【正文】 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 盡力配備一個(gè) 24 小時(shí)服務(wù)的會(huì)所，向業(yè)主提供全天候、多功能包括室內(nèi)恒溫泳池、健身房、舞蹈房、 SPA 美容等在內(nèi)的全方位服務(wù)設(shè)施。只要我們?cè)跍?zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，深入挖掘慧谷項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，配合適當(dāng)?shù)膹V告?zhèn)鬟_(dá)和營(yíng)銷舉措，取得并占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額是指日可待的。 司戴德梁行合作；這樣，他們的物業(yè)管理水準(zhǔn)和服務(wù)的水平又將上 升到一個(gè)新層次。其實(shí)，物業(yè)管理公司一樣可以創(chuàng)立 自己的知名品牌，目前南方的中海物業(yè)和萬(wàn)科就創(chuàng)立了自己的品牌，并且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。基本車位在 個(gè)車位 /戶，寫字樓性質(zhì)的物業(yè)比率更高。例如新盛大廈，主體樓高 20 層，地下四層，建筑面積近 11 萬(wàn)平方米，可電梯數(shù)量竟高達(dá)16 部，還不包含貨梯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 而且，我們發(fā)現(xiàn)目前，高層物業(yè)隨著工程進(jìn)度越接近現(xiàn)房，消費(fèi)者購(gòu)買也越多，因此，許多的開(kāi)發(fā)商一改往年物業(yè)還未打樁即開(kāi)始銷售的作法，直至物業(yè)建設(shè)至相當(dāng)部位（如建設(shè)至工程總量的 60%以上）才開(kāi)始銷售。 北京物業(yè)均為現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 （年內(nèi)入?。? 美震裕陽(yáng)大廈、希望領(lǐng)空 時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大 廈 期 房 NAGA 港灣中心、奧式商務(wù)區(qū)、城市星座、 榮華時(shí)代公寓、天津電子科技中心、 二、調(diào)研方式 以購(gòu)房者身份現(xiàn)場(chǎng)咨詢； 電話垂詢； 媒體資料的排查； 通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的人際關(guān)系進(jìn)行了解 說(shuō)明：由于種種的限制因素，“以媒體方式進(jìn)行訪談”的方式?jīng)]有采用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 D、企業(yè)現(xiàn)有 CIS 分析。 7 月 15 日－ 8 月 1 日 1) 項(xiàng)目包裝的初步實(shí)施。 1) 貴公司負(fù)責(zé)在工作進(jìn)程中實(shí)施情況的監(jiān)督和檢查。 因此，我們制定了以下工作排期計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年 6 月 1 日之前 我公司向貴公司提交初步分析和工作計(jì)劃（本案）。 2) 我公司負(fù)責(zé)對(duì)工作方案的具體操作和實(shí)施。 2) 營(yíng)銷策略的制定。 三 綜合市場(chǎng)調(diào)研（重點(diǎn)） A、營(yíng)銷環(huán)境調(diào)研 B、消費(fèi)者研究 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分 市場(chǎng)調(diào)研工作安排 根據(jù)我公司前期制定的總體工作計(jì)劃，現(xiàn)將第一步驟工作（市場(chǎng)調(diào)研分析）的工作內(nèi)容與時(shí)間安排承遞貴公司。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 三、調(diào)查內(nèi)容：見(jiàn)附項(xiàng)目調(diào)查表（ 周邊部分、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)部分 ） 四、綜合調(diào)研分析 為期兩周的“慧谷”競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)研，使我們對(duì)于“慧谷”的市場(chǎng)狀況有了更為深入地理解，對(duì)于目前本市的高層狀況、周邊地區(qū)的 競(jìng)爭(zhēng)狀況有深入的了解，下面是本次調(diào)研所得出的一些結(jié)論性的觀點(diǎn)： 四 高層物業(yè)銷售狀況改觀，科技園區(qū)物業(yè)熱銷 近年來(lái)，高層物業(yè)一直是天津房地產(chǎn)銷售的難點(diǎn)， 2020 年本市高層的平均銷售率只有 55%；但是，從今年起，高層的物業(yè)銷售狀況有了較大的改觀。 四 周邊物業(yè) (科技園區(qū)內(nèi) )的銷售狀況 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鞍山西道及其周邊地區(qū)是我市 IT、電子以及高新技術(shù)行業(yè)科研、商貿(mào)匯集區(qū)；林立的大學(xué)，眾 多的企業(yè)、服務(wù)機(jī)構(gòu)，該地區(qū)的生活工作的人群擁有較本市其它地區(qū)更強(qiáng)的購(gòu)買力；另外，“天津硅谷”的定位，全國(guó)第 3位的實(shí)力，這一地區(qū)有很強(qiáng)的投資潛力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四 、綜合布線 2020 年開(kāi)盤的物業(yè)在這方面均投入較大，如銅鑼灣廣場(chǎng)、天津電子科技中心、榮華時(shí)代公寓、希望領(lǐng)空、 NAGA 港灣中心、美震裕陽(yáng)大廈，尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈項(xiàng)目采用了美國(guó) SIEMON 的綜合布線系統(tǒng)?！