【正文】 69031789 28 二、土 地市場簡述 項目周邊土地市場 20202020 年情況 交易時間 地塊名稱 面積 用途 成交總價 樓面價 成交地價 容積率 競得單位 (畝 ) (萬 ) (元 /平米 ) （萬 /畝） （≤） 2020119 南匯區(qū)惠南鎮(zhèn) 19 街坊51/16 丘儲備地 ,20202020地塊 商用 5370 1629 上海煙草集團南匯煙草糖酒有限公司 2020926 南匯新場鎮(zhèn) 20街坊 1/1/4 宗地塊 ,20200606 地塊 綜合 70500 2311 上海徐房（集團）有限公司 2020318 上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn) 32 街坊 1/2丘地塊位于申云小區(qū)以 西 、 福 緣 路 以北 ,20200206 地塊 綜合 6655 1004 上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 29 2020926 南匯惠南鎮(zhèn)西北新村地塊 ,20200607 地塊 住宅 680 5523 上海聽潮置業(yè)有限公司 2020212 南匯惠南鎮(zhèn)西門支路北側(cè)地塊 ,20200505地塊 商用 1540 1574 1 上海永 達（集團）股份有限公司 84745 綜合測算，周邊目前商業(yè)、住宅綜合土地平均成交價格在 萬元 /畝。 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，價格走勢逐步趨穩(wěn)。全線分為南段、中段和北段。 上海野生動物園：約 80 萬人次 /年 上海野生動物園是上海市人民政府和國家 林業(yè)局合作建設(shè)的我國首座國家 級野生動物園。 一般鎮(zhèn)： 規(guī)劃的一般鎮(zhèn)由現(xiàn)有集鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)位、交通、資源條件等適當(dāng)歸并而成。 2020 年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口為 30 萬人左右。 （ 2）區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是上海市城市總體規(guī)劃的有機組成部分，根據(jù)上海市城鎮(zhèn)體系的結(jié)構(gòu)框架，南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系在規(guī)模結(jié)構(gòu)上由新城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)三級體系所構(gòu)成，并與中心村一起構(gòu)成區(qū)域空間布局的四個層次。在現(xiàn)狀人口的基礎(chǔ)上，考慮南匯區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢、港口興建帶來的人口機械增長及外來流動人口數(shù)量等因素。 地方財政收入：年遞增 10%，至 2020 年達到 60 億元。 （ 2）發(fā)展目標(biāo)： 依托“兩港”建設(shè)，接受浦東新區(qū)和深水港的雙向輻射，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展臨海、臨空產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展重點產(chǎn)業(yè)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，強化配套服務(wù)功能，不斷提高城市化、現(xiàn)代化、國際化水平，增強綜合實力，基本形成經(jīng)濟社會發(fā)展的五大體系。 現(xiàn)代物流業(yè) —— 培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運用先進的組織方式和管理技術(shù)對包括倉儲、運輸、裝卸、包裝、流通加工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進行一體化高效管理和經(jīng)營，重點發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。 遠東大道經(jīng)濟帶 —— 充分依托兩港優(yōu)勢和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和市級旅游區(qū)的景點開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟帶。 航新商貿(mào)區(qū)： 以航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、新場古鎮(zhèn)為主，充分發(fā)揮生產(chǎn)、生活資料集散地功能，重點發(fā)展以各類專業(yè)市場為特色的商貿(mào)流通業(yè)，建成上海東南部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團式市場群落和交通型商業(yè)中心，同時開發(fā)保護性古鎮(zhèn)旅游業(yè)。 南匯地方財政收入示意圖050100150億 財政收入財政收入 2020年 2020年 2020年《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 14 三、城市規(guī)劃建設(shè)分析 城市總體規(guī)劃 （ 1）城市定位 上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經(jīng)濟發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實現(xiàn)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的重要區(qū)域。