【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 改變，而作為增值空間巨大的商業(yè)物業(yè)（尤為稀缺的中心優(yōu)勢(shì)網(wǎng)點(diǎn)資源）將成為受惠的產(chǎn)業(yè)而被廣泛挖掘。重慶CBD建設(shè) CBD是城市商業(yè)和商務(wù)的核心,依托便利的交通和聚合效應(yīng)的影響,在相對(duì)狹小的區(qū)域內(nèi),聚集著大量的人口和商機(jī)。 重慶的CBD將分成三大塊：現(xiàn)代CBD—江北城，傳統(tǒng)CBD—解放碑，CBD配套服務(wù)區(qū)—南岸彈子石。重慶CBD建設(shè)的遠(yuǎn)期目標(biāo)是成為長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的區(qū)域性國(guó)際化商務(wù)中心區(qū)。依據(jù)CBD的功能劃分，加之解放碑交通制約將給江北CBD提供巨大的機(jī)遇，雖然當(dāng)前的建設(shè)尚顯緩慢，但隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的形成，CBD將會(huì)使周邊區(qū)域帶來巨大變化和商機(jī)。尤其江北地勢(shì)平坦、交通發(fā)達(dá)，與外區(qū)域相連緊密，緊臨機(jī)場(chǎng)。隨著江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可能形成的馬太效應(yīng)，重慶北部的吸引力將會(huì)越來越大，竟?fàn)幜υ絹碓綇?qiáng)。 CBD的建設(shè)對(duì)城市發(fā)展的改變和影響巨大，例如美國(guó)紐約曼哈頓，㎡的土地上，有多達(dá)2700多萬(wàn)㎡的各類功能性建筑，每平方公里的就業(yè)人口達(dá)到85000人。再如北京的東三環(huán)中路以國(guó)貿(mào)為中心迅速成為北京新的城市中心，北京消費(fèi)能力最強(qiáng)的人群有很大的比例集中在此，由此造就了國(guó)貿(mào)、燕莎，等多個(gè)高檔商業(yè)區(qū)域。9．零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)9．1國(guó)內(nèi)零售業(yè)現(xiàn)狀 在對(duì)外開放的推動(dòng)下，中國(guó)零售業(yè)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，取得了驚人的成就，隨著零售業(yè)的全面開放，外資大舉進(jìn)入。零售業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為規(guī)模迅速提升。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展，市場(chǎng)集中力度和零售現(xiàn)代化水平迅速提高。但是國(guó)內(nèi)零售業(yè)仍存在規(guī)模偏小、戰(zhàn)略缺失、經(jīng)營(yíng)管理水平粗放，盲目快速膨脹等問題。零售業(yè)態(tài)重新整合定位 在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)背景和消費(fèi)市場(chǎng)日趨細(xì)分趨勢(shì)中。新興業(yè)態(tài)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，新興業(yè)態(tài)層出不窮。商務(wù)部于2004年7月1日正式發(fā)布了國(guó)內(nèi)17種業(yè)態(tài)的界定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代百貨、超市、專業(yè)店和正迅猛發(fā)展的購(gòu)物中心在零售市場(chǎng)中逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。零售業(yè)規(guī)模迅速提升 2004年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到42600億元，中國(guó)的消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，從1978年到2004年間年均增長(zhǎng)率超過10%，而90年代以后的平均增長(zhǎng)率超過15%。，預(yù)計(jì)到2010年市場(chǎng)總規(guī)模將超過10萬(wàn)億元。年平均增長(zhǎng)將保持在11%以上，五年后的市場(chǎng)規(guī)模將在2005年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1倍。市場(chǎng)集中度提高 從零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的商品銷售額和商品零售額的平均規(guī)模超出市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度，%%，%，市場(chǎng)份額也正向各地的優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，零售行業(yè)市場(chǎng)集中度提高，不僅發(fā)揮了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，并正在帶來工業(yè)、商業(yè)、消費(fèi)者三者關(guān)系和地位的調(diào)整。