【正文】 四 、綠化率與園景設(shè)計 市場的競爭加劇，迫使開發(fā)商必須關(guān)注消費者對于物業(yè)的多方面的需求，尤其是環(huán)境方面， 30%的綠化率一般都可以達到，甚至有的物業(yè)為了提高物業(yè)的檔次達到 60%（羅馬花園），即使是以前不太注意綠化的寫字樓也開始關(guān)注綠化因素。 據(jù)統(tǒng)計賽得廣場、榮華時代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈等近 2/3 的物業(yè)為了改善區(qū)內(nèi)環(huán)境 規(guī)劃了中央花園廣場、園林小品等，中央花園一般都在近千平米以上；在這方面，本市做得最出色的是座落于黑牛城與友誼路交口附近的順馳世紀城，他們專門聘請曾負責亞特蘭大奧運主題公園、歐洲迪斯尼主題公園、美國國會大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 道等設(shè)計的美國的泛亞易道公司（ EDAW）做社區(qū)的園景設(shè)計，美國泛亞易道的園景設(shè)計成為世紀城獨特的賣點。 四 、高層供水 前幾年，高層物業(yè)的飲水問題一直是媒體關(guān)注的焦點，所以隨后開發(fā)的物業(yè)普遍采用了變頻調(diào)壓供水系統(tǒng)，本次調(diào)研的物業(yè) 93%的物業(yè)采取了這種技術(shù)，該技術(shù)被廣泛采用一方面解決 了飲用水的污染的問題，另一方面，也提高物業(yè)的檔次。另外，本次調(diào)研的部分物業(yè)甚至提出了直飲水系統(tǒng)（如時代奧城）。 四 、電梯 高層住宅或?qū)懽謸У碾娞菔潜夭豢缮俚?，目前本次調(diào)研所有的物業(yè)使用的電梯均為雙電源，在品牌使用方面，本地的 OTIS 占有絕對的優(yōu)勢，另外西子 0TIS、上海三菱、國產(chǎn)的迅達也有使用，在北京寫字樓市場，引用的大部分是國外著名品牌原裝進口的電梯，在項目的整體形象提升上起到的重要的作用。 在調(diào)查物業(yè)中，天津物業(yè)的電梯數(shù)量基本保證在 4— 8 部，在上下班的高峰時間，會造成階段性擁堵； 而在北京，電梯數(shù)量可完全滿足使用需求。例如新盛大廈，主體樓高 20 層，地下四層，建筑面積近 11 萬平方米，可電梯數(shù)量竟高達16 部，還不包含貨梯。 四 、綜合布線 2020 年開盤的物業(yè)在這方面均投入較大，如銅鑼灣廣場、天津電子科技中心、榮華時代公寓、希望領(lǐng)空、 NAGA 港灣中心、美震裕陽大廈，尤其是開發(fā)區(qū)建設(shè)集團的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈項目采用了美國 SIEMON 的綜合布線系統(tǒng)。 四 、安防設(shè)施 在本次調(diào)研的物業(yè)中對講系統(tǒng)應(yīng)用普遍，但可視對講的比率仍不算高，占總數(shù)的 1/3 強，在其他安 防設(shè)施方面時代奧城為業(yè)主配備了窗磁門磁、紅外線監(jiān)控；大部分項目還為業(yè)主配備了對講報警系統(tǒng)；美震裕陽大廈有 24 小時閉路無盲點監(jiān)控、自動巡更報警系統(tǒng)；奧式商務(wù)區(qū)和城市星座等還有 4 重防盜系統(tǒng)等，北京的大多數(shù)項目在這方面的做的相當完善，中國電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈等物業(yè)在電子系統(tǒng)和人力系統(tǒng)上均投入很大，這方面是值得我們學(xué)習(xí)借鑒的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 四 、車位 在所調(diào)研的物業(yè)中，越近開發(fā)的物業(yè)，車位提供的數(shù)量和比率越高?；拒囄辉? 個車位 /戶，寫字樓性質(zhì)的物業(yè)比率更高?！盎酃取避囄涣坎蛔愕臓顩r必須改變， 否則，對提高物業(yè)檔次和維持今后的長期銷售不利。 四 、局域網(wǎng) 云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天津電子科技中心、希望領(lǐng)空、佳怡國際商務(wù)廣場等在設(shè)置了區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)，大約占總數(shù) 1/3，另外，除時代奧城、盈海商務(wù)大廈外，設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)基本集中在“慧谷”的周圍，必然與“慧谷”形成一定的競爭關(guān)系。 