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，占固定資產(chǎn)投資總額的 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，可比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,可比增長 %，其中：工業(yè)增加值 億元 ，可比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，可比增長 %，綜合實力再邁新平臺。因此交通部初步認(rèn)定，要把浦東運河拓建成四級航道，規(guī)劃經(jīng)四灶港、南六公路西側(cè)與 宣橋鎮(zhèn)之間新開航道，與大治河溝通，同時為配合洋山港的建設(shè)，規(guī)劃在蘆潮港海港城拓建五尺溝為四級航道，從而形成港區(qū)集疏遠為主要功能的四級內(nèi)河運網(wǎng)，并通過蘇申外港線與京杭大運河溝通。 3）次要公路 ：南匯區(qū)次要公路有滬南公路、川南奉公路、閘航公路、南港公路、周鄧公路、隨塘公路，全長約 公里。在校學(xué)生 83700 多人。 目前，區(qū)內(nèi)主要公路有以浦東國際機場為終點的上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）、南六公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。明代中醫(yī)名家李中梓（惠南鎮(zhèn)人）著 有《醫(yī)宗必讀》，至今仍是中醫(yī)必讀之書。 1386 年（明洪武十九年），明政府為防倭寇，在南匯嘴（今惠南鎮(zhèn)）筑城，設(shè)守御南匯嘴中后千戶所。 1726 年（清雍正四年）從上?？h劃出長人鄉(xiāng)建立新縣，因縣治設(shè)在原守御所南匯嘴，故縣名為“南匯” 。《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 6 當(dāng)代著名無產(chǎn)階級革命家、馬列主義理論家張聞天出生于南匯祝橋鄉(xiāng)。郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）南匯段全線貫通后，大大縮短了南匯與上海市區(qū)及周邊區(qū)縣的距離。 全區(qū)有鎮(zhèn)級影劇院 23 座，鎮(zhèn)級文化站 19 個，廣電站 19 個，圖書館 26 個，藏書 50 萬冊，圖書流通 208 萬冊，中心城鎮(zhèn)文化廣場2 處，有線電視用戶 萬多戶。 4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路 ：南匯區(qū)規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路總長約 600～ 780 公里。 1）拓寬五尺溝為洋山深水港建設(shè)提供水運通道。 第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性進一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 南匯固定資產(chǎn)投資額示意圖0100200300400500億 投資投資 2020年 2020年 2020年《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 13 2020 年財政收入增幅保持上升態(tài)勢，地方財力顯著增強。按照上海建設(shè)“四個中心”國家戰(zhàn)略的要求，依托深水港、航空港兩大國際樞紐港，延伸和拓展浦東開發(fā)開放的經(jīng)濟社會效應(yīng)， 南匯區(qū)功能定位為上海國際航運中心主體功能區(qū) 、現(xiàn)代裝備業(yè)為主體的先進制造業(yè)集群高地和自然與人文景觀俱佳的旅游休閑度假區(qū) 。 大團都市農(nóng)業(yè)區(qū)： 以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和大團、老港部分地區(qū)為主，重點發(fā)展種源農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和生態(tài)農(nóng)場，成為都市型農(nóng)業(yè)示范中心。 滬蘆高速公路經(jīng)濟帶 —— 以滬蘆高速 公路交通區(qū)位的優(yōu)勢，吸納國內(nèi)外資本在其沿線的 4 個節(jié)點的集中投入，使資金、技術(shù)、勞動力等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”。 電子信息產(chǎn)業(yè) —— 利用中國電信信息產(chǎn)業(yè)園的入駐和上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 的規(guī)劃建設(shè)，提升綜合研發(fā)配套能力，重點發(fā)展 IT配套產(chǎn)業(yè)和為現(xiàn)代裝備工業(yè)配套的電子產(chǎn)品，同時加快提高吸收、消化水平，增強自身創(chuàng)新設(shè)計能力。 形成“一業(yè)特強、多業(yè)發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)體系。 