【正文】 元 4 % 3 60007000 元 1 % 4 70008000 元 1 % 5 8000 以上 1 % 合 計： 11 家 100% 二 購置辦公地點考慮因素統(tǒng)計 針對購房者購房需要考慮的實際因素，設(shè)計如下項目，具體統(tǒng)計結(jié)果，如 下表 關(guān)注程度 考 慮 因 素 人 數(shù) 百分比 1 交通狀況 25 % 2 地理位置 26 % 3 價格因素 23 % 4 商業(yè)氛圍 18 % 4 房型布局 18 % 5 周邊環(huán)境 17 % 6 房屋質(zhì)量 16 % 7 物業(yè)管理水平 12 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在本次的調(diào)查中，有 %的人選擇純寫字樓，超過其他形式（ %）許多，說明高端寫字樓是目前市場中的新寵。尤其以網(wǎng)絡(luò)公司與軟件公司的人士對集中的要求最迫切。其實，“慧谷”的潛在的消費者并不是沒有資金購房，而是因為事業(yè)處于高速成長期，因此主要的資金應(yīng)用于投資，實際上，他們的未來預期很好 ，消費潛力巨大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 造成該區(qū)域的項目目前銷售狀況一般。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2． 最近從有關(guān)部門獲悉，天津正在籌建中國規(guī)模最大的 “ 硅谷 ” ，其依托即是高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和學府區(qū)， “ 慧谷 ” 完全可以以此為市場切入點，如果條件成熟，可以將 “ 慧谷 ” 納入硅谷發(fā)展計劃，作為硅谷配套設(shè)施，借助政府行為大做文章。 ● 收入水平：個人月收入 5000 元 —— 6000 元左右。忽略了消費者的內(nèi)心感受，這些觀念強加于消費者反而使消費者感到茫然和無所適從。設(shè)計精神應(yīng)與樓書保持一致。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 北京市場開發(fā) 我們有理由相信，慧谷項目在北京是絕對有市場的，加之我們地處天津高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心，與中關(guān)村關(guān)連緊密，通過一定的宣傳在北京打開市場是 完全有可能的。 對于慧谷項目的營銷工作，我們應(yīng)該通過統(tǒng)一的宣傳向客戶清晰地闡述房子背后所體現(xiàn)出的獨特氣質(zhì)和完美生活。 4． 在條件允許的情況下建設(shè)和完善小區(qū)公建設(shè)施，如：業(yè) 主會所、透天沙龍、商務(wù)中心、便利超市等等。 四 包裝設(shè)計要點 1． 標志及標準字：充分體現(xiàn)項目的建筑精神、風格以及規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)涵，突出物業(yè)形象。 ★ 5 ．通 過產(chǎn)品本身，挖掘深層次的賣點，將全新的生活理念傳達給目標群體。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一個不可忽視的情況，在周邊物業(yè)中，有一部分是定位于商住兩用的，如時代廣場、風荷新園等，但辦公需求大有人在，其主要吸引力在于小區(qū)內(nèi)環(huán)境與 智能化，因一些加之原有的純辦公空間（如云瑯、河川等）在內(nèi)，市場競爭將日趨激烈。 2． 周邊交通狀況較差，堵塞現(xiàn)象嚴重。 這里的品牌包括兩個方面：一是指項目自身的品牌或區(qū)域的影響力，另一方面則是指開發(fā)企業(yè)的品牌形象。因此部分開發(fā)商將目光放到了這一區(qū)域，但是目前該區(qū)域的周邊環(huán)境較差，且個別開發(fā)商的項目存在著一定的質(zhì)量問題， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 河西區(qū) 36 % 4 河東區(qū) 9 % 5 河北區(qū) 2 % 合 計： 112 人 100% 辦公場所區(qū)域選擇比例表 序號 行 業(yè) 分 類 數(shù) 量 百分比 說 明 1 計算機相關(guān)行業(yè) 24 % 網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗材等 2 貿(mào)易公司 4 % 國貿(mào)、內(nèi)貿(mào)企業(yè) 3 事務(wù)所 2 % 律師、會計師等 4 其它 7 % 合 計： 37 家 100% * * * * * * * * * 南開區(qū)調(diào)查對象行業(yè)分配表 二 目前辦公場所租購狀況 1．