【正文】 截至 2020 年 12 月，招商進(jìn)度圖示（圖 A12） 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 9 二、 具體計劃內(nèi)容 根據(jù)集團最近指示，重新制定價格體系表，制定所有租賃合同文本，參與制定廣場商業(yè)管理公約 1）根據(jù) 2020 年 11 月 30 日集團招商會議上總裁的最新指導(dǎo)思想，重新制定價格體系表，嚴(yán)格執(zhí)行售價 8%的年回報率，做到一鋪一價。另一方面，保持與銷售部的聯(lián)絡(luò)，隨時根據(jù)最新售價調(diào)整租金價格，做到與市場同步發(fā)展。 附分區(qū)域的簡表： 揚州明發(fā)商業(yè)廣場散鋪位租金匯總表 編號 經(jīng)營品類 建筑面積(㎡ ) 占比（ %） 租 金 平均單價 (元 /㎡ /天 ) 年 租 金 (萬元 /年 ) 1 品牌購物中心區(qū) 2 餐飲業(yè)（西餐，咖啡廳等） 3 休閑娛樂業(yè) 4 數(shù)碼手機專區(qū) 5 時尚潮流（小名店） 6 影視配套（風(fēng)味小吃） 7 超市配套（知名餐飲 、家居） 8 小區(qū)配套 合計 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 10 見區(qū)域圖 A13 （圖 A13） 2） 制訂及印制招商合同細(xì)則及范本，包括“招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則”等；制訂出一整套招商部管理體系包括（工作流程、業(yè)績考核、獎懲條例、著裝要求、資料管理等），保障招商工作的順利開展。 3）制訂商業(yè)管理公約，包括制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件及市場管理辦法，保證商戶進(jìn)場工作順利進(jìn)行。 根據(jù)目前的市場行情，申請新的價格優(yōu)惠政策，向集團尋求招商支持 明年的工作計劃中，首先要明確主力店招商在整個招商工作中的重要性，可以說主力店招商決定了整個項目招商工作的成功與否，但同時也要利用主力店的利好消息，積極促進(jìn)次主力店及餐飲業(yè)態(tài)的進(jìn)駐速度，總結(jié)來說分三個層次進(jìn)行招商，從主力店、次主力店到小商家，全面出擊。前期提供給主力商家較優(yōu)惠的條件與政策，以吸引次主力店與中小商家的加盟，必然在中小商家的招商條件上有所提高 。但整體依舊為了后期的運營為主，為商家提供優(yōu)惠而有吸引力的條件。 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 11 根據(jù)之前所做的大量市調(diào)工作，就本項目招商工作而言，仍然任重道遠(yuǎn)，揚州目前各大新興商業(yè)都處于招商調(diào)整階段，并且都有不同的招商優(yōu)惠政策，總的來說： 需求面積較大的商家，租金承受能力較低，優(yōu)惠期較長；面積較小業(yè)態(tài)的，相對而言租金承受能力較高，優(yōu)惠期較短，大多賣場針對具體的業(yè)態(tài)品牌、所需面積及簽約年限都會給予適當(dāng)?shù)难b修期和試營業(yè)期。如下： 1）給予相應(yīng)的免租優(yōu)惠或經(jīng)營管理費的優(yōu)惠。（普通品牌商家） 2）招商過程中涉及特例商戶（品牌性好，規(guī)模大，號召 力強 的商家 ）做個案單獨申報。如：肯德基，味千拉面，棒約翰， DQ等揚州市場上均以扣點合作為主。 3）百貨 招商很多場都會有對標(biāo)桿性品牌貼裝修費，墊貨款的一系列優(yōu)惠政策。 因此未來一年內(nèi)本案的招商，希望仍然以“放水養(yǎng)魚”的政策為主，并豐富優(yōu)惠政策，同時給出相關(guān)建議： 注：以上所有業(yè)態(tài)若在 2020 年 3 月 —— 5 月完成簽約給予 30%的租金優(yōu)惠； 2020 年 5 月 —— 2020 年 10 月完成簽約給予 20%的租金優(yōu)惠； 2020 年 12 月 —— 2020 年 3 月完成簽約給予 10%的租金優(yōu)惠。 