【正文】 年榮成的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額穩(wěn)步上升，排在文登、乳山前面，并且從人口數(shù)量上看榮成市也高于其它縣市，因此判斷榮成市區(qū)居民的實(shí)際收入、存款額要比平均值高出很多，顯示出該市居民前景的潛在消費(fèi)力。榮成歷年在崗職工平均工資：（單位：元）000102030405(計(jì)劃)平均工資800785848928101881398416316人均儲(chǔ)蓄1034312030132801507816176\工資增長(zhǎng)率\7％4％%37％15%分析：從歷年年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出，02年以前榮成在崗職工的平均工資增長(zhǎng)均幅度不大，而從03年開始職工收入發(fā)生較大增長(zhǎng)，最高04年漲幅高達(dá)37％，工資增長(zhǎng)水平大大超出往年，分析認(rèn)為這首先得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，同時(shí)與國(guó)有企業(yè)改制工作的大力推進(jìn)不無(wú)關(guān)系。根據(jù)榮成市政府05年發(fā)展計(jì)劃，平均工資有望突破16000元，相比上年的增長(zhǎng)幅度又會(huì)有15％的較大增幅，根據(jù)2004年全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的100％－105％的良好完成表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)于這一目標(biāo)榮成市政府信心同樣十足；預(yù)計(jì)05年之后開始的“十一五”計(jì)劃，將是榮成經(jīng)濟(jì)與城市居民收入，雙向駛?cè)氚l(fā)展快車道的輝煌時(shí)期。榮成歷年城鎮(zhèn)居民人均居住面積（單位：平方米）0001020304城鎮(zhèn)居民15\農(nóng)村居民2728 \分析：從表上看出，歷年來(lái)榮成城鎮(zhèn)居民的人均居住面積有著較大的增幅， ，超前幅度達(dá)59％ ，這反映了近年榮成住宅地產(chǎn)的開發(fā)形勢(shì)較好；另外從表上可以看出，歷年榮成人均居住面積均基數(shù)一直都較高，分析認(rèn)為這與榮成城市常駐人口不多、流動(dòng)人口少的現(xiàn)實(shí)有關(guān)，因此未來(lái)榮成住宅市場(chǎng)要有重大突破，在對(duì)流動(dòng)人口的增量需求上要下大功夫才行。榮成歷年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額：000102030405(計(jì)劃)總額， 增長(zhǎng)率%%%%%13%資料一：歷年榮成城鎮(zhèn)居民百戶耐用消費(fèi)品擁有量：0001020304彩 電131134臺(tái)136臺(tái)112臺(tái)\摩托車76 輛77輛78輛70輛\電冰箱69 臺(tái)69臺(tái)73臺(tái)74臺(tái)\飲水機(jī)\\\72 臺(tái)\洗衣機(jī)52 臺(tái)56臺(tái)58 臺(tái)85臺(tái)\計(jì)算機(jī)\\1 臺(tái)28 臺(tái)\汽 車\\1 輛4 輛\手 機(jī)(含小靈通)\\98 部124 部\分析：，比上年增長(zhǎng)了13%。吃、穿、用全面增長(zhǎng)，住、行和服務(wù)性消費(fèi)需求趨旺，而05年計(jì)劃繼續(xù)有13％的增幅；從歷年來(lái)看，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增量穩(wěn)定，但于《歷年在崗職工平均工資》表對(duì)比后發(fā)現(xiàn)：004年的消費(fèi)總量與工資增長(zhǎng)并不成比例，從而看出榮成市民消費(fèi)存在外流（威海、青島）現(xiàn)象，與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。從全年榮成消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)幾大亮點(diǎn)：　一是、大型家電的增量不明顯，反而略有回落，這與該類家電的家庭普及率很高有關(guān)，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新?lián)Q代為主。二是、交通工具中，單車、摩托車的增量不明顯，反映這兩種一般交通工具的增量市場(chǎng)已經(jīng)很有限，而摩托車的增量重點(diǎn)將以農(nóng)村消費(fèi)為主。三是、汽車、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、小家電的增量有較大發(fā)展，如：03年小汽車類擁有量比上年增長(zhǎng)300%，03年末城市居民手機(jī)擁有量已超過(guò)戶均一部的水平，百戶擁有量為124部。榮成歷年城市人口統(tǒng)計(jì)量：0001020304出生率‰ ‰‰‰缺省死亡率‰‰‰ ‰缺省自然增長(zhǎng)率‰‰‰‰缺省年末總?cè)丝?80733678837680733670309缺省比上年減少676人1896人4166人4362人缺省資料一：歷年在校學(xué)生統(tǒng)計(jì).00010203在校學(xué)生中專學(xué)校1669人3828人3826人3828人職業(yè)中學(xué)1942人3305人4979人5973人中學(xué)生小學(xué)生分析：截止03年，對(duì)應(yīng)人口統(tǒng)計(jì)表與在校學(xué)生表，可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象，但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長(zhǎng)情況從2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅較大；小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況，人口的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)以及人口的逐漸壯齡化，使得未來(lái)幾年榮成的人均各項(xiàng)收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。因?yàn)楦髦袑W(xué)校、職業(yè)中學(xué)學(xué)生匯集而成的學(xué)生群體，也是商業(yè)特別是服裝、IT、數(shù)碼業(yè)的潛在消費(fèi)群體，因此青年群體人數(shù)的增長(zhǎng)也為特殊行業(yè)的發(fā)展形成較大促進(jìn)。