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展 90年代之前，中國(guó)零售市場(chǎng)長(zhǎng)期保持著國(guó)有百貨商場(chǎng)一統(tǒng)天下的格局，市場(chǎng)份額高達(dá)60%以上，隨消費(fèi)需求的變化和競(jìng)爭(zhēng)的加劇。大型綜合超市，精品、時(shí)尚等主題百貨，專業(yè)店、便利店、專賣店、家居建材中心、倉(cāng)儲(chǔ)百貨等新興零售業(yè)態(tài)迅速崛起，成為擴(kuò)大市場(chǎng)的重要?jiǎng)恿?。尤為超市及專業(yè)店的發(fā)展最為迅猛，近年的增長(zhǎng)速度超過了40%。 受到新型零售業(yè)態(tài)的巨大沖擊，傳統(tǒng)百貨和綜合商場(chǎng)進(jìn)入了巨大的調(diào)整和轉(zhuǎn)型期。百貨店也仍然保持著市場(chǎng)的主要業(yè)態(tài)地位，百貨店中的五金、電氣、家居、食品、日雜等品類逐漸淡出，專注于精品化、品牌化、時(shí)尚化的高毛利商品。傳統(tǒng)百貨在滿足大眾消費(fèi)的基礎(chǔ)上，也正經(jīng)歷著定位和經(jīng)營(yíng)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型之中。全行業(yè)的現(xiàn)代化水平顯著提高 中國(guó)零售業(yè)現(xiàn)代化水平的顯著提高，除了現(xiàn)代流通方式和新型業(yè)態(tài)發(fā)展較快外，先進(jìn)流通經(jīng)營(yíng)與管理技術(shù)也得到快速推廣和應(yīng)用?，F(xiàn)代信息技術(shù)的在管理方法中的廣泛應(yīng)用，電子商務(wù)等新技術(shù)的發(fā)展，極大提高了零售業(yè)的管理水平。經(jīng)營(yíng)、管理和資源整合的高素質(zhì)人才也逐步成為行業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)因素，促使行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平顯著提高，一批現(xiàn)代化水平較高的零售企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。外資大舉進(jìn)入 從1992年至2003年，全國(guó)零售行業(yè)累計(jì)實(shí)際利用外資約30億美元，批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)300家，分店2300多個(gè)。分布在全國(guó)近30個(gè)省市，世界前50強(qiáng)大型零售企業(yè)有超過40家進(jìn)入了中國(guó)。知名的如沃爾瑪、家樂福、麥德龍、伊藤洋化堂等，已經(jīng)逐步在國(guó)內(nèi)形成了一定的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模。 零售業(yè)企業(yè)已逐漸成為渠道主導(dǎo)者，對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。國(guó)內(nèi)已有超過95%的商品處于供過于求的狀況。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已由供給約束型轉(zhuǎn)為需求約束型，零售業(yè)已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的起點(diǎn)。未來幾年，隨著中國(guó)推進(jìn)流通現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，零售業(yè)對(duì)上游的決定性作用將更加突出。連鎖經(jīng)營(yíng)將是零售企業(yè)居主導(dǎo)地位的經(jīng)營(yíng)方式 企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組步伐加快，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴(kuò)張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。 零售業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，百貨店將向細(xì)分化、個(gè)性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場(chǎng)份額將逐漸萎縮。大型的購(gòu)物中心將在未來幾年中迅猛發(fā)展，成為優(yōu)勢(shì)渠道資源擁者，而成為未來零售業(yè)態(tài)的新型主導(dǎo)業(yè)態(tài)。 