此優(yōu)惠條件可在條件 滿足的情況下和其他優(yōu)惠條件同時享受 。（計算公式：特定面積業(yè)態(tài)租金優(yōu)惠政策簽約時間優(yōu)惠政策 +管理費優(yōu)惠期 +試營業(yè)期 +裝修期）。 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 12 為加快招商進(jìn)度，積極洽談主力店客戶，推進(jìn)主力店的洽談進(jìn)程 上述主力店客戶中，經(jīng)過多輪洽談接觸，列出如下重點客戶： 業(yè)態(tài) 重點客戶 跟進(jìn)情況 超市 沃爾瑪 多次聯(lián)系，到其上海拜訪拓展總監(jiān)王總，促成對方到揚州實地考察。其分管經(jīng)理蘇經(jīng)理到揚州考察項目現(xiàn)場、周邊人口市場情況調(diào)研，對方有初步合作意向，現(xiàn)在正在做內(nèi)部評審方案上報，我方將做進(jìn)一步跟進(jìn)。 樂購 目前處于對方對我司項目評估階段。 樂天瑪 特 合同洽談階段 永輝超市 合同洽談階段 百貨 金鷹百貨 通過與揚州金鷹王東來及金鷹集團領(lǐng)導(dǎo) 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 13 的多次洽談，雙方對合作條件取得一致共識，目前正在對工程條件、廣告位、導(dǎo)視系統(tǒng)等進(jìn)行深入洽談。 新世界百貨 項目考察階段 歲寶百貨 合同洽談階段 連鎖餐飲 肯德基 麥當(dāng)勞 明確進(jìn)駐意向，目前處于位置確認(rèn)階段，同時對方關(guān)注主力店的品牌及進(jìn)駐時間 味千拉面 明確進(jìn)駐意向，目前處于位置確認(rèn)階段，同時對方關(guān)注合作方式以及主力店的品牌及進(jìn)駐時間 棒約翰 已經(jīng)確認(rèn)位置，并給出初步合作條件，目前處于合同洽談期 DQ 已經(jīng)確認(rèn)位置，并給出初步合作條件，目前處于合同洽談期 漢拿山 已經(jīng)確認(rèn)位置，對方關(guān)注主力店的品牌及進(jìn)駐時間 85℃ 已經(jīng)確認(rèn)位置，對方關(guān)注主力店的品牌及進(jìn)駐時間 大型餐飲 東駿海鮮酒樓 項目考察階段 九鼎餐飲集團 對方已確認(rèn)位置，就我司合作，正在做相應(yīng)方案 阿瓦山寨 已經(jīng)確認(rèn)位置，并給出初步合作條件，目前處于合同洽談期 百姓人家 已經(jīng)確認(rèn)位置，對方關(guān)注主力店的品牌及進(jìn)駐時間 百貨 屈臣氏 明確進(jìn)駐意向，目前處于位置確認(rèn) 階段，同時對方關(guān)注合作方式以及主力店的品牌及進(jìn)駐時間 娛樂會所 加洲森林 KTV 合同洽談 游樂電玩 常州恐龍園 項目考察、合作條件洽談 綜合上述重點品牌的接觸進(jìn)程和談判情況，明年的工作應(yīng)該明確超市百貨招商在整個招商工作中的重要性 ,可以說百貨超市招商決定了整個項目招商工作的成功與否 , 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 14 但同時也要利用好主力店 ,積極促進(jìn)次主力店及餐飲業(yè)態(tài)以及散鋪的進(jìn)駐速度。 跟進(jìn)已簽約主力店，如金逸影城、蘇寧電器等的簽約進(jìn)場工作 1）協(xié)助主力店做好工程裝修、圖紙設(shè)計通過我公司有關(guān)部門審核。 協(xié)助主力店商戶的工程裝修、圖 紙設(shè)計送工程審核部門通過審核蓋章，開出準(zhǔn)許進(jìn)場通知書，領(lǐng)取準(zhǔn)許施工的工作牌，方可進(jìn)場裝修、施工。 2）協(xié)助主力店做好進(jìn)場施工、裝修等一系列相關(guān)手續(xù)。 