【正文】 302萬人。 在人口年齡結(jié)構(gòu)方面0—%；15—%；%；%；按性別化分的男、女比例為108：80。 2000年—2004年，%、%、%、%%，%；%；隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市進(jìn)程的加快，大批農(nóng)村人口正從土地中解放出來，逐漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口的空間分布也逐漸向城鎮(zhèn)聚集。 據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布資料，%；%；%；%。重慶地理位置和地域特征的特殊性與人口的規(guī)模、發(fā)展、演變、遷移都將對零售業(yè)產(chǎn)生根本性的影響。7．人口及人口發(fā)展?fàn)顩r對于零售企業(yè)和零售物業(yè)來說，做為城市最終消費(fèi)者的人口。 隨消費(fèi)能力的提升，居民生活品質(zhì)的提高。 由于醫(yī)療、教育體制改革的失敗，社會保障體系的弱化，人際交往費(fèi)用的增加，做為社會主體的普通城市居民用于醫(yī)療、教育、交通、通信等方面的負(fù)擔(dān)較重，對于收入單一，保障收入不足的家庭而言，消費(fèi)能力普遍仍顯不足。 各階層消費(fèi)支出均呈現(xiàn)出升級特征，從農(nóng)村居民換彩電，到城市居民換液晶電視，高收入階層二次置業(yè)等，各階層呈現(xiàn)逐級放大和上升態(tài)勢。 由于權(quán)力資源相對壟斷性和中國人情事故的文化背景，在實(shí)際消費(fèi)中會有大量的請客、送禮和集團(tuán)購買性消費(fèi)，而這部分消費(fèi)在一定程度上占有較大份額，而實(shí)際數(shù)據(jù)尚無法統(tǒng)計(jì)。 社會的高收入階層如公務(wù)員、企業(yè)主及對企業(yè)和社會資源占支配能力人群的實(shí)際收入和可統(tǒng)計(jì)收入差距甚大，社會隱性收入在這部分人群中占有比例極大，同時帶動周邊親朋好友的財富效應(yīng)亦有擴(kuò)大，因此在實(shí)際收入和支出中有較大偏差。 收入兩極分化嚴(yán)重，并呈現(xiàn)出日趨嚴(yán)重的態(tài)勢。家庭支出結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)出新的特征。家庭消費(fèi)支出結(jié)構(gòu) 2004年重慶城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出7933元，較上年增長12%；其中食品性支出3015元，%；衣著支出780元，%；家庭設(shè)備及用品性支出474元，%；醫(yī)療保健支出538元，增長17%；交通通信支出865元，增長9．5%；教育文化及娛樂服務(wù)支出1201元，增長17%；居住及用房支出903元，增長21．8%。 居民收入的持續(xù)增長對于第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了積極的促動作用，居民對收入預(yù)期整體看好，也促使各階層消費(fèi)需求處于升級階段；農(nóng)村居民促動縣域，縣域促動城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)促動重慶主城區(qū)，各級呈逐級放大效應(yīng)。 近年農(nóng)業(yè)改革推動和農(nóng)民稅費(fèi)的大幅減負(fù)，農(nóng)村居民近年的純收入已扭轉(zhuǎn)緩慢增長趨勢而實(shí)現(xiàn)快速增長，2004年農(nóng)村居民的人均純收入2535元，%，%。在西部大開發(fā)十二省、區(qū)中躍居第一位，但與高收入地區(qū)仍有較大差距，如與上海相差63%，與深圳仍相差61%。 重慶市2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9221元，%，%。另外隨城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的深入，各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的快速發(fā)展，促使區(qū)、縣和農(nóng)村的消費(fèi)正處于快速升級進(jìn)程，消費(fèi)能力也得以快速增強(qiáng)。 重慶市社會消費(fèi)品零售總額的增長因素可歸納為重慶的經(jīng)濟(jì)快速增長，居民可支配收入的上升。自直轄以來的8年間，社會消費(fèi)品零售總額保持了持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長的態(tài)勢。5．社會消費(fèi)品零售額重慶市固定資產(chǎn)投入自1997年后大幅增長，總量從1997年的不足450億元增長到2004年的1609億元。因此對消費(fèi)品市場的增長將起到推動作用，使居民的實(shí)質(zhì)消費(fèi)力處于上升態(tài)勢，從而帶來對商品需求的增加。3． 居民消費(fèi)價格指數(shù)（CPI） 第三產(chǎn)業(yè) 重慶市第三產(chǎn)業(yè)在GDP總量中的比例逐年提高，%%。