【正文】 貴之都，名仕之家翰林苑紅果進(jìn)城國道邊，淺水灣王家山片區(qū)，江源路（1萬元認(rèn)籌金）定義紅果首席濱湖高尚生活標(biāo)桿瑞迪大廈新體育館邊認(rèn)購前100名客戶一次性每㎡減1000元，按揭每㎡減500元時尚俊品杜鵑路與育才路交口，錦程公寓新體育館旁由上述“紅果房地產(chǎn)經(jīng)營概況”可看出市場對地段選擇性較強，地段價值顯在的樓盤幾乎不用廣告或不做價格以外的策略措施就能達(dá)到銷售率的目的。地段作為不可復(fù)制資源使用后，項目規(guī)劃品質(zhì)作為市場首選，營銷理念提升對于市場的檢討而言，變得重要起來。項目規(guī)劃品質(zhì)和營銷理念的匹配，同樣可以創(chuàng)造高價值，并持續(xù)、穩(wěn)定市場的價值遞增。無論地段怎樣，紅果區(qū)域的商住房同樣具有相對應(yīng)的目標(biāo)市場，區(qū)域市場飽和度甚至作為城市發(fā)展中的第一輪房地產(chǎn)飽和度也還未形成，因此，紅果區(qū)域房地產(chǎn)市場的運作空間（剛性需求、市場容量）還屬于“巨大”。對于弘黔公司而言，未來市場競爭的重點在于“時間”和“價值”兩個方面的取舍。第二部分 項目定位解析如前所述，弘黔公司項目運營之未來市場競爭的重點在于“時間”和“價值”的取舍。應(yīng)對項目產(chǎn)品而言，其規(guī)劃品質(zhì)元素不能進(jìn)行修改，因此，必須將項目運營諸多元素進(jìn)行精準(zhǔn)的定位和梳理，方能達(dá)成弘黔公司暨項目運營的預(yù)期目的。一、項目 SWOT 梳理 綜合上述“紅果區(qū)域發(fā)展概況”，應(yīng)對宏財商業(yè)廣場項目，我們進(jìn)行SWOT矩陣分析如下：劣勢（weaknesses）分析項目體量和規(guī)模不大，為單體式建筑，“大盤”所具有的品質(zhì)感和折射之昭示性、影響力不足。項目周邊公配設(shè)施優(yōu)勢不明顯，社區(qū)生活成熟度稍欠豐富，“地段”所能折射之影響力不足。威脅（threats）分析 項目規(guī)劃元素由于已經(jīng)報批，其規(guī)劃品質(zhì)和項目價值依托元素已既定，固開發(fā)理念、價值輻射手段等使用上難度較大，不易形成市場青睞。戶型較為單一，共計三個戶型，因此影響戶型比例較大，2/3戶型比例為125㎡和135㎡。關(guān)鍵因素為：㎡戶型為兩房兩廳，恐市場選擇性較小。綜合而言，最大的威脅為：如項目品質(zhì)不具購買傾向，一旦125㎡和135㎡㎡戶型功能不能滿足客群需求，則項目將失去市場利機，唯一有效銷售手段就是“價格手段”。 淺水灣項目是宏財商業(yè)廣場近期最直接的造成客戶分流的直接競爭對手；如果失去“銷售周期”利機，壹年（2012年）以后，更要面對其他項目作為直接造成客戶分流的事實。優(yōu)勢（strengths）分析項目臨城市大道竹海西路，竹海西路口即為紅果新體育館，目前已投入施工建設(shè)，此為本項目外因之最大優(yōu)勢。 項目匹配之商業(yè)部分、還遷之工商局辦公部分、寫字樓物業(yè)部分，可提升本項目未來生活品質(zhì)，特別是商務(wù)性較強，此為本項目內(nèi)因之最大優(yōu)勢。 項目周邊休閑型、商務(wù)型環(huán)境基本具備（2012茶餐廳、黔錦假日酒店、168酒店、金龍水浴、盛世皇朝KTV等），生活環(huán)境暨配套基本具備（交警隊綜合樓、公路管理局、農(nóng)業(yè)局、司法局、錦鴻苑小區(qū)、水電安置小區(qū)、二醫(yī)家屬小區(qū)及第二人民醫(yī)院、二小、七中、八中等），均為零距離。機會（opportunities）分析綜合上述，為提煉優(yōu)勢、規(guī)避威脅、彌補劣勢，發(fā)現(xiàn)項目機會為： 項目價值機會：商務(wù)性較強，可向“紅果商務(wù)性主流社區(qū)”方向挖掘。產(chǎn)品價值機會：生活性較強，特別是區(qū)域內(nèi)新體育館的建設(shè)，綜合商務(wù)性，可向“紅果主流生活街區(qū)”方向挖掘。