【正文】 全程一體化策略優(yōu)質(zhì)租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營銷策略擇時入市節(jié)點管控組建運營團隊包裝策略全程一體化策略優(yōu)質(zhì)租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營銷策略擇時入市節(jié)點管控組建運營團隊包裝策略 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 19 策 略 之一： 全程一體化營銷 策 略 之二： 優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金 策 略 之三：節(jié)點管控 整體營銷策略 ▌ 統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運營、物業(yè)管理一體化的全程營銷策略，多頭并進 。 ■ 招 商 時間 節(jié)點 ： 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 10 個月 內(nèi)完成 整體招 商任務 的 60%，有 可能的 情況下 ，實現(xiàn) 局部開 業(yè)； 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 14 個月 內(nèi)完成 整體招 商任務 的 80%，確 保全面 開業(yè)； 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 16 個月 內(nèi)完成 整體招 商任務 的 85%以上 。 ▌ 統(tǒng) 一管 理是指 業(yè)主 方負責 統(tǒng)一招 商推 廣、統(tǒng) 一運營 監(jiān)督、統(tǒng)一 物業(yè)管 理的管 理工 作。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 22 商業(yè)定位原則整體定位業(yè)態(tài)控制和調(diào)整商業(yè)規(guī)劃市場定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 23 商業(yè)規(guī)劃 —商業(yè)定位原則 ▌ 考慮本項目實際情況和后期商業(yè)運營，項目運營過程中須注重的原則是： 實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運營方式的差異化 。 ▌ 集規(guī) 模化、個性化 購物、舒適休 閑、精彩 娛樂 、美味 飲食 、多彩文 化等多 種功能于一體。 特 點： 可在匯金 廣場引 入品牌 專賣店 和品牌 概念店 的形式 ，項目 整體定 位高， 能夠滿 足部分 高消費 人群和追 求時尚 人群的 消費需 求，并 能很好 的 體 現(xiàn) 來 此消費 人士的 榮譽感 、自豪 感、以 及社會 身份。 ▌ 如 區(qū)域 招 商商 家不 足 ，附 近業(yè) 態(tài) 也不 足以 補 充的時候 ， 考 慮 其 它區(qū)域 的備選 業(yè)態(tài)或 者重新 定位。 ? 為 了提 高商鋪 租金 ，局部 區(qū)域 應組成 有機連 接， 人流動 線設 計以直 線為 主。 ? 裝 飾 設 計 應 注重場 內(nèi)通透 感，避 免產(chǎn)生 壓抑感 和不適 ，可以在 一定程 度上增 加人流 光顧店 鋪的數(shù) 量。 投資開 發(fā)商擁 有物業(yè) 產(chǎn)權(quán)，獲 取租金 受益；商 業(yè)運營 公司 擁 有 經(jīng) 營 權(quán) ，負責 從初期 招商到 后期整 體營銷 和服務 都督促職 能；物 業(yè)管理 公司擁 有管理 權(quán)，負 責日常 作業(yè) ，保潔 和維養(yǎng) 工作。市場 部的主 要員工 由開業(yè) 前 的 招 商 工作的 人員過 渡，可 順利實 現(xiàn)對商 家的溝 通和銜接 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 39 商業(yè)運營 —商場營業(yè)促銷宣傳 賣場VI系統(tǒng)年度營銷活動策劃商品促銷主題商業(yè)應對策略持續(xù)經(jīng)營促銷商家文化宣傳活動商場營業(yè)促銷宣傳賣場VI系統(tǒng)年度營銷活動策劃商品促銷主題商業(yè)應對策略持續(xù)經(jīng)營促銷商家文化宣傳活動賣場VI系統(tǒng)年度營銷活動策劃商品促銷主題商業(yè)應對策略持續(xù)經(jīng)營促銷商家文化宣傳活動商場營業(yè)促銷宣傳 ▌ 賣場 VI 系統(tǒng)： 全方位建立 VI 系 統(tǒng)，尤 其是前 期運作 階 段 ， 可 通過 VI 系統(tǒng)來 配合廣 場的推 廣及營 銷。