出口創(chuàng)匯：年遞增 15%，至 2020 年達到 50 億美元。規(guī)劃 2020 年全區(qū)實際居住總?cè)丝跒?82 萬人，其中城鎮(zhèn)人口約 37 萬人。規(guī)劃新城 2 個，中心鎮(zhèn) 3 個，一般鎮(zhèn) 6 個。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 22 中心鎮(zhèn)： 規(guī)劃的中心鎮(zhèn) 3 個，有周浦中心鎮(zhèn)、航頭中心鎮(zhèn)和祝橋中心鎮(zhèn)。對規(guī)劃由 2～ 3 個現(xiàn)有集鎮(zhèn)歸并的一般鎮(zhèn)，在總體規(guī)劃布局時，采用“中心組團 式”分布的布局結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展主要（中心）鎮(zhèn)區(qū)，控制和完善次要鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展。該園位于南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)境內(nèi)，占地 153公頃 ，距上海市中心約 35 公里。南段從浦東三林至臨港新城，共 公里，其中南匯段長度約為 37 公里，設(shè)有周康站、惠南站、浦東鐵路站、臨港新城站等站點。 年份 2020 年 2020 年 增幅 2020 年 增幅 增加值 億元 億元 % 房地產(chǎn)投資 億元 億元 % % 商品房竣工面積 萬平方米 萬平方米 % % 商品房銷售面積 萬平方米 萬平方米 % % 商品房銷售額 億元 億元 % % 商品房空置面積 萬平方米 萬平方米 % % 商品房平均價格 4554 元 /平方米 4902 元 /平方米 % 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 26 第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 27 一、房地產(chǎn)市場綜述 惠南鎮(zhèn)是老區(qū)政府所在地，附近有城北桃園、野生動物園等著名游覽點，生態(tài)狀況較佳；滬南公路、川南奉公路等交通干道匯聚于此，交通便捷。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 30 三、南匯辦公樓市場分析 辦公樓市場匯總 較之于住宅市場，南匯的寫字樓市場起步較晚，市場山出現(xiàn)的寫字樓也是近兩年建造，抵御市場風(fēng)險的能力還不足。 3）嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺刺激了寫字樓的需求 前年嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺，使不少企業(yè)從住宅樓里搬出來，刺激了乙級寫字樓的需求，而且今年還有加強之勢，從而帶動寫字樓的全面旺盛。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 32 在售辦公樓產(chǎn)品分析 1） 彩虹商務(wù)大廈 名稱：彩虹商務(wù)大廈 單層面積： 1100 平方米 銷售均價： 8000 元 /平方米 租金： 50 萬元 /年 /層（毛 胚）， 60 萬元 /年 /層（裝修） 物業(yè)管理費： 5 元 /平方米 入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店） 注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權(quán)出售，售價約 1 個億。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 36 重點個案分析 ? 南匯弘基廣場 【地址】：南匯惠南鎮(zhèn)川南奉公路 6101 弄，靠近拱極路，南側(cè)是南匯現(xiàn)有的地標(biāo)建筑（南匯電信大樓）； 【占地面積】： 13850 平方米； 【總建筑面積】： 43800 平方米； ? 地上建筑面積： 34656 平方米 ? 其中：商場： 23449 平方米 ? 設(shè)備層： 1407 平方米 ? 酒店： 9800 平方米 ? 地 下建筑面積： 9220 平方米 ? 其中：地下車庫： 6305 平方米 ? 商鋪及設(shè)備房： 2915 平方米 【覆蓋率】： % ； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 37 【容積率】： ； 【機動車停車位】： 150 輛 【使用年限】：產(chǎn)權(quán)式商鋪，使用年限 40 年 【簡介】：整個建筑由兩棟地下室相連的建筑組成，沿拱北路與東側(cè)街坊路布置 3 層高小商業(yè)，并以過街樓相連留出廣場通道，基地西南側(cè)布置 15 層高的酒店，兩棟樓一直一曲、一高一低圍合出一個中心商業(yè)廣場。整個廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動起該地塊的商業(yè)潛力。 四層、五層： 預(yù)留的大型品牌餐飲區(qū)，餐飲輔助用房，廚房加工區(qū)。 【技術(shù)參數(shù)】： 樓層結(jié)構(gòu)： 1 號樓為框架結(jié)構(gòu)； 2 號樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻裝飾標(biāo)準(zhǔn)：主體為高級外墻涂料，局部配以石材及玻璃幕墻 窗材：彩色鋁合金框材配白玻 公共部分材質(zhì)：由開發(fā)商二次精裝修