在GDP總量中的比例基本保持穩(wěn)定，%%，第二產(chǎn)業(yè)在GDP總量的比例比較高，一方面說明了重慶仍然以機(jī)械、汽車、電子、航空等重工業(yè)為主體，另一方面，重慶第二產(chǎn)業(yè)總量的較高增長速度得益于重慶市政府對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展和招商引資的成效。第一產(chǎn)業(yè)在GDP中比例的下降，標(biāo)志著重慶城市化進(jìn)程的快速提高，經(jīng)濟(jì)形態(tài)在逐步走向現(xiàn)代化。2． GDP的構(gòu)成在西部十二省區(qū)中經(jīng)濟(jì)總量排在四川、廣西、陜西、云南之后，居第五位。國家于1999年開始實(shí)施的西部大開發(fā)政策，使作為西部重鎮(zhèn)的重慶發(fā)生了翻天覆地的變化。 總體特征：重慶市的經(jīng)濟(jì)在近年保持了連續(xù)高速增長的良好勢頭，1997年~2004年期間，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值增速高于全國平均水平，比直轄前水平翻了一番。 本項(xiàng)目中有關(guān)投資和經(jīng)營的相關(guān)數(shù)據(jù)為概算，加之細(xì)節(jié)不充分而不夠精確，未來的各專項(xiàng)投資將另行分類預(yù)算。 項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營是在較系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)組織和各專業(yè)分工形成，因此有關(guān)物業(yè)規(guī)劃、招商組織、企業(yè)文化、管理理念、營銷推廣等各內(nèi)容上需在戰(zhàn)略方向的指引下分別策劃和實(shí)施，本方案尚未能就此做具體描述。因此本方案尚有不完善之處，有待進(jìn)一步完善。 因時間原因，市調(diào)方法略顯單一，市場的詳盡調(diào)研尚不夠充分。 本方案盡可能結(jié)合項(xiàng)目本身與商業(yè)大環(huán)境，商業(yè)發(fā)展趨勢等宏觀和微宏因素而規(guī)劃和定位。 因項(xiàng)目原規(guī)劃、設(shè)計(jì)、內(nèi)外交通組織等存在致命性的先天性缺陷，加之資產(chǎn)關(guān)系錯綜復(fù)雜，因而，在方案設(shè)計(jì)中以盤活和提升項(xiàng)目整體商業(yè)價值的出發(fā)點(diǎn)，增加了投資和實(shí)際操作的復(fù)雜性。 方案的系統(tǒng)設(shè)計(jì)中充分考慮了操作和實(shí)施的可行性和可操作性。 方案設(shè)計(jì)是充分考慮了資產(chǎn)的保值和增值的長期效益，盡量回避因急功近利而損害整體效益和整體商業(yè)價值的體現(xiàn)。 方案設(shè)計(jì)中期望通過高遠(yuǎn)戰(zhàn)略和大手筆，以期拉動觀音橋商圈的升級和商圈整體價值。 以長、中、短期目標(biāo)相結(jié)合，并以資源系統(tǒng)整合為目標(biāo)，確保本項(xiàng)目能成為未來北部商圈的新龍頭企業(yè)，重慶、乃至西南地區(qū)的知名企業(yè)。 評估本項(xiàng)目未來的投資、經(jīng)營、回報前景及整體投資收益。 為本項(xiàng)目確立可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營方略；2. 目 的 重慶盎然實(shí)業(yè)有限公司與國資委共同協(xié)商，就上述項(xiàng)目的商業(yè)部分（以下簡稱“本項(xiàng)目”）擬共同出資合作運(yùn)營。本方案另綜合考慮原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場納入整體規(guī)劃之中，共有商業(yè)（裙樓）建筑面積約234722平方米（未含農(nóng)貿(mào)市場部分）。 104重慶現(xiàn)代廣場整體商業(yè)運(yùn)營方案第一部分：前 言1． 背 景 1005. 物業(yè)價值變現(xiàn)及變現(xiàn)能力分析 984. 五年財務(wù)流量分析 942. 年度經(jīng)營績效概算 69第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃與布局 1. 資產(chǎn)處建議與規(guī)劃規(guī)模確定 667. 市場定位 635. 主體定位 603. 企業(yè)文化 53第五部分 項(xiàng)目定位及定位思想 1. 商圈戰(zhàn)略定位 46第四部分 項(xiàng)目SWOT分析 259. 零售業(yè)趨勢及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 126. 居民消費(fèi)能力 115. 社會消費(fèi)品零售總額 104. 固定資產(chǎn)投入 83. 居民消費(fèi)價格指數(shù) 72. GDP的構(gòu)成 6第二部分 市場研究 1. GDP 5 4 重慶現(xiàn)代商業(yè)廣場整體商業(yè)運(yùn)營方案目 錄第一部分 前 言 景 4 的 157. 人口及人口發(fā)展?fàn)顩r 188. 重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 3110. 重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢 37第三部分 項(xiàng)目概要 582. 