待主力店商戶領(lǐng)取準(zhǔn)許施工的工作牌后，方能引導(dǎo)商戶進(jìn)場進(jìn)行施工和裝修，并嚴(yán)格按照施工和裝修規(guī)范進(jìn)行工作 3）協(xié)助公司有關(guān)部門做好主力店施工、裝修的監(jiān)督和工程進(jìn)度的督促工作。 待客戶進(jìn)場后，協(xié)助商管、物管部門嚴(yán)格監(jiān)督施工和裝修公司按規(guī)范施工和裝修。 4）協(xié)助主力店協(xié)調(diào)解決在進(jìn)駐期間遇到的一系列要求和困難。 在施工和裝修期間遇到所有問題和困難，盡可能的協(xié)調(diào)有關(guān)部門商 議和解決好。 5）協(xié)助主力店做好人員招聘和培訓(xùn)工作。 協(xié)助主力店人事部門，特別外地的商戶做好人員的引進(jìn)和招聘工作，協(xié)助他們做好一切的后勤工作。 6）督促主力店按時間、按要求開業(yè)。 做到每天查看主力店施工和裝修的工程進(jìn)度，督促他們保質(zhì)保量，按時按點地完成工程進(jìn)度，保證主力店準(zhǔn)時準(zhǔn)點的圓滿開業(yè)。 根據(jù)全年招商計劃，適時籌備招商大會的召開，一定程度上加強招商影響力 就招商大會而言，去年在金逸影院成功簽約后，舉行了大型的招商新聞發(fā)布會，無論是對招商客戶的邀請，還是銷售商戶的情況，都是比較可觀的，由此可見一場成功 的招商發(fā)布會對招商和銷售工作都是有著顯而易見的功效，起著事半功倍的作用，就根據(jù)明年的招商計劃，也將適時的籌辦招商新聞大會，并一定程度加強招商影響力： 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 15 召開次數(shù) 地點 針對客戶 意義作用 規(guī)模 人數(shù) 1 酒店（待定） 次級店商戶及重點餐飲 商戶 大型超市簽約 150 2 項目接待中心 獨立店散鋪 集中簽約（正式合約） 100 3 酒店（待定） 重點餐飲商戶及次級店 商戶 大型百貨簽約 150 4 酒店（待定） 次級店商戶及重點餐飲 商戶 集中完成意向或正式簽 約，達(dá)成共識 200 5 酒店（待定） 獨立店散鋪（針對有資金 缺乏項目的商戶） 品牌推薦會（如 CPEA 組織等） 150 6 項目接待中心 獨立店散鋪 集中簽約（正式合約） 200 在招商大會的組織方面應(yīng)做好詳細(xì)的規(guī)劃與預(yù)算，對于針對的客戶等級不一樣，承辦的檔次也可做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在客戶的邀約過程，必須要求提前與客戶預(yù)約，保證客戶的到達(dá)率，并做好邀請函，已正式形式進(jìn)行發(fā)送（掛號信，親自送達(dá)等），對于每一次的招商大會，都是與客戶的進(jìn)一步洽談的機會，從意向到簽約的過程，也是一種沉淀與積累。 散鋪簽約工作的開展與推進(jìn) 散鋪招商工作主要分四階 段，一為招商啟動階段，開業(yè)前 9 個月完成，主要工作為招商宣傳推廣計劃啟動，招商手冊、宣傳資料等設(shè)計制作印刷；二為招商預(yù)熱期，開業(yè)前 8 個月完成簽約儀式和招商大會，并開展預(yù)熱宣傳；三為強勢招商期，開業(yè)前6 個月，招商推廣全面啟動并迅速進(jìn)入強勢推廣，并開展異地招商會或聯(lián)動各大項目整體推廣會；四為招商收尾期，開業(yè)前 4 個月進(jìn)行招商優(yōu)化期及招商收尾宣傳推廣工作。 1）制定租賃合同文本： 制訂及印制招商合同細(xì)則及范本，包括“招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則”等，保障招商工作的順利開展； 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 16 2）把控開業(yè)時間 ：控制開業(yè)節(jié)點，解決因主力店與散鋪開業(yè)時間不同步帶來的矛盾與糾紛； 3）繼續(xù)開展品牌調(diào)研工作：持續(xù)開展品牌調(diào)研工作，積累品牌資源，豐富品牌資源庫名單，增加招商中的品牌可選擇性。 