【正文】 期，而且資金積累的時(shí)間較短，因此，相對(duì)手中的可用于購(gòu)置辦公場(chǎng)所的資金有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 本次共調(diào)查企業(yè)管理決策人員 112 人（分別屬于 112 家企業(yè)），涉及市內(nèi)其中已在南開(kāi)區(qū)或有意向在南開(kāi)區(qū)設(shè)立辦公場(chǎng)所的潛在消費(fèi)者 37 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 外檐及內(nèi)室等建材建議采用國(guó)際普遍采用的類(lèi)型產(chǎn)品及品牌，與甲級(jí) 5A 寫(xiě)字樓配置相同（如外檐立面采用世界先進(jìn)中空 6+9+6 Lowe 雙鋼化玻璃幕墻 ,具有隔熱、隔音、防紫外線功能），用于建造寫(xiě)字樓的所有建筑材料，均應(yīng)采用大型企業(yè)知名產(chǎn)品，并且前后經(jīng)過(guò) 23 道檢測(cè)程序，以保證其環(huán)保性。 INTERNET 的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，盡力做到提供千兆入樓，百兆入桌服務(wù)。 內(nèi)庭花園、屋頂花園 的設(shè)置 ，最大限度地利用空間創(chuàng)造綠化景觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四 小結(jié) 通過(guò)本次對(duì)慧谷項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)就目前慧谷項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況而言，如進(jìn)入商住兩用的物業(yè)市場(chǎng)，雖市場(chǎng)的銷(xiāo)售面較寬，但因?yàn)檫M(jìn)入的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的買(mǎi)方市場(chǎng)狀 況，將來(lái)的銷(xiāo)售必然會(huì)遭遇強(qiáng)大的阻力；而科技園區(qū)商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然存在較大的需求空間，而且慧谷項(xiàng)目與其它商務(wù)性的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)相比，具明顯優(yōu)勢(shì)。 這樣的物業(yè)在市場(chǎng)上頗受歡迎，富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)均采用這種設(shè)計(jì)，因此創(chuàng)下了很高的銷(xiāo)售率。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。以上種種，反應(yīng)出我市的物業(yè)管理還處于較低的水平。規(guī)模、高效，充滿(mǎn)人情氣息的的物業(yè)管理不僅可以是業(yè)主享受到實(shí)實(shí)在在的服務(wù)，更可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 因?yàn)楦鏖_(kāi)發(fā)商以前均未涉足互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，因此即使區(qū)內(nèi)設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)，水平也基本處于中等，在提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方面仍有有很大的可操作的空間。 四 、車(chē)位 在所調(diào)研的物業(yè)中，越近開(kāi)發(fā)的物業(yè)，車(chē)位提供的數(shù)量和比率越高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在調(diào)查物業(yè)中，天津物業(yè)的電梯數(shù)量基本保證在 4— 8 部，在上下班的高峰時(shí)間，會(huì)造成階段性擁堵； 而在北京，電梯數(shù)量可完全滿(mǎn)足使用需求。 道等設(shè)計(jì)的美國(guó)的泛亞易道公司（ EDAW）做社區(qū)的園景設(shè)計(jì)，美國(guó)泛亞易道的園景設(shè)計(jì)成為世紀(jì)城獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)賽得廣場(chǎng)、榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈等近 2/3 的物業(yè)為了改善區(qū)內(nèi)環(huán)境 規(guī)劃了中央花園廣場(chǎng)、園林小品等，中央花園一般都在近千平米以上；在這方面，本市做得最出色的是座落于黑牛城與友誼路交口附近的順馳世紀(jì)城，他們專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)?jiān)?fù)責(zé)亞特蘭大奧運(yùn)主題公園、歐洲迪斯尼主題公園、美國(guó)國(guó)會(huì)大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。例如，在這一地區(qū)，往往物業(yè)還未到入住，底商已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢（如榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈）；商住用房也銷(xiāo)勢(shì)較旺，天津電子科技中心和賽得廣場(chǎng)等商住用房在開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)勢(shì)良好，另外，百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園等項(xiàng)目也保持了高度的人氣。這與往年高層倍受冷落的局面形成了鮮明的對(duì)比。