【文章內(nèi)容簡介】 ：圖紙本身是否存在錯、漏、缺 和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 4：圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料等有無實施性困難。 5：因不同設(shè)計人員設(shè)計圖紙形成的不一致性，各專業(yè)圖紙間的配套性和協(xié)調(diào)性，合理施工及投資控制等。 3）業(yè)態(tài)分工 按照明發(fā)商業(yè)廣場的整體布局分為餐飲、購物、休閑、娛樂、旅游、酒店。 4）對接工程的硬件改造 1：對餐飲區(qū)域的隔油池、上下水、煙道等物業(yè)進行改造； 2：對超市、百貨、大型酒樓等主力店，根據(jù)主力店要求設(shè)計進行改造； 3：對沐浴、休閑中心內(nèi)的浴室進行加固等物業(yè)改造。 繼續(xù)不間斷 的加強市調(diào)，為公 司決策提供依據(jù) 通過購物中 心，大賣場，特色店，新開店，大型飲食，娛樂，休閑廣場等，蹲點觀察。 調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時的分工要求細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容： 1）商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成，大致比例關(guān)系，商戶總量，商品種類，品質(zhì)，產(chǎn)地，品牌，重點商戶經(jīng)營概貌。 2）商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補，同檔或錯位，過量或缺少，主要競爭手段）。 3）商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價水平及走勢，租售比例，付款方式，空置率等）。 （根據(jù)我司現(xiàn)狀，目前分百貨，餐飲，休閑娛樂三組進行不間斷市調(diào)工作） （根據(jù)我公司情況，目前以每 2 個星期進行一次揚州市市調(diào)，每 1 個月進行一次異地市調(diào)，每 2 個月進行一次跨省市調(diào)?。? （全體招商人員將以以上市調(diào)流程及方法繼續(xù)不間斷的加強市調(diào)，為公司決策提供依據(jù)。） 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 19 進一步加強人員培訓(xùn)，方法措施 1）對新進員工繼續(xù)進行基礎(chǔ)內(nèi)容的培訓(xùn) 2020 年我們將對進入明發(fā)集團的新進員工繼續(xù)進行企業(yè)文化，員工手冊，項目工程概況，項目定位布局，招商說辭、揚州商業(yè)地產(chǎn)市場，廣陵新城概況及其發(fā)展未來，招商現(xiàn)場管理制度，溝通技巧，商務(wù)禮儀，租賃合同，招商條件、政策、流程，商業(yè)地產(chǎn)市場知識，商務(wù)談判策略與技巧，營銷技巧，餐飲招商 談判技巧，百貨零售招商談判技巧和休閑娛樂招商談判技巧等方面的培訓(xùn)。 2）對員工進行業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn) 2020 年對員工要加強對業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，包括市場調(diào)查、尋找目標(biāo)客戶、客戶洽談、條件談判、合同細(xì)則，招商過程中的商務(wù)談判技巧等方面。 針對 1 個目標(biāo)性客戶前期要做大量的準(zhǔn)備工作，這就要求業(yè)務(wù)人員對承租商鋪的因素分析的很全面，從而更好的為客戶推薦合理的位置，商務(wù)談判也是一項很重要的課程，包括對客戶心里的把握，租金價格的制定、客戶簽約等技能培訓(xùn)。 2020 年對老員工增加了業(yè)態(tài)培訓(xùn)，包括餐飲、休閑、娛樂、百貨等業(yè)態(tài)的交叉 培訓(xùn)，讓每個業(yè)務(wù)人員精通每個業(yè)態(tài)，通過培訓(xùn)，做一個全面合格的招商人員。 