【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（二） —— 關(guān)于目標(biāo)客戶群體 按照萬(wàn)兆投資集團(tuán)與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計(jì)劃，在 5 月 16 日結(jié)束了慧谷項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)研后， 5 月 17 日 — 5 月 25 日，銳設(shè)繪“慧谷項(xiàng)目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購(gòu)房群體為調(diào)查的對(duì)象，進(jìn)行了消費(fèi)者方面的調(diào)查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 采用戶室中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)省能源。 盡力配備一個(gè) 24 小時(shí)服務(wù)的會(huì)所，向業(yè)主提供全天候、多功能包括室內(nèi)恒溫泳池、健身房、舞蹈房、 SPA 美容等在內(nèi)的全方位服務(wù)設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。只要我們?cè)跍?zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，深入挖掘慧谷項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，配合適當(dāng)?shù)膹V告?zhèn)鬟_(dá)和營(yíng)銷舉措，取得并占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額是指日可待的。 四 市場(chǎng)定位、品牌形象與廣告――物業(yè)銷售的利器 今年，高層寫字樓銷售較好的一個(gè)重要的原因就是開發(fā)商開始將市場(chǎng) 定位引入物業(yè)的開發(fā)和營(yíng)銷當(dāng)中，時(shí)代奧城和河川大廈是典型的例子。 司戴德梁行合作；這樣，他們的物業(yè)管理水準(zhǔn)和服務(wù)的水平又將上 升到一個(gè)新層次。 可喜的是本次調(diào)研的物業(yè)中，表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風(fēng)荷新園，他們由自己的知名品牌――風(fēng)荷物業(yè)管理，而且風(fēng)荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其實(shí)，物業(yè)管理公司一樣可以創(chuàng)立 自己的知名品牌，目前南方的中海物業(yè)和萬(wàn)科就創(chuàng)立了自己的品牌，并且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。 四 、建材 所調(diào)查天津大部分項(xiàng)目均采用國(guó)內(nèi)知名品牌的建材，在這方 面，北京寫字樓做的相當(dāng)出色，外檐立面采用高檔鋁板和世界先進(jìn)中空雙鋼化玻璃幕墻，高級(jí)地面建筑材料、磨砂玻璃及高級(jí)墻面建筑材料，藝術(shù)吊頂、高級(jí)燈飾，整體世界先進(jìn)玻璃幕墻，瑞士進(jìn)口電梯，分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)等。基本車位在 個(gè)車位 /戶，寫字樓性質(zhì)的物業(yè)比率更高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。例如新盛大廈，主體樓高 20 層，地下四層，建筑面積近 11 萬(wàn)平方米，可電梯數(shù)量竟高達(dá)16 部，還不包含貨梯。 四 、高層供水 前幾年，高層物業(yè)的飲水問題一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，所以隨后開發(fā)的物業(yè)普遍采用了變頻調(diào)壓供水系統(tǒng)，本次調(diào)研的物業(yè) 93%的物業(yè)采取了這種技術(shù)，該技術(shù)被廣泛采用一方面解決 了飲用水的污染的問題，另一方面，也提高物業(yè)的檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 另外，在該地區(qū)，住宅與商住、寫字樓性質(zhì)物業(yè)之比為 9： 4，住宅供給較多，而專門的商住、寫字樓 相對(duì)提供較少；銷售方面，住宅銷售率較寫字樓物業(yè)低，銷售速度也較慢。 而且，我們發(fā)現(xiàn)目前，高層物業(yè)隨著工程進(jìn)度越接近現(xiàn)房，消費(fèi)者購(gòu)買也越多，因此，許多的開發(fā)商一改往年物業(yè)還未打樁即開始銷售的作法，直至物業(yè)建設(shè)至相當(dāng)部位（如建設(shè)至工程總量的 60%以上）才開始銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 北京物業(yè)均為現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 （年內(nèi)入?。? 美震裕陽(yáng)大廈、希望領(lǐng)空 時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大 廈 期 房 NAGA 港灣中心、奧式商務(wù)區(qū)、城市星座、 榮華時(shí)代公寓、天津電子科技中心、 二、調(diào)研方式 以購(gòu)房者身份現(xiàn)場(chǎng)咨詢； 電話垂詢； 媒體資料的排查； 通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的人際關(guān)系進(jìn)行了解 說(shuō)明：由于種種的限制因素，“以媒體方式進(jìn)行訪談”的方式?jīng)]有采用。 