【正文】 的精準(zhǔn)。 因此，我們制定了以下工作排期計(jì)劃。 6 月 1 日－ 15 日 由貴公司對(duì)本案進(jìn)行參閱、審議，經(jīng)過(guò)雙方深入討論，提出改進(jìn)意見(jiàn)，并最終確定工作計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1) 貴公司負(fù)責(zé)在工作進(jìn)程中實(shí)施情況的監(jiān)督和檢查。 3) 專案組由調(diào)研人員、策劃人員、設(shè)計(jì)人員、公關(guān)人員及售樓人員共同組成。 1) 項(xiàng)目營(yíng)銷診斷。 3) 提交調(diào)研分析報(bào)告。 7 月 15 日－ 8 月 1 日 1) 項(xiàng)目包裝的初步實(shí)施。 3) 媒介導(dǎo)向的分析與監(jiān)控。 5) 制定下一步的整合營(yíng)銷策略。 B、營(yíng)銷外部環(huán)境的診斷與分析（外界因素） * 包括消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、公眾輿論等等。 D、企業(yè)現(xiàn)有 CIS 分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 一、市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)狀況調(diào)研 一 調(diào)查對(duì)象 周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè) 市區(qū)范圍內(nèi)同規(guī)模、檔次物業(yè) 北京市同規(guī)模、檔次物業(yè) 一 調(diào)查內(nèi)容 基本情況 （包括規(guī)模、檔次、地理位置、房型、價(jià)格、配套等等） 品牌認(rèn)知程度（形象） 營(yíng)銷策略（包裝定位、賣點(diǎn)、廣告等） 實(shí)際銷售狀況 一 調(diào)查方式： 電話垂詢 以購(gòu)房者的身份現(xiàn)場(chǎng)咨詢 以媒介方式進(jìn)行訪談 通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的政府關(guān)系及人際關(guān)系 媒體資料的排 查 二、消費(fèi)者狀況調(diào)研 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二 地域劃分： 以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)府區(qū)為中心，并輻射和平區(qū)、南開區(qū)的相關(guān)地區(qū) 二 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)調(diào)研 年齡結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu) 行業(yè)、階層 收入及消費(fèi)水平 受教育程度 其他 二 調(diào)查內(nèi)容 對(duì)“慧谷”的認(rèn)知度 消費(fèi)者價(jià)格承受能力 物業(yè)功能 房型研究 配套要求（軟性、硬性） 購(gòu)買方式 二 調(diào)查方式 電話溝通 直接訪談 寄發(fā)信函 隨機(jī)抽樣調(diào)查表 利用媒體 三、調(diào)研時(shí)間安排 在本工作方案得到貴公司的確認(rèn)后，我公司將立即展開工作，我們將在為期一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)交叉運(yùn)做以上三部分既定方案，同時(shí)隨時(shí)向貴公司匯報(bào)工作進(jìn)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 情況，并且力爭(zhēng)在 7 月底前完成整套市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告，為下一步的營(yíng)銷戰(zhàn)略打下良好的基礎(chǔ)。 一、調(diào)研對(duì)象： 一 周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)（ 10 家） 榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園、天津電子科技中心、銅鑼灣廣場(chǎng)、希望領(lǐng)空、嘉利中心、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、賽得廣場(chǎng) 一 市區(qū)范圍相似規(guī)模檔次物業(yè)（ 13 家） 區(qū) 域 物 業(yè) 名 稱 南開區(qū) 天地和大廈、時(shí)代奧城、 和平區(qū) NAGA 港灣中心，河川大廈、富士大廈 河北區(qū) 奧式商務(wù)區(qū)、愛(ài)琴海大廈 河西區(qū) 國(guó)華大廈、合眾大廈、盈海商務(wù)大廈、永安大廈 河?xùn)|區(qū) 城市星座、美震裕陽(yáng)大廈 一 北京物業(yè)（ 4 家） 中國(guó)電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈、西環(huán)廣場(chǎng) 一 現(xiàn)房與期房 現(xiàn) 房 百腦匯科技大廈、富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、愛(ài)琴海大廈、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、賽得廣場(chǎng)、天地和大廈、天發(fā)科技園、銅鑼灣廣場(chǎng)、永安大廈、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 北京物業(yè)均為現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 （年內(nèi)入?。? 