【正文】 大廈、河川大廈、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場均采用這種設(shè)計，因此創(chuàng)下了很高的銷售率。以上種種，反應(yīng)出我市的物業(yè)管理還處于較低的水平。 因為各開發(fā)商以前均未涉足互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，因此即使區(qū)內(nèi)設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)，水平也基本處于中等，在提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方面仍有有很大的可操作的空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 道等設(shè)計的美國的泛亞易道公司（ EDAW）做社區(qū)的園景設(shè)計，美國泛亞易道的園景設(shè)計成為世紀城獨特的賣點。例如，在這一地區(qū)，往往物業(yè)還未到入住，底商已經(jīng)全部銷售完畢（如榮華時代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈）；商住用房也銷勢較旺，天津電子科技中心和賽得廣場等商住用房在開盤后銷勢良好，另外，百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園等項目也保持了高度的人氣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分 市場調(diào)研報告（一） —— 關(guān)于周邊及相關(guān)競爭物業(yè) 2020 年 5 月 12 日 — 今，我們就“慧谷”的市場競爭狀況進行了全面的調(diào)研，競爭狀況的調(diào)研共選取項目 29 個，調(diào)研范圍為：慧谷周邊物業(yè)；市區(qū)相同規(guī)模、檔次的物業(yè)，北京同規(guī)模、突出特色的 4 個物業(yè)進行了調(diào)研。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4) 廣告設(shè)計方案的確定與運作。 6 月 20 日－ 7 月 15 日 專案組正式投入工作。 6 月 20 日之前 雙方共同組建“慧谷大廈”營銷專案組（暫定名）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在這里我們用到的“ 精準 ”這個詞，因為如今的寫字樓市場的劃分已經(jīng)相對細致；對于不同需求的消費者，都會有相應(yīng)的產(chǎn)品出現(xiàn)，而且現(xiàn)在 的消費者已經(jīng)不同于以往，選擇層面更加豐富；所以，我們就要在選擇目標(biāo)客層的同時，進一步將客層細分，做到定位的精準。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3) 提交調(diào)研分析報告。 B、營銷外部環(huán)境的診斷與分析（外界因素） * 包括消費者、競爭對手、公眾輿論等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二 地域劃分： 以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)府區(qū)為中心，并輻射和平區(qū)、南開區(qū)的相關(guān)地區(qū) 二 消費者結(jié)構(gòu)調(diào)研 年齡結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu) 行業(yè)、階層 收入及消費水平 受教育程度 其他 二 調(diào)查內(nèi)容 對“慧谷”的認知度 消費者價格承受能力 物業(yè)功能 房型研究 配套要求（軟性、硬性） 購買方式 二 調(diào)查方式 電話溝通 直接訪談 寄發(fā)信函 隨機抽樣調(diào)查表 利用媒體 三、調(diào)研時間安排 在本工作方案得到貴公司的確認后，我公司將立即展開工作，我們將在為期一個月的時間內(nèi)交叉運做以上三部分既定方案，同時隨時向貴公司匯報工作進展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 場、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、銅鑼灣廣場等由于優(yōu)越的位置價格比也取得了不俗的銷售成績。 四 環(huán)境、配套有所提高，智能化成為潮流 四 、綠化率與園景設(shè)計 市場的競爭加劇，迫使開發(fā)商必須關(guān)注消費者對于物業(yè)的多方面的需求，尤其是環(huán)境方面， 30%的綠化率一般都可以達到，甚至有的物業(yè)為了提高物業(yè)的檔次達到 60%（羅馬花園），即使是以前不太注意綠化的寫字樓也開始關(guān)注綠化因素。 