零售業(yè)專有技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用，使經(jīng)營(yíng)技術(shù)和管理手段日益現(xiàn)代化，而零售企業(yè)對(duì)新技術(shù)、新人才的運(yùn)用而促使其迅速成為各區(qū)域的優(yōu)勢(shì)企業(yè)。 外商進(jìn)入步伐進(jìn)一步加快，也促使國(guó)內(nèi)零售企業(yè)快速膨脹，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更為激烈。9．3購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì) 90年代國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)多為小規(guī)模樓盤，底商是中國(guó)商用房地產(chǎn)的典型特征，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，商業(yè)用房在房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例也日益增大。 舊城改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、商業(yè)企業(yè)跑馬圈地、第三產(chǎn)業(yè)澎渤興起等因素促使中國(guó)的商用房地產(chǎn)呈燎原之勢(shì)，在巨大利益的引誘下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和規(guī)模也呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)大之勢(shì)，2000年后商業(yè)房地產(chǎn)成為新的務(wù)稱，也衍生出了一個(gè)巨大產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)—商業(yè)房地產(chǎn)，全國(guó)號(hào)稱大型購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已多達(dá)近1000家。 中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)一直未能超越房地產(chǎn)的局限，而始終在營(yíng)銷技術(shù)上尋找突破，眾多的商業(yè)房地產(chǎn)一直在“一賣就死，一租就亂”的怪圈中循環(huán)，究竟是租還是售，是回籠資金還是兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為營(yíng)銷無(wú)法逾越的高坎。分零發(fā)售、零散出租的風(fēng)險(xiǎn)在全國(guó)各地的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中擴(kuò)大和漫延。統(tǒng)一規(guī)劃、定位、經(jīng)營(yíng)終成大勢(shì)所趨，廣州天河城、杭州金涌廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)等大型商業(yè)樓盤在付出慘痛的教訓(xùn)和沉重的代價(jià)之后，為中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)探索出了新的運(yùn)作理念和方法為業(yè)界所廣泛借鑒。 “購(gòu)物中心”這一新的概念和業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)的集成發(fā)展之下，成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的新模式。購(gòu)物中心是一種復(fù)合性業(yè)態(tài)，也是零售業(yè)態(tài)的最高級(jí)形態(tài)，但西方的理論和實(shí)踐與中國(guó)實(shí)際情況差距甚遠(yuǎn)，無(wú)法適中國(guó)國(guó)情，這一概念在中國(guó)被房地產(chǎn)企業(yè)和營(yíng)銷企業(yè)以“漫天過?！敝g(shù)使眾多項(xiàng)目變成為了形似而神不似的“偽購(gòu)物中心”。而“中國(guó)式的”符合中國(guó)不同地區(qū)消費(fèi)特征的購(gòu)物中心必將顯現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力和發(fā)展?jié)摿?。這種集零售管理與地產(chǎn)開發(fā)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、文化、教育、服務(wù)等多功能為一體，在統(tǒng)一籌劃、規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)模式為大型商業(yè)地產(chǎn)的最佳模式。成為在充分體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值和整體商業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上，兼有豐富生活、表現(xiàn)文化、細(xì)化服務(wù)、促進(jìn)消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)和帶動(dòng)城市、活躍旅游等多元功能組合的商業(yè)形態(tài)。