【正文】 種媒體全面立體對(duì)項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)全面推廣，促進(jìn)招商。用商場(chǎng)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)特色強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，公開(kāi)招商，從外部環(huán)境導(dǎo)入商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。以“新、大、特”帶出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)注意，在眾多商場(chǎng)中脫穎而出，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。各類(lèi)節(jié)假日慶典活動(dòng)在前廣場(chǎng)舉辦，知名度提升。商戶已進(jìn)入75%以上，繼續(xù)吸納各類(lèi)散戶，保證滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)。眾多品牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢(shì)吸納各主力及散戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。二、 開(kāi)業(yè)期間廣告推廣：（單獨(dú)形成活動(dòng)方案）三、 招商推廣各階段的大體時(shí)間、炒作重點(diǎn)、媒體安排及費(fèi)用：推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時(shí)間6月上中旬6月下旬7月上中旬7月下旬—開(kāi)業(yè)前10月上旬招商部署招商啟動(dòng)階段公開(kāi)招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開(kāi)業(yè)階段推廣背景這個(gè)階段主體已經(jīng)完工，招商工作全面啟動(dòng)，而且前期已有一定的商家積累，因此一是通過(guò)廣告炒作，吸引社會(huì)各界高度重視廣場(chǎng)的發(fā)展，二是落實(shí)前期接觸的意向客戶經(jīng)過(guò)6月上中旬的炒作，招商信息實(shí)際已經(jīng)公開(kāi)，這階段是加強(qiáng)信息面，包括周邊（可下到永州地區(qū)的其他縣市甚至株州的全國(guó)品拍代理商），開(kāi)始全面公開(kāi)招商。第二步：招商公開(kāi)階段：盡快制作招商電視動(dòng)畫(huà)廣告（電視動(dòng)畫(huà)可在電視、售樓部、招商部、公關(guān)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)播放，還可制作成DVD，VCD光盤(pán)送給客戶），在7月初落實(shí)電視媒體播放，同時(shí)包裝好招商辦公室，營(yíng)造良好的招商氛圍。甲方: 金龍商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司委托代理人：聯(lián)系電話：乙方： 身份證號(hào)：聯(lián)系電話： 住址： 簽約時(shí)間：二00六 年 月 日6．招商宣傳推廣（已呈交王總）廣告宣傳方案一、 開(kāi)業(yè)前廣告推廣：（廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行）第一步：招商啟動(dòng)階段：通過(guò)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)和周邊包裝及廣告資料（招商手冊(cè)和DM單）發(fā)放，以金龍商業(yè)廣場(chǎng)主體完成，招商全面啟動(dòng)為點(diǎn)，突出金龍商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。本合同未盡事宜，由雙方再行協(xié)商確定。本合同一式三份，雙方簽字或蓋章生效，甲方執(zhí)兩份、乙方執(zhí)一份。沒(méi)有約定的，一方違約，除應(yīng)向守約方支付年租金總額10%違約金外，還應(yīng)賠償由此而給守約方造成的其他損失。 如乙方未按時(shí)支付租金、水電費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用的，甲方有權(quán)中斷乙方用電、用水。如乙方未能按時(shí)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，逾期超過(guò) 日的，甲方有權(quán)解除合同，乙方已付的押金作為違約金歸甲方所有。第十三條 違約責(zé)任商鋪面積一經(jīng)確定，乙方不得任意改變，若乙方隨意增加占用面積，每多占一平方米，應(yīng)向甲方交納人民幣伍佰元/平方米的違約金。如乙方不續(xù)約，逾期又不騰空鋪面，甲方對(duì)乙方滯留貨物享有留置權(quán)。本合同期滿后，如乙方要求續(xù)租鋪面，應(yīng)提前一個(gè)月通知甲方。第十二條 合同終止本合同有效期滿即行終止，乙方應(yīng)主動(dòng)找甲方辦理退場(chǎng)事宜。本合同簽訂之后，乙方?jīng)]有按市場(chǎng)管理方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的，甲方有權(quán)解除合同，收回鋪面另行出租。第十一條 因乙方責(zé)任解除合同的約定乙方有下列情況之一的，甲方有權(quán)解除合同、無(wú)條件收回鋪面，并清收乙方所欠全部租金及其他各項(xiàng)稅、費(fèi)。如被盜自行承擔(dān)損失。如乙方未能及時(shí)辦理相應(yīng)經(jīng)營(yíng)手續(xù)而受到工商部門(mén)或政府有關(guān)部門(mén)處罰，責(zé)任由乙方自行承擔(dān)，甲方有權(quán)解除合同。未經(jīng)甲方的書(shū)面同意，乙方不得將所租鋪面轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。必須愛(ài)護(hù)鋪面及周邊設(shè)施，若有損壞，照價(jià)賠償。主動(dòng)按時(shí)交納押金、租金及其以上各項(xiàng)稅、費(fèi)等一切費(fèi)用。