四 、電梯 高層住宅或?qū)懽謸У碾娞菔潜夭豢缮俚?，目前本次調(diào)研所有的物業(yè)使用的電梯均為雙電源，在品牌使用方面，本地的 OTIS 占有絕對的優(yōu)勢，另外西子 0TIS、上海三菱、國產(chǎn)的迅達也有使用，在北京寫字樓市場，引用的大部分是國外著名品牌原裝進口的電梯，在項目的整體形象提升上起到的重要的作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。物業(yè)管理做為購房者者消費的最后一環(huán)，與業(yè)主的生活息息相關(guān)，這是十分重要的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們有理由相信，時代奧城如果不是定位明確，營銷包裝出色，廣告表現(xiàn)突出，而是將住宅、寫字樓功能不分，絕對不會取得今天的銷售業(yè)績。 充分考慮 車位的質(zhì)與量，增加車位比例，提高寫字樓的入駐率。 建議在安防設(shè)施上投入加大，樹立國際化寫字樓的形象。） 一、 總體概述 一 總體概述 本次調(diào)查的覆蓋面較廣，調(diào)研對象涉及和平、南開、河西、河?xùn)|、河北等 5區(qū)，南開區(qū)是重點的調(diào)查區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體統(tǒng)計情況，如下表 序號 意 向 分 類 人 數(shù) 百 分 比 1 不 打 算 38 % 2 有 打 算 38 % （合計：%） 3 不一定（有可能） 36 % 合計： 112 家 100% 調(diào)研對象更換辦公場所意向統(tǒng)計表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前使用已經(jīng)購買的辦公場所的調(diào)研對象購買辦公場所的價格水平，如下表 序號 價 格 劃 分 (每平方米 ) 數(shù) 量 百 分 比 1 5000 元以下 6 % 2 50006000 元之間 17 % 3 60007000 元之間 7 % 4 70008000 元之間 5 % 5 8000 元以上 1 % 合計： 74 家 100% 二 辦公場所物業(yè)性質(zhì)與辦公模式 1．辦公場所物業(yè)性質(zhì) 74 個潛在的消費者對于物業(yè)性質(zhì)的要求，如下表 序號 物 業(yè) 性 質(zhì) 數(shù) 量 比 例 備 注 1 單純寫字樓 31 家 41% 正規(guī)寫字樓 2 商住寫字樓 26 家 35% 商住兩用 3 底 商 11 家 % 框架結(jié)構(gòu) 4 其它形式 6 家 % 因地制宜 合計： 74 家 100% ———— 辦公場所物業(yè)性質(zhì)分類表 2．辦公模式 潛在消費者對于辦公模式的需求，如下表 序號 辦公模式 數(shù) 量 比 例 備 注 1 敞開式 18 家 % 大工業(yè)時代辦公模式 2 部門集中式 42 家 % 以部門劃分辦公區(qū)域 3 無所謂，因地制宜 14 家 % 根據(jù)物業(yè)情況 劃分辦公區(qū)域 合計： 74 家 100% ———— 辦公模式分類表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 雙電源系統(tǒng) 29 % 4 9 衛(wèi)星電視系統(tǒng) 32 % 3 10 電子公告牌 13 % 10 11 中央空調(diào)系統(tǒng) 43 % 2 辦公環(huán)境管理手段和配套硬件統(tǒng)計表 二 1同行業(yè)企業(yè)集中意向統(tǒng)計 集中辦公是否是 慧谷項目 潛在的消費者的要求，本項目即針對潛在消費者集中辦公方面的要求設(shè)計，具體的統(tǒng)計結(jié)果如 下表 序號 群體劃分 總?cè)藬?shù) 希望集中 辦公人數(shù) 百分比 1 全部調(diào)查對象 112 44 % 2 有意向調(diào)查對象 74 42 % 3 計算機及相關(guān)行業(yè) 42 28 % 集中辦公意向統(tǒng)計表 三、消費者調(diào)查分析 三 消費者年齡結(jié)構(gòu)較輕，消費能力有限 在本次調(diào)研的人群中，以計算機相關(guān)行業(yè)（ %）和廣告、設(shè)計公司 (33.9%)等新興行業(yè)為主，在這樣的行業(yè)起作用的是技術(shù)和知識和資訊，而社會經(jīng)驗并不起決定的作用，因此本次調(diào)研 2530 歲（ %）和 3135 歲（ %）的企業(yè)決策人員共占全部調(diào)研對象（ 112 個）的 %。 三 單純正規(guī)的寫字樓前景看好 本次調(diào)查表明辦公性質(zhì)的物業(yè)市場前景良好，“有打算”和“不一定”（有可能）購置辦公場所的 74 家企業(yè)，占全部調(diào)研對象的 %。