10．重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢(shì)圖十四：重慶市商圈規(guī)劃圖總體狀況 特殊的地理環(huán)境決定了重慶的商業(yè)組團(tuán)式結(jié)構(gòu)發(fā)展，圍繞主城渝中、沙坪壩、江北、九龍坡、南岸等五區(qū)，相繼形成了解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪五大商圈形成了各呈鼎立之勢(shì)。 在各區(qū)政府對(duì)商貿(mào)流通的大力投入和積極推動(dòng)下，各商圈得以飛躍式發(fā)展，但普遍存在缺少統(tǒng)一規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性考慮，由此形成了各商圈自身的特點(diǎn)不足，商業(yè)規(guī)模龐大而互動(dòng)性不足的特點(diǎn)。除解放碑商圈因傳統(tǒng)地位的影響對(duì)全市有極強(qiáng)的輻射力外，各商圈對(duì)外輻射力較弱，甚至本商圈內(nèi)的消費(fèi)者到解放碑消費(fèi)的習(xí)慣始終難以扭轉(zhuǎn)，且各商圈規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)物業(yè)過剩，一定比例的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效偏低成為重慶商業(yè)的一大特征。附表一：各商圈商業(yè)面積供應(yīng)量仍呈不斷放大之勢(shì)商圈當(dāng)前經(jīng)營(yíng)面積當(dāng)前供應(yīng)量預(yù)計(jì)近期供應(yīng)量預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供應(yīng)量當(dāng)前年銷售面積解放碑60萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡60萬(wàn)㎡75萬(wàn)㎡135億沙坪壩45萬(wàn)㎡18萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡65億南坪20萬(wàn)㎡15萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡45萬(wàn)㎡54億觀音橋35萬(wàn)㎡12萬(wàn)㎡32萬(wàn)㎡45萬(wàn)㎡38億楊家坪25萬(wàn)㎡14萬(wàn)㎡34萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡29億合計(jì)185萬(wàn)㎡89萬(wàn)㎡186萬(wàn)㎡245萬(wàn)㎡371億注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)調(diào)研和對(duì)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的綜合估計(jì)而得。以上面積僅計(jì)算各商圈內(nèi)步行街和步行街延伸范圍的主導(dǎo)性商業(yè)項(xiàng)目，未包括其他區(qū)域的商業(yè)面積。解放碑商圈特征 商圈范圍以步行街為核心，北起臨江門，南至校場(chǎng)口，西達(dá)民生路，東到小十街，由臨江路、滄白路、新華路、民生路合圍而成的多邊形區(qū)域，㎡。解放碑因歷史沿革而形成至今，是重慶市的核心商圈，重慶市各區(qū)、各縣市民最重要、最常去的購(gòu)物、娛樂、休閑的集聚場(chǎng)所，被譽(yù)為“西部第一街”。網(wǎng)點(diǎn)密集程度在全國(guó)居于前列，已形成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4000多個(gè)，服務(wù)機(jī)構(gòu)5000多家，年?duì)I業(yè)額已達(dá)135億元。 解放碑是傳統(tǒng)的商貿(mào)集散地，各主要商業(yè)業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全，精品百貨的代表企業(yè)有大都會(huì)廣場(chǎng)、美美時(shí)代百貨（香港）等，時(shí)尚百貨的代表有太平洋百貨（臺(tái)灣）、王府井百貨（北京）、銀泰百貨（北京）、迪康百貨（深圳）等，品類百貨的代表有重百、新世紀(jì)等，大賣場(chǎng)的代表有家樂福（法國(guó)）、新世紀(jì)超市等，專業(yè)（電器）店的代表企業(yè)有國(guó)美（北京）、蘇寧（南京）、大中（北京）、商社電器等。 解放碑商圈因地域狹小,建設(shè)成本高昂,交通體系和周邊環(huán)境擁堵,成為制約該商圈發(fā)展的關(guān)鍵因素,加上開發(fā)商實(shí)力和眼光受限的因素,解放碑尚未有真正含義的符合重慶大都市特點(diǎn)的滿足廣大居民的大型購(gòu)物中心。