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 614. 業(yè)態(tài)定位 646. 功能定位 678. 形象定位 702. 業(yè)態(tài)組合及分布 723. 項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃及改造 82第七部分 運(yùn)營管理綱要 1. 組織機(jī)構(gòu) 872. 招商運(yùn)營 883. 營銷策略 914. 管理理念 93第八部分 項(xiàng)目投資、經(jīng)營績效分析（概算） 1. 項(xiàng)目投資概算 963. 年度經(jīng)營費(fèi)用概算 102題后記說明 重慶市江北區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司(以下簡稱“國資委”)在江北區(qū)觀音橋商業(yè)步行街所屬項(xiàng)目“現(xiàn)代廣場”為大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目，共分A、B、C、D四個區(qū)域。特出具本報告以確立本項(xiàng)目的宏觀運(yùn)營方略。 研究并評估本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營潛力； 就本項(xiàng)目的影響因素預(yù)以評估并確立新的規(guī)劃思路；3．方案設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)4．說明因此，實(shí)操部分及市場資料部分在未來運(yùn)營中會加以針對性調(diào)查。 本方案著重于戰(zhàn)略性設(shè)計(jì)，加之有關(guān)項(xiàng)目的諸多細(xì)節(jié)了解尚不夠充分。第二部分： 市場研究1． 國民生產(chǎn)總值（GDP）2004年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2665億元，%。 1997年6月18日，重慶直轄，使重慶從經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)、區(qū)域影響力和綜合競爭能力等綜合方面均得以飛速發(fā)展。重慶享有的地方政策和大規(guī)模的固定資產(chǎn)投入促使重慶成為在全國具較強(qiáng)影響力和代表意義的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。 但是，從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上看，重慶與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和一線城市在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上仍存在著較大差距。增長率在西部排第六位。 第一產(chǎn)業(yè) 1997年到2004年期間，重慶市第一產(chǎn)業(yè)在數(shù)量逐年下降，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比例亦逐年下降，%，%。由于重慶下屬區(qū)縣的城市化進(jìn)程和眾多農(nóng)業(yè)人口的影響，重慶與國內(nèi)的一線城市及發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍存在一定的差距。 第二產(chǎn)業(yè) 1997年到2004年間，重慶市第二產(chǎn)業(yè)在數(shù)量上保持了高速增長。第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差距進(jìn)一步縮小，第三產(chǎn)業(yè)將逐步在整個國民經(jīng)濟(jì)中逐漸占有主導(dǎo)地位。 重慶市第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)地區(qū)仍有較大差距，但增長速度強(qiáng)勁，隨城市化進(jìn)程的高速發(fā)展，預(yù)計(jì)重慶在第三產(chǎn)業(yè)仍有巨大潛力。 2004年，%；進(jìn)入2005年居民消費(fèi)價格指數(shù)逐月下降，%，國家抑制投資政策及金融新政效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。 物價水平進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，消除了通貨膨漲的風(fēng)險，卻增加了通縮緊根的陰影，但物價指數(shù)的下降主要因房地產(chǎn)新政及國家產(chǎn)業(yè)政策對汽車、鋼鐵、水泥、鋁制品、房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投入較大產(chǎn)業(yè)的抑制和食品價格指數(shù)的下降所致。4． 固定資產(chǎn)投入%的增速，在本西部十二省區(qū)的投資總量排在四川、內(nèi)蒙、陜西之后，居第四位，但重慶與之相比區(qū)域面積較小，且內(nèi)蒙、陜西有大量投資為國家用于水土保持和退耕還林，相比之下重慶的實(shí)際投資效果和對經(jīng)濟(jì)的刺激更為明顯。 