【正文】 式：一次性付款、7成20年按揭物業(yè)地址：鹽田大梅沙海濱公園旁交通狀況：穿梭往來的有103路、360路大巴和443路、425路中巴主力戶型：1房2廳開盤時期：200151竣工日期：2002101最早入住時期：20021031物業(yè)管理公司：深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：綠化率：55%總建筑面積：容積率：東埔海景花園建筑類別：小高層開發(fā)商：深圳市東和實業(yè)發(fā)展公司價格范圍：49507000元/平方米付款方式：一次性付款，按揭95折；銀行提供7成15年按揭物業(yè)地址：廣東深圳鹽田沙頭角新填海區(qū)交通狀況：205路大巴總站（火車站至沙頭角）；202路專線大巴（福田南到沙頭角）。賣點：戶戶有海景每戶均設(shè)有一個大型觀海陽臺，并贈送一個室內(nèi)私家車位。發(fā)展高：深圳東埔實業(yè)集團有限公司、深圳市鈺霖實業(yè)有限公司物業(yè)管理：中海物業(yè)管理（深圳）有限公司起價：3800元/平方米，均價5400元/平方米戶型：主力戶型為二房2廳（65平方米）和三房2廳（8496平方米），另有五房2廳及復(fù)式戶型，交通：4442105145202044515135205容積率：賣點：山海景觀——270度大鵬灣蔚藍海景，180度香港新界海灣，180度梧桐山青翠山景大型超市入駐裙樓——裙樓有10萬平方尺的大型超市豪華會所——3500平方米區(qū)同獨有豪華會所連屋頂花園天利明園位置：鹽田港東海大道后方陸域城9號C區(qū)規(guī)模：占地面積4801平方米，總建筑面積16568平方米，兩棟聯(lián)體小高層容積率：發(fā)展商：深圳天源通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建商：中鐵建廠工程局深圳分公司價格：起價：3200元/平方米，均價：3800元/平方米，最高價：5100元/平方米戶型：交通：102035380、36451鹽田環(huán)巴高回報的投資型物業(yè)戶型精致置業(yè)輕松提供多種裝修套餐供客戶選擇開盤時期：2000518東埔福苑位置：鹽田沙鹽路與恩和路交匯處規(guī)模：，綠化率：10%容積率：發(fā)展商：深圳東埔實業(yè)集團有限公司物業(yè)管理公司：深圳市東埔物業(yè)管理公司價格：價格范圍48007500元/平方米戶型 ：一房一廳、二房一廳、三房一廳為主，B座有5種戶型，A座共4處戶型，面積 在按揭方式上，根據(jù)客戶首付款的成數(shù)，給予以同的折扣，以鼓勵客戶多交首期款，從而有助于回收資金。 盡量爭取8成三十年按揭216。216。 純關(guān)口物業(yè)216。 三面市政路，出入便捷，無擁擠感216。 海景、山景、園景三景合一216。促銷優(yōu)惠——對剩余的少量難銷單位，以送部分首期款或其它直接或間接的價格優(yōu)惠來吸引客戶；DM直郵——同上房屋銀行——同上預(yù)計銷售量：10%費用預(yù)算：10萬總推廣費用預(yù)計：80萬元賣點組合216。預(yù)計銷售率：30%費用預(yù)算：25萬（4）續(xù)銷期時間：2002年11月后推廣目的：消化剩余的難銷單位，圓滿完成銷售任務(wù)，順利實現(xiàn)資金回籠。利用開發(fā)物業(yè)入伙時機，通過發(fā)燕尾服商的實力與信譽給市場一個明確的信心保證。推廣手段：通過前期造勢，項目在市場上已有了一定的影響力，此時推出中高層單位，并制定正常價格表，并形成開盤當(dāng)月每周提價（或開盤當(dāng)周每日提價）的熱銷效應(yīng)，首推剩余單位不推，利用開盤、重大節(jié)日舉行促銷活動。費用預(yù)算：10萬（2）開盤強銷期時間：2002年6月、7月、8月推廣目的：A使物業(yè)形象得到整體，全面的宣傳演繹，以其獨特的物業(yè)個性和賣點，明確區(qū)別于其他各樓盤的形象，樹立高素質(zhì)，中價位的樓盤概念，使之成為鹽田片區(qū)計劃購房者的首選；B加強推廣，強烈吸引目標(biāo)客戶注意。就本項目而言，可分以下幾個周期：（1）試銷期（內(nèi)部認購期）時間：2002年5月內(nèi)部認購期：推廣目的：A使項目的物業(yè)形象得到初步樹立，建立良好的口碑；B吸引市場對項目的注意力，并試探市場反應(yīng)；為正式開盤積累客戶基礎(chǔ)，為入市的轟動效應(yīng)創(chuàng)造條件，并為后期的提價做基礎(chǔ)；C達到部分住宅預(yù)定，為正式發(fā)售聚集人氣。E6月入市一方面可以保證擁有一個相對較長的熱銷期，使銷售工作一氣呵成，速戰(zhàn)速決。傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)假期較長，春節(jié)前后人們的工和、生活重心要有所偏移，為避免銷售過程被打斷，一般也不選擇春節(jié)前后入市。]C房地產(chǎn)營銷最講究銷售過程的連貫性，主張在一個相對集中的時間段內(nèi)制造一個銷售高潮，追求“短、平、快”的銷售效果。B春節(jié)過后的23個月一般是房地產(chǎn)銷售的淡季。（2）入市時機建議根據(jù)以上原則，考慮到本項目的工程進度及發(fā)展的資金回籠要求，我司建議選擇在2002年6月正式入市。C銷售旺季入市：通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)本項目一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。在銷售策略不明確、市場動向沒有把握、銷售工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，銷售前景將是黯淡的。銷售前提條件（1） 銷售資料的準(zhǔn)備（VI系統(tǒng)、售樓書、廖型 單張、宣傳單張、模型、展板）（2） 落實銷售手續(xù)（預(yù)售證、銀行按揭）（3） 價格表（施工圖查丈、價格表、付款方式、認購書支付協(xié)議）（4） 現(xiàn)場銷售隊伍組織（5） 銷售后勤服務(wù)人員配備（策劃、財務(wù)、合同、文員、手續(xù)）（6） 施工配合（施工許可證、售樓處、樣板房）（7） 開盤準(zhǔn)備（現(xiàn)場包裝、開盤儀式、軟性宣傳）（8） 宣傳推廣（宣傳計劃、報紙平面、電視片）入市時機的選擇(1)入市時機方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。一方面可以引起市場的轟動，同時對前期少量業(yè)主來說，看到后面的價格其超值性自然不言而喻，這對整個銷售過程來說，不論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到不小的推動作用。入市前期，可充分利用項目高層的優(yōu)勢，采用“8層以下部分單位一口價”方式。本項目建議從低樓層的小三房差朝向差戶型單位入市，由于單位較低，面積較小，則首期少，付款輕松，易達到開盤熱潮，從而起到立即提升樓盤知名度的良好效果。（2） 在單位總體的銷售方式上，采用分批分期的銷控。而“以新帶舊”是最常用而且是行之有效的銷售方式，此處建議采用對一期老業(yè)主再次購房或帶人購房的，均有送出優(yōu)惠。三、營銷推廣銷售總策略（1） 在針對客戶的策略上，以區(qū)域內(nèi)宣傳為主，并采用“新有優(yōu)惠老有實惠”的優(yōu)惠方式目標(biāo)客戶的活動區(qū)域比較集中，即主要在沙頭角片區(qū)內(nèi)生活，所以客戶接受信息的地區(qū)域性明顯，因此，在宣傳方式和媒體選擇上，建議以在新一佳舉辦促銷活動，大型戶外廣告為主。本項目規(guī)模較小，在命名時也冠軍以都市之名，可謂搭乘這路順風(fēng)車，迎合大眾的口味，使后期的推廣工作更加輕松。命名原則：與建筑風(fēng)格與市場定位保持一致能夠展示樓盤的個性和優(yōu)勢符合目標(biāo)客戶群的心理需要優(yōu)美、易記憶、朗朗上口，令人回味。本項目名這“天富花園”，但對一個以住宅為主要功能的項目來說，明顯缺少個性和親和力，在周邊樓盤人性化又具一定文藝性的項目名稱面前，更顯得缺少號召力，不利于展現(xiàn)樓盤的性質(zhì)和個性。浪花與都市的約會，海精靈與都市的融合鹽田絕版繁華地段海景、山景、園景、三景合一命名建議——引入項目“推廣名”名字的好壞不是影響樓盤銷售的關(guān)鍵因素，但如果有一個美麗的名字，樓盤則增添了一種溫馨的、浪漫的或是華麗的光環(huán)，使冷冰冰的鋼筋水泥感覺有了一份溫情，從而更易為客戶所接受。如果在項目的建設(shè)推廣中，能按照等式右邊的策劃思路，則有望實現(xiàn)項目在投資回報、形象塑造等方面的期望值。項目檔次定位中高檔物業(yè)=中高檔地段+合理規(guī)劃設(shè)計+中檔建筑成本+規(guī)范物業(yè)管理+成功形象塑造（1）地段和周邊配套上具備高檔物業(yè)的素質(zhì)，但由于其規(guī)模小，自身配套和小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造受限，故其綜合素質(zhì)與高檔物業(yè)仍有一定差距，所以將本項目定位為中高檔物業(yè)