【正文】 的現(xiàn)代商業(yè)圈。一、項(xiàng)目總體定位（一）、理念樓盤命名確定：孝順商業(yè)廣場(chǎng)理念策略：開啟孝順商業(yè)新時(shí)代廣告語(yǔ)：商業(yè)新焦點(diǎn)/商業(yè)新時(shí)代/商住金地帶理念即理想、信念和觀念的總合，理念策劃的目的是為項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的軟件?？傮w形象的定位，著重解決孝順商業(yè)廣場(chǎng)在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問(wèn)題。本項(xiàng)目順應(yīng)孝順商業(yè)市場(chǎng)的變化，在缺乏高檔現(xiàn)代化商業(yè)場(chǎng)所的孝順，打出“商業(yè)時(shí)代”的招牌，來(lái)填補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)空白，以未來(lái)繁華要點(diǎn)、現(xiàn)代規(guī)劃、現(xiàn)代商場(chǎng)建筑、健全配套設(shè)施為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，迎合市場(chǎng)與社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，立足于項(xiàng)目自身的資源優(yōu)勢(shì)。對(duì)開發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)購(gòu)買者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”。它必須經(jīng)過(guò)反復(fù)思索，認(rèn)真提煉，大膽創(chuàng)意。（二）理性化描述商業(yè)新焦點(diǎn)/商業(yè)新時(shí)代/商住金地帶口號(hào)詮釋：隨著孝順鎮(zhèn)城市化的發(fā)展和未來(lái)隨著工業(yè)園地的開發(fā)，居民的收入將越來(lái)越高，消費(fèi)的能力越來(lái)越強(qiáng)。政府要員，稅務(wù)局，公務(wù)員，鎮(zhèn)上的居民，以及工業(yè)園的打工人員，他們是一批可觀的消費(fèi)人群。而當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)、商店大多是停留在集市偏上規(guī)模，稍高級(jí)購(gòu)物場(chǎng)所根本沒(méi)有。孝順商業(yè)廣場(chǎng)將是孝順未來(lái)商業(yè)中心，占據(jù)未來(lái)孝順鎮(zhèn)主要商品消費(fèi)市場(chǎng)，它誘發(fā)人們的消費(fèi)欲望，引導(dǎo)現(xiàn)代化購(gòu)物潮流。（三）意義簡(jiǎn)釋１、這一總體形象表現(xiàn)孝順商業(yè)廣場(chǎng)鮮明的本質(zhì)特征，又表達(dá)了它非凡的經(jīng)營(yíng)氣魄，它預(yù)示著孝順都市化進(jìn)程領(lǐng)域中的一顆商業(yè)新星即將在千年古鎮(zhèn)升起。２、它將成為孝順商業(yè)廣場(chǎng)品質(zhì)策劃、目標(biāo)市場(chǎng)推廣、商業(yè)氛圍建設(shè)的指南，成為項(xiàng)目未來(lái)源源不絕的活動(dòng)題材和原生動(dòng)力。３、它語(yǔ)言簡(jiǎn)潔，內(nèi)涵豐富，外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。這一描述主要是對(duì)外使用的，以是科學(xué)誘惑理性為主。感性化描繪Ａ、孝順最具現(xiàn)代化的商業(yè)圈Ｂ、孝順最高檔的商業(yè)圈C、孝順最具人氣的商業(yè)圈運(yùn)用提示它主要是對(duì)外宣傳使用的，努力在使用過(guò)程中使之形成孝順人的口語(yǔ)是最重要的事。它是形象系列廣告詞中最重要的一個(gè)部分，有的情況下甚至可以做主題廣告詞用。政府要人及孝順名流對(duì)此的認(rèn)同是最具有引導(dǎo)作用的。（四）孝順商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)涵定位孝順商業(yè)廣場(chǎng)，她擁有孝順鎮(zhèn)最高檔次購(gòu)物環(huán)境，明凈亮麗的現(xiàn)代設(shè)備，人性規(guī)劃設(shè)計(jì)安排，統(tǒng)一的商場(chǎng)管理，展現(xiàn)出它獨(dú)有的現(xiàn)代購(gòu)物文化。它帶給孝順鎮(zhèn)居民最現(xiàn)代化shopping感受，提高了人們購(gòu)物品位，是孝順鎮(zhèn)都市化進(jìn)程的重要標(biāo)志之一，其商場(chǎng)內(nèi)統(tǒng)一現(xiàn)代化管理，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多彩多姿，并不斷的與時(shí)俱進(jìn)、創(chuàng)新發(fā)展，是現(xiàn)代化居住生活必去的場(chǎng)所。二、商場(chǎng)商品定位及功能定位（一）、經(jīng)營(yíng)定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，并且提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（二）、功能定位⑴金華全新概念的現(xiàn)代園林式商業(yè)廣場(chǎng)。⑵全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化游憩商業(yè)功能。⑶現(xiàn)代簡(jiǎn)約版設(shè)計(jì)理念，傳承百年繁華。