商業(yè)廣場項目定位與商場規(guī)劃方案-文庫吧資料
2024-08-16 10:39本頁面
【正文】 題：l 本土居民本身在這方面的消費比例就少，而且還被香港、澳門的高檔百貨分流，所以可以看到珠?，F(xiàn)有的百貨商場都以經(jīng)營大眾品牌為主，高檔商品如國際品牌一直都只適應在一些高檔酒店商場如銀都精品街、海灣酒店等經(jīng)營。III. 經(jīng)營者層面：不考慮肯定會自主經(jīng)營的酒吧部分，按目前的招商設想，CEPA對于香港廠商的吸引力因為產(chǎn)地來源證需要將工廠搬回香港是經(jīng)營決策問題，相應對該政策的反應較慢，估計在8月份才會真正成規(guī)模的有廠商品牌進入廣東市場，與商場開業(yè)時間有沖突。采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的原因：I. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式層面：甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場銷售，建議放棄商場經(jīng)營的現(xiàn)金流，如有融資的需要建議等商場開業(yè)后，將地下一層的商場部分抵押向銀行申請貸款。三、購物中心經(jīng)營管理模式定位建議日東商業(yè)廣場采用統(tǒng)一經(jīng)營、分散管理的管理模式。樓層：1大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市（候補）、服裝鞋帽專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時尚流行店、小型漫畫店、手工店服裝鞋帽專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時尚流行店、小型漫畫店、手工店、旅行服務社大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營商、生活日化店、其它品牌經(jīng)營商、女性主題商場經(jīng)營商、社區(qū)超市（候補）、樓層：負1招商主力：大型運動主題商城經(jīng)營商（包含體育用品零售、運動/休閑保健、器械健身經(jīng)營及運動會所功能。單一目標招商：平臺酒吧經(jīng)營商租賃均價：120元/m2。底線：80元/m2。分配到現(xiàn)有商場經(jīng)營面積約為三層餐飲7000 m購物商場14000 m2（室內(nèi)購物步行街連兩側(cè)7000 m2）、地下超市5000 m酒吧街3000 m2，總經(jīng)營面積約為2900 m2，地下規(guī)劃出約2000 m2作為經(jīng)營倉庫作出租用途，保留5000 m2作為地下停車場。 日東商業(yè)廣場的成功必然直接導致其它競爭商業(yè)項目的快速模仿，招商的成功如果沒有完善的市場推廣計劃還是會被如吉大珠百商圈內(nèi)商場、拱北口岸廣場等項目分流經(jīng)營商，所以商場在招商過程當中直至開業(yè)后相當長的時間內(nèi)都必須為經(jīng)營者提供完善的整體市場推廣計劃，一個有實力有經(jīng)驗的經(jīng)營商就必不可少。二、商場定位建議分析第一部分：項目SWOT分析一、 項目SWOT分析日東商業(yè)廣場優(yōu)勢： 項目規(guī)模大，接近4萬平方的商場規(guī)模，而且綜合統(tǒng)一經(jīng)營，有很好的大型購物中心概念，對香港的經(jīng)營商戶和本地居民有吸引力； 購物環(huán)境得天獨厚，有珠海市區(qū)唯一沙灘游泳場，有亞熱帶沙灘風情海濱商場概念，尤其對旅游休閑消費者有吸引力； 交通便利，項目可達程度高， 日東商業(yè)廣場物業(yè)本身的特色是有超過兩百米的臨街面，進深由2350米，柱網(wǎng)分布方正使用，商場氣勢雄偉，昭示性強； 港珠澳大橋興建對香港經(jīng)營客戶甚至大陸客戶經(jīng)營信心有提升，經(jīng)營商家對珠海的未來遠景有憧憬； CEPA概念將為日東商業(yè)廣場帶來更豐富的商品供應和經(jīng)營戶群體；而這兩者正好提供了珠海目前商場的錯位經(jīng)營，避免在百貨層面的競爭； 三樓五月花酒樓已經(jīng)為商場帶來人流及知名度，豐富了未來商場的消費概念，可以同時解決觀光接待、餐飲娛樂、家庭休閑需求； 珠海城市定位的改變（珠江三角洲中心城市之一）和城市旅游功能的主導地位都可以為珠海帶來大量的非特定消費人流，日東商業(yè)廣場將是沿情侶路海濱商業(yè)帶的最大直接受益者。日東商業(yè)廣場采取現(xiàn)代購物中心的經(jīng)營特色，在百貨經(jīng)營滿足了購物需要的基礎上添加了餐飲、娛樂、運動、休閑、廣場活動等功能，這樣的商場定位已經(jīng)成為中國大陸地區(qū)乃至華人地區(qū)大型商場開發(fā)的特征，但在珠海目前也就只有珠海百貨、免稅和海天城三個商場加上周邊商業(yè)街道在共同打造這種購物環(huán)境，還沒有真正意義上在單個的商場內(nèi)實現(xiàn)滿足這種隨著居民生活水平提高而形成的購物消費需要。珠海政府最近加大了在全國范圍（包括港澳臺）的城市形象推廣的力度，珠海已經(jīng)被越來越多的人們所熟悉，無論是在珠海營商還是投資商業(yè)物業(yè)都已經(jīng)成為外來資金進入珠海的突破口，所以在日東商業(yè)廣場的定位上我們首先將購物中心定義為珠海概念的商業(yè)物業(yè)項目。商場策劃之產(chǎn)品設計：——日東商業(yè)廣場項目定位及商場規(guī)劃報告目錄第一部分 日東商業(yè)廣場項目定位第二部分 日東商業(yè)廣場商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位第三部分 日東商業(yè)廣場推廣價格定位第四部分 日東商業(yè)廣場推廣手法展望第一部分 日東商業(yè)廣場項目定位一、日東商業(yè)廣場項目定位描述定位原則：（商場香港概念的闡
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