盎酃取避囄涣坎蛔愕臓顩r必須改變， 否則，對(duì)提高物業(yè)檔次和維持今后的長(zhǎng)期銷售不利。 在所有調(diào)研的物業(yè)中，自建自管和兄弟單位管理物業(yè)約占所有物業(yè)的 93 %。 四 規(guī)劃設(shè)計(jì)刪繁就簡(jiǎn)、純寫字樓概念倍受推崇 目前，推出的框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，一般不象以前設(shè)置分明的分區(qū)，而是提供一塊整體的空間，由業(yè)主來(lái)分配空間、設(shè)計(jì)和裝修。 四 針對(duì)慧谷寫字樓規(guī)劃的整體建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合布線系統(tǒng)的采用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。這一結(jié)論與實(shí)際走訪中大多數(shù)的潛在購(gòu)房者表述一致。 根據(jù)對(duì)辦公 模式的調(diào)查，選擇“部門集中式”和“無(wú)所謂 ,因地制宜”的分別占 %和 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 付款方式 —— 重要的房地產(chǎn)銷售的競(jìng)爭(zhēng)手段 本次調(diào)研的管理決策 人員年齡結(jié)構(gòu)較年輕，事業(yè)一般處于高速成長(zhǎng)期，未來(lái)預(yù)期較好，但是高速成長(zhǎng)要求資金的投入，他們不可能全部將資金投入購(gòu)置辦公場(chǎng)所。再有，軟件和網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司等的有一定的不可預(yù)見(jiàn)性，突擊式加班大量存在，因 此像 24 小時(shí)超市便利店等設(shè)施，做為寫字樓的配套就顯得重要了?！盎酃取庇捎谠谫Y金回籠等方面沒(méi)有太大的壓力，因此，適當(dāng)增加多種迎合消費(fèi)者需求的付款方式，降低實(shí)際購(gòu)房的門坎，釋放潛在的需求，必將取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。 四 天津硅谷概念 —— “慧谷” 的 巨大商機(jī) 天津硅谷即將啟動(dòng)， 慧谷項(xiàng)目 位于硅谷的腹地，引入硅谷的概念，如果與天津大學(xué)進(jìn)行多方的合作，萬(wàn)兆集團(tuán)將會(huì)從中收益匪淺，一方面可以達(dá)到迅速銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。水上公園附近集中了大量的高檔的住宅，一是由于該區(qū)域具有較好的自然景觀，離市中心的距離也不遠(yuǎn)；二是由于該區(qū)域周邊沒(méi)有工廠，且處于天津市的上風(fēng)口，污染很小，適合高檔項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)。（以上部分基本與 “ 慧谷 ” 項(xiàng)目無(wú)可比性，我們不把它們作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，僅供參考。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單純的依靠采用新的配套設(shè)施，也只能起到一時(shí)的作用，很快就有其它項(xiàng)目仿效。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 3． 相對(duì)相同物業(yè)講，起步價(jià) 7500 元（待定）／平方米是不算高的。如果條件不允許也可以從宣傳各角度借勢(shì)造勢(shì)，對(duì)銷售起到一定的推動(dòng)作用。北京中關(guān)村作為目前全國(guó)最大的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，（尤其是 IT 行業(yè)），不少區(qū)內(nèi)實(shí)力企業(yè)將目光瞄準(zhǔn)的天津，而 “ 慧谷 ” 以其優(yōu)越的地理位置和全新理念的空間，引起北京等外省市客戶是完全有可能的。 ● 年齡：中青年， 30－ 40 歲成功人士。 2． 優(yōu)越的地理位置。（這一觀點(diǎn)，將在第五節(jié) —— “ 營(yíng)銷策略與營(yíng)銷技巧 ” 中做具體闡述） 針對(duì)慧谷項(xiàng)目的消費(fèi)群體，我們認(rèn)為雖然傳統(tǒng)概念上的購(gòu)置物業(yè)屬于純理性消費(fèi)，但由于我們消費(fèi)群體的特殊性，他們?cè)谶x擇物業(yè)的時(shí)候?qū)嶋H上是通過(guò)選擇一種空間而享受一種生活，帶有很強(qiáng)的感性色彩，因此我們要牢牢抓住目標(biāo)群體的消費(fèi)心理，將情感訴求貫穿營(yíng)銷過(guò)程的始終。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 5． 吊旗、道旗：用于賣場(chǎng)的延伸，布置現(xiàn)場(chǎng)氣氛，突出風(fēng)格。 2． 樣板間：以極其精美的裝修，給參觀者留下深刻的印象。 五、整合營(yíng)銷策略及營(yíng)銷技巧 五 整體營(yíng)銷策略 作為開(kāi)發(fā)商，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，我們要為消費(fèi)者提供的到底是什么？前文中我們提到：慧谷項(xiàng)目的主體策略是在理性訴求的基礎(chǔ)上充分容納感性訴求。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：前兩年牙膏市場(chǎng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)一度趨于白熱化，同一時(shí)段、同一欄目經(jīng)常是四五條牙膏的廣告一起上，什么 “ 雙氟＋鈣 ” 、 “FMP2” 、 “ 防齲齒防蛀牙 ” 、 “ 除口臭 ” 各種功能應(yīng)有盡有，消費(fèi)者看完以后就不明白了，都這么好究竟要買哪一種呢？而藍(lán)天六必治的廣告中 “ 牙好，胃口就好，身體倍兒棒，吃嘛嘛香。 間，一種生活。因此，我們應(yīng)該盡可能 尊重和鼓勵(lì)他們，相信他們?cè)诓痪玫膶?lái)能取得巨大的成功。 