【正文】 168。 樓、電梯168。 雕塑168。 燈具168。 采光頂、玻璃墻面168。 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內構件168。 濕度168。 空氣調節(jié)、舒適度168。 聲音、背景噪音控制168。 人工采光、照度、顯色指數(shù)168。4. 環(huán)境控制168。168。 形式空間界面的形式應當與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。 尺度結構布置和建筑技術很大程度上限制了兩個入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內設計控制。 向上引導如同沒有死角、避免重復路線一樣，打破購物者不愿上樓的行為習慣，吸引購物者去往另一樓層也是室內設計的任務。168。 空間的節(jié)奏處理內街的各個節(jié)點和節(jié)點間的關系，創(chuàng)造有抑有揚、有張有弛的空間序列168。 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關，并越來越具娛樂性252。 文化涵義：252。 點播252。 公眾參與的活動252。 兒童游戲252。 表演252。 存物252。 休息252。 人流集散252。 功能區(qū)分：整個內部空間的意想焦點處在建筑物內部動線交匯點——入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。，處理空間和裝飾，達到即統(tǒng)一又富于變化的效果。業(yè)態(tài)組成、使用要求復雜、交叉，對空間的需求也是豐富、多樣。威脅（Threat）：商鋪大部分已對外銷售，且未簽《委托租賃合同》或《自購自營合同》，一部分客戶處于游離狀態(tài)，既想拿租金，又想自營，全部返租回來有一定的難度且有一個過程，嚴重制約招商工作的前進；　　　　　　　一部分購買了好位置想自營的客戶，由于未簽《自購自營合同》，可能會根據(jù)一己私利自行經(jīng)營或出租，對整個項目形象及統(tǒng)一商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃大大不利；　　　　　　　周邊競爭對手及提前開業(yè)的廣業(yè)等會分走部分商家資源。劣勢（Weakness）：體量過大，單層面積約等于道縣現(xiàn)有幾個大型百貨、超市面積之和，區(qū)區(qū)一個縣城難以消化這么大的面積；需要建成一個包容性更強、門檻更低的MALL性質的多業(yè)態(tài)共存的商業(yè)綜合體。商業(yè)廣場共四層, ,一樓層高5米, 米,三樓層高 ，設有四百多平方米的中庭廣場，配有扶手電梯5臺,貨梯一臺,停車位充足.２． 目ＳＷＯＴ分析：優(yōu)勢（Strength）：地段好，且兩面臨主干道；體量大，能形成規(guī)模效應；　產品規(guī)劃配制較好，配有中央空調、扶手電梯，停車位充足。金龍商業(yè)廣場總占地面積40347平方米。４．競爭物業(yè)調查分析：招商思路的確定首先要對物業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)做出準確的定位，這種定位是根據(jù)道州市場狀況的所選擇的．市調是策劃之母,業(yè)態(tài)種類的制定不是憑空想像的，為此我們做了詳細的市場調查：競爭百貨、超市調查競爭樓盤調查道縣家具市場調查瀟水中路臨街鋪面調查匯總請見下表：第二章． 項目定位１． 項目簡介：　金龍商業(yè)廣場（以下簡稱本項目）位于道州核心地帶，瀟水中路和月巖中路的交匯處東北角，東臨瀟水河，濱河路；西臨瀟水中路；北臨月巖中路,乃永州市宏遠房地產開發(fā)有限公司實力打造。３．商圈分析：優(yōu)勢：商圈商業(yè)配套完善，商業(yè)格局成熟劣勢：商圈內無序競爭厲害，產品同質化嚴重，經(jīng)營模式老化，經(jīng)營環(huán)境惡劣。２．商圈概況：如果說道縣有一個商圈，那就是瀟水路與月巖路交匯處商圈，在此，聚集了道縣目前最大的兩大超市－生源百貨和曙光超市，數(shù)十家品牌服裝專賣店沿瀟水中路分布，乃道縣人流、物流、信息流、資金流黃金商業(yè)中心。湖南省政府已決定將道縣轍縣建市，由省直轄，現(xiàn)已上報國務院審批。經(jīng)過幾十年的建設，道縣的城市建設和社會、經(jīng)濟、文化等各項事業(yè)有了很大的發(fā)展，中心城市功能日益突出，國家已把道縣作為湘、粵、桂邊界地區(qū)發(fā)展的一個重點，實行傾斜政策。