不得干涉乙方的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓該鋪面產(chǎn)權(quán)時(shí)，甲方在接到通知后3個(gè)工作日內(nèi)通知乙方，甲方應(yīng)協(xié)調(diào)該鋪面的受讓人繼續(xù)履行本合同。第九條 甲方的責(zé)任保證出租鋪面無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。第八條 押金乙方于本合同簽訂時(shí)交給甲方押金＿＿＿元，用作合同履約的保證金。其他稅費(fèi)、工商費(fèi)等由國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)由乙方主動(dòng)及時(shí)交納。乙方按月交納，于每月的5號(hào)前向市場(chǎng)管理方交付上個(gè)月的水、電費(fèi)。第七條 其它稅、費(fèi)的支付物業(yè)管理費(fèi)的支付：以上鋪面在租金之外另外收取的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米_____元/月，以上費(fèi)用乙方在交納租金的同時(shí)向市場(chǎng)管理方交納。租金交納期限：鋪面租金每月交付一次。第六條 租金、租金的交納期限及逾期責(zé)任租金標(biāo)準(zhǔn)：鋪面租金按租賃的總面積乘以每平方米的單價(jià)計(jì)算。甲方可根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況對(duì)商場(chǎng)商品品類(lèi)布局進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)當(dāng)配合甲方。乙方必須服從甲方安排，停業(yè)期間免繳除水電費(fèi)外其他費(fèi)用。 第五條 營(yíng)業(yè)管理乙方需遵守甲方管理方營(yíng)業(yè)時(shí)間的規(guī)定。乙方的經(jīng)營(yíng)商品須符合《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》以及其他法律法規(guī)。 第三條 租賃期限：從二00＿＿年＿＿月＿＿日起至二00＿＿年＿＿月＿＿日止，租期為 年。施工過(guò)程中不得損壞鋪面原主體建筑結(jié)構(gòu)，否則一切損失由乙方負(fù)責(zé)賠償。裝修過(guò)程還必須遵守市場(chǎng)管理方制定的有關(guān)裝修規(guī)定（按市場(chǎng)管理方裝修要求表執(zhí)行）。乙方自行裝修其鋪位，其裝修設(shè)計(jì)、色彩須與市場(chǎng)整體設(shè)計(jì)、色彩相協(xié)調(diào)。除乙方有特殊情況經(jīng)甲方書(shū)面表示同意外，乙方不得改變鋪面用途。該鋪面系業(yè)主委托甲方代為出租。階段時(shí)間招商方式目標(biāo)客戶累計(jì)完成招商總額第一階段采取本地客戶招商懇洽方式/外地客戶邀約上門(mén)外地及本土大商家40%第二階段可視招商進(jìn)度 采取本地招商及異地SP、PR活動(dòng)相結(jié)合本地零售客戶專(zhuān)賣(mài)店老板70%第三階段. 8視招商進(jìn)度 采取本地招商及異地SP、PR活動(dòng)相結(jié)合外地商家提供品牌本地商家加盟85%第四階段9. 視招商進(jìn)度 采取本地招商及異地SP、PR活動(dòng)相結(jié)合外地商家提供品牌本地商家加盟100%租 約編號(hào)：＿＿＿租賃合同書(shū) 二00六年 月 日出租方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：金龍商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司承租方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿甲、乙方經(jīng)平等自愿協(xié)商，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他相關(guān)法律之規(guī)定，達(dá)成如下協(xié)議，并簽訂本租賃合同，以資共同遵守。其中：道州地區(qū)招商所占比例不得超出整體的50％；外地招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10％）。床褥雅居秀招商品牌名單（部分）1．家具/家私（部分）雙虎家私強(qiáng)人床墊泰安床墊星港床墊九龍從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過(guò)20％。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20％。以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過(guò)程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。月◎3樓 銷(xiāo)售總額1098萬(wàn)/面積8065㎡=13588%/12=10元/㎡初步計(jì)算水平如下：◎1樓 銷(xiāo)售總額5859萬(wàn)/面積8380㎡=69928%/12=47元/㎡3. 招商付款方式總體目標(biāo)：保證投資者的長(zhǎng)期收益，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，建立金龍?jiān)诘揽h的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略要求。理由七：資本技術(shù)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，專(zhuān)業(yè)打造尖端商業(yè) 金龍商業(yè)廣場(chǎng)由“永州綜合實(shí)力二十強(qiáng)”的宏遠(yuǎn)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與藍(lán)狐凱利合力參與項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷(xiāo)、招商及經(jīng)營(yíng)管理，專(zhuān)家行業(yè)陣容強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手推出完美巨獻(xiàn)。