因為各開發(fā)商以前均未涉足互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，因此即使區(qū)內(nèi)設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)，水平也基本處于中等，在提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方面仍有有很大的可操作的空間。 四 、建材 所調(diào)查天津大部分項目均采用國內(nèi)知名品牌的建材，在這方 面，北京寫字樓做的相當出色，外檐立面采用高檔鋁板和世界先進中空雙鋼化玻璃幕墻，高級地面建筑材料、磨砂玻璃及高級墻面建筑材料，藝術(shù)吊頂、高級燈飾，整體世界先進玻璃幕墻，瑞士進口電梯，分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)等。 四 物業(yè)管理――二次競爭的戰(zhàn)場 物業(yè)的硬件最易被人模仿的，而只有軟件才不可復(fù)制。物業(yè)管理做為購房者者消費的最后一環(huán)，與業(yè)主的生活息息相關(guān)，這是十分重要的。規(guī)模、高效，充滿人情氣息的的物業(yè)管理不僅可以是業(yè)主享受到實實在在的服務(wù)，更可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。其實，物業(yè)管理公司一樣可以創(chuàng)立 自己的知名品牌，目前南方的中海物業(yè)和萬科就創(chuàng)立了自己的品牌，并且取得了很好的經(jīng)濟效益。 在所有調(diào)研的物業(yè)中，自建自管和兄弟單位管理物業(yè)約占所有物業(yè)的 93 %。自給自足的物業(yè)管理，在專業(yè)化、檔次、服務(wù)水平等方面都提高不易；而且，沒有規(guī)模效應(yīng)，物業(yè)管理的成本居高不下。以上種種，反應(yīng)出我市的物業(yè)管理還處于較低的水平。 可喜的是本次調(diào)研的物業(yè)中，表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風(fēng)荷新園，他們由自己的知名品牌――風(fēng)荷物業(yè)管理，而且風(fēng)荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 司戴德梁行合作；這樣，他們的物業(yè)管理水準和服務(wù)的水平又將上 升到一個新層次。 四 規(guī)劃設(shè)計刪繁就簡、純寫字樓概念倍受推崇 目前，推出的框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，一般不象以前設(shè)置分明的分區(qū)，而是提供一塊整體的空間，由業(yè)主來分配空間、設(shè)計和裝修。這樣，出房率相應(yīng)提高，業(yè)主可以自由選擇，不會造成千家一面的景象。 這樣的物業(yè)在市場上頗受歡迎，富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場均采用這種設(shè)計，因此創(chuàng)下了很高的銷售率。 四 市場定位、品牌形象與廣告――物業(yè)銷售的利器 今年，高層寫字樓銷售較好的一個重要的原因就是開發(fā)商開始將市場 定位引入物業(yè)的開發(fā)和營銷當中，時代奧城和河川大廈是典型的例子。河川大廈其實是一個開發(fā)了好幾年的物業(yè)，原先銷售狀況不佳，定位為智能商務(wù)集成大廈后，銷售狀況很快改觀，某集團公司一次就買走了其中的大部分。我們有理由相信，時代奧城如果不是定位明確，營銷包裝出色，廣告表現(xiàn)突出，而是將住宅、寫字樓功能不分，絕對不會取得今天的銷售業(yè)績。 四 小結(jié) 通過本次對慧谷項目競爭狀況的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)就目前慧谷項目的市場狀況而言，如進入商住兩用的物業(yè)市場，雖市場的銷售面較寬，但因為進入的是市場競爭十分激烈的買方市場狀 況，將來的銷售必然會遭遇強大的阻力；而科技園區(qū)商務(wù)寫字樓市場仍然存在較大的需求空間，而且慧谷項目與其它商務(wù)性的競爭物業(yè)相比，具明顯優(yōu)勢。只要我們在準確定位的基礎(chǔ)上，深入挖掘慧谷項目的獨特賣點，配合適當?shù)膹V告?zhèn)鬟_和營銷舉措，取得并占領(lǐng)一定的市場份額是指日可待的。 四 針對慧谷寫字樓規(guī)劃的整體建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 向著智能環(huán)保生態(tài)型寫字樓看齊，強調(diào)人性化，采用大量智能化產(chǎn)品，比如在辦公桌上設(shè)置呼叫電梯按鈕，要等電梯，只需坐在辦公室內(nèi)就可以了。 