本次全部調(diào)查對象目前辦公場所的實際使用狀況，如下表 編 號 辦公場所使用狀 況 數(shù) 量 百分比 1 租 賃 99 % 2 已經(jīng)購買 11 % 3 其它方式 2 % 合 計： 112 家 100% 辦公場所使用狀況比例表 2．目前，租賃辦公場所企業(yè)承擔租金水平，如下表 序號 租金價格 （單位：元 /平米 .天） 數(shù) 量 百分比 1 2 元以下 17 % 2 23 元之間 39 % 3 34 元之間 27 % 4 4 元以上 16 % 合 計： 99 家 100% 租賃價格比例表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四部分 市場調(diào)研報告（二） —— 關(guān)于目標客戶群體 按照萬兆投資集團與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計劃，在 5 月 16 日結(jié)束了慧谷項目的市場競爭狀況的調(diào)研后， 5 月 17 日 — 5 月 25 日，銳設(shè)繪“慧谷項目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購房群體為調(diào)查的對象，進行了消費者方面的調(diào)查。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 可喜的是本次調(diào)研的物業(yè)中，表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風荷新園，他們由自己的知名品牌――風荷物業(yè)管理，而且風荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 另外，在該地區(qū)，住宅與商住、寫字樓性質(zhì)物業(yè)之比為 9： 4，住宅供給較多，而專門的商住、寫字樓 相對提供較少；銷售方面，住宅銷售率較寫字樓物業(yè)低，銷售速度也較慢。 一、調(diào)研對象： 一 周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)（ 10 家） 榮華時代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園、天津電子科技中心、銅鑼灣廣場、希望領(lǐng)空、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場、賽得廣場 一 市區(qū)范圍相似規(guī)模檔次物業(yè)（ 13 家） 區(qū) 域 物 業(yè) 名 稱 南開區(qū) 天地和大廈、時代奧城、 和平區(qū) NAGA 港灣中心，河川大廈、富士大廈 河北區(qū) 奧式商務(wù)區(qū)、愛琴海大廈 河西區(qū) 國華大廈、合眾大廈、盈海商務(wù)大廈、永安大廈 河東區(qū) 城市星座、美震裕陽大廈 一 北京物業(yè)（ 4 家） 中國電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈、西環(huán)廣場 一 現(xiàn)房與期房 現(xiàn) 房 百腦匯科技大廈、富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、愛琴海大廈、佳怡國際商務(wù)廣場、賽得廣場、天地和大廈、天發(fā)科技園、銅鑼灣廣場、永安大廈、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 1) 項目營銷診斷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （具體時間安排需進一步確認） 三、工作流程與工作內(nèi)容 三 項目營銷診斷與分析 A、營銷內(nèi)部環(huán)境的診斷與分析（自身因素） * 包括項目的規(guī)模、檔次、質(zhì)量、地位、物業(yè)、交通、價格等 等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。另外，本次調(diào)研的部分物業(yè)甚至提出了直飲水系統(tǒng)（如時代奧城）。 四 物業(yè)管理――二次競爭的戰(zhàn)場 物業(yè)的硬件最易被人模仿的，而只有軟件才不可復制。河川大廈其實是一個開發(fā)了好幾年的物業(yè)，原先銷售狀況不佳，定位為智能商務(wù)集成大廈后，銷售狀況很快改觀，某集團公司一次就買走了其中的大部分。戶室中央空調(diào)不僅能夠讓每個樓層、甚至于每個房間內(nèi)的員工按照各自的實際情況需要進行調(diào)控，比如在氣溫比較涼爽的春、秋兩季減少使用空調(diào)的頻率，而且在遇到加班時又不必擔心每到規(guī)定的時間空調(diào)就會停止運轉(zhuǎn)的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中選擇后兩項的即可以成為 慧谷項目 的潛在的消費者的共 74 人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 除地理位置外 ,交通狀況（包括車位因素）、價格、房型和商業(yè)氛圍是選擇辦公場所的重要因素。