理由四：商業(yè)巨頭選擇的方向，就是財(cái)富的方向 金龍商業(yè)廣場(chǎng)雄踞道州核心商圈，湖南電器行業(yè)排名第一的通程電器，永州咖啡行業(yè)排名第一的老樹(shù)咖啡，快餐巨頭德克士餐廳等等意向進(jìn)駐，與眾多行業(yè)排名第一的商業(yè)巨頭同臺(tái)共舞，財(cái)富一路飆升理由五：道州最高硬件配置，為項(xiàng)目發(fā)展保駕護(hù)航 金龍商業(yè)廣場(chǎng)配有品牌中央空調(diào)，品牌扶手電梯5臺(tái)、貨梯一臺(tái)，400多㎡中庭廣場(chǎng)，5000㎡主題市民廣場(chǎng)，停車(chē)位充足，硬件配置道州第一，項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)明顯。理由二：雄踞道州核心商圈，鉑金地段無(wú)可復(fù)制 金龍商業(yè)廣場(chǎng)位于道州最繁華的瀟水中路與月巖中路交匯處東南角，絕版位置，絕版地段。要不要裝空調(diào)？不裝空調(diào)我們提出一個(gè)什么類(lèi)型的設(shè)施投資，這就是我們?cè)谧赓U合同里面要明確的。在實(shí)現(xiàn)整個(gè)招商收益里面，整個(gè)租金收益里面，租賃合同是最重要的核心部分，而租賃合同重要性也在于我們需要投資的對(duì)我們自己的投資有一個(gè)明確的了解。作為一個(gè)合理靈活的資金策略，低租金的商家肯定不會(huì)給一個(gè)很長(zhǎng)的租期，但是一般這樣高租金的商家不會(huì)一開(kāi)始就進(jìn)來(lái)，他們會(huì)在你比較成熟的時(shí)候才愿意進(jìn)來(lái)。在主力店形態(tài)和購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理計(jì)劃沒(méi)有決定之前，我們中小店業(yè)者只能以意向書(shū)的方式進(jìn)行，在6月18日新的招商部投入使用后，可以收取部分誠(chéng)意金，在我們的商業(yè)規(guī)劃圖上標(biāo)注客戶租賃意向。第四步：利用各種宣傳手段及招商方式持續(xù)招商，直到招商圓滿完成，根據(jù)項(xiàng)目招商的進(jìn)展與客戶的需求，不斷做好局部調(diào)整，充分利用商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積，直至本項(xiàng)目正式開(kāi)門(mén)迎客。著重抓好核心客戶的招商，為整個(gè)項(xiàng)目的推廣造勢(shì)。三樓鋪面尚未出售，公司擁有一切獨(dú)立自主權(quán)，招商部采取招商懇洽的方式協(xié)調(diào)好商家與商家關(guān)于錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，所需面積調(diào)整等等關(guān)系，爭(zhēng)取三樓招商初戰(zhàn)告捷。對(duì)于最后一小部分執(zhí)意自購(gòu)自營(yíng)的客戶則要其與我司簽定《自購(gòu)自營(yíng)合同》，合同中約定必須符合我司商業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)一布局。B 由營(yíng)銷(xiāo)部以“金龍商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司”名義與愿意簽定《委托租賃合同》的客戶簽定合同，如此，這一部分客戶的門(mén)面即可對(duì)外預(yù)定。而且，此問(wèn)題越到后面越為嚴(yán)重，對(duì)希望大面積需求的核心商家的招商的影響尤其嚴(yán)重。2． 招商方式：招商策略招商策略：立足道州、面向湘南.以道州為重點(diǎn)，在確保道州地區(qū)招商工作全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，招商各部門(mén)安排出招商力量，對(duì)外地核心主力商家（包括國(guó)內(nèi)知名電器、知名百貨、國(guó)內(nèi)知名品牌的廠家和經(jīng)營(yíng)商、知名產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商，從面――點(diǎn)―――面全面鋪開(kāi)范圍。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營(yíng)銷(xiāo)便利、經(jīng)營(yíng)決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。例如深圳華僑城MALL購(gòu)物中心就專(zhuān)門(mén)邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心特別是超大型綜合性購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。這也是建立在我們對(duì)道縣目前的商業(yè)狀況和本案的具體分析基礎(chǔ)上，一般類(lèi)似于沃爾瑪、阿波羅等品牌的百貨并無(wú)縣城的拓展計(jì)劃，而康星等品牌的號(hào)召力有限，而且需要的面積也不會(huì)太大，所以，對(duì)自有品牌的建立和自營(yíng)就變得十分重要和現(xiàn)實(shí)。我司建議，購(gòu)物中心的發(fā)展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類(lèi)的店進(jìn)入。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。 第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。我們針對(duì)本案特別要注意娛樂(lè)方面的引進(jìn)，當(dāng)然，也可以考慮開(kāi)發(fā)利用三樓頂層的利用。 第一基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。 8. 租戶自主裝飾工程控制，由我司派人進(jìn)行審圖，力圖裝修風(fēng)格達(dá)到協(xié)調(diào)一致，符合安全規(guī)范。 街道的風(fēng)格——香榭大道、遠(yuǎn)洋大道、繽紛大道、星光大道、168。 桌椅168。 樂(lè)器、專(zhuān)用音箱168。 棚架168。 植物168。 織物懸掛件168。 冷、熱飲168。 櫥窗