親情售樓計(jì)劃 這一策略是感性訴求在最終銷售過(guò)程中的具體體現(xiàn)，通過(guò)高素質(zhì)售樓人員的服務(wù)，高品質(zhì)的樣板間，使目標(biāo)客戶群體陶醉在售樓過(guò)程中，使之清楚地看到自己美好的未來(lái)。 結(jié)合慧谷項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，他們應(yīng)該是月收入在 5000 元左右的商務(wù)人員、高級(jí)白領(lǐng)、中小型企業(yè)業(yè)主以及與 IT 行業(yè)緊密相連的成功 人士。要知道，當(dāng)時(shí)天津牙膏廠是借錢打這個(gè)廣告，而正是這則廣告挽救了這個(gè)廠即將破產(chǎn)的命運(yùn)。然而光靠質(zhì)量好的產(chǎn)品還不夠，我們應(yīng)該向目標(biāo)群體傳遞一種信息，產(chǎn)品是一個(gè)平臺(tái)，是傳遞生活理念的平臺(tái)。 3． 針對(duì)不同時(shí)段開(kāi)展豐富多彩極具吸引力的促銷活動(dòng)。 7． 海報(bào)：（同上） 8． 燈桿：項(xiàng)目周邊主要道路設(shè)置，以造聲勢(shì)。 四 包裝構(gòu)想 突出時(shí)代前瞻感覺(jué)，必要情況下，可啟用建筑人居方面的科技權(quán)威機(jī)構(gòu)或人士做為項(xiàng)目的代言人，從而將本案包裝成為一個(gè)領(lǐng)先商務(wù)，理想化的空間。 四、項(xiàng)目賣場(chǎng)的包裝策略 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作是否成功，銷售是最重要的環(huán)節(jié)。 4． 獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型個(gè)性化，視野更開(kāi)闊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2． 周邊競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。一些規(guī)模逐漸成熟的公司有提高 辦公檔次和升級(jí)辦公標(biāo)準(zhǔn)的需要。 W—— (weaknesses)弱點(diǎn) 1． 配套功能不是很完善。上面提到了開(kāi)發(fā)具有個(gè)性的項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上也就是創(chuàng)造項(xiàng)目自身的品牌，而開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌則是創(chuàng)造項(xiàng)目自身的品牌的基石。 2． 項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將從某種程度上轉(zhuǎn)向品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)。尤其是高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)鞍山西道一線，根本沒(méi)有成氣候的商住辦公空間，而真正與 “ 慧谷 ”形成競(jìng)爭(zhēng)和威脅的項(xiàng)目大多地處本區(qū)域周圍的行政區(qū)間，如云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈，榮華時(shí)代公寓，百腦匯科技大廈，和平區(qū)北部的銅鑼灣廣場(chǎng)、以及河北、河西與南開(kāi)相鄰區(qū)域的有關(guān)物業(yè)等等。按照天津市的城市發(fā)展規(guī)劃，中環(huán)線將從紅旗路沿李七莊后道拓展至黑牛城道。通過(guò)此次調(diào)研，我們收獲頗多，其中獲取的一些信息是非常有價(jià)值的，同時(shí)對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行了整理并分析如下： 一－ 南開(kāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 （ 1）目前的南開(kāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的高、中、低檔項(xiàng)目并存的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。要求辦公模式為“敞開(kāi)式”的占 %，而選擇“部門集中式”的卻占到 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以租代買、長(zhǎng)期按揭和分期付款，他們要求時(shí)間越長(zhǎng)越好，這樣既可以減輕他們的資金的壓力，而且可以提前享受明天的環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。配套完善、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的甲級(jí) 5A 寫字樓，符合本市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和趨勢(shì)，克服了普遍的刻板和機(jī)械，滿足了人們的個(gè)性化和人性化的需求，因此，受到市場(chǎng)的青睞絕非偶然，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甲級(jí) 5A 寫字樓必將有更大的市場(chǎng)空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 本次共調(diào)查企業(yè)管理決策人員 112 人（分別屬于 112 家企業(yè)），涉及市內(nèi)其中已在南開(kāi)區(qū)或有意向在南開(kāi)區(qū)設(shè)立辦公場(chǎng)所的潛在消費(fèi)者 37 人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 INTERNET 的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，盡力做到提供千兆入樓，百兆入桌服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這樣的物業(yè)在市場(chǎng)上頗受歡迎，富士大廈、合眾