【正文】 ....................................................... 93 目標消費群 .............................................................................................. 94 業(yè)態(tài)建議 ................................................................................................ 94 五、辦公樓問卷調(diào)查分析 ........................................................................................ 96 六、整體形象建立 .............................................................................................. 96 七、營銷推廣策略 ............................................................................................. 102 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 4 第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟部分 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 5 一、城市概況 南匯簡介 南匯是長江三角洲沖積平原的一部分，是上海市郊成陸較晚的地區(qū)。據(jù)《舊唐書》記載， 713 年（唐開元元年）在周浦、下沙一線重筑古捍海塘，故南匯西部地區(qū)當成陸于唐以前。 1386 年（明洪武十九年），明政府為防倭寇，在南匯嘴（今惠南鎮(zhèn)）筑城，設(shè)守御南匯嘴中后千戶所。 2020 年 8 月南匯撤縣建區(qū)。全區(qū)總面積 688 平方公里，海岸線 45 公里?！八l(xiāng)”新場更是“歌樓酒肆、商賈輻輳”，有“小小新場賽蘇州”之美譽，至今仍是保存較為完整的江南古鎮(zhèn)。明代中醫(yī)名家李中梓（惠南鎮(zhèn)人）著 有《醫(yī)宗必讀》，至今仍是中醫(yī)必讀之書。著名翻譯家傅雷為周浦鎮(zhèn)人，至今留有傅雷故居。 南匯的旅游資源優(yōu)勢，在于“花”，在于“海”，在于“野”。近年來陸續(xù)建成了一批旅游景點和設(shè)施，如上海野生動物園、浦東射擊游樂有限公司、濱海高爾夫俱樂部、濱海森林公園、東海影視樂園、峻友賽車俱樂部、希迪垂釣園 等，為形成濱海旅游經(jīng)濟帶和南六公路旅游經(jīng)濟帶奠定了基礎(chǔ)。 目前，區(qū)內(nèi)主要公路有以浦東國際機場為終點的上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）、南六公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。作 為深水港建設(shè)重大配套工程的滬蘆高速公路已開工建設(shè)，全長 37 公里，設(shè)有 6 車道，總投資 17 億元。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。以上各校擁有學生總數(shù)達 24000 人。在校學生 83700 多人。全區(qū)現(xiàn)有 91 個健身苑點，達到了每個鎮(zhèn)都有健身點的目標。 要以主動服從服務(wù)于國家戰(zhàn)略和上海建設(shè)“沿海、沿江、沿邊”三大經(jīng)濟發(fā)展軸的戰(zhàn)略為出發(fā)點，加快調(diào)整和優(yōu)化全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃，著重沿海經(jīng)濟發(fā)展軸的建設(shè)，加快培育區(qū)域增長極 。 1）高速公路 ：南匯區(qū)內(nèi)高速公路有環(huán)南一大道、羅山路延伸線、遠東大道 大亭公路、滬蘆公路、奉蘆公路，全長約 公里。 3）次要公路 ：南匯區(qū)次要公路有滬南公路、川南奉公路、閘航公路、南港公路、周鄧公路、隨塘公路，全長約 公里。 （ 2）鐵路規(guī)劃 根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，目前，浦東鐵路以“東線”方案為實施方案。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 9 （ 3）市域軌道交通線 根據(jù)最新規(guī)劃，市域線軌道交通 11 號線自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)、沿遠東大道進入上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)及臨港新城。 （ 4）內(nèi)河航道 上海市內(nèi)河航道的總體布局為一軸、一環(huán)、十條放射線，南匯區(qū)的大治河、浦東運河是一環(huán)的重要組成部分。因此交通部初步認定，要把浦東運河拓建成四級航道，規(guī)劃經(jīng)四灶港、南六公路西側(cè)與 宣橋鎮(zhèn)之間新開航道，與大治河溝通，同時為配合洋山港的建設(shè)，規(guī)劃在蘆潮港海港城拓建五尺溝為四級航道，從而形成港區(qū)集疏遠為主要功能的四級內(nèi)河運網(wǎng)，并通過蘇申外港線與京杭大運河溝通。 2）拓寬浦東運河。 4）拓寬和疏浚南匯區(qū)主要航道 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 10 二、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況 人口與城市化 2020 年全區(qū)年末常住人口 萬人，其中戶籍人口 萬人，外來人口 萬人。 南匯人口結(jié)構(gòu)變化示意圖 0204060801001201402020年 2020年 2020年萬常住人口戶籍人口外來人口 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 11 主要經(jīng)濟發(fā)展指標 綜合經(jīng)濟 2020 2020 2020 GDP（億元） 增幅（ %） % 人均 GDP（元） 30511 35917 42453 增幅（ %） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 增幅（ %） 地方財政收入（億元） 增幅（ %） 【南匯主要經(jīng)濟指標示意圖】： 南匯GDP 增長示意圖0100200300400500億 GDPGDP 2020年 2020年 2020年《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 2020 年綜合實力顯著提升，經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，可比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,可比增長 %，其中：工業(yè)增加值 億元 ，可比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，可比增長 %，綜合實力再邁新平臺。 2020 年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： 。 2020 年全區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增幅。其中：第一產(chǎn)業(yè)固 定資產(chǎn)投資額完成 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成 億元，比上年增長 %；其中：工業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成 億元，比上年增長 %。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，占固定資產(chǎn)投資總額的 %。全年完成財政收入 億元，比上年增長 %。財政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對科技、教育和社會保障等領(lǐng)域的資金保障力度加大。 ? 固定資產(chǎn)投資的快速增加主要是由于政府基礎(chǔ)建設(shè)的投入加大，迅速改變南匯區(qū)的城市面貌。 