4）分組討論招商工作； 以調(diào)查走訪的形式從各專業(yè)市場中篩選出符合條件的 重點意向 商家 ，分組研究，確定洽談策略、方針等。 圈定有一定意向的國際國內(nèi)主力品牌作為主要攻克目標(biāo)，由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接介入； 5）根據(jù)小組討論結(jié)果，各組有針對性的聯(lián)系意向客戶： 針對意向品牌 /商家（特別是頂級品牌 /商家）小范圍展開接洽，擴大招商力度（鎖定小范圍主力商家）； 根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 休閑服務(wù)類店址推薦策略 休閑服務(wù)行業(yè)在選擇店鋪時主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。 休閑服務(wù)行業(yè)的商鋪一般不會選擇一樓的商鋪，由于行業(yè)慣例，消費者可以接受上二樓。休閑業(yè)經(jīng)營者對建筑的層高和內(nèi)部通道設(shè)計有較高的要求，同時要求通風(fēng)條件良好。 商品零售類店址推薦策略 商品零售行業(yè)在選擇店鋪時主要考慮的因素有：交通便利、周邊有大型居住社區(qū)作為常規(guī)消費群體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費者 商品零售行業(yè)根據(jù)不同 的類型選擇商鋪的要求也不一樣，總體來說規(guī)模效應(yīng)是吸引商家和消費者的重點，同時對市場要求較高。 文化教育類店址推薦策略 文化教育行業(yè)在選擇店鋪時主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金價格、家庭休閑較集中便于實地宣傳 文化教育行業(yè)對商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對安靜 6）客戶合同的簽訂和租金收繳，以及各類商業(yè)管理費的收取 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 17 跟進(jìn)工程改造及進(jìn)場裝修，以便招商工作的順利開展 主要有完善進(jìn)場流程，審圖流程，業(yè)態(tài)分工，對接工程的硬件改造等。參與廣場內(nèi)裝和外裝工作，提供相關(guān)專業(yè) 建議 1）進(jìn)場流程 2） 施工圖紙審核、變更的流程 （一）目的 為使工程設(shè)計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟、其他等），減少設(shè)計誤差，明確設(shè)計要求，促進(jìn)開發(fā)項目順利進(jìn)行。 責(zé)任部門 公司開發(fā)建設(shè)的項目 部，對施工 圖、施工方案的審核、變更均由總師辦負(fù)責(zé)。 審核內(nèi)容： 1：施工圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面標(biāo)準(zhǔn) 確認(rèn) 實地丈量 現(xiàn)場確認(rèn) 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)招商標(biāo)準(zhǔn)流程確認(rèn) 帶商家到現(xiàn)場實地測量 讓商家在圖紙紅線處簽字 要求商家裝修圖紙符合廣場的標(biāo)準(zhǔn) 商家設(shè)計 審核商家設(shè)計圖 設(shè)計確認(rèn) 由主管部門確認(rèn) 設(shè)計報批 進(jìn)場裝修 由主管部門出具進(jìn)場通知單 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 18 的要求。 2：與主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照是否有不符之處。 3