一、調(diào)研對(duì)象： 一 周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)（ 10 家） 榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園、天津電子科技中心、銅鑼灣廣場(chǎng)、希望領(lǐng)空、嘉利中心、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、賽得廣場(chǎng) 一 市區(qū)范圍相似規(guī)模檔次物業(yè)（ 13 家） 區(qū) 域 物 業(yè) 名 稱 南開區(qū) 天地和大廈、時(shí)代奧城、 和平區(qū) NAGA 港灣中心，河川大廈、富士大廈 河北區(qū) 奧式商務(wù)區(qū)、愛琴海大廈 河西區(qū) 國(guó)華大廈、合眾大廈、盈海商務(wù)大廈、永安大廈 河?xùn)|區(qū) 城市星座、美震裕陽(yáng)大廈 一 北京物業(yè)（ 4 家） 中國(guó)電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈、西環(huán)廣場(chǎng) 一 現(xiàn)房與期房 現(xiàn) 房 百腦匯科技大廈、富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、愛琴海大廈、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、賽得廣場(chǎng)、天地和大廈、天發(fā)科技園、銅鑼灣廣場(chǎng)、永安大廈、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 D、企業(yè)現(xiàn)有 CIS 分析。 5) 制定下一步的整合營(yíng)銷策略。 7 月 15 日－ 8 月 1 日 1) 項(xiàng)目包裝的初步實(shí)施。 1) 項(xiàng)目營(yíng)銷診斷。 1) 貴公司負(fù)責(zé)在工作進(jìn)程中實(shí)施情況的監(jiān)督和檢查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，我們制定了以下工作排期計(jì)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “彗谷商務(wù)中心 ”整合營(yíng)銷策劃方案 第一部分 關(guān)于“慧谷”項(xiàng)目的初步分析與工作計(jì)劃 一、項(xiàng)目概要與初步分析 通過(guò) 2020 年上半年以來(lái)與貴公司領(lǐng)導(dǎo)及各位部門經(jīng)理的探討和我們對(duì)該項(xiàng)目的初步考察，并且先后進(jìn)行了幾次討論會(huì)，我們認(rèn)為，除去包裝定位與宣傳策略等營(yíng)銷因素，從項(xiàng)目規(guī)劃及品質(zhì)來(lái)看，“慧谷”絕對(duì)屬于一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目，但前提是必須要做好項(xiàng)目本身的定位以及目標(biāo)客層的 精準(zhǔn) 定位。 2020 年 6 月 1 日之前 我公司向貴公司提交初步分析和工作計(jì)劃（本案）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2) 我公司負(fù)責(zé)對(duì)工作方案的具體操作和實(shí)施。 2) 市場(chǎng)調(diào)研及全面排查。 2) 營(yíng)銷策略的制定。 （具體時(shí)間安排需進(jìn)一步確認(rèn)） 三、工作流程與工作內(nèi)容 三 項(xiàng)目營(yíng)銷診斷與分析 A、營(yíng)銷內(nèi)部環(huán)境的診斷與分析（自身因素） * 包括項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、質(zhì)量、地位、物業(yè)、交通、價(jià)格等 等。 三 綜合市場(chǎng)調(diào)研（重點(diǎn)） A、營(yíng)銷環(huán)境調(diào)研 B、消費(fèi)者研究 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、本項(xiàng)目 SWOT 分析 D、品牌調(diào)研 E、價(jià)格調(diào)研 F、對(duì)本項(xiàng)目是否認(rèn)可的概念測(cè)試 三 CIS 導(dǎo)入 A、項(xiàng)目包裝定位 (包括案名、 LOGO、樓宇、工地、售樓處等 ) B、視覺識(shí)別系統(tǒng)（ VI） C、行動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)（ BI） D、理念識(shí)別系統(tǒng)（ MI） 三 整合行銷計(jì)劃 A、行銷運(yùn)作排期的最終確定 B、行銷策略及重點(diǎn) C、業(yè)務(wù)隊(duì)伍的組訓(xùn) D、公關(guān)計(jì)劃 E、銷售工作安排 F、銷售管理辦法 三 廣告策略 A、媒介分析 B、分階段廣告執(zhí)行辦法 C、廣告設(shè)計(jì)方案 D、通路及終端反饋預(yù)測(cè) 三 實(shí)施監(jiān)控與效果評(píng)估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分 市場(chǎng)調(diào)研工作安排 根據(jù)我公司前期制定的總體工作計(jì)劃，現(xiàn)將第一步驟工作（市場(chǎng)調(diào)研分析）的工作內(nèi)容與時(shí)間安排承遞貴公司。