【正文】 金水平。郎州路臨街鋪位也呈現(xiàn)波浪型分布，其中以步行街口處價格為最高，其他均有不同程度回落，一般臨近十字路口處價格略有上升，一中附近因臨近學(xué)校關(guān)系價格明顯偏高于同街區(qū)其他鋪位租金。從以上主要街鋪租金分布情況可以看出：1．集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠(yuǎn)高于自然商業(yè)街區(qū)租金；2．傳統(tǒng)商業(yè)老街租金水平遠(yuǎn)高于新建商業(yè)街區(qū)租金；3．商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營管理直接影響街鋪的租金水平；4．常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；5．除金鉆廣場外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。3．各主要街區(qū)臨街鋪位營業(yè)額對比分析路段位置營業(yè)額（元/月/鋪）年營業(yè)額租賃率最低額最高額平均人民路人民路步行街西頭20萬8萬18240萬90%人民路步行街10萬70萬30萬120840萬100%人民路步行街東頭1萬4萬1248萬95%金鉆廣場步行街以北30萬8萬25%建設(shè)路郎州路以西2萬98%郎州路以東3萬88%武陵大道建設(shè)路、人民路間3萬8萬7296萬90%郎州路步行街、育才路間1萬7萬1284萬96%合計/平均18萬36217萬85%常德主要商業(yè)街區(qū)總體經(jīng)營水平較好。但個鋪營業(yè)額差距較大，老街區(qū)優(yōu)于新街區(qū)，專業(yè)商業(yè)街區(qū)優(yōu)于自然商業(yè)街區(qū)?？偨Y(jié)：1．常德百貨業(yè)態(tài)商業(yè)分布集中，商圈滲透力、輻射力較強。2．常德現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)臨街鋪位、超市、專業(yè)市場幾種形式，真正意義上的百貨商場只有春天百貨一家。3．就商品經(jīng)營的檔次而言，中低檔經(jīng)營品種趨于飽和，競爭較為激烈。缺少高檔購物場所，使常德高檔消費流失于長沙等其他較大城市。4．從成本的角度考慮，經(jīng)營戶較容易接受租賃的模式。5．常德百貨品牌商家所能接受的租金價格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。6．整個臨街鋪位中，集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠(yuǎn)高于自然商業(yè)街區(qū)租金；傳統(tǒng)商業(yè)老街租金水平遠(yuǎn)高于新建商業(yè)街區(qū)租金；商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營管理直接影響街鋪的租金水平；常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；除金鉆廣場外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。7．常德商業(yè)經(jīng)營者主要由本地人構(gòu)成，外地人僅占據(jù)了較小的一部分。常德本地有商業(yè)經(jīng)營的傳統(tǒng)，近半常德人在經(jīng)商，這部分人大多有買鋪的潛在需求，只要資金許可，就會予以考慮。8．常德的商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)單一，缺乏有力的商業(yè)資源整合。9．常德商業(yè)的整體經(jīng)營水平不高。主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是商業(yè)經(jīng)營者、管理者自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，商業(yè)規(guī)劃、組織不合理；二是常德商業(yè)業(yè)態(tài)的老化，市場急需新型商業(yè)業(yè)態(tài)的補充和提高；三是絕大部分商業(yè)項目前期缺乏科學(xué)的運作程序和定位，用房地產(chǎn)手段來運作商業(yè)項目，必然會導(dǎo)致后期經(jīng)營的難度。10．比較而言，面對如此巨大的消費市場，常德城市的消費潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到開發(fā)，其商業(yè)布局的合理性、商業(yè)購物環(huán)境、經(jīng)營產(chǎn)品規(guī)模、檔次等等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足常德消費者日益增長的需求。第二部分 常德商業(yè)物業(yè)市場及競爭對手調(diào)研分析一．常德商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研分析（一）常德市商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量競爭樓盤地段物業(yè)總量（㎡）商業(yè)物業(yè)總量（㎡）鋪位面積（㎡）平和商業(yè)廣場武陵大道、建設(shè)路交匯處3000013000——金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）5800040000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處10340028000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）3000022000——金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場AA2區(qū)14000140001020新世紀(jì)汽車城（一期）207國道（南坪路）、東風(fēng)路交匯處84000616320100望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處38000400080160（兩層套賣）濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處690007623454（單層）東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處83616900150200（兩層套賣）合計/平均510016136926市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德在售商業(yè)物業(yè)逾13萬平米，總供應(yīng)量較大，且四個大型商業(yè)物業(yè)均擬訂于今年年底開盤，在短時間內(nèi)集中推出，市場壓力較大。