌龅南M(fèi)能力與自身的運(yùn)作能力。前期積極招商，形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一?！?必須考慮商業(yè)步行街與整體商場的分區(qū)，所經(jīng)營的項(xiàng)目必須做到明確的劃分。附：產(chǎn)品建議i.逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)；5.非功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn)，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性；3.效益的最大化原則二、 項(xiàng)目策略總建議： 1.“可持續(xù)發(fā)展”原則◎“互動式”原則◎整體規(guī)劃的調(diào)整意見建議原則◎投資者投資者是每一個成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案邀請國際知名品牌進(jìn)駐，將達(dá)到提升物業(yè)檔次的重要作用。酒吧、茶秀、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者此類型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團(tuán)經(jīng)營也有小型公司經(jīng)營，有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購物、休閑、娛樂、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。該類知名品牌商家進(jìn)入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。①而對于娛樂業(yè)的引入，目前商場物業(yè)來說尚屬發(fā)展階段。旅游之余最值得到的購物地點(diǎn)臺灣人使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點(diǎn)省外人流人流類型目的人流類型而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場地，以及大量人流量等先決條件所吸引購買或租賃本案商場來經(jīng)營的大大小小的各類型商家和投資者。第一節(jié)：目標(biāo)客戶群所定及分析目標(biāo)客戶群定位：本案商場類物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。綜合購物百貨店引進(jìn)國際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)，形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)