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 第三部分 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（一） —— 關(guān)于周邊及相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè) 2020 年 5 月 12 日 — 今，我們就“慧谷”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況進(jìn)行了全面的調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)研共選取項(xiàng)目 29 個(gè)，調(diào)研范圍為：慧谷周邊物業(yè)；市區(qū)相同規(guī)模、檔次的物業(yè)，北京同規(guī)模、突出特色的 4 個(gè)物業(yè)進(jìn)行了調(diào)研。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、銷(xiāo)售管理體系的情況分析。 4) 廣告設(shè)計(jì)方案的確定與運(yùn)作。 4) 進(jìn)行項(xiàng)目的整體定位策劃。 6 月 20 日－ 7 月 15 日 專(zhuān)案組正式投入工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 6 月 20 日之前 雙方共同組建“慧谷大廈”營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)案組（暫定名）。 二、關(guān)于工作排期的計(jì)劃 針對(duì)“慧谷”的工作，我們已經(jīng)親赴北京進(jìn)行了實(shí)地考察，對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)做了深入了解（包括地段、價(jià)格、物業(yè)、租售形式、面積規(guī)劃、配套設(shè)施等），對(duì)于本案可以作出一些參考和建議，在天津甲級(jí)寫(xiě)字樓短缺的前提下，可以更好的完善我們的項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 在這里我們用到的“ 精準(zhǔn) ”這個(gè)詞，因?yàn)槿缃竦膶?xiě)字樓市場(chǎng)的劃分已經(jīng)相對(duì)細(xì)致；對(duì)于不同需求的消費(fèi)者，都會(huì)有相應(yīng)的產(chǎn)品出現(xiàn)，而且現(xiàn)在 的消費(fèi)者已經(jīng)不同于以往，選擇層面更加豐富；所以，我們就要在選擇目標(biāo)客層的同時(shí)，進(jìn)一步將客層細(xì)分，做到定位的精準(zhǔn)。 6 月 1 日－ 15 日 由貴公司對(duì)本案進(jìn)行參閱、審議，經(jīng)過(guò)雙方深入討論，提出改進(jìn)意見(jiàn)，并最終確定工作計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3) 專(zhuān)案組由調(diào)研人員、策劃人員、設(shè)計(jì)人員、公關(guān)人員及售樓人員共同組成。 3) 提交調(diào)研分析報(bào)告。 3) 媒介導(dǎo)向的分析與監(jiān)控。 B、營(yíng)銷(xiāo)外部環(huán)境的診斷與分析（外界因素） * 包括消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、公眾輿論等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)狀況調(diào)研 一 調(diào)查對(duì)象 周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè) 市區(qū)范圍內(nèi)同規(guī)模、檔次物業(yè) 北京市同規(guī)模、檔次物業(yè) 一 調(diào)查內(nèi)容 基本情況 （包括規(guī)模、檔次、地理位置、房型、價(jià)格、配套等等） 品牌認(rèn)知程度（形象） 營(yíng)銷(xiāo)策略（包裝定位、賣(mài)點(diǎn)、廣告等） 實(shí)際銷(xiāo)售狀況 一 調(diào)查方式： 電話垂詢(xún) 以購(gòu)房者的身份現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún) 以媒介方式進(jìn)行訪談 通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的政府關(guān)系及人際關(guān)系 媒體資料的排 查 二、消費(fèi)者狀況調(diào)研 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二 地域劃分： 以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)府區(qū)為中心，并輻射和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)的相關(guān)地區(qū) 二 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)調(diào)研 年齡結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu) 行業(yè)、階層 收入及消費(fèi)水平 受教育程度 其他 二 調(diào)查內(nèi)容 對(duì)“慧谷”的認(rèn)知度 消費(fèi)者價(jià)格承受能力 物業(yè)功能 房型研究 配套要求（軟性、硬性） 購(gòu)買(mǎi)方式 二 調(diào)查方式 電話溝通 直接訪談 寄發(fā)信函 隨機(jī)抽樣調(diào)查表 利用媒體 三、調(diào)研時(shí)間安排 在本工作方案得到貴公司的確認(rèn)后，我公司將立即展開(kāi)工作，我們將在為期一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)交叉運(yùn)做以上三部分既定方案，同時(shí)隨時(shí)向貴公司匯報(bào)工作進(jìn)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 情況，并且力爭(zhēng)在 7 月底前完成整套市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告，為下一步的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略打下良好的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本次調(diào)研的物業(yè)，銷(xiāo)售狀況普遍良好，尤其是在配套設(shè)施水平、品牌塑造、概念挖掘等方面做得出色的物業(yè)，如榮華時(shí)代公寓、 