在本次的調(diào)研中，排在最后面的因素分別是綠化、樓層、購物便利、生活服務(wù)設(shè)施、社交健身因素、入住時間等，雖然排在靠后，但這些因素同樣會對考慮辦公場所起到一定的作用。 三 “集中辦公”計算機相關(guān)行業(yè)人士的共同要求 本次調(diào)查的計算機相關(guān)行業(yè)的人士， %的要求集中辦公。 三 辦公也要考慮人性化的要求 目前的企業(yè)的運做與過去的大工業(yè)生產(chǎn)時代有許多的不同，知識經(jīng)濟時代的企業(yè)在經(jīng)濟中日益扮演重要的角色。 經(jīng)常會邀請外援人員來共同搞課題，工作一段時間（一般為半月），對于住宿方面需求的滿足，也應(yīng)該引起注意。 四 集中 辦公的氛圍營造 —— “慧谷” 銷售催化劑 本次調(diào)查的潛在的消費者，集中辦公由于便于得到行業(yè)資訊和獲取巨大的商機，因此受到消費者的歡迎。 第五部分 整合營銷策劃 一、南開區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與前景展望 銳設(shè)繪（天津）廣告策劃有限公司于 2020 年 5 月 14 日－ 5 月 25 日，對 “ 慧谷 ” 項目的營銷進行了大規(guī)模的市場調(diào)研，調(diào)研范圍以南開區(qū)為主，同 時輻射到和平、河西部分地區(qū)，此次調(diào)研分為了市場相關(guān)競爭物業(yè)與消費者需求兩大部分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時，該區(qū)域內(nèi)包含了天津市發(fā)展速度最快的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和三所 國家級高等院校，人口素質(zhì)較高，觀念超前。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 南開區(qū)作為天津市的文教區(qū)，具有較好的人文環(huán)境，經(jīng)濟水平在天津市而言也處于前列。具有個性的項目品牌不僅可以體現(xiàn)項目的特 性，促進銷售，同時可以提高項目的附加值達到提高整 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 “ 慧谷 ” 項目 SWOT 分析 ★ S—— （ strengths）優(yōu)勢 1． 地理位置優(yōu)越， “ 慧谷 ” 地處本市高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)與學(xué)府區(qū)心臟位置。 O—— (opportunities)機會 1． 以天津高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀來綜合分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、營銷的定位與可行性分析 三 項目總括與定位 項目定名：萬兆慧谷大廈 層數(shù)：地上 28，地下 2 層 單位套數(shù)： 項目定位：純甲級 5A 寫字樓 三 目標(biāo)客戶分析 ● 地域：以本案的規(guī)模及市場定位，目標(biāo)客戶群體鎖定于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊相關(guān)地區(qū)，并把北京中關(guān)村部分企業(yè)或高收入、高品味階層（與 IT 行業(yè)相關(guān)）列入其 中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。因為，根據(jù)我們的調(diào)查，從硬件上看 “ 慧谷項目 ” 相對周邊競爭物業(yè)優(yōu)勢不大，而且，目前各開發(fā)商在宣傳自己物業(yè)的時候，都在過分強調(diào)項目本身的一些特性。 四 包裝基調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3． 售樓書：創(chuàng) 意獨特，突出科技感，全面、系統(tǒng)、色彩明快、版式新穎、尊貴大方，力爭給人留以深刻印象。 四 狹義 賣場 1． 售樓中心：售樓中心的銷售用具。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 消費者最終需要 買什么？我們經(jīng)常在銷售過程中講 “ 以客戶為中心 ” ，這句話要怎樣去理解？從字面反映的意思是，客戶需要什么，我們就提供什么；客戶就是上帝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而我們的項目定位是純寫字樓，更貼近了目標(biāo)人群的開拓精神與社會使命感，通過一種嶄新的空間使他們充滿信心地規(guī)劃未