南匯地方財政收入示意圖050100150億 財政收入財政收入 2020年 2020年 2020年《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 14 三、城市規(guī)劃建設(shè)分析 城市總體規(guī)劃 （ 1）城市定位 上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經(jīng)濟發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實現(xiàn)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的重要區(qū)域。 （ 2）城市發(fā)展目標 根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，適應(yīng)上海國際航運中心洋山深水港建設(shè)的要求，按照“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，南匯正構(gòu)筑“一個核心六個功能區(qū)域”的發(fā)展格局。 （ 3）城市發(fā)展思路 一核 ：臨 港新城核心區(qū) 六個功能區(qū)： 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 15 周康綜合經(jīng)濟區(qū)： 以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、 中國電信信息園 、上海國際醫(yī)學園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 六灶旅游休閑區(qū)： 以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點發(fā)展旅游、會展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務(wù)業(yè)。 航新商貿(mào)區(qū)： 以航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、新場古鎮(zhèn)為主，充分發(fā)揮生產(chǎn)、生活資料集散地功能，重點發(fā)展以各類專業(yè)市場為特色的商貿(mào)流通業(yè)，建成上海東南部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團式市場群落和交通型商業(yè)中心，同時開發(fā)保護性古鎮(zhèn)旅游業(yè)。 形成特征鮮明 的“一核三圈三帶”的形態(tài)特色。 周康綜合經(jīng)濟圈 —— 依托浦東開發(fā)建設(shè)的強力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展汽車零部件加工業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復業(yè)、信息服務(wù)業(yè)等行業(yè)。 惠南科教經(jīng)濟圈 —— 依托惠南相對雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和文化底蘊，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。 遠東大道經(jīng)濟帶 —— 充分依托兩港優(yōu)勢和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和市級旅游區(qū)的景點開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟帶。 努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級，加快上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、港城物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和功能培育。 要堅持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，在調(diào)整中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步構(gòu)筑以高新技術(shù)為基礎(chǔ)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導、現(xiàn)代裝備工業(yè) 為支柱，特色鮮明、重點突出、體現(xiàn)臨港經(jīng)濟特征的多元產(chǎn)業(yè)體系，努力構(gòu)筑“現(xiàn)代裝備工業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和信息產(chǎn)業(yè)基地”。 裝備工業(yè) —— 發(fā)展面向制造業(yè)的裝備工業(yè)、關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展八大產(chǎn)業(yè)群，在強化研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，逐《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 17 步形成我國現(xiàn) 代裝備工業(yè)研發(fā)制造基地。 現(xiàn)代物流業(yè) —— 培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運用先進的組織方式和管理技術(shù)對包括倉儲、運輸、裝卸、包裝、流通加工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進行一體化高效管理和經(jīng)營，重點發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。 中介服務(wù)業(yè) —— 拓展發(fā)展領(lǐng)域，重點扶持和培育代理、報關(guān)、人才交流、法律咨詢、技術(shù)咨詢、涉外服務(wù)、金融保險等行業(yè)，廣泛應(yīng)用現(xiàn)代管理和現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高中介服務(wù)業(yè)的能級。 休閑旅游業(yè) —— 建設(shè)濱海、南六兩大旅游線為主的旅游經(jīng)濟帶，重點抓好布宜諾、森林公園、濱海高爾夫項目的建設(shè)，加快開發(fā)空港、海港等人文旅游資源，挖掘本區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)、農(nóng)家和自然資源，積極創(chuàng)造旅游特色。重點建設(shè)沿河、沿路農(nóng)林經(jīng)濟區(qū)，強化農(nóng)業(yè)的休閑性、規(guī)范性、旅游性功能，通過走產(chǎn)業(yè)融合之路，逐步建設(shè)經(jīng)濟、社會、生態(tài)功能相協(xié)調(diào)的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)框架。 （ 2）發(fā)展目標： 依托“兩港”建設(shè)，接受浦東新區(qū)和深水港的雙向輻射，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展臨海、臨空產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展重點產(chǎn)業(yè)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，強化配套服務(wù)功能，不斷提高城市化、現(xiàn)代化、國際化水平，增強綜合實力，基本形成經(jīng)濟社會發(fā)展的五大體系。 形成現(xiàn)代化的區(qū)域交通和基礎(chǔ)設(shè)施框架。 形成布局合理的區(qū)域城鎮(zhèn)體系。 （ 3）功能定位： 對內(nèi)對外開放的港口城市 體現(xiàn)實力與水平的工業(yè)重鎮(zhèn) 現(xiàn)代都市型的農(nóng)業(yè)基地 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 19 環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū) （ 4）主要指標： 國內(nèi)生產(chǎn)總值：年遞增 12%。 地方財政收入：年遞增 10%，至 2020 年達到 60 億元。 農(nóng)民收入：年遞增不低于 8%。 立足于依托“兩港”建設(shè)帶動區(qū)域開發(fā)、開發(fā)水平和核心競爭力提升的指導思想，堅持市場化發(fā)展方向，走集約化、規(guī)?；蛧?