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、調(diào)查內(nèi)容：見附項(xiàng)目調(diào)查表（ 周邊部分、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)部分 ） 四、綜合調(diào)研分析 為期兩周的“慧谷”競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)研，使我們對(duì)于“慧谷”的市場(chǎng)狀況有了更為深入地理解，對(duì)于目前本市的高層狀況、周邊地區(qū)的 競(jìng)爭(zhēng)狀況有深入的了解，下面是本次調(diào)研所得出的一些結(jié)論性的觀點(diǎn)： 四 高層物業(yè)銷售狀況改觀，科技園區(qū)物業(yè)熱銷 近年來(lái)，高層物業(yè)一直是天津房地產(chǎn)銷售的難點(diǎn)， 2020 年本市高層的平均銷售率只有 55%；但是，從今年起，高層的物業(yè)銷售狀況有了較大的改觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 四 周邊物業(yè) (科技園區(qū)內(nèi) )的銷售狀況 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鞍山西道及其周邊地區(qū)是我市 IT、電子以及高新技術(shù)行業(yè)科研、商貿(mào)匯集區(qū)；林立的大學(xué)，眾 多的企業(yè)、服務(wù)機(jī)構(gòu)，該地區(qū)的生活工作的人群擁有較本市其它地區(qū)更強(qiáng)的購(gòu)買力；另外，“天津硅谷”的定位，全國(guó)第 3位的實(shí)力，這一地區(qū)有很強(qiáng)的投資潛力。百腦匯科技大廈、賽得廣場(chǎng)均在較短的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了很好的銷售業(yè)績(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，本次調(diào)研的部分物業(yè)甚至提出了直飲水系統(tǒng)（如時(shí)代奧城）。 四 、綜合布線 2020 年開盤的物業(yè)在這方面均投入較大，如銅鑼灣廣場(chǎng)、天津電子科技中心、榮華時(shí)代公寓、希望領(lǐng)空、 NAGA 港灣中心、美震裕陽(yáng)大廈，尤其是開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈項(xiàng)目采用了美國(guó) SIEMON 的綜合布線系統(tǒng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?！盎酃取避囄涣坎蛔愕臓顩r必須改變， 否則，對(duì)提高物業(yè)檔次和維持今后的長(zhǎng)期銷售不利。 四 物業(yè)管理――二次競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng) 物業(yè)的硬件最易被人模仿的，而只有軟件才不可復(fù)制。 在所有調(diào)研的物業(yè)中，自建自管和兄弟單位管理物業(yè)約占所有物業(yè)的 93 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四 規(guī)劃設(shè)計(jì)刪繁就簡(jiǎn)、純寫字樓概念倍受推崇 目前，推出的框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，一般不象以前設(shè)置分明的分區(qū)，而是提供一塊整體的空間，由業(yè)主來(lái)分配空間、設(shè)計(jì)和裝修。河川大廈其實(shí)是一個(gè)開發(fā)了好幾年的物業(yè)，原先銷售狀況不佳，定位為智能商務(wù)集成大廈后，銷售狀況很快改觀，某集團(tuán)公司一次就買走了其中的大部分。 四 針對(duì)慧谷寫字樓規(guī)劃的整體建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 向著智能環(huán)保生態(tài)型寫字樓看齊，強(qiáng)調(diào)人性化，采用大量智能化產(chǎn)品，比如在辦公桌上設(shè)置呼叫電梯按鈕，要等電梯，只需坐在辦公室內(nèi)就可以了。 綜合布線系統(tǒng)的采用。戶室中央空調(diào)不僅能夠讓每個(gè)樓層、甚至于每個(gè)房間內(nèi)的員工按照各自的實(shí)際情況需要進(jìn)行調(diào)控，比如在氣溫比較涼爽的春、秋兩季減少使用空調(diào)的頻率，而且在遇到加班時(shí)又不必?fù)?dān)心每到規(guī)定的時(shí)間空調(diào)就會(huì)停止運(yùn)轉(zhuǎn)的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以下內(nèi)容為本次調(diào)查的總結(jié)，供貴公司參考： （說(shuō)明：本次調(diào)查的項(xiàng)目較多、數(shù)據(jù)量較大，為使本報(bào)告可以直觀、明確，便于理解，故數(shù)據(jù)部分較多采用表格形式表達(dá)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中選擇后兩項(xiàng)的即可以成為 慧谷項(xiàng)目 的潛在的消費(fèi)者的共 74 人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之