⑷具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購(gòu)物功能，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體。（三）、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位現(xiàn)以租賃的商戶經(jīng)營(yíng)目標(biāo)群分析消費(fèi)群：品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個(gè)體工商戶消費(fèi)群特征：◆以經(jīng)營(yíng)中高檔服裝等傳統(tǒng)商品、休閑服務(wù)業(yè)和電子產(chǎn)品為主?！羯虘艟邆渚诽厣?jīng)營(yíng)意識(shí)?！魧?duì)整體商業(yè)區(qū)域形象營(yíng)造，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂(lè)觀。◆近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)營(yíng)潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體。商業(yè)過(guò)程的目標(biāo)消費(fèi)群分析其實(shí)商業(yè)廣場(chǎng)步行街與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費(fèi)群），而商場(chǎng)的市場(chǎng)定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費(fèi)群的需求為基礎(chǔ)的。若要分析本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，則一般可按以下方面去進(jìn)行。⑴15—25歲◆屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性?！粝M(fèi)購(gòu)買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。并開始有追求休閑娛樂(lè)的消費(fèi)心理。⑵25—35歲◆具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟?！粝M(fèi)力以中高檔為主電器、IT產(chǎn)品，有經(jīng)常性的休閑娛樂(lè)（飲食、酒吧等）的要求，并付以實(shí)施。⑶35—45歲◆較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟?！粝M(fèi)以中高檔為主，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等?！糇⒅仄放粕唐返膬?nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受。⑷旅游客戶群體◆親身體驗(yàn)商業(yè)步行街特色而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具有一定的沖動(dòng)性和隨意性?！魝鹘y(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高檔為主?！羰侵髁οM(fèi)群之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。（四）、商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析⑴以投資為目的投資人士樹立孝順商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)是孝順最興旺的商業(yè)圈，人流量、車流量較大，在孝順乃至金華義烏有較強(qiáng)的知名度。隨著農(nóng)民新城等項(xiàng)目的建設(shè)和政府對(duì)鎮(zhèn)北區(qū)塊的科學(xué)規(guī)劃，該地段的人流、客流、物流將會(huì)有極大的改善和提升其商業(yè)價(jià)值。同時(shí)此區(qū)域是政府重點(diǎn)扶持的新城區(qū)，與省級(jí)孝順商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相鄰，客流、物流有保證，保證本商場(chǎng)鋪位出租或出售具有高價(jià)位的內(nèi)在價(jià)值，這些都對(duì)投資人士有巨大吸引力。隨著房地產(chǎn)的調(diào)控，人們對(duì)住宅的投資熱情慢慢降溫，而很多投資者已經(jīng)把商鋪看成為一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低、回報(bào)大，并具有更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價(jià)或售價(jià)合適的鋪位推出，并使投資客看到孝順商業(yè)廣場(chǎng)良好的經(jīng)營(yíng)與投資回報(bào)，必定能吸引眾多投資人士購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪。出于對(duì)商鋪的管理角度考慮以及對(duì)本項(xiàng)目情況的了解，投資者多以本地人為主。⑵以經(jīng)營(yíng)為目的的商家隨著農(nóng)民新城等項(xiàng)目的建設(shè)和政府對(duì)鎮(zhèn)北區(qū)塊的科學(xué)規(guī)劃與建設(shè)，政府正努力對(duì)該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，各項(xiàng)城市改造工程的不斷深入，令眾多商家看好該商圈。