【正文】 資金積累的時間較短，因此，相對手中的可用于購置辦公場所的資金有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中選擇后兩項的即可以成為 慧谷項目 的潛在的消費者的共 74 人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本次共調查企業(yè)管理決策人員 112 人（分別屬于 112 家企業(yè)），涉及市內其中已在南開區(qū)或有意向在南開區(qū)設立辦公場所的潛在消費者 37 人。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 以下內容為本次調查的總結，供貴公司參考： （說明：本次調查的項目較多、數(shù)據(jù)量較大，為使本報告可以直觀、明確，便于理解，故數(shù)據(jù)部分較多采用表格形式表達。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 外檐及內室等建材建議采用國際普遍采用的類型產品及品牌，與甲級 5A 寫字樓配置相同（如外檐立面采用世界先進中空 6+9+6 Lowe 雙鋼化玻璃幕墻 ,具有隔熱、隔音、防紫外線功能），用于建造寫字樓的所有建筑材料，均應采用大型企業(yè)知名產品，并且前后經過 23 道檢測程序，以保證其環(huán)保性。戶室中央空調不僅能夠讓每個樓層、甚至于每個房間內的員工按照各自的實際情況需要進行調控，比如在氣溫比較涼爽的春、秋兩季減少使用空調的頻率，而且在遇到加班時又不必擔心每到規(guī)定的時間空調就會停止運轉的問題。 INTERNET 的網絡服務，盡力做到提供千兆入樓，百兆入桌服務。 綜合布線系統(tǒng)的采用。 內庭花園、屋頂花園 的設置 ，最大限度地利用空間創(chuàng)造綠化景觀。 向著智能環(huán)保生態(tài)型寫字樓看齊，強調人性化，采用大量智能化產品，比如在辦公桌上設置呼叫電梯按鈕，要等電梯，只需坐在辦公室內就可以了。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 四 針對慧谷寫字樓規(guī)劃的整體建議 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 四 小結 通過本次對慧谷項目競爭狀況的調研，我們發(fā)現(xiàn)就目前慧谷項目的市場狀況而言，如進入商住兩用的物業(yè)市場，雖市場的銷售面較寬，但因為進入的是市場競爭十分激烈的買方市場狀 況，將來的銷售必然會遭遇強大的阻力；而科技園區(qū)商務寫字樓市場仍然存在較大的需求空間，而且慧谷項目與其它商務性的競爭物業(yè)相比，具明顯優(yōu)勢。河川大廈其實是一個開發(fā)了好幾年的物業(yè)，原先銷售狀況不佳，定位為智能商務集成大廈后，銷售狀況很快改觀，某集團公司一次就買走了其中的大部分。 這樣的物業(yè)在市場上頗受歡迎，富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、佳怡國際商務廣場均采用這種設計，因此創(chuàng)下了很高的銷售率。 四 規(guī)劃設計刪繁就簡、純寫字樓概念倍受推崇 目前，推出的框架結構的寫字樓，一般不象以前設置分明的分區(qū)，而是提供一塊整體的空間，由業(yè)主來分配空間、設計和裝修。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以上種種，反應出我市的物業(yè)管理還處于較低的水平。 在所有調研的物業(yè)中，自建自管和兄弟單位管理物業(yè)約占所有物業(yè)的 93 %。規(guī)模、高效，充滿人情氣息的的物業(yè)管理不僅可以是業(yè)主享受到實實在在的服務，更可以創(chuàng)造良好的經濟效益和社會效益。 四 物業(yè)管理――二次競爭的戰(zhàn)場 物業(yè)的硬件最易被人模仿的，而只有軟件才不可復制。 因為各開發(fā)商以前均未涉足互聯(lián)網領域，因此即使區(qū)內設置局域網的物業(yè)，水平也基本處于中等，在提供網絡服務方面仍有有很大的可操作的空間?！盎酃取避囄涣坎蛔愕臓顩r必須改變， 否則，對提高物業(yè)檔次和維持今后的長期銷售不利。 四 、車位 在所調研的物業(yè)中，越近開發(fā)的物業(yè)，車位提供的數(shù)量和比率越高。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 四 、綜合布線 2020 年開盤的物業(yè)在這方面均投入較大，如銅鑼灣廣場、天津電子科技中心、榮華時代公寓、希望領空、 NAGA 港灣中心、美震裕陽大廈，尤其是開發(fā)區(qū)建設集團的云瑯網絡大廈項目采用了美國 SIEMON 的綜合布線系統(tǒng)。 在調查物業(yè)中，天津物業(yè)的電梯數(shù)量基本保證在 4— 8 部，在上下班的高峰時間，會造成階段性擁堵； 而在北京，電梯數(shù)量可完全滿足使用需求。另外，本次調研的部分物業(yè)甚至提出了直飲水系統(tǒng)（如時代奧城）。 道等設計的美國的泛亞易道公司（ EDAW）做社區(qū)的園景設計，美國泛亞易道的園景設計成為世紀城獨特的賣點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 據(jù)統(tǒng)計賽得廣場、榮華時代公寓、云瑯網絡大廈等近 2/3 的物業(yè)為了改善區(qū)內環(huán)境 規(guī)劃了中央花園廣場、園林小品等，中央花園一般都在近千平米以上；在這方面，本市做得最出色的是座落于黑牛城與友誼路交口附近的順馳世紀城，他們專門聘請曾負責亞特蘭大奧運主題公園、歐洲迪斯尼主題公園、美國國會大 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。