【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分 市場調(diào)研報告（二） —— 關(guān)于目標(biāo)客戶群體 按照萬兆投資集團(tuán)與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計劃，在 5 月 16 日結(jié)束了慧谷項目的市場競爭狀況的調(diào)研后， 5 月 17 日 — 5 月 25 日，銳設(shè)繪“慧谷項目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購房群體為調(diào)查的對象，進(jìn)行了消費者方面的調(diào)查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 采用戶室中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)省能源。 盡力配備一個 24 小時服務(wù)的會所，向業(yè)主提供全天候、多功能包括室內(nèi)恒溫泳池、健身房、舞蹈房、 SPA 美容等在內(nèi)的全方位服務(wù)設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。只要我們在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，深入挖掘慧谷項目的獨特賣點，配合適當(dāng)?shù)膹V告?zhèn)鬟_(dá)和營銷舉措，取得并占領(lǐng)一定的市場份額是指日可待的。 四 市場定位、品牌形象與廣告――物業(yè)銷售的利器 今年，高層寫字樓銷售較好的一個重要的原因就是開發(fā)商開始將市場 定位引入物業(yè)的開發(fā)和營銷當(dāng)中，時代奧城和河川大廈是典型的例子。 司戴德梁行合作；這樣，他們的物業(yè)管理水準(zhǔn)和服務(wù)的水平又將上 升到一個新層次。 可喜的是本次調(diào)研的物業(yè)中，表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風(fēng)荷新園，他們由自己的知名品牌――風(fēng)荷物業(yè)管理，而且風(fēng)荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其實，物業(yè)管理公司一樣可以創(chuàng)立 自己的知名品牌，目前南方的中海物業(yè)和萬科就創(chuàng)立了自己的品牌，并且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。 四 、建材 所調(diào)查天津大部分項目均采用國內(nèi)知名品牌的建材，在這方 面，北京寫字樓做的相當(dāng)出色，外檐立面采用高檔鋁板和世界先進(jìn)中空雙鋼化玻璃幕墻，高級地面建筑材料、磨砂玻璃及高級墻面建筑材料，藝術(shù)吊頂、高級燈飾，整體世界先進(jìn)玻璃幕墻，瑞士進(jìn)口電梯，分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)等。基本車位在 個車位 /戶，寫字樓性質(zhì)的物業(yè)比率更高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。例如新盛大廈，主體樓高 20 層，地下四層，建筑面積近 11 萬平方米，可電梯數(shù)量竟高達(dá)16 部，還不包含貨梯。 四 、高層供水 前幾年，高層物業(yè)的飲水問題一直是媒體關(guān)注的焦點，所以隨后開發(fā)的物業(yè)普遍采用了變頻調(diào)壓供水系統(tǒng)，本次調(diào)研的物業(yè) 93%的物業(yè)采取了這種技術(shù)，該技術(shù)被廣泛采用一方面解決 了飲用水的污染的問題，另一方面，也提高物業(yè)的檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 另外，在該地區(qū)，住宅與商住、寫字樓性質(zhì)物業(yè)之比為 9： 4，住宅供給較多，而專門的商住、寫字樓 相對提供較少；銷售方面，住宅銷售率較寫字樓物業(yè)低，銷售速度也較慢。 而且，我們發(fā)現(xiàn)目前，高層物業(yè)隨著工程進(jìn)度越接近現(xiàn)房，消費者購買也越多，因此，許多的開發(fā)商一改往年物業(yè)還未打樁即開始銷售的作法，直至物業(yè)建設(shè)至相當(dāng)部位（如建設(shè)至工程總量的 60%以上）才開始銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 北京物業(yè)均為現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 （年內(nèi)入?。? 