小結(jié):從過(guò)去一年的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況看，榮成國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)已進(jìn)入了加快發(fā)展的重要時(shí)期，開始步入景氣增長(zhǎng)階段，這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與發(fā)展來(lái)看,榮成市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較大，隨著城市旅游固定資產(chǎn)投入的加大（005年合計(jì)約30多億），有望通過(guò)旅游更快拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另外近幾年商業(yè)與人均收入情況出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的緩慢增長(zhǎng)，商業(yè)消費(fèi)潛能較大。 從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，滿足基本生存的消費(fèi)已經(jīng)變?nèi)?，休閑、享受、娛樂(lè)型消費(fèi)成為主流。人民生活水平的提高有利于零售業(yè)的發(fā)展。 04/05年政府在固定資產(chǎn)投資上的力度，以及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)合作工程的啟動(dòng)，未來(lái)榮成對(duì)外開放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)更多的流動(dòng)人口與國(guó)內(nèi)外資金，這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進(jìn)一步的提高，酒店與寫字樓地產(chǎn)可開發(fā)性強(qiáng)。二、2005年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)2005年是全面完成“十五”計(jì)劃的最后一年，也是為“十一五”發(fā)展實(shí)現(xiàn)良好開局奠定基礎(chǔ)的一年，榮成市政府提出2005年的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，主要的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)初步安排為：市內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)16%。其中第一產(chǎn)業(yè)完成35億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)19%，；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)18%。分析：總體上看，2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)安排的增長(zhǎng)幅度基本上與上年相同，繼續(xù)保持較高增幅。第三章、宏觀政策一、土地政策2004年3月30日，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》：規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。而是國(guó)有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時(shí)也增加開發(fā)商投資成本。2004年10月21日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》：此次出臺(tái)的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。二、金融政策2004年10月28日，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，政府采取了多種金融手段。主要是為了： 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。 提高個(gè)人購(gòu)置商品房按揭貸款門檻。 利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了的投機(jī)型客戶。相對(duì)而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。有利于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。對(duì)自用型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，使其消費(fèi)更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。05年6月1日起，執(zhí)行國(guó)家七部委新政，對(duì)不是兩年(年含兩年)以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于50%等。三、產(chǎn)業(yè)政策《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展：鑒于全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)，為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩和結(jié)構(gòu)不合理，國(guó)家出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，首次在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度。根據(jù)《條例》，建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證。2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過(guò)度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在2005年逐步顯現(xiàn)。近兩年出臺(tái)的政策主要是來(lái)自房地產(chǎn)信貸和土地市場(chǎng)方面，簡(jiǎn)言之，就是對(duì)于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進(jìn)行了雙向的緊縮，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了較為深刻和長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響：（1）貸款利率的上調(diào)一方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；另一方面提高個(gè)人買房按揭貸款門檻。（2）隨著土地政策進(jìn)一步落實(shí)加強(qiáng)，土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)更加有序，地價(jià)將會(huì)有所上漲。