市場營銷機會：（1）目前市場推盤量較少，直接競爭對手也只有“淺水灣”一個，在售項目亦可認(rèn)為僅有“淺水灣”一個；（2）市場空間、容量較大，市場熱情較高，購買積極性較高；（3）“淺水灣”2011年9月3日開盤后，由于單價、總價及其他原因未成交之客戶概300人可望成為本項目即時的顧客儲備庫。二、項目資方發(fā)展戰(zhàn)略資訊本項目（宏財商業(yè)廣場）的投資開發(fā)方為貴州弘黔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。目前，弘黔公司在六盤水市正在開發(fā)完成“麒麟花園”項目，此前成功開發(fā)了“司法綜合樓”和投資參與開發(fā)“海鑫廣場”項目，在紅果區(qū)域于2008年開發(fā)完成“錦鴻苑”項目。弘黔公司現(xiàn)在紅果共儲備了三個地塊，從地段暨成熟度來講，最好地塊為勝境大道二轉(zhuǎn)盤處現(xiàn)工商局地塊，其次為本項目地塊，第三為“威龍”項目地塊，弘黔公司的開發(fā)順序定位：首先開發(fā)本項目（宏財商業(yè)廣場）；其次開發(fā)勝境大道二轉(zhuǎn)盤項目（暫定名“尚品國際廣場”）；待第三地塊成熟時再行開發(fā)（暫定名“威龍?zhí)K州花園”）。基于紅果區(qū)域房地產(chǎn)市場正在成熟和日趨成熟的前景考慮，結(jié)合公司自身綜合因素，弘黔公司梳理其項目發(fā)展戰(zhàn)略考慮為（華語堂同樣如此建議）：宏財商業(yè)廣場：以實現(xiàn)去化率為第一戰(zhàn)略目標(biāo)； 以形具弘黔品牌形象為第二戰(zhàn)略目標(biāo)； 以實現(xiàn)項目利潤（計劃）為第三戰(zhàn)略目標(biāo)。尚品國際廣場：以實現(xiàn)項目價值（商、?。榈谝粦?zhàn)略目標(biāo)； 以實現(xiàn)去化率為第二戰(zhàn)略目標(biāo)； 以實現(xiàn)弘黔品牌形象為第三戰(zhàn)略目標(biāo)。威龍?zhí)K州花園：以實現(xiàn)去化率為第一戰(zhàn)略目標(biāo)； 以實現(xiàn)項目價值為第二戰(zhàn)略目標(biāo)； 以完善弘黔品牌形象為第三戰(zhàn)略目標(biāo)。 針對宏財商業(yè)廣場項目和尚品國際廣場項目的開發(fā)節(jié)奏，結(jié)合紅果市場預(yù)測，確定在兩年內(nèi)完成（宏財商業(yè)廣場須在2012年完成銷售，即轉(zhuǎn)向尚品國際廣場項目營銷）。三、項目產(chǎn)品策略如前所述，項目規(guī)劃已報批，關(guān)于廣場、入戶廳、廊道、外觀、建筑材料、工藝、科技含量等方面亦不做任何提升，其產(chǎn)品軟件方面服從和延伸于上述機會挖掘，其硬件方面只能針對具體戶型（本項目僅有三個主要戶型）做盡可能的檢討和微調(diào)。戶型一： 廚房二次采光效果是否較好，加大入戶花園采光源作用，考慮全開放式建筑，業(yè)主僅需做好客廳進(jìn)門的防盜處理即可。 主臥中主衛(wèi)開門欠合理，影響業(yè)主主臥裝修，考慮將衛(wèi)門開在進(jìn)門左邊墻角，衛(wèi)室裝修提醒設(shè)置前室即可。戶型二： 由業(yè)主自由裝修布置。如不影響建筑結(jié)構(gòu)的情況下，該隔墻不做施工處理。 增加主臥窗戶拐角窗設(shè)計，增添戶型特別是主臥功能亮點。戶型三：該戶型幾無微調(diào)空間。戶型單張妝點設(shè)計及戶型品鑒見設(shè)計稿。四、項目市場定位定性梳理 制定本項目（宏財商業(yè)廣場）的競爭目標(biāo) （1）目的與動機：根據(jù)本項目的實際情況，市場定位不是對樓盤本身作實質(zhì)性的改變，而是力爭對市場的發(fā)現(xiàn)，這是第一要求。在這一要求的體現(xiàn)上，基于本項目基本元素并沒有顯見的市場競爭優(yōu)勢，因此，必須做一個較好的市場定位，在發(fā)現(xiàn)市場的同時形成競爭優(yōu)勢。（2）著重機會點：根據(jù)上述SWOT矩陣分析，對本項目市場定位最有利機的方向為兩個方向： 一是商務(wù)性主流生活社區(qū) 二是主流生活街區(qū)就“商務(wù)性主流生活社區(qū)”而言，其內(nèi)涵及外延均涉嫌