但如果出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)（主要是福泰隆與華豐家園）的同質(zhì)性，令眾多有實(shí)力的商家止步。針對(duì)此類商家，本項(xiàng)目應(yīng)改善商場(chǎng)的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境，確定商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題，同時(shí)設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡(jiǎn)化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營(yíng)商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營(yíng)造出獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)興旺的前景，吸引此類客戶購(gòu)買步行街商鋪。（五）、項(xiàng)目總體規(guī)劃推廣策略本項(xiàng)目的形象定位是以“RBD”(游憩商業(yè)區(qū))為主題，打造未來(lái)的商業(yè)模式：RBD(游憩商業(yè)區(qū))將成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃的主線。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，人們?cè)诔鞘兄行牟粌H是要辦公，還要求有休閑娛樂(lè)的地方，也就是現(xiàn)在的CBD以外的另外的一種場(chǎng)所，這種集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交流為一體的區(qū)域我們現(xiàn)在稱之為RBD，已經(jīng)成為都市人的生活樂(lè)園。RBD的概念RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等。根據(jù)［游憩與閑暇研究的概念詞典］，RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀(jì)念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成，吸引了大量休閑者的一個(gè)特定零售商業(yè)區(qū)。伴隨著這一概念的不斷發(fā)展完善，RBD已經(jīng)逐漸延伸了原先定義中的功能，在中國(guó)的很多城市中，RBD起到了完善CBD功能的作用。另外一些CBD也逐漸因?yàn)楣δ艿恼{(diào)整形成了RBD的雛形，也就是在一個(gè)大型商業(yè)中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列商店服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，向消費(fèi)者提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。RBD類型引進(jìn)加改良的RBD，原意為城市中以旅游者為對(duì)象的購(gòu)物休閑娛樂(lè)之地，現(xiàn)被改良為以都市上班族為對(duì)象，提供休閑商務(wù)活動(dòng)、提供工作之余放松、生活的休閑商務(wù)區(qū)。RBD是當(dāng)今國(guó)際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，它將休閑娛樂(lè)、科普博覽、主題旅游、精品購(gòu)物等各類項(xiàng)目加以整合，形成與商務(wù)相結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)，從而創(chuàng)造現(xiàn)代都市新亮點(diǎn)。RBD功能RBD的功能按其提供的服務(wù)類型可以分為：休閑娛樂(lè)功能、商務(wù)功能以及旅游商業(yè)功能：休閑娛樂(lè)功能：休閑娛樂(lè)是RBD的首要功能。RBD與傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)有著密切的關(guān)系。RBD是CBD的有機(jī)組成部分和題中之義。在CBD演變過(guò)程中，RBD的功能逐漸獨(dú)立出來(lái)，區(qū)域的休閑娛樂(lè)功能由此也得到提升。商務(wù)功能：商務(wù)功能是RBD對(duì)傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)主要功能的沿襲以及擴(kuò)展。CBD是城市繁榮的標(biāo)志，上世紀(jì)中期以來(lái)，CBD開始演變?yōu)檗k公與商業(yè)功能的復(fù)合區(qū)，主要是供集團(tuán)總部、企業(yè)、金融、信息、經(jīng)營(yíng)管理等用的辦公樓，也有一部分設(shè)施提供相應(yīng)的會(huì)議、展覽、居?。òㄉ虅?wù)公寓等）、餐飲等服務(wù)，這不是CBD的主流功能，充分挖掘、提升CBD的非主流功能，形成RBD，將大大有助于整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的配套完善，引起更多的投資者駐足。旅游商業(yè)功能：當(dāng)RBD獨(dú)立于CBD存在時(shí)，旅游商業(yè)功能也是RBD的主要功能之一。旅游商業(yè)主要是“以景帶商”，也就是充分發(fā)揮旅游景點(diǎn)的擴(kuò)散效應(yīng)，挖掘商業(yè)發(fā)展的整體優(yōu)勢(shì)，形成一塊歷史文化和商業(yè)文化內(nèi)涵豐富、與眾不同的休閑和