固定資產(chǎn)投入的不斷加大和絕對總量將促使重慶經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長，并對第三產(chǎn)業(yè)的拉動、農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)、城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大和就業(yè)產(chǎn)生重要而積極的影響。 社會消費(fèi)品零售總額體現(xiàn)了重慶市總體的購買能力，增長水平則體現(xiàn)了消費(fèi)趨勢和市場潛力，是影響商業(yè)物業(yè)和零售企業(yè)的重要因素。 2004年重慶市全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額955億元，%，%的增速。另外一方面表現(xiàn)出居民消費(fèi)升級的快速形成，儲蓄意愿的下降和對收入預(yù)期的增長。 另外隨重慶商業(yè)大都市的膨勃興起，商業(yè)設(shè)施日趨完善，各商圈不斷擴(kuò)大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)急劇膨脹，商業(yè)流通規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，也促使社會零售總額的快速增長。 重慶市政府的“大商貿(mào)、大流通”政策及各區(qū)對本區(qū)商貿(mào)流通和商圈建設(shè)的重視也促使產(chǎn)業(yè)的升級和規(guī)模的擴(kuò)大。 零售業(yè)各新興業(yè)態(tài)的快速崛起和連鎖業(yè)的快速發(fā)展對消費(fèi)市場產(chǎn)生重大影響，到2004年全市連鎖企業(yè)門店總數(shù)達(dá)到6000多個，實(shí)現(xiàn)零售額162億元，%%；連鎖企業(yè)占社會消費(fèi)品零售總額的比例上升到12%。 按行業(yè)分析，占社會消費(fèi)品總額的比重提高到85%，較上年增長13%；其次為餐飲業(yè)，達(dá)到132億元，%，值得留意的是，餐飲業(yè)連續(xù)保持了高速增長，表現(xiàn)出城市生活水平的顯著提高，生活節(jié)奏加快對餐飲市場的積極推動，同時飲食多元化和網(wǎng)點(diǎn)的大規(guī)模擴(kuò)張，為餐飲業(yè)發(fā)展提供了廣闊空間，也顯示居民對餐飲服務(wù)業(yè)需求殷切。 按區(qū)域分析，%，%；，%，%；，%。 從區(qū)域消費(fèi)及重慶的人口分布結(jié)構(gòu)來看，重慶主城區(qū)對各區(qū)、縣、鎮(zhèn)的商業(yè)輻射力仍然較強(qiáng)，但主要體現(xiàn)在高檔、大件和耐用消費(fèi)品上。6．居民消費(fèi)能力可支配收入直轄后的8年間,重慶居民生活水平不斷提高，可支配收入持續(xù)增長。消費(fèi)性支出城市居民的恩格爾系數(shù)37．8%，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)仍高達(dá)56%。 %；衣著占10%；家庭設(shè)備及用品占6%；醫(yī)療保健占7%；交通通信占8%；教育文化和娛樂服務(wù)占15%；居住及用房占11%；%。消費(fèi)特征由于政策性原因和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的局限性，居民的收入、支出及在消費(fèi)市場中心的體現(xiàn)與實(shí)際情況有一定偏差，具體特征表現(xiàn)為：家庭用于旅游和服務(wù)性支出呈快速增長勢頭，因此對第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂、休閑、文化等方面行業(yè)將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。無疑是最重要的影響因素之一。 城市人口與城市建設(shè)的發(fā)展，規(guī)劃和區(qū)位的演變將對商圈和未來零售格局產(chǎn)生重要的影響。戶籍人口城鎮(zhèn)化水平人口結(jié)構(gòu)老齡化社會已超過7%%。老齡化社會的日益突出將對社會、經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)、分配、消費(fèi)、社會保障產(chǎn)生重大影響和沖擊。 老齡化將導(dǎo)致老年撫養(yǎng)比提高，加重勞動人口的負(fù)擔(dān)，增加社會保障負(fù)擔(dān)；從而降低政府資金積累和投資能力，亦對家庭消費(fèi)收支、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和帶動生產(chǎn)率的提高產(chǎn)生消極影響，亦對消費(fèi)市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。 2004年，重慶市流動人口總量達(dá)到649萬人，%；其中流出市外的人口407萬人，外?。ㄊ校┝魅肴丝诩s56萬人；%，%。 市域內(nèi)流動人口187萬人，%，在本區(qū)、縣以內(nèi)流動的人口為88萬人；區(qū)、縣間流動的人口為98萬人。按戶籍在市區(qū)主城九區(qū)