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 20 3）具體培訓(xùn)內(nèi)容和計劃 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時間 負(fù)責(zé)人 1 招商人員的形象、禮儀培訓(xùn)、必備的職業(yè)素質(zhì) 2 地產(chǎn)相關(guān)知識培訓(xùn) 3 市場調(diào)查培訓(xùn) 4 項目相關(guān)內(nèi)容培訓(xùn) 5 招商標(biāo)準(zhǔn)流程、內(nèi)容 6 商鋪的基本知識 7 招商技巧 4）主要培訓(xùn)課題內(nèi)容 、必備的職業(yè)素質(zhì)：包括微笑，儀容、儀表要求，工作時的要求，常用禮節(jié)。 ：包括房地產(chǎn)的 概念，房地產(chǎn)的特征，房地產(chǎn)的類型，房地產(chǎn)專業(yè)名詞，房地產(chǎn)面積的測算。 ：包括市調(diào)分類，市調(diào)準(zhǔn)備，基本概念理解與應(yīng)用，市調(diào)的內(nèi)容和考察的次序，市調(diào)方法 ：包括企業(yè)介紹，項目概況，項目優(yōu)劣勢介紹，市場現(xiàn)狀及競爭對手主要策略，商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn) 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 21 ：招商的標(biāo)準(zhǔn)流程 、沙盤模擬演練 ：包括尋找客戶，現(xiàn)場接待客戶、談判， 客戶追蹤，簽約，售后服務(wù)。 確定招商條件 尋找目標(biāo)客戶 客戶洽談 條件談判 招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金、年期確定 尋找方式、圈定范圍 客戶接觸、客戶意向 談判手段、談判技巧 合同細(xì)則 簽署時間、定金數(shù)額 客戶進駐 進駐時間、裝修情況、交鋪 標(biāo)準(zhǔn) 試業(yè)、開業(yè) 營業(yè)成功 試業(yè)及開業(yè)時間 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 22 5）運用合理的培訓(xùn)方法 重點采用 “ 方法與操作結(jié)合 ” 、 “ 案例與實踐同步 ” 的專題講解方式，并輔以提問、答疑、討論、現(xiàn)場咨詢等互動的交流方式進行 ,注重實戰(zhàn)，不作枯燥、高深的原則理論分析，鮮活的案例均為中國商業(yè)地產(chǎn)界真實發(fā)生的故事 ,其中的操作手法、工作流程能直接模仿套用 。采用 “ 理論講解 +經(jīng)驗介紹 +問題研討 +案例分析 +模擬演練 ”的互動方式進行，不務(wù)虛、只務(wù)實 ，最終推動明發(fā)集團向輝煌明天前進。 協(xié)助策劃部編印新的招商宣傳資料、項目介紹資料等 1）對項目整體功能規(guī)劃及功能劃分設(shè)計， 明確項目整體功能分區(qū)及經(jīng)營布局，形成平面圖，便于招商海報、招商手冊的設(shè)計、應(yīng)用及招商工作的順利開展，樹立良好的項目形象 2） 編印招商手冊、項目介紹資料、招商統(tǒng)一說辭及招商宣傳單等 ， 包括 廣陵新城概況、項目周邊利好消息、集團最新招商優(yōu)惠政策、項目概況等信息。 1協(xié)助商管部進行外墻廣告位的招商，簽約，收款 1） 開業(yè)前外墻廣告上刊策劃，配合開業(yè)，面向場內(nèi)主力店租戶租賃可經(jīng)營廣告位。 2）協(xié)助商管部開展廣告位洽談、簽約工 作， 完成廣告位招商 3）辦理廣告位設(shè)置許可證、協(xié)調(diào)廣告畫面審批及制件安裝等 （三）存在的 缺 點 ，還需要公司各部門加以協(xié)助 餐飲類商鋪的交付標(biāo)準(zhǔn)，如煙道、下水道等的處理辦法 大面積店鋪的墻體改造問題，打墻、墻體恢復(fù)等 工程的交付時間和交付狀態(tài) 證照的辦理 企劃的推動 旺場的計劃等 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 23 第三 篇 推廣 篇 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 24 推廣 篇 ===================================================== 一 項目定位 項目概況 揚州明發(fā)商業(yè)廣場位于廣陵新城中心位置，運河?xùn)|路與寶林路交叉口，金盛國際家居西側(cè)，項目西鄰京杭大運河，毗鄰揚州汽車東站以及京滬、寧通告訴、交通便利，地理條件優(yōu)越。 