某商業(yè)廣場招商報告(編輯修改稿)
2025-08-28 22:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，以下幾方面是我司擬定價格時首要考慮的因素：n 整體社會經(jīng)濟環(huán)境今年的股市和基金市場呈低迷態(tài)勢，造成資金滯留股市、但銀行的降息帶動了消費市場，購買私家車、投資房產(chǎn)及其他創(chuàng)業(yè)投資等低風(fēng)險領(lǐng)域，特別是商業(yè)物業(yè)投資方興未艾。我國入世后，對國內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)造成沖擊，整體經(jīng)濟環(huán)境不甚理想，在定價使也需將此考慮在內(nèi)。n 區(qū)域市場的供求狀況近兩年和未來幾年深圳的商服物業(yè)成放量增長趨勢，大量商鋪推出，形成市場供給量激增，相應(yīng)需求量飽和，本項目要把握入市時機，以適宜的價格進入市場。n 區(qū)域租賃市場狀況目前區(qū)域市場租金較低，經(jīng)營模式以和法人出租及個體出租經(jīng)營為主，對項目的定價和銷售具有一定的影響，因此在定價時必須將現(xiàn)有區(qū)域市場商鋪租金狀況考慮在內(nèi)。n 項目自身的客觀條件項目的優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)物業(yè)對項目造成一定沖擊，因此，要在項目的業(yè)態(tài)商性定位上，突出自身優(yōu)勢和投資小、風(fēng)險低、未來發(fā)展空間大的特點，與同質(zhì)商場形成差異，對項目定價確定支撐點。n 項目的包裝針對周邊競爭性商場，本項目的硬件包裝要提升檔次，配套設(shè)施合理，以支撐大商業(yè)、小市場、高經(jīng)營回報、中高檔消費的市場定位，同時符合引進經(jīng)營商家的需要，使發(fā)展商得到預(yù)期回報和利潤體現(xiàn)最大化。n 宣傳推廣度鑒于項目在區(qū)域內(nèi)屬于大型的業(yè)態(tài)形象，突出顯示規(guī)模巨大和大商業(yè)、大商家的氣勢；而項目本身定位綜合性商業(yè)廣場，是區(qū)域市場的業(yè)態(tài)補充；因此，在宣傳推廣上要采取多種宣傳途徑并舉，多種推廣手段共用的策略，使本項目形成大商家，大商業(yè)、高回報的態(tài)勢，拉升租金水平。二、租金價格定位策略均衡價位開盤，平穩(wěn)調(diào)整三、租金定價原則商服物業(yè)的價格制訂受到地理位置、業(yè)態(tài)功能、商性主題、樓層層差、單層客流交通通道、整體視野、面積實用率等元素的制約，要合理體現(xiàn)這種差異檔次，就需要適宜的定價標(biāo)準(zhǔn)來界定。n 租金定價原則位置差異、交通差異、視野差異、質(zhì)素差異n 項目定價遵循條件——遞減比率樓層布局條件均價價差位置、交通、視野好 100%位置差 95%位置、交通差 90%位置、交通、視野差 85%%四、項目租金定價 目前周邊市場出租水平項目一樓二樓三樓管理費m178。/時代廣場18045—7533金三角建材城6010深榮大廈8050603040南光名仕群樓1308050人人樂商業(yè)整體5055天虹商場整體60 n 定價理由項目所處市場環(huán)境周邊商業(yè)一般，雖與人人樂購物廣場相距幾十米，但目前此片區(qū)商業(yè)氣氛仍不能支撐高租金，同時低價入市有利于開始招商，同時由于合同期一般只有先簽兩年，考慮到經(jīng)營商家入場需要放水養(yǎng)魚，開始經(jīng)營定價合理有利于后期新合同簽訂年的租金遞增，參照具有可比性的商場并全面考慮，據(jù)與以上租金定價和管理費定價。項目租金、管理費各樓層租金及面積n 一層：110元/㎡ 面積：8000㎡ n 二層：90元/㎡ 面積：8000㎡n 三層：70元/㎡ 面積：5000㎡n 四層：50元/㎡ 面積：5000㎡n 租金平均價：85元/㎡以上n 管理費：20元/㎡以上n 入場費收取：收取同等于一個月租金的入場費注：根據(jù)深圳目前租賃市場現(xiàn)狀，一般都以免收基建費（或叫統(tǒng)建費、入場費、贊助費）作為招商成功的有力的輔助手段，在這里，我司建議本項目對散客收取每平方米100元的入場費；相對而言，對引進的大商家入場費收取難度較大。n 合同保證金：收取等同于兩個月租金的合同保證金n 管理費押金：收取管理費管理費押金項目回款u 租金總收入按商場一層的建設(shè)預(yù)算，總建筑面積約：26061㎡（按建筑面積出租）u 租金收入：85元26061㎡=2215185元u 管理費收入：20元26061㎡=521220元u 入場費收入：100元16000㎡=1600000元u 合同保證金：85元260612元=4430370元u 管理費押金：20元260612㎡=1042440元廣告位收入：略招商時共計可收回資金：981萬元注：面積按設(shè)計院、國土局查丈面積實際計算，現(xiàn)不列明，見后期價格表。第四部分 營 銷 推 廣第四部分 營銷推廣一、營銷推廣策略n 營銷總體策略迅速傳播市場知名度、聚集人氣、快速招商n 招商模式項目建設(shè)和客戶招商同時進行n 招商策略項目現(xiàn)場招商，走出去，請進來相結(jié)合在立足現(xiàn)場招商的同時，業(yè)務(wù)人員將融入市場將一些具有市場潛力的號召力的商家、品牌、代理商、經(jīng)銷商等進行邀請，使招商速度更快，商品組成結(jié)構(gòu)更好，提升項目綜合實力，為未來經(jīng)營奠定牢實的基礎(chǔ)。n 招商對象
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