美震裕陽(yáng)大廈、希望領(lǐng)空 時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大 廈 期 房 NAGA 港灣中心、奧式商務(wù)區(qū)、城市星座、 榮華時(shí)代公寓、天津電子科技中心、 二、調(diào)研方式 以購(gòu)房者身份現(xiàn)場(chǎng)咨詢； 電話垂詢； 媒體資料的排查； 通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的人際關(guān)系進(jìn)行了解 說(shuō)明：由于種種的限制因素，“以媒體方式進(jìn)行訪談”的方式?jīng)]有采用。 本次調(diào)研的物業(yè)，銷售狀況普遍良好，尤其是在配套設(shè)施水平、品牌塑造、概念挖掘等方面做得出色的物業(yè)，如榮華時(shí)代公寓、 NAGA 港灣中心、時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈、希望領(lǐng)空等，在期房銷售期間即取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，這部分物業(yè)大約占調(diào)研物業(yè)總量的 %，另 外，如百腦匯科技大廈、佳怡國(guó)際商務(wù)廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 場(chǎng)、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、銅鑼灣廣場(chǎng)等由于優(yōu)越的位置價(jià)格比也取得了不俗的銷售成績(jī)。 而且，我們發(fā)現(xiàn)目前，高層物業(yè)隨著工程進(jìn)度越接近現(xiàn)房，消費(fèi)者購(gòu)買也越多，因此，許多的開發(fā)商一改往年物業(yè)還未打樁即開始銷售的作法，直至物業(yè)建設(shè)至相當(dāng)部位（如建設(shè)至工程總量的 60%以上）才開始銷售。 這一地區(qū)物業(yè)的銷售狀況相比本市其它地區(qū)要好得多。 另外，在該地區(qū)，住宅與商住、寫字樓性質(zhì)物業(yè)之比為 9： 4，住宅供給較多，而專門的商住、寫字樓 相對(duì)提供較少；銷售方面，住宅銷售率較寫字樓物業(yè)低，銷售速度也較慢。 四 環(huán)境、配套有所提高，智能化成為潮流 四 、綠化率與園景設(shè)計(jì) 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，迫使開發(fā)商必須關(guān)注消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)的多方面的需求，尤其是環(huán)境方面， 30%的綠化率一般都可以達(dá)到，甚至有的物業(yè)為了提高物業(yè)的檔次達(dá)到 60%（羅馬花園），即使是以前不太注意綠化的寫字樓也開始關(guān)注綠化因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 四 、高層供水 前幾年，高層物業(yè)的飲水問(wèn)題一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，所以隨后開發(fā)的物業(yè)普遍采用了變頻調(diào)壓供水系統(tǒng)，本次調(diào)研的物業(yè) 93%的物業(yè)采取了這種技術(shù)，該技術(shù)被廣泛采用一方面解決 了飲用水的污染的問(wèn)題，另一方面，也提高物業(yè)的檔次。 四 、電梯 高層住宅或?qū)懽謸У碾娞菔潜夭豢缮俚?，目前本次調(diào)研所有的物業(yè)使用的電梯均為雙電源，在品牌使用方面，本地的 OTIS 占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，另外西子 0TIS、上海三菱、國(guó)產(chǎn)的迅達(dá)也有使用，在北京寫字樓市場(chǎng)，引用的大部分是國(guó)外著名品牌原裝進(jìn)口的電梯，在項(xiàng)目的整體形象提升上起到的重要的作用。例如新盛大廈，主體樓高 20 層，地下四層，建筑面積近 11 萬(wàn)平方米，可電梯數(shù)量竟高達(dá)16 部，還不包含貨梯。 四 、安防設(shè)施 在本次調(diào)研的物業(yè)中對(duì)講系統(tǒng)應(yīng)用普遍，但可視對(duì)講的比率仍不算高，占總數(shù)的 1/3 強(qiáng)，在其他安 防設(shè)施方面時(shí)代奧城為業(yè)主配備了窗磁門磁、紅外線監(jiān)控；大部分項(xiàng)目還為業(yè)主配備了對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)；美震裕陽(yáng)大廈有 24 小時(shí)閉路無(wú)盲點(diǎn)監(jiān)控、自動(dòng)巡更報(bào)警系統(tǒng)；奧式商務(wù)區(qū)和城市星座等還有 4 重防盜系統(tǒng)等，北京的大多數(shù)項(xiàng)目在這方面的做的相當(dāng)完善，中國(guó)電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈等物業(yè)在電子系統(tǒng)和人力系統(tǒng)上均投入很大，這方面是值得我們學(xué)習(xí)借鑒的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料?；拒囄辉? 個(gè)車位 /戶，寫字樓性質(zhì)的物業(yè)比率更高。 