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 40 團隊組建工作安排07 年主要工作內(nèi)容工作安排 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 41 ` 工作安排 團隊組建 ■ 前期 組建 對 匯 金中 央廣場 項目的 招商采 用自行 組建招 商隊伍 和委托 專業(yè)外 協(xié)相結(jié) 合策略 。 ▌ 商 家文 化宣 傳活 動： 經(jīng)營 管理公 司需 要根 據(jù)商 家的不 同興 趣受 好， 在業(yè) 余時 間組 織商 家開 展豐 富多 彩、健 康益 智的 文化 活動 ，加 強商 家之 間感 情上 的聯(lián) 系，同 時使 他們 對區(qū) 域市 場產(chǎn) 生一 種歸 屬感 。平 方米）， 租金交 納及時 率，水 電 費 交 納 及時率 ，經(jīng)營 情況 /配合 情況等 。公 司組織 結(jié)構(gòu)可 考 慮 采取扁 平化的 管理體 系，便 于市場 的 快 速 反 應和相 互配合 。 ? 廣 場 設 置 要 有特色 ，通過 燈光、 色彩造 景，沿 馬 路一 側(cè)與室內(nèi) 相呼應 ，形成 內(nèi)外商 業(yè)的烘 托。 如果 將其設 在入 口附近 ，將 損失后 邊的 人流到 達率， 損失 商鋪的 出租 價值； 建議 將品物業(yè)規(guī)劃 ▌ 本項目的室內(nèi)人流系統(tǒng)規(guī)劃須滿足以下三個因素：建筑物理因素；租金因素；顧客生理及心理因素。 ▌ 同 商家 簽 訂商 業(yè)經(jīng) 營 管理 協(xié)議 ， 并明 確規(guī) 定 商家的租 賃 協(xié) 議 必 須有商 場管理 公司簽 章備案 才能生 效。 ▌ 區(qū) 域業(yè) 態(tài) 招商 商家 不 足以 填充 該 區(qū)域 的， 則 入住相鄰 區(qū) 域 （ 上 下或左 右）的 業(yè)態(tài)商 家。 如影城 、酒吧 、電玩 、咖啡 屋等。一個良 好的商 業(yè)業(yè)態(tài)須 具備“貨 比三家 ”的獨 特優(yōu)勢，并能體現(xiàn) 節(jié)省時 間成 本 、信 息成本 ，以及 舒適消費 的 體 驗 感 受。因而，面 對某些 商戶，租金 高低不 是唯一 也不是 首要的 因素 ，而 且即使 是滿足租 金要求， 每年仍將 有商戶 被淘汰 。 ▌ 充分利 用外界 運營管 理公司 和自身 實踐經(jīng) 驗，實 現(xiàn)全程 專 業(yè) 化 商 業(yè)運作 。 ▌ 尋找突破口，在最短時間內(nèi)確保招商任務的完成。當然 目前 最主 要的還 是抓住 開發(fā) 區(qū)區(qū)域 內(nèi)的 市場 。尤 其是高 檔餐飲 和主題特 色餐 飲，基本集 中在中心 區(qū)域 ，區(qū)域 發(fā)展極 不平衡 ；高檔 餐飲 業(yè)，在整個 行業(yè)中的 所占比 例較小 ，發(fā) 展空間 較大，市場 將 面 臨 結(jié) 構(gòu)性的 、區(qū)域 性的變 遷和調(diào) 整。 ■ 從 商 業(yè)經(jīng) 營需 求來 看， 匯金 中央 廣場 引入 中高 檔賣場在 市場 需求 方面 ，具 有一 定可 行性 。 ▌隨著 區(qū)域 內(nèi) 各 大 型商 業(yè) 項目 不 斷產(chǎn) 生， 品 牌客 戶成為 共 同 招商 對象 。 ▌ 地段商 業(yè)形象 尚未達 到鮮明 的整體 性，同時 地處商 業(yè)副中心 對 本 案 有 一定影 響。 ▌ 項目 5公里范 圍覆 蓋人口 超過 20萬，預 計今 年內(nèi)將 超過 30萬 。 劣勢：一個新項目的產(chǎn)生，有一個被消費者接受的過程，由于本項目四周小區(qū)不是非常多，所以前期肯定會存在一定的困難。 城市地位快速提升 ▌ 隨 著吳 江城 際立 體交 通網(wǎng) 絡的 完善 ，同 城效 應 將日 益明 顯，這 將 進一 步促 進城 市地 位及 其經(jīng) 濟實 力的 提升 ， 以及 商業(yè) 服務的迅速發(fā)展?？腿?定 位 總 體 是