大都會(huì)雖規(guī)模較大,業(yè)態(tài)和功能有一定的復(fù)合性,但因中高檔定位線路和經(jīng)營(yíng)特征尚不能成為重慶代表性的購(gòu)物中心。 隨著各區(qū)域商圈和社區(qū)商業(yè)的逐步形成，新城區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，加之解放碑交通和行車因素的影響，商圈絕對(duì)霸主的地位將逐漸被削弱，未來的商業(yè)熱點(diǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)散。南坪商圈的特征 南坪商圈以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起長(zhǎng)江大橋南橋頭，南至四公里學(xué)府大道，東臨海棠溪立交，西至融僑半島，規(guī)劃面積達(dá)4 K㎡。南坪區(qū)政府就此還提出新的步行街?jǐn)U建計(jì)劃，并在未來2年內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展、醫(yī)藥、汽車、家居四大產(chǎn)業(yè)，并建設(shè)休閑運(yùn)動(dòng)、燈飾建材、會(huì)展、汽摩四大街道，南坪商圈年銷售規(guī)模已超過50億元。 南坪商圈形成起步較早，但原規(guī)劃滯后，街區(qū)交通狀況欠佳，區(qū)域內(nèi)大型零售網(wǎng)點(diǎn)少，規(guī)模偏小，購(gòu)物環(huán)境偏低。但醫(yī)藥批零市場(chǎng)、家居、建材店、汽車交易市場(chǎng)已成為南坪商圈的重要引力。2004年的醫(yī)藥批零規(guī)模已超過40億元，區(qū)內(nèi)在建的帝景MALL，已引入的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)將成為南坪商圈未來的重要新生力量。已經(jīng)營(yíng)的流行百貨代表性企業(yè)有百盛百貨（馬來西亞），品類百貨代表性企業(yè)有重百、新世紀(jì)等，綜合超市的代表性企業(yè)有好又多（臺(tái)灣）、人人樂（深圳），倉(cāng)儲(chǔ)超市的代表性企業(yè)有武漢中百、麥德龍（德國(guó)、不在商圈內(nèi)），家居建材專業(yè)店的代表性企業(yè)有百安居（英國(guó)）、建瑪特等，電器專業(yè)店的代表性企業(yè)有蘇寧（南京）、國(guó)美（北京）等。 南坪尚未有大型購(gòu)物中心，但通過以家居、建材為主力店的帝景MALL正緊鑼密鼓，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)以劃定地界，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)也已在南濱路運(yùn)籌帷幄，未來幾年南坪商圈將后來居上，產(chǎn)生較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。楊家坪商圈特征 楊家坪商圈構(gòu)建是以步行街為核心，以長(zhǎng)江路、西郊路、直港大道、楊九路、石楊路為軸心，按“一點(diǎn)兩線”呈放射型網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)延伸，并以此構(gòu)成商務(wù)區(qū)，商圈規(guī)模達(dá)2 K㎡，步行街是幾大商圈中第一個(gè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造的商圈，“商住分流、人車分流、整體打造”是楊家坪商圈的規(guī)劃特點(diǎn)，未來規(guī)劃強(qiáng)調(diào)特色休閑、餐飲、旅游業(yè)的發(fā)展為特點(diǎn)。 楊家坪商圈相對(duì)獨(dú)立，并以交通上的優(yōu)勢(shì)有效輻射了大渡口區(qū)域的部分消費(fèi)，年銷售規(guī)模居各商圈第二位，達(dá)到近80億元，僅次于解放碑商圈。商圈內(nèi)時(shí)尚百貨的代表性企業(yè)有富安百貨（臺(tái)灣）、立丹百貨等，品牌百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀(jì)，電器專業(yè)店有國(guó)美、蘇寧、商社電器等。沙坪壩商圈特征 沙坪壩商圈是以三峽廣場(chǎng)為主導(dǎo)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，呈十字型結(jié)構(gòu)，步行街內(nèi)由三峽景觀園、名人雕塑園、綠色藝術(shù)園和商業(yè)步行街四部分構(gòu)成，由多達(dá)20余處的人文景觀。依托高校林立的背景，沙坪壩形成了以文化休閑和時(shí)尚為主題的商圈特征，商圈年銷售規(guī)模65億元。 沙坪壩商圈區(qū)域面積較大，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，對(duì)本區(qū)域消費(fèi)輻射力較江北和南岸有明顯優(yōu)勢(shì)。商圈內(nèi)的百貨業(yè)態(tài)代表性企業(yè)有明日百貨、立洋百貨、重百、新世紀(jì)、華聯(lián)（北京）等。