百腦匯科技大廈、賽得廣場均在較短的時間內創(chuàng)造了很好的銷售業(yè)績。例如，在這一地區(qū)，往往物業(yè)還未到入住，底商已經全部銷售完畢（如榮華時代公寓、云瑯網絡大廈）；商住用房也銷勢較旺，天津電子科技中心和賽得廣場等商住用房在開盤后銷勢良好，另外，百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園等項目也保持了高度的人氣。 四 周邊物業(yè) (科技園區(qū)內 )的銷售狀況 科技產業(yè)園區(qū)的鞍山西道及其周邊地區(qū)是我市 IT、電子以及高新技術行業(yè)科研、商貿匯集區(qū)；林立的大學，眾 多的企業(yè)、服務機構，該地區(qū)的生活工作的人群擁有較本市其它地區(qū)更強的購買力；另外，“天津硅谷”的定位，全國第 3位的實力，這一地區(qū)有很強的投資潛力。這與往年高層倍受冷落的局面形成了鮮明的對比。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、調查內容：見附項目調查表（ 周邊部分、競爭物業(yè)部分 ） 四、綜合調研分析 為期兩周的“慧谷”競爭狀況的調研，使我們對于“慧谷”的市場狀況有了更為深入地理解，對于目前本市的高層狀況、周邊地區(qū)的 競爭狀況有深入的了解，下面是本次調研所得出的一些結論性的觀點： 四 高層物業(yè)銷售狀況改觀，科技園區(qū)物業(yè)熱銷 近年來，高層物業(yè)一直是天津房地產銷售的難點， 2020 年本市高層的平均銷售率只有 55%；但是，從今年起，高層的物業(yè)銷售狀況有了較大的改觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分 市場調研報告（一） —— 關于周邊及相關競爭物業(yè) 2020 年 5 月 12 日 — 今，我們就“慧谷”的市場競爭狀況進行了全面的調研，競爭狀況的調研共選取項目 29 個，調研范圍為：慧谷周邊物業(yè)；市區(qū)相同規(guī)模、檔次的物業(yè)，北京同規(guī)模、突出特色的 4 個物業(yè)進行了調研。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 市場調研工作安排 根據(jù)我公司前期制定的總體工作計劃，現(xiàn)將第一步驟工作（市場調研分析）的工作內容與時間安排承遞貴公司。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C、本項目 SWOT 分析 D、品牌調研 E、價格調研 F、對本項目是否認可的概念測試 三 CIS 導入 A、項目包裝定位 (包括案名、 LOGO、樓宇、工地、售樓處等 ) B、視覺識別系統(tǒng)（ VI） C、行動識別系統(tǒng)（ BI） D、理念識別系統(tǒng)（ MI） 三 整合行銷計劃 A、行銷運作排期的最終確定 B、行銷策略及重點 C、業(yè)務隊伍的組訓 D、公關計劃 E、銷售工作安排 F、銷售管理辦法 三 廣告策略 A、媒介分析 B、分階段廣告執(zhí)行辦法 C、廣告設計方案 D、通路及終端反饋預測 三 實施監(jiān)控與效果評估 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 三 綜合市場調研（重點） A、營銷環(huán)境調研 B、消費者研究 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C、銷售管理體系的情況分析。 （具體時間安排需進一步確認） 三、工作流程與工作內容 三 項目營銷診斷與分析 A、營銷內部環(huán)境的診斷與分析（自身因素） * 包括項目的規(guī)模、檔次、質量、地位、物業(yè)、交通、價格等 等。 4) 廣告設計方案的確定與運作。 2) 營銷策略的制定。 4) 進行項目的整體定位策劃。 2) 市場調研及全面排查。 6 月 20 日－ 7 月 15 日 專案組正式投入工作。 2) 我公司負責對工作方案的具體操作和實施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 月 20 日之前 雙方共同組建“慧谷大廈”營銷專案組（暫定名）。 2020 年 6 月 1 日之前 我公司向貴公司提交初步分析和工作計劃（本案）。 二、關于工作排期的計劃 針對“慧谷”的工作，我們已經親赴北京進行了實地考察，對北京寫字樓市場做了深入了解（包括地段、價格、物業(yè)、租售形式、面積規(guī)劃、配套設施等），對于本案可以作出一些參考和建議，在天津甲級寫字樓短缺的前提下，可以更好的完善我們的項目。 “彗谷商務中心 ”整合營銷策劃方案 第一部分 關于“慧谷”項目的初步分析與工作計劃 一、項目概要與初步分析 通過 2020 年上半年以來與貴公司領導及各位部門經理的探討和我們對該項目的初步考察，并且先后進行了幾次討論會，我們認為，除去包裝定位與宣傳策略等營銷因素，從項目規(guī)劃及品質來看，“慧谷”絕對屬于一個優(yōu)秀項目，但前提是必須要做好項目本身的定位以及目標客層的 精準 定位。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 在這里我們用到的“ 精準 ”這個詞，因為如今的寫字樓市場的劃分已經相對細致；對于不同需求的消費者，都會有相應的產品出現(xiàn)，而且現(xiàn)在 的消費者已經不同于以往，選擇層面更加豐富；所以，我們就要在選擇目標客層的同時，進一步將客層細分，做到定位