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，道縣實施了“擴城建市”戰(zhàn)略，加大了城市建設投入，大搞房地產開發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場建設，大抓基礎設施建設，城區(qū)面積擴大到20平方公里，基礎設施逐步完善，一個功能齊全的中等規(guī)模的道州的輪廓已展現(xiàn)在人們面前。水電路訊等基礎設施日臻完善，六車道的十里長街道州北路堪稱湘南第一路。在這塊土地上，先后孕育出宋代理學鼻祖周敦頤、清朝大書法家何紹基等有影響的歷史人物。道縣自秦朝設立營浦縣后，在2000多年的建制史中，有1500多年的時間為郡、為州、為府、為路。道縣是湘南農業(yè)綜合開發(fā)定點縣，省杉木速生豐產林基地、油茶基地、商品糧基地、湖南省蔬菜第一縣、全國糖料基地、厚樸基地和秸稈養(yǎng)?；亍，F(xiàn)已探明的主要礦藏達30多種，其中有較大開發(fā)價值的有20多種40多個礦點。洛湛鐵路從道縣經(jīng)過已經(jīng)敲定，福貴線也將爭取從道縣經(jīng)過，屆時道縣將成為南方新崛起的重要交通樞紐 ，二是得天獨厚的資源優(yōu)勢。207國道貫穿南北，1861806省道橫貫東西，瀟水河入湘江過洞庭可直達上海。自古道州素有“襟帶兩廣，屏蔽三湘”之稱，歷來為湘南桂北物質集散地和兵家必爭之地。1999年，財政收入11154萬元，各項社會事業(yè)獲得全面發(fā)展。金龍商業(yè)廣場商業(yè)定位規(guī)劃及運營建議第一章． 市場調查第二章． 項目定位第三章． 招商計劃第四章． 招商程序第五章． 運營建議第一章． 市場調查１．道縣概況：道縣又稱道州，位于湖南南部，隸屬永州市，與兩廣毗鄰。全縣轄9個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)、3個國有農場，總面積2442平方公里，總人口65萬人，縣城人口12萬。道縣經(jīng)濟社會發(fā)展具有四大明顯優(yōu)勢：一是作為湘粵桂三省結合部的區(qū)位優(yōu)勢。東距郴州170公里，與京廣線相接；西距全州90公里，與湘桂線相接；北上長沙、武漢，南下深圳、珠海，西出南寧、?？?，均可朝發(fā)夕至?？h城北郊還有一個56萬平方米的機場，是湘南及兩廣北部地區(qū)十余縣市，飛機播種、殺蟲、物探、航測的作業(yè)基地。道縣土地寬廣肥沃，氣候溫暖濕潤，年降水量1503毫米，無霜期309天，被專家譽為“天然溫室”。鎢、錫、鋰、銣儲量頗豐。三是歷史文明資源優(yōu)勢。這里古文化遺有產豐富，1995年出土了距今1萬年以前的稻谷遺存，經(jīng)鑒定為目前世界上發(fā)現(xiàn)的時代最早的人類栽培標本。四是已經(jīng)具有較好的發(fā)展基礎。移動通訊和國際互聯(lián)網(wǎng)已全部開通，實現(xiàn)了縣、鄉(xiāng)、村與國際、國內數(shù)字直撥。道縣發(fā)展前景廣闊。國家即將投資建設的洛（陽）湛（江）鐵路與福（州）貴（陽）鐵路交匯于此，將進一步改善道縣的投資環(huán)境。屆時，古城道州將再展新姿，象一顆璀燦的明珠鑲嵌在瀟湘大地上。新華書店、汽車總站、學校、銀行、郵局、電信局、規(guī)劃中的火車站等近在咫尺，商業(yè)配套設施完善，商業(yè)氛圍成熟。發(fā)展趨勢：隨著人民生活水平的提高，道縣政府 “擴城建市” ，大搞房地產開發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場建設，大抓基礎設施建設等戰(zhàn)略的實施，城市建設投入的加大，商圈將進一步的成熟！新的商業(yè)模式的引進將隨金龍商業(yè)廣場的開業(yè)，給道縣的商業(yè)整體檔次帶來革命性的提升和質的變化。本項目離汽車總站約五分鐘，離規(guī)劃中的火車站不到一公里遠的路程，周邊的配套十分完善，學校、醫(yī)院、商場、銀行、酒店、超市、郵局、賓館等配套設施應有盡有，商業(yè)格局非常成熟。本項目分期分為商業(yè)廣場,品牌酒店和高檔住宅三大版塊,分期開發(fā)。從地段、體量、配套來講整個道縣無出其右。　　　　　　　　　產品配制尚需提高，由于電梯太少，且無直達觀光電梯，制約了如大型餐飲及其它相關業(yè)態(tài)的進駐；機會（Opportunity）：道縣尚無真正意義的大型百貨，市場空白，這是本案的一大機會點；道縣缺乏現(xiàn)代商業(yè)管理和經(jīng)營下的商業(yè)企業(yè)和綜合性商業(yè)項目。３．項目定位 A．整體定位:湘南六縣最大的SHOPPING MALL湘南六縣最大的完全貫徹“體驗式消費”模式，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店及商務六大功能于一體的現(xiàn)代化購物中心，道縣及湘南六縣人們一站式購物，一條龍消費的天堂！ B．項目檔次及功能定位： 南六縣檔次最高功能最全的SHOPPINGＭＡＬＬ！所有品牌皆為中高檔品牌，功能方面力求齊全，除在精品百貨、電器、家具等的基礎上，強勢引進大型中西餐飲品牌店，小吃休閑吧，銀行、２４小時自助銀行，中國移動、聯(lián)通、郵政等營業(yè)廳，讓本項目入主商家及消費者足不出戶即可滿足各種生活配套需求！?。茫M群體定位：　　 ：政府公務員、企業(yè)中高層管理人員、個體工商戶老板、醫(yī)生、教師、外來商賈等 、14個鄉(xiāng)所以中高等收入的人群 4．項目業(yè)態(tài)定位（詳見下表、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖） 購物中心的商業(yè)規(guī)劃和室內設計的任務及要點購物中心為大型、復合型商業(yè)設施。從屬性上區(qū)分，百貨店、超市、專業(yè)商店、餐廳、娛樂設施等專用空間，依租戶的不同經(jīng)營內容而要求不同；入口大廳、步行內街等公用空間將各個專用空間結合起來，并使之相互融合，促進商業(yè)運營，并為大眾提供舒適、優(yōu)美，愿意長時間停留的購物環(huán)境。168。 252。 展覽252。 問訊、指路252。 公用電話252。 促銷252。 大屏幕演播252。 展覽252。 冷熱飲 168。 商業(yè)的后現(xiàn)代的、發(fā)達的商業(yè)文化具有非常的鼓動性和感染力252。 休閑的崇尚自然、回歸人本是都市生活中最具長久吸引力的時尚2. 內街的游歷感受：168。 穿插和流動打破直上直下的開洞方式，豐富多層空間的融合，保證視線的舒適角度、良好通達性和心理感受的連貫、延續(xù)，并考慮游歷過程的時間因素。 節(jié)點和線路沒有死角、避免重復路線是商業(yè)經(jīng)營的需求，室內設計應當為此做技術上的處理168。3. 共享空間的整體控制168。168。曲線的輪廓比直線轉折可能更適用。 視線分析視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開洞位置等的輔助手段。 光線168。 直射陽光、西曬、節(jié)能168。 聲聚焦控制168。 溫度168。 風速168。 硬件168。 欄桿、扶手168。 座椅168。 噴泉、水池168。 花池168。 飲水處168。 軟件168。 仿真植物168。 廣告牌168。 牌匾、燈箱規(guī)格168。 標示、指示牌168。 鐘表7. 主題的創(chuàng)造和渲染168。 E食代168。 第三章． 招商計劃1． 目標客戶定位：樓層目標客戶定位單家預計所需面積客戶分析1F品牌廠家直營 本地加盟店 本地專賣店個體老板 欲來本地發(fā)展的商家30150㎡對本項目較為關注 對行業(yè)發(fā)展較為了解 對商場前景比較看好 2F品牌電器 中西餐飲 品牌廠家直營/本地加盟店 本地專賣店個體老板 欲來本地發(fā)展的商家302000㎡不等對入場有一定要求如：裝修 租金 稅收等 具有一定影響力 入駐本項目會給其他客戶帶來信心3F欲來本地發(fā)展的家具 燈飾廠家直營或個體直營 本地從事家具燈飾行業(yè)的個體老板5002000㎡對商場前景比較看好 對入場有一定的要求如：裝修 稅收 管理費等2．金龍商業(yè)購物廣場“統(tǒng)一招商管理的十項基本原則大多數(shù)業(yè)內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂 62：18：20的這個購物中心產業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當然不是絕對的）。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。我們的統(tǒng)一主題就是金龍商業(yè)廣場，可以引入VI企業(yè)整體識別系統(tǒng)，對外形成強烈的視覺形象。 第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想象的。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。 第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。而招非主力零售商盡量以租賃為主、聯(lián)營為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。第五基本原則：招商順序原則。我們的核心主力店是康星百貨