美震裕陽大廈、希望領(lǐng)空 時代奧城、盈海商務(wù)大 廈 期 房 NAGA 港灣中心、奧式商務(wù)區(qū)、城市星座、 榮華時代公寓、天津電子科技中心、 二、調(diào)研方式 以購房者身份現(xiàn)場咨詢； 電話垂詢； 媒體資料的排查； 通過房地產(chǎn)行業(yè)的人際關(guān)系進(jìn)行了解 說明：由于種種的限制因素，“以媒體方式進(jìn)行訪談”的方式?jīng)]有采用。 一、調(diào)研對象： 一 周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)（ 10 家） 榮華時代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園、天津電子科技中心、銅鑼灣廣場、希望領(lǐng)空、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場、賽得廣場 一 市區(qū)范圍相似規(guī)模檔次物業(yè)（ 13 家） 區(qū) 域 物 業(yè) 名 稱 南開區(qū) 天地和大廈、時代奧城、 和平區(qū) NAGA 港灣中心，河川大廈、富士大廈 河北區(qū) 奧式商務(wù)區(qū)、愛琴海大廈 河西區(qū) 國華大廈、合眾大廈、盈海商務(wù)大廈、永安大廈 河?xùn)|區(qū) 城市星座、美震裕陽大廈 一 北京物業(yè)（ 4 家） 中國電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈、西環(huán)廣場 一 現(xiàn)房與期房 現(xiàn) 房 百腦匯科技大廈、富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、愛琴海大廈、佳怡國際商務(wù)廣場、賽得廣場、天地和大廈、天發(fā)科技園、銅鑼灣廣場、永安大廈、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 D、企業(yè)現(xiàn)有 CIS 分析。 5) 制定下一步的整合營銷策略。 7 月 15 日－ 8 月 1 日 1) 項目包裝的初步實施。 1) 項目營銷診斷。 1) 貴公司負(fù)責(zé)在工作進(jìn)程中實施情況的監(jiān)督和檢查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此，我們制定了以下工作排期計劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “彗谷商務(wù)中心 ”整合營銷策劃方案 第一部分 關(guān)于“慧谷”項目的初步分析與工作計劃 一、項目概要與初步分析 通過 2020 年上半年以來與貴公司領(lǐng)導(dǎo)及各位部門經(jīng)理的探討和我們對該項目的初步考察，并且先后進(jìn)行了幾次討論會，我們認(rèn)為，除去包裝定位與宣傳策略等營銷因素，從項目規(guī)劃及品質(zhì)來看，“慧谷”絕對屬于一個優(yōu)秀項目，但前提是必須要做好項目本身的定位以及目標(biāo)客層的 精準(zhǔn) 定位。 2020 年 6 月 1 日之前 我公司向貴公司提交初步分析和工作計劃（本案）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2) 我公司負(fù)責(zé)對工作方案的具體操作和實施。 2) 市場調(diào)研及全面排查。 2) 營銷策略的制定。 （具體時間安排需進(jìn)一步確認(rèn)） 三、工作流程與工作內(nèi)容 三 項目營銷診斷與分析 A、營銷內(nèi)部環(huán)境的診斷與分析（自身因素） * 包括項目的規(guī)模、檔次、質(zhì)量、地位、物業(yè)、交通、價格等 等。 三 綜合市場調(diào)研（重點） A、營銷環(huán)境調(diào)研 B、消費者研究 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、本項目 SWOT 分析 D、品牌調(diào)研 E、價格調(diào)研 F、對本項目是否認(rèn)可的概念測試 三 CIS 導(dǎo)入 A、項目包裝定位 (包括案名、 LOGO、樓宇、工地、售樓處等 ) B、視覺識別系統(tǒng)（ VI） C、行動識別系統(tǒng)（ BI） D、理念識別系統(tǒng)（ MI） 三 整合行銷計劃 A、行銷運(yùn)作排期的最終確定 B、行銷策略及重點 C、業(yè)務(wù)隊伍的組訓(xùn) D、公關(guān)計劃 E、銷售工作安排 F、銷售管理辦法 三 廣告策略 A、媒介分析 B、分階段廣告執(zhí)行辦法 C、廣告設(shè)計方案 D、通路及終端反饋預(yù)測 三 實施監(jiān)控與效果評估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 市場調(diào)研工作安排 根據(jù)我公司前期制定的總體工作計劃，現(xiàn)將第一步驟工作（市場調(diào)研分析）的工作內(nèi)容與時間安排承遞貴公司。