因此付款方式已經(jīng)成為開發(fā)商之間檢驗競爭 實力的籌碼之一。而“慧谷”的設(shè)計正是考慮到這方面，使每一層的面積都可以做隨意的空間劃分，完全發(fā)揮業(yè)主的想象空間和創(chuàng)意才能，可以自由劃分的空間正是“慧谷”獨特的賣點之一。 （ 2）南開區(qū)的房地產(chǎn)項目開發(fā)相對具有一定的區(qū)域集中性，通過調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)南開區(qū)項目主要相對集中在以下五個區(qū)域： A、以萬德莊一帶為中心，并輻射至高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)； B、華苑地區(qū)； C、水上公園附近（天津市規(guī)模最大的別墅區(qū)）； D、李七莊后道一帶； E、黃河道、長江道附近； （ 3）各相對集中區(qū)域的開發(fā)項目具有不同的特點萬德莊一帶從住宅角度上講是南開區(qū)拆遷力度較大的區(qū)域，因其地理位置緊靠內(nèi)環(huán)線，所以價格較高。 一－ 南開區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢預測 1． 分析客戶心理，加強市場細分，開發(fā)具有個性 化的項目。這種觀念一旦在購房者心目中建立起來，實質(zhì)上也就是向購房者做出一種承諾，一種品質(zhì)的保證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四 包裝 宗旨 將本案包裝成為高科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)地域獨一無二，相對無競爭的優(yōu)秀物業(yè)。 10． 應(yīng)用系統(tǒng)：名片、信箋、票據(jù)、胸卡、旗幟、交通工具、工裝、標牌、辦公用品、包裝品、紀念品。當然，這種理念不是要脫離賣點，而是對賣點的深層次挖掘。本身已經(jīng)擁有較豐厚的物質(zhì)生活條件和審美品味，同時又具有不安于現(xiàn)狀的特性。 五 關(guān)于營銷策略的幾點說明 充分相信購買者的實力和能力，給目標客戶群體以強大的自我滿足感。但更深層次的挖掘這句話的含義應(yīng)該是：在分析市場時以客戶為中心，產(chǎn)品的品牌定位與文化理念的定位以客戶為中心，在制定具體銷售戰(zhàn)術(shù)時以客戶為中心，而這些工作的目的，是要求對我們的目標客戶群體進行思維領(lǐng)導，最終通過我們的宣傳讓客戶以我們的企業(yè)為中心，以我們的產(chǎn)品為中心，以我們的項目理念為中心。如：沙盤、樓書、房型圖、 DM，展板等要準備充分，并增設(shè)禮品、現(xiàn)場休息區(qū)、飲料等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 家庭結(jié)構(gòu)：兩代或兩代以內(nèi)結(jié)構(gòu)簡單的家庭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 2． 開發(fā)商 實力雄厚。南開區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的不斷發(fā)展也比較成熟。因此，無論是寫字間、商住樓還是民宅，講求科技含量與智能化是該區(qū)域各項目的主要賣點，（從南開區(qū)市場角度劃分， “ 慧谷 ” 應(yīng)屬于這一區(qū)域）。 %的選擇部門集中辦公，尤其是計算機行業(yè)達到 %。網(wǎng)絡(luò)公司、軟件公司、廣告公司等行業(yè)發(fā)展十分迅速。 三 智能化提高要求，安全設(shè)施倍受重視 本次的調(diào)查顯示：在有意向的 74 家企業(yè)中，有 %選擇為辦公場所裝設(shè)局域網(wǎng)。 但是， 2530 歲和 3135 歲的企業(yè)決策人員大多事業(yè)處于高速發(fā)展期，而且資金積累的時間較短，因此，相對手中的可用于購置辦公場所的資金有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 外檐及內(nèi)室等建材建議采用國際普遍采用的類型產(chǎn)品及品牌，與甲級 5A 寫字樓配置相同（如外檐立面采用世界先進中空 6+9+6 Lowe 雙鋼化玻璃幕墻 ,具有隔熱、隔音、防紫外線功能），用于建造寫字樓的所有建筑材料，均應(yīng)采用大型企業(yè)知名產(chǎn)品，并且前后經(jīng)過 23 道檢測程序，以保證其環(huán)保性。 四 小結(jié) 通過本次對慧谷項目競爭