（二）常德市商業(yè)物業(yè)的價格水平及走勢1．常德市商業(yè)物業(yè)售價對比分析競爭樓盤地段均價（元/㎡）總價（萬元/間）備注金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）——（開發(fā)商內(nèi)部討論單價最高為19800）——因面積分割不明晰，故總價待定泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處12000——因面積分割不明晰，故總價待定濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）————尚未銷售，但一期臨街均價16000元金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場AA2區(qū)約5000510萬尚未銷售，報價為內(nèi)部資料新世紀(jì)汽車城207國道（南坪路）、東風(fēng)路交匯處53001053萬望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處60001095萬一層、二層均為此單價濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處50001728萬東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處一層：3200二層：150035130萬兩層套賣，特殊情況下可單層銷售合計/平均32001700010130市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)價格水平跨度較大，從320019800元/㎡不等，且由于部分商業(yè)物業(yè)以套鋪形式發(fā)售，面積較大，因此，即使單價低，總價往往較高。2．常德市商業(yè)物業(yè)銷售價格走勢對比分析代表樓盤地段03年單價（元/㎡）04年單價（元/㎡）備注金鉆廣場一期人民路步行街中段——金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）——價格尚未對外公開，開發(fā)商內(nèi)部討論單價泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處——濱江數(shù)碼城（一期）人民路（步行街東）——合計/平均差額近1萬元/㎡市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)總體銷售價格趨于回落，說明常德市商鋪的投資群體開始趨向于理性。（三）常德市商業(yè)物業(yè)的需求情況競爭樓盤地段開盤時間銷售率月平均銷售（㎡）備注金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）04年12月————04年11月6日內(nèi)部認(rèn)購，認(rèn)購率27%。泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處04年11月————濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）尚未開盤————金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場AA2區(qū)尚未開盤————新世紀(jì)汽車城207國道（南坪路）、東風(fēng)路交匯處04年6月一期50%616望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處04年7月15%150濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處04年8月25%64東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處04年11月20%1800合計/平均28%580金泰利商業(yè)廣場于04年11月6日內(nèi)部認(rèn)購，商業(yè)物業(yè)推出13層共14000㎡，45層為保留物業(yè)，當(dāng)日收取商鋪認(rèn)購金150萬，截止至04年11月15日，收取商鋪認(rèn)購金207萬，認(rèn)購面積達(dá)3800㎡，認(rèn)購率27%。從整體而言，常德在售商業(yè)物業(yè)銷售市場較差。（四）常德市商業(yè)物業(yè)的購買群體結(jié)構(gòu)競爭樓盤投資者比例自營者比例購鋪群體結(jié)構(gòu)備注金泰利商業(yè)廣場30%70%公務(wù)員、中小商人、礦主、回鄉(xiāng)的成功人士、小企業(yè)主因受金鉆廣場負(fù)面影響，投資客戶較少泓鑫商業(yè)中心60%40%公務(wù)員、成功商人、回鄉(xiāng)的成功人士濱江數(shù)碼城（二期）——————尚未銷售金鉆廣場（新天地）100%————尚未銷售新世紀(jì)汽車城70%30%行業(yè)人士、中小商人、回鄉(xiāng)的成功人士望江名苑（商鋪）70%30%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段商業(yè)氛圍不濃厚，自營客戶較少濱江豪庭（商鋪）70%30%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段商業(yè)氛圍不濃厚，自營客戶較少東方美景（商鋪）80%20%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段有較大發(fā)展?jié)摿?，投資戶較多合計/平均公務(wù)員、中小商人、回鄉(xiāng)的成功人士市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市的購鋪群體主要分為如下幾類：公務(wù)員、中小商人、私營企業(yè)主、回鄉(xiāng)的成功人士、企事業(yè)單位職員。