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、調(diào)查內(nèi)容：見附項目調(diào)查表（ 周邊部分、競爭物業(yè)部分 ） 四、綜合調(diào)研分析 為期兩周的“慧谷”競爭狀況的調(diào)研，使我們對于“慧谷”的市場狀況有了更為深入地理解，對于目前本市的高層狀況、周邊地區(qū)的 競爭狀況有深入的了解，下面是本次調(diào)研所得出的一些結(jié)論性的觀點： 四 高層物業(yè)銷售狀況改觀，科技園區(qū)物業(yè)熱銷 近年來，高層物業(yè)一直是天津房地產(chǎn)銷售的難點， 2020 年本市高層的平均銷售率只有 55%；但是，從今年起，高層的物業(yè)銷售狀況有了較大的改觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 四 周邊物業(yè) (科技園區(qū)內(nèi) )的銷售狀況 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鞍山西道及其周邊地區(qū)是我市 IT、電子以及高新技術(shù)行業(yè)科研、商貿(mào)匯集區(qū)；林立的大學(xué)，眾 多的企業(yè)、服務(wù)機(jī)構(gòu)，該地區(qū)的生活工作的人群擁有較本市其它地區(qū)更強(qiáng)的購買力；另外，“天津硅谷”的定位，全國第 3位的實力，這一地區(qū)有很強(qiáng)的投資潛力。百腦匯科技大廈、賽得廣場均在較短的時間內(nèi)創(chuàng)造了很好的銷售業(yè)績。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外，本次調(diào)研的部分物業(yè)甚至提出了直飲水系統(tǒng)（如時代奧城）。 四 、綜合布線 2020 年開盤的物業(yè)在這方面均投入較大，如銅鑼灣廣場、天津電子科技中心、榮華時代公寓、希望領(lǐng)空、 NAGA 港灣中心、美震裕陽大廈，尤其是開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈項目采用了美國 SIEMON 的綜合布線系統(tǒng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！盎酃取避囄涣坎蛔愕臓顩r必須改變， 否則，對提高物業(yè)檔次和維持今后的長期銷售不利。 四 物業(yè)管理――二次競爭的戰(zhàn)場 物業(yè)的硬件最易被人模仿的，而只有軟件才不可復(fù)制。 在所有調(diào)研的物業(yè)中，自建自管和兄弟單位管理物業(yè)約占所有物業(yè)的 93 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四 規(guī)劃設(shè)計刪繁就簡、純寫字樓概念倍受推崇 目前，推出的框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，一般不象以前設(shè)置分明的分區(qū)，而是提供一塊整體的空間，由業(yè)主來分配空間、設(shè)計和裝修。河川大廈其實是一個開發(fā)了好幾年的物業(yè)，原先銷售狀況不佳，定位為智能商務(wù)集成大廈后，銷售狀況很快改觀，某集團(tuán)公司一次就買走了其中的大部分。 四 針對慧谷寫字樓規(guī)劃的整體建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 向著智能環(huán)保生態(tài)型寫字樓看齊，強(qiáng)調(diào)人性化，采用大量智能化產(chǎn)品，比如在辦公桌上設(shè)置呼叫電梯按鈕，要等電梯，只需坐在辦公室內(nèi)就可以了。 綜合布線系統(tǒng)的采用。戶室中央空調(diào)不僅能夠讓每個樓層、甚至于每個房間內(nèi)的員工按照各自的實際情況需要進(jìn)行調(diào)控，比如在氣溫比較涼爽的春、秋兩季減少使用空調(diào)的頻率，而且在遇到加班時又不必?fù)?dān)心每到規(guī)定的時間空調(diào)就會停止運(yùn)轉(zhuǎn)的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以下內(nèi)容為本次調(diào)查的總結(jié)，供貴公司參考： （說明：本次調(diào)查的項目較多、數(shù)據(jù)量較大，為使本報告可以直觀、明確，便于理解，故數(shù)據(jù)部分較多采用表格形式表達(dá)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中選擇后兩項的即可以成為 慧谷項目 的潛在的消費者的共 74 人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之