四 、局域網(wǎng) 云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天津電子科技中心、希望領(lǐng)空、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)等在設(shè)置了區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)，大約占總數(shù) 1/3，另外，除時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈外，設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)基本集中在“慧谷”的周圍，必然與“慧谷”形成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 四 、建材 所調(diào)查天津大部分項(xiàng)目均采用國(guó)內(nèi)知名品牌的建材，在這方 面，北京寫字樓做的相當(dāng)出色，外檐立面采用高檔鋁板和世界先進(jìn)中空雙鋼化玻璃幕墻，高級(jí)地面建筑材料、磨砂玻璃及高級(jí)墻面建筑材料，藝術(shù)吊頂、高級(jí)燈飾，整體世界先進(jìn)玻璃幕墻，瑞士進(jìn)口電梯，分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)等。物業(yè)管理做為購(gòu)房者者消費(fèi)的最后一環(huán)，與業(yè)主的生活息息相關(guān)，這是十分重要的。其實(shí)，物業(yè)管理公司一樣可以創(chuàng)立 自己的知名品牌，目前南方的中海物業(yè)和萬(wàn)科就創(chuàng)立了自己的品牌，并且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。自給自足的物業(yè)管理，在專業(yè)化、檔次、服務(wù)水平等方面都提高不易；而且，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，物業(yè)管理的成本居高不下。 可喜的是本次調(diào)研的物業(yè)中，表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風(fēng)荷新園，他們由自己的知名品牌――風(fēng)荷物業(yè)管理，而且風(fēng)荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 司戴德梁行合作；這樣，他們的物業(yè)管理水準(zhǔn)和服務(wù)的水平又將上 升到一個(gè)新層次。這樣，出房率相應(yīng)提高，業(yè)主可以自由選擇，不會(huì)造成千家一面的景象。 四 市場(chǎng)定位、品牌形象與廣告――物業(yè)銷售的利器 今年，高層寫字樓銷售較好的一個(gè)重要的原因就是開發(fā)商開始將市場(chǎng) 定位引入物業(yè)的開發(fā)和營(yíng)銷當(dāng)中，時(shí)代奧城和河川大廈是典型的例子。我們有理由相信，時(shí)代奧城如果不是定位明確，營(yíng)銷包裝出色，廣告表現(xiàn)突出，而是將住宅、寫字樓功能不分，絕對(duì)不會(huì)取得今天的銷售業(yè)績(jī)。只要我們?cè)跍?zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，深入挖掘慧谷項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，配合適當(dāng)?shù)膹V告?zhèn)鬟_(dá)和營(yíng)銷舉措，取得并占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額是指日可待的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 充分考慮 車位的質(zhì)與量，增加車位比例，提高寫字樓的入駐率。 盡力配備一個(gè) 24 小時(shí)服務(wù)的會(huì)所，向業(yè)主提供全天候、多功能包括室內(nèi)恒溫泳池、健身房、舞蹈房、 SPA 美容等在內(nèi)的全方位服務(wù)設(shè)施。 局域網(wǎng)統(tǒng)一設(shè)置。 采用戶室中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)省能源。 建議在安防設(shè)施上投入加大，樹立國(guó)際化寫字樓的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四部分 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（二） —— 關(guān)于目標(biāo)客戶群體 按照萬(wàn)兆投資集團(tuán)與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計(jì)劃，在 5 月 16 日結(jié)束了慧谷項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)研后， 5 月 17 日 — 5 月 25 日，銳設(shè)繪“慧谷項(xiàng)目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購(gòu)房群體為調(diào)查的對(duì)象，進(jìn)行了消費(fèi)者方面的調(diào)查。） 一、 總體概述 一 總體概述 本次調(diào)查的覆蓋面較廣，調(diào)研對(duì)象涉及和平、南開、河西、河?xùn)|、河北等 5區(qū)，南開區(qū)是重點(diǎn)的調(diào)查區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 本次調(diào)查的對(duì)象被分為四個(gè)行業(yè)，在計(jì)算機(jī)及 相關(guān)行業(yè)方面有所偏重，具體分類如下： 1．計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè) 2．貿(mào)易公司 3．事務(wù)所 4．其它行業(yè)（以廣告、設(shè)計(jì)、裝飾等公司為主） 一 調(diào)查項(xiàng)目分類 調(diào)研對(duì)象所在行業(yè) A．調(diào)研對(duì)象的年齡 B．辦公場(chǎng)所區(qū)域選擇 C．辦公場(chǎng)所的面積 A．租賃及價(jià)格水平（目前） B．購(gòu)買及價(jià)格水平（目前） C．付款方式 購(gòu)置辦公場(chǎng)所時(shí)關(guān)注的因素