項目總用地 145226㎡，總建筑面積 ㎡， 14棟樓，主要由商鋪、公寓、酒店、娛樂場所四部分組成，擁有大型超市、時尚百貨、家居電器、影院、游樂等十大主力店，以及數(shù)十個獨具特色的商業(yè)中心區(qū)，集購物、休閑、娛樂、餐飲 、旅游、公寓、酒店七大主題功能于一體，涵蓋全業(yè)態(tài)、全齡段、全時段的一站式新體驗 Shopping Mall 項目市場定位 項目屬性定位 集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體的一站式體驗休閑購物中心 項目品質(zhì)定位 、新 商 機： 新購物方式，新生活理念，新商業(yè)機會 、新消費觀念： 買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買快樂 、新物業(yè)管理： 管理 全新體驗空間，服務(wù)成就心理慣性 、體驗式商業(yè)： 滿足多層面、立體的購物需求 、項目產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài)定位 一個集步行街與綜合賣場為一體的水平布置大型購物綜合體。 產(chǎn)品功能定位 第三篇 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 25 揚州首席集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體的一站式體驗休閑購物中心 （三）產(chǎn)品形態(tài)定位 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品特征 備 注 購物、娛樂、餐飲 環(huán)形步行街 鋪位開間大、通道寬、明亮 層高 米 獨立商鋪、敞開式展銷區(qū) 大型餐飲、娛樂廣場 一到四層 家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場 二、三層（綜合百貨） 綜合百貨 一層 大型超市 負(fù)一層，一層 項目配套 休閑廣場、主題廣場、景觀綠化 、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等 ? 經(jīng)營定位： 一個集大型品牌超市、時尚百貨、主題步行街、星級影院 、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營場所。 ? 消費定位： 以經(jīng)營中高檔及品牌商品為主。 ? 客層定位： 東區(qū)常住人口、揚州及其周邊縣市以前入境旅游人群。 、項目形象定位 [項目核心形象提煉 ] —— 明發(fā)商業(yè)廣場 —— 揚州商業(yè)新地標(biāo)蘇中第一 MALL [項目整合推廣提煉 ] —— 明發(fā)商業(yè)廣場 —— 第三代城市綜合體休閑新天地 現(xiàn)代時尚體驗樂園商業(yè)王國 —— 現(xiàn)代時尚的體驗式購物中心 現(xiàn)代購物中心 建設(shè)理念運河風(fēng)光商業(yè)風(fēng)情 —— 現(xiàn)代化、民族化、精品化的購物中心 揚州商業(yè)巨艦 —— 揚州城市形象的“商業(yè)名片” 揚州習(xí)慣心理前驅(qū)消費場所 —— 倡導(dǎo)人性化、體驗化創(chuàng)新消費 ,驅(qū)動習(xí)慣購物心理 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 26 大揚州商業(yè)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)廣場典范 —— 首創(chuàng)街坊式步行街經(jīng)典 ,獨一無二的立體商業(yè)規(guī)劃設(shè)計 、項目客戶定位 目標(biāo)客戶群預(yù)測 、區(qū)域識別 揚州東區(qū)城常住人口 揚州周邊縣市人口 揚州城區(qū)及入境旅游人群 、目標(biāo)客戶預(yù)測 揚州東區(qū)客流??????????