（3）榮成房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一是房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)， 作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素： 其一，經(jīng)過(guò)多年的蓄勢(shì)待發(fā)，榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，05年眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來(lái)資金、人才、流動(dòng)人口的大量積聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求勢(shì)必處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其二，近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前更因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過(guò)審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場(chǎng)投資潛能同時(shí)，也推動(dòng)著城市商業(yè)的良性發(fā)展。其三，隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。其四，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。第二篇：榮成商業(yè)調(diào)研為將概念清晰化，我司對(duì)榮成商業(yè)分為：市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)。一、市中心商業(yè)目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域， 界定范圍：南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。界定標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來(lái)源于全市及外地客群，完全不局限于本區(qū) 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力是全市范圍商業(yè)區(qū)市場(chǎng)容量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商業(yè)集中程度均屬全市前列二、主干道商業(yè)城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。界定范圍：文化中路、成山大道中路、觀海中路、明珠路中段、建業(yè)街商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來(lái)源于所在周邊區(qū)域，外區(qū)人口來(lái)源較少商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對(duì)外區(qū)影響力較有限商業(yè)區(qū)市場(chǎng)容量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商業(yè)種類均相對(duì)集中。榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查 沿河北街1．1沿河北街租金、商業(yè)分布圖沿河北街（老街）文化路沿 河 北 街（老街）青山路友誼金店大商家、品牌店開始出現(xiàn)服裝、水產(chǎn)、美容美發(fā)、拉面褲業(yè)、服飾、鞋業(yè)、小家電等易發(fā)商貿(mào)城電視直銷、箱包、服飾整條街最前端， 20－30㎡面積，多數(shù)為小商家商業(yè)結(jié)構(gòu)多樣化，尚有其它行業(yè)插足，租金相對(duì)便宜：4－5元/㎡天。恒源祥、杰弗雷專賣、玉石店、389褲業(yè)出現(xiàn)類似雅威特、新派一族、漂亮廣場(chǎng)等100－180㎡的服裝超市；同時(shí)積聚類似基特、摩哥、灰鼠、Ggen、金貝貝、紅豆、圣喜美等一批檔次較高的專賣店。面積15－48㎡，憑借易發(fā)商貿(mào)城的人氣帶動(dòng)，該段的服裝百貨業(yè)尤為密集，沿街鋪面100％出租，單位租金為6－㎡天。安踏專賣、世紀(jì)金店、比比看連鎖、大紅門、菲爾專賣等1．該路段的共有各類店鋪115間，業(yè)態(tài)比重分布如下：業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比率代表商家1品牌專賣服飾2017％諾曼奇、伯仙多格、基特、依米奴、灰鼠、杰弗雷、德爾惠、菲爾、森域?qū)Ｙu等2一般服飾3228％略3鞋業(yè)1613％百順鞋業(yè)、百盛鞋業(yè)、順達(dá)鞋業(yè)、韓國(guó)圣喜美鞋業(yè)4褲業(yè)98％35褲業(yè)、50元褲業(yè)、389褲業(yè)5美容美發(fā)66化妝品76％雅芳專賣7服裝大超市5雅威特、新派一族、漂亮廣場(chǎng)、大紅門、凱旋門服裝超市8箱包3黑駿馬箱包、鑫源包行9飾品3愛喲喲飾品連鎖、比比看連鎖10水產(chǎn)111餐飲212童裝1金貝貝兒童服飾專賣13小家電314玉器115音響116金店3友誼金店、世紀(jì)金店、成金行17相館1182元百貨超市11．該商業(yè)街特性分析：A、傳統(tǒng)商業(yè)老街，服裝百貨業(yè)仍然是主流。由于榮成最老集中性服裝市場(chǎng)——易發(fā)商貿(mào)城的長(zhǎng)期影響，沿河北路一直都是市民百貨消費(fèi)的聚集地。盡管隨著人們消費(fèi)水平的提高，目前易發(fā)商貿(mào)城逐漸淪落為面向周邊農(nóng)村人口消費(fèi)、低收入家庭的低檔百貨市場(chǎng)，對(duì)沿河北街的商業(yè)促動(dòng)作用越來(lái)越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已經(jīng)具有廣泛的文化根基和商業(yè)底蘊(yùn)，未來(lái)仍然主導(dǎo)著城市的傳統(tǒng)商業(yè)格局。B、在城市百貨商業(yè)中，商業(yè)老街享有得天獨(dú)厚的地源優(yōu)勢(shì)。由于沿河步行街本身臨街鋪位較少，加上由于缺乏管理，作為個(gè)體成衣攤點(diǎn)的新世紀(jì)商城經(jīng)營(yíng)不善、缺乏商業(yè)人氣，因此眾多商家寧愿堅(jiān)守商業(yè)老街的第一陣線。目前這里的商鋪出租率高達(dá)98％，其中絕大多數(shù)以零散個(gè)體戶為主，也出現(xiàn)了部分品牌專賣店、服裝大超市的人氣拉動(dòng)。C、品牌服飾發(fā)展緩慢，市場(chǎng)空間極大。 目前在沿河北街的品牌服飾、專賣店僅有20家，比重僅為20％，且約60％的均為40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街內(nèi)，除利群百貨收攏有部分品牌外，臨街專賣店的數(shù)量及品牌也是極為稀少。