商業(yè)廣場項目定位與商場規(guī)劃方案(參考版)
2024-08-14 10:39本頁面
【正文】 其他地區(qū)同類型定位商場租賃價格參照加權(quán)定價：將定價參考給予價格浮動系數(shù)（商場租金提升因素如商場裝修、商圈地段、廣場、停車位）商場名稱/浮動系數(shù)珠海百貨吉大免稅國貿(mào)海天城口岸廣場銅鑼灣百貨茂業(yè)百貨日東商業(yè)廣場商圈+地段城市商圈龍頭城市商圈龍頭城市商圈龍頭最優(yōu)優(yōu)南坑商圈龍頭商圈未成熟商場美譽度良良N/A優(yōu)最優(yōu)最優(yōu)N/A門前廣場有有有停車條件較差有有最優(yōu)停車場業(yè)態(tài)業(yè)種組合方式管理模式租金價格策略：低價入市對外公布租賃價格表保持不變，不同階段不同折扣港幣計價銷售價格比較法銷售價格定位：現(xiàn)有銷售商業(yè)物業(yè)價格參照物業(yè)裝修參照商場管理水平參照其他價格提升因素租金反映回報的價格定位（提供租金回報公式）租金價格策略：低價入市對外公布銷售價格表保持不變，不同階段不同折扣港幣計價相對表現(xiàn)較低33 / 33。第三部分 日東商業(yè)廣場價格定位租金價格比較法定價建議： 同區(qū)域商場租金參照如圖所示，同區(qū)域的商場包括珠海百貨、免稅自營部分、海天城等商場，按建筑面積計算租金在360500元/m2之間，吉大免稅銅鑼灣百貨采取保底提點的租金方式公布價格為260元/m2左右，累加計算其租金收入在500元/m2左右。 第二階段招商：物業(yè)F1/2南北塔樓，招商對象為香港經(jīng)營品牌商，目標對象：莎莎、反斗城、一樓便利店；由香港美亞執(zhí)行具體招商聯(lián)絡(luò)落實。日東商業(yè)廣場招商方案設(shè)計 租賃控制之第一階段招商：招商主力物業(yè)——酒吧街，共推出二樓陽臺酒吧面積3000 m2，在本市內(nèi)針對性推廣；物業(yè)推出時間：2月20日左右。 六、商場定位后銷售方案的設(shè)計 商場提供專業(yè)商場管理，負責商場的整體形象推廣、日?，F(xiàn)場管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌；商場管理公司通過收取經(jīng)營商戶的商場管理費用維持公司日常運作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長部分的差價作為管理公司收入之一； 單個商場商鋪總價控制在3050萬內(nèi)，單個開放式商鋪單位總價控制在10萬以內(nèi)，酒吧單位總售價控制在100萬以內(nèi)；由香港銀行為香港業(yè)主提供最高7成、最長15年香港銀行按揭；國內(nèi)買家只能享受國內(nèi)農(nóng)業(yè)銀行提供約6成10年的銀行按揭； 商場單位、開放式商鋪銷售時同時提供2年的租約，酒吧單位提供35年租約，在租約有效期內(nèi)業(yè)主只能收租、不能干涉商鋪單位的具體經(jīng)營。主力店區(qū)域與步行街形成回環(huán)型通道并步行街連接，以上區(qū)域共同組成商場的室內(nèi)公共空間；2. 休閑廣場：廣場上的飛機將作為商場的形象堡壘，在廣場臨主人口附近設(shè)休閑座椅，并在飛機下區(qū)域開辟商場形象展示舞臺，供商場經(jīng)營過程做表演和促銷用途；商場內(nèi)商鋪用玻璃分割，甲方提供商鋪卷閘、門楣、天花、地板、和分割玻璃或防火板。6. 垂直交通：目前商場的垂直交通現(xiàn)時一至二樓分別有兩個手扶電梯和四個室外觀光電梯組成，在商場中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側(cè)都設(shè)人行樓梯配合，根據(jù)商場的定位，已經(jīng)足夠應付商場開業(yè)后的垂直人流。走廊內(nèi)按目前地板大理石裝修圖案設(shè)室內(nèi)步行街促銷柜位做出租用途，出租收入交商場管理公司用作補貼須提供租金商鋪單位的回報用途。4. 南門：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側(cè)的小區(qū)入口與君怡花園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時日，與日東商業(yè)中心的開發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話。（再增加）商鋪單位裝修標準獨立商鋪提供獨立電表、不提供卷閘五、商場規(guī)劃分割建議前提：最大可能保留現(xiàn)有的F1商場裝修。IV. 統(tǒng)一經(jīng)營對招進主力商家的負面影響：根據(jù)美亞的招商經(jīng)驗，有自己獨立經(jīng)營品牌的商家如現(xiàn)在的目標客戶香港莎莎、玩具反斗城等都進入商場時都要求可以獨立經(jīng)營的物業(yè)，按日東商業(yè)廣場物業(yè)目前的特點，如果南北兩個塔樓的物業(yè)規(guī)模非常適合引進香港的品牌經(jīng)營商，其肯定要求自主經(jīng)營，那么剩下的室內(nèi)步行街部分商鋪統(tǒng)一經(jīng)營的意義也就不大了。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的介入，除非在經(jīng)營過程中將物業(yè)抵押給銀行，否則并不能增加。如果甲方真的考慮商場定位為高檔百貨，將出現(xiàn)以下問
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