約 60% 揚州下屬縣市客流?????? ?????約 15%— 25% 揚州主城區(qū)???????? 約 10% 入境旅游人群??????????約 5% 二 營銷推廣 項目賣點總結(jié) 項目七大價值坐標(biāo) 1 現(xiàn)代時尚體驗樂園商業(yè)王國 —— 揚州首家現(xiàn)代時尚體驗式購物中心，一站式消費基地，聚購物 、餐飲、娛樂、休閑、康體、 商務(wù)于一城的示范效應(yīng)超大型購物中心 2 大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)中心 —— 商業(yè)設(shè)施精良，環(huán)境一流，設(shè)施先進。 3 頂級地段，東區(qū)交通黃金坐標(biāo)點 —— 大揚州商圈鉆石地段：一面臨東西干道，帶來滾滾人流與蘇北交通生命 線生生不息。 —— 路路皆順，錢勢如虹 4 揚州商貿(mào)核心，東勝商業(yè)腹地。 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 27 —— 東區(qū)的經(jīng)濟重心、中心，商貿(mào)商圈匯聚之處。本項目位于廣陵新城核心商圈腹地，整個商場將成為真正的“聚寶盆”。 —— 政府廣陵新城打造的政策優(yōu)勢，三十幾萬的原居民形成巨大的消費模式。隨著本項目的開發(fā)，鉆石核心地位在更加突出。 5 揚州“商業(yè)名片” —— 城市形象工程，揚州商業(yè)新亮點，坐標(biāo)地位無可替代； —— 政府優(yōu)惠政策工程，共創(chuàng)“政府 —— 開發(fā)商 —— 業(yè)主 —— 消費者”四贏模式。 6 和零售巨頭一起賺錢。 —— 國際知名的零售巨頭 —— 金鷹、金 逸、蘇寧強勢進駐，重拳打造揚州商業(yè)升級版，為揚州商業(yè)注入無限活力； —— 十大主力店超強的經(jīng)營力和影響力，為商場帶來強勁人流，提升商業(yè)升值空間。 7 商場化管理，市場化經(jīng)營，超市化促銷 —— 專業(yè)商場經(jīng)營管理公司全程進駐經(jīng)營管理，用成熟的商業(yè)管理和運作經(jīng)驗提升和維護品牌形象，進一步提升商鋪的經(jīng)營價值。 —— 成立商場專業(yè)營運部，對整體項目進行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象宣傳整合。 揚州明發(fā)商業(yè)廣場工作指導(dǎo)思想 在以明發(fā)集團公司為核心的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹以集團公司的會 議精神；以大發(fā)展、快發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、健康發(fā)展為目標(biāo)，著力促進揚州明發(fā)商業(yè)廣場推廣業(yè)務(wù)上臺階，提質(zhì)量、增速度；以促進揚州明發(fā)商業(yè)廣場招商進度為目標(biāo)，加快揚州明發(fā)商業(yè)廣場推廣步伐，著力于多種形式的推廣活動；以加大宣傳和培訓(xùn)力度，著力于提高人員的整體素質(zhì)和企業(yè)文化。 根據(jù)招商各個階段的工作進展以及各環(huán)節(jié)階段進展，通過有影響力的事件營銷，提升明發(fā)商業(yè)廣場的品牌形象。從而為項目招商提供有力的品牌支持。 借助項目簽約合作多個國內(nèi)知名企業(yè)之間的深入合作，迎合國際化趨勢，強調(diào)明發(fā)商業(yè)廣場的國際形象 ，提升項目的國際價值。 以事件營銷為主導(dǎo)，通過網(wǎng)絡(luò)、戶外、軟性宣傳以及平面廣告等手段，實 明勝（揚州）商業(yè)管理有限公司 28 現(xiàn)明發(fā)商業(yè)廣場產(chǎn)品的整合營銷傳播。 不同的細(xì)分市場采取不同的營銷策略 2． 本土市場傳播方向 : 高調(diào)樹立區(qū)域投資市場內(nèi)的項目投資信心 ,樹立本案大揚州城市群核心商業(yè)地位，傳達商業(yè)升級換代信息；吸