觀音橋商圈特征 觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，以建設(shè)東、西、南、北路為延伸方向，規(guī)劃商圈總規(guī)模達(dá)4 K㎡。觀音橋商圈是起步最晚的商圈。但商圈內(nèi)規(guī)劃和建設(shè)立足高、觀念新、設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)代化程度較高，具有一定的前瞻性，充分體現(xiàn)了“商住分流、人車分流、集中打造、立體開發(fā)”的特征。由于商圈開街較晚，尚有較多商業(yè)項(xiàng)目在建設(shè)中，北城天街購(gòu)物中心、金源地下娛樂廣場(chǎng)已構(gòu)成了江北商圈特色雛形，年銷售規(guī)模近40億元。 江北往解放碑交通便利，一橋通達(dá)渝中區(qū)的慣性消費(fèi)心理對(duì)江北商圈形成較大壓力。江北的交通改造大大改觀了區(qū)內(nèi)交通擁擠的狀況，自身?yè)碛休^強(qiáng)的便利優(yōu)勢(shì)。但商圈的周邊主體部分為快速車道環(huán)圍，車流進(jìn)出的不便對(duì)商圈車流和人流的進(jìn)入形成障礙。環(huán)形商圈內(nèi)的主體項(xiàng)目尚未竣工使用，也使商圈規(guī)模尚未充分體現(xiàn)。商圈內(nèi)已營(yíng)業(yè)的代表性精品百貨業(yè)態(tài)有遠(yuǎn)東百貨（臺(tái)灣），精品購(gòu)物中心代表性企業(yè)有北城天街，時(shí)尚百貨的代表性企業(yè)有茂業(yè)百貨（深圳）。品類百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀(jì)、北京華聯(lián)等；家居專業(yè)店的代表性企業(yè)有青田家居等，電器專業(yè)店的代表性企業(yè)有國(guó)美、蘇寧等；大賣場(chǎng)的代表性企業(yè)有家樂福（法國(guó)）等，以?shī)蕵窞橹黧w代表性企業(yè)有金源廣場(chǎng)等。 江北區(qū)政府積極促進(jìn)區(qū)內(nèi)商貿(mào)拉動(dòng)戰(zhàn)略的實(shí)施，大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，擬通過“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費(fèi)的天堂”為定位目標(biāo)，以生態(tài)景觀為優(yōu)勢(shì)，集中打造西南最大的生態(tài)商圈。在商圈之外分別形成了農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品、花鳥樹草市場(chǎng)和家居建材市場(chǎng)為外圍促進(jìn)，構(gòu)成了江北的大商貿(mào)格局。商圈發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)商圈輻射力互為交叉，商圈規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模過度 在交通未改善之前各區(qū)被兩江分隔，交通環(huán)境決定各區(qū)域的相對(duì)獨(dú)立性，隨著交通的四通八達(dá)，便捷、快速的交通改變了商圈的生活環(huán)境，區(qū)域性商圈的戰(zhàn)略格局構(gòu)想已開始經(jīng)受嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 各區(qū)大商貿(mào)戰(zhàn)略構(gòu)想促使各商圈的規(guī)模不斷擴(kuò)大，重復(fù)建設(shè)，過度開發(fā)使商業(yè)物業(yè)空置率急劇上升，各商圈內(nèi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效不甚理想，也形成了巨大的資源浪費(fèi)，企業(yè)生存環(huán)境亦較為艱難。 各商圈之間競(jìng)爭(zhēng)殘酷，但各區(qū)域商圈和大型商業(yè)項(xiàng)目仍表現(xiàn)為規(guī)模越來越大，商業(yè)項(xiàng)目的范圍越來越廣，大渡口、巴南紛紛打造自己的商業(yè)中心。已有商圈的區(qū)域內(nèi)也不斷衍生小型商圈，大坪、石橋鋪、菜園壩等也紛紛參與商圈大戰(zhàn)。甚至一些本該是社區(qū)商業(yè)的項(xiàng)目也試圖擴(kuò)大其商圈輻射范圍。 2004年重慶市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置總面積高達(dá)250萬(wàn)，其中空置1年以上的面積150萬(wàn)㎡，主城區(qū)中渝中區(qū)空置面積近30萬(wàn)㎡，其次分別為江北、南岸、沙坪壩、九龍坡、大渡口。各項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 解放碑是人氣中心，優(yōu)勢(shì)在于它是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，具有很深的歷史、文化底蘊(yùn)，對(duì)主城以外地區(qū)和外來人口、旅游人口有極強(qiáng)的吸引力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又紛紛定位于綜