（五）常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平及傳播定位競爭樓盤傳播定位售樓現(xiàn)場宣傳途徑金泰利商業(yè)廣場第三代風(fēng)情商鋪統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝潢較好，有模型。戶外公交、單頁、報紙泓鑫商業(yè)中心常德新金脈，淘金新時代無統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝潢較好，有模型。戶外、單頁濱江數(shù)碼城常德Golden投資價值商用物業(yè)無統(tǒng)一著裝，幾個樓盤集中于一個售樓部銷售，沒有所謂辦公區(qū)域、談判區(qū)等功能分區(qū)戶外金鉆廣場（新天地）投資金鉆廣場新天地，得高額回報統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝修豪華，有明確的功能分區(qū)，但和住宅一起銷售戶外新世紀(jì)汽車城湘西北超大規(guī)模專業(yè)汽車市場統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝修豪華，有明確的功能分區(qū)，與招商部一起辦公，面積約200㎡戶外、單頁望江名苑人民東路黃金商業(yè)街無統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場全通透式玻璃建筑，裝潢較好，有模型。戶外、單頁濱江豪庭小區(qū)商業(yè)配套無統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場擁擠、狹小，有模型。戶外、單頁東方美景再造都市商業(yè)中心統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝修尚可，無明確的功能分區(qū)，面積較小，較為擁擠。戶外、報紙、單頁合計現(xiàn)場形象普遍較差。戶外看板、報紙廣告、電臺廣播市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平參差不齊，總體而言，體現(xiàn)為以下三個方面：1．開發(fā)商營銷意識不強，以純地產(chǎn)手段來操作商業(yè)地產(chǎn)；2．缺少專業(yè)的商業(yè)營銷公司，更多地只能介入商業(yè)物業(yè)的銷售層面；3．從包裝推廣方面而言，部分地產(chǎn)包裝推廣比較到位?？偨Y(jié)：1．常德目前在售商業(yè)物業(yè)13萬余平方米，總供應(yīng)量較大，且四個大型商業(yè)物業(yè)均擬訂于今年年底開盤，在短時間內(nèi)大量商業(yè)物業(yè)的集中推出，市場壓力較大。2．常德市商業(yè)物業(yè)價格水平跨度較大，從320019800元/㎡不等，且由于部分商業(yè)物業(yè)以套鋪形式發(fā)售，面積較大，因此，即使單價低，總價往往較高。從價格走勢看，常德市商業(yè)物業(yè)總體銷售價格趨于回落，說明常德市商鋪的投資群體開始趨向于理性。3．總體而言，常德商業(yè)物業(yè)銷售兩分天下：街鋪銷售好，商場式內(nèi)鋪銷售較差。4．常德市的購鋪群體主要分為如下幾類：公務(wù)員、中小企業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者、回鄉(xiāng)的成功人士、企事業(yè)單位職員。5．常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平參差不齊，總體而言，體現(xiàn)為以下三個方面：1）開發(fā)商營銷意識不強，以純地產(chǎn)手段來操作商業(yè)地產(chǎn)；2）市場缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)營銷公司，服務(wù)團(tuán)隊更多的只能介入商業(yè)物業(yè)的銷售代理；3）從包裝推廣方面而言，部分項目包裝推廣金玉其表。二．主要競爭物業(yè)的調(diào)研分析1．金泰利商業(yè)廣場金泰利商業(yè)廣場位于人民路東。銷售尚未開始，擬定于今年12月開盤銷售?，F(xiàn)處于來訪登記階段，截止至11月5日，登記客戶共510位，其中誠意客戶120戶。登記費用一層臨街鋪位20萬，一層內(nèi)鋪10萬，二至三層鋪位5萬。登記客戶中僅7%來自于周邊縣區(qū)，其余均為城區(qū)客戶。于04年11月6日內(nèi)部認(rèn)購，商業(yè)物業(yè)推出13層共14000㎡，45層為保留物業(yè)，當(dāng)日收取商鋪認(rèn)購金150萬，截止至04年11月15日，收取商鋪認(rèn)購金207萬，認(rèn)購面積達(dá)3800㎡，認(rèn)購率27%。1）銷售支撐點：（1）地理位置：處于常德成熟商圈，商業(yè)較為集中，有濃厚的商業(yè)氛圍。（2）建筑定位：提出一個城市只有一個中心，該項目建筑定位為這一城市中心的地標(biāo)性建筑。（3）物業(yè)規(guī)模：商業(yè)物業(yè)總體量達(dá)到40000㎡，是常德目前最大型的物業(yè)。（4）招商意向：家潤多有意向整體搬遷至該項目，其在常德的品牌號召力可以有效地促進(jìn)銷售。2）銷售難點：（1）項目的主題商業(yè)尚未確定。（2）目前商業(yè)規(guī)劃不符合商業(yè)市場規(guī)律：生活超市、流行百貨和獨立步行街多業(yè)態(tài)組合的大型綜合性商業(yè)本應(yīng)成為項目亮點，但在商業(yè)組織規(guī)劃上卻生硬地背離了商業(yè)本身的要求，人為制造的人流動線不符合人潮流動的規(guī)律，如生活超市往45層樓上放、1層臨街四面規(guī)劃成環(huán)行騎樓式獨立步行商業(yè)街等。（3）銷售產(chǎn)品存在分?jǐn)偢?、管理費高、總價高等投資者的諸多心理瓶頸。（4）銷售價格：開發(fā)商目前內(nèi)部討論單價最高19800元/㎡，目標(biāo)客戶普遍認(rèn)為較高。（5）物業(yè)形式：屬商場內(nèi)部門面，與常德商業(yè)投資者所能接受的傳統(tǒng)臨街鋪位在產(chǎn)品上有較大差異，客戶投資仍有待進(jìn)一步引導(dǎo)。2．泓鑫商業(yè)中心泓鑫商業(yè)中心位于武陵大道、育才路的交匯處。銷售尚未開始，