NAGA 港灣中心、時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈、希望領(lǐng)空等，在期房銷(xiāo)售期間即取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，這部分物業(yè)大約占調(diào)研物業(yè)總量的 %，另 外，如百腦匯科技大廈、佳怡國(guó)際商務(wù)廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 場(chǎng)、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、銅鑼灣廣場(chǎng)等由于優(yōu)越的位置價(jià)格比也取得了不俗的銷(xiāo)售成績(jī)。 這一地區(qū)物業(yè)的銷(xiāo)售狀況相比本市其它地區(qū)要好得多。 四 環(huán)境、配套有所提高，智能化成為潮流 四 、綠化率與園景設(shè)計(jì) 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，迫使開(kāi)發(fā)商必須關(guān)注消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)的多方面的需求，尤其是環(huán)境方面， 30%的綠化率一般都可以達(dá)到，甚至有的物業(yè)為了提高物業(yè)的檔次達(dá)到 60%（羅馬花園），即使是以前不太注意綠化的寫(xiě)字樓也開(kāi)始關(guān)注綠化因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 四 、電梯 高層住宅或?qū)懽謸У碾娞菔潜夭豢缮俚?，目前本次調(diào)研所有的物業(yè)使用的電梯均為雙電源，在品牌使用方面，本地的 OTIS 占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，另外西子 0TIS、上海三菱、國(guó)產(chǎn)的迅達(dá)也有使用，在北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，引用的大部分是國(guó)外著名品牌原裝進(jìn)口的電梯，在項(xiàng)目的整體形象提升上起到的重要的作用。 四 、安防設(shè)施 在本次調(diào)研的物業(yè)中對(duì)講系統(tǒng)應(yīng)用普遍，但可視對(duì)講的比率仍不算高，占總數(shù)的 1/3 強(qiáng)，在其他安 防設(shè)施方面時(shí)代奧城為業(yè)主配備了窗磁門(mén)磁、紅外線監(jiān)控；大部分項(xiàng)目還為業(yè)主配備了對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)；美震裕陽(yáng)大廈有 24 小時(shí)閉路無(wú)盲點(diǎn)監(jiān)控、自動(dòng)巡更報(bào)警系統(tǒng)；奧式商務(wù)區(qū)和城市星座等還有 4 重防盜系統(tǒng)等，北京的大多數(shù)項(xiàng)目在這方面的做的相當(dāng)完善，中國(guó)電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈等物業(yè)在電子系統(tǒng)和人力系統(tǒng)上均投入很大，這方面是值得我們學(xué)習(xí)借鑒的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 四 、局域網(wǎng) 云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天津電子科技中心、希望領(lǐng)空、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)等在設(shè)置了區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)，大約占總數(shù) 1/3，另外，除時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈外，設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)基本集中在“慧谷”的周?chē)?，必然與“慧谷”形成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。物業(yè)管理做為購(gòu)房者者消費(fèi)的最后一環(huán)，與業(yè)主的生活息息相關(guān)，這是十分重要的。自給自足的物業(yè)管理，在專(zhuān)業(yè)化、檔次、服務(wù)水平等方面都提高不易；而且，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，物業(yè)管理的成本居高不下。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這樣，出房率相應(yīng)提高，業(yè)主可以自由選擇，不會(huì)造成千家一面的景象。我們有理由相信，時(shí)代奧城如果不是定位明確，營(yíng)銷(xiāo)包裝出色，廣告表現(xiàn)突出，而是將住宅、寫(xiě)字樓功能不分，絕對(duì)不會(huì)取得今天的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 充分考慮 車(chē)位的質(zhì)與量，增加車(chē)位比例，提高寫(xiě)字樓的入駐率。 局域網(wǎng)統(tǒng)一設(shè)置。 建議在安防設(shè)施上投入加大，樹(shù)立國(guó)際化寫(xiě)字樓的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。） 一、 總體概述 一 總體概述 本次調(diào)查的覆蓋面較廣，調(diào)研對(duì)象涉及和平、南開(kāi)、河西、河?xùn)|、河北等 5區(qū)，南開(kāi)區(qū)是重點(diǎn)的調(diào)查區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體統(tǒng)計(jì)情況，如下表 序號(hào) 意