充分考慮 車位的質(zhì)與量，增加車位比例，提高寫字樓的入駐率。 內(nèi)庭花園、屋頂花園 的設(shè)置 ，最大限度地利用空間創(chuàng)造綠化景觀。 盡力配備一個 24 小時服務(wù)的會所，向業(yè)主提供全天候、多功能包括室內(nèi)恒溫泳池、健身房、舞蹈房、 SPA 美容等在內(nèi)的全方位服務(wù)設(shè)施。 綜合布線系統(tǒng)的采用。 局域網(wǎng)統(tǒng)一設(shè)置。 INTERNET 的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，盡力做到提供千兆入樓，百兆入桌服務(wù)。 采用戶室中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)省能源。戶室中央空調(diào)不僅能夠讓每個樓層、甚至于每個房間內(nèi)的員工按照各自的實際情況需要進行調(diào)控，比如在氣溫比較涼爽的春、秋兩季減少使用空調(diào)的頻率，而且在遇到加班時又不必擔心每到規(guī)定的時間空調(diào)就會停止運轉(zhuǎn)的問題。 建議在安防設(shè)施上投入加大，樹立國際化寫字樓的形象。 外檐及內(nèi)室等建材建議采用國際普遍采用的類型產(chǎn)品及品牌，與甲級 5A 寫字樓配置相同（如外檐立面采用世界先進中空 6+9+6 Lowe 雙鋼化玻璃幕墻 ,具有隔熱、隔音、防紫外線功能），用于建造寫字樓的所有建筑材料，均應(yīng)采用大型企業(yè)知名產(chǎn)品，并且前后經(jīng)過 23 道檢測程序，以保證其環(huán)保性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 第四部分 市場調(diào)研報告（二） —— 關(guān)于目標客戶群體 按照萬兆投資集團與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計劃，在 5 月 16 日結(jié)束了慧谷項目的市場競爭狀況的調(diào)研后， 5 月 17 日 — 5 月 25 日，銳設(shè)繪“慧谷項目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購房群體為調(diào)查的對象，進行了消費者方面的調(diào)查。 以下內(nèi)容為本次調(diào)查的總結(jié)，供貴公司參考： （說明：本次調(diào)查的項目較多、數(shù)據(jù)量較大，為使本報告可以直觀、明確，便于理解，故數(shù)據(jù)部分較多采用表格形式表達。） 一、 總體概述 一 總體概述 本次調(diào)查的覆蓋面較廣，調(diào)研對象涉及和平、南開、河西、河?xùn)|、河北等 5區(qū)，南開區(qū)是重點的調(diào)查區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 本次共調(diào)查企業(yè)管理決策人員 112 人（分別屬于 112 家企業(yè)），涉及市內(nèi)其中已在南開區(qū)或有意向在南開區(qū)設(shè)立辦公場所的潛在消費者 37 人。 本次調(diào)查的對象被分為四個行業(yè)，在計算機及 相關(guān)行業(yè)方面有所偏重，具體分類如下： 1．計算機及相關(guān)行業(yè) 2．貿(mào)易公司 3．事務(wù)所 4．其它行業(yè)（以廣告、設(shè)計、裝飾等公司為主） 一 調(diào)查項目分類 調(diào)研對象所在行業(yè) A．調(diào)研對象的年齡 B．辦公場所區(qū)域選擇 C．辦公場所的面積 A．租賃及價格水平（目前） B．購買及價格水平（目前） C．付款方式 購置辦公場所時關(guān)注的因素 購置辦公場所關(guān)注物業(yè)本身因素 是否準備更換辦公場所 對于辦公場所的面積需求 可以承受的單位價格 物業(yè)的性質(zhì) 辦公模式 1房型特點 1車位要求 1辦公環(huán)境的管理手段與配套硬件 1對于集中辦公的要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計 二 行業(yè)狀況 考慮到“慧谷”的潛在消費者的特性，將調(diào)查對象主要分為 4 個行業(yè)，如下表 序 號 行 業(yè) 劃 分 人 數(shù) 百分比 說 明 1 計算機相關(guān)行業(yè) 60 % 網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗材等