【文章內(nèi)容簡介】 而根據(jù)中國城市步行街的發(fā)展趨勢：品牌店、專賣店將成為個(gè)體百貨的經(jīng)營主流，因此判斷：相比榮成市民的消費(fèi)水平，服裝品牌店、專賣店具有較大的發(fā)展前景。（注：品牌店、專賣店，并不意味著高消費(fèi)人群，品牌本身也具有針對(duì)性。）、沿河北街各大商場情況分析1．4．易發(fā)商貿(mào)城南山路沿河北街內(nèi)街鋪（服裝、加上小部分布匹區(qū)）服裝城內(nèi)街鋪（服裝）內(nèi)街鋪（鞋帽區(qū)）內(nèi)街鋪（服裝） 1－3層制衣廠，四層商場辦公樓沿街門面沿街門面沿街門面內(nèi)街鋪（針織品、小商品）臨街一層摩托車行，二層金猴皮鞋大賣場，三層羽絨服、羊毛衫一層沿街通訊店一層沿街通訊店1．4．1．該商場商業(yè)分析A、易發(fā)商場目前100％滿場經(jīng)營，商場內(nèi)有小部分商家有轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，整個(gè)商城占地約2000－2500平米，總建筑面積約4000平米，部分建筑為三層、四層，多數(shù)為平層或臨時(shí)鐵皮屋建筑；整體商場環(huán)境混亂，主要經(jīng)營低檔服裝，價(jià)格便宜。消費(fèi)群體以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民和打工妹為主，經(jīng)營情況不理想。B 、商家反映每年只有在將近春節(jié)的最后兩個(gè)月的服裝旺季時(shí)經(jīng)營情況較好，基本能賺回全年的房租及經(jīng)營費(fèi)用，此外剩余的10個(gè)月時(shí)間內(nèi)的生意就算全年利潤，商家平均經(jīng)營情況：周一－周五，營業(yè)額在80－100元，周六在200元左右，不開張的情況也時(shí)有發(fā)生。C、商場鋪面租金根據(jù)位置好壞，從高至低分別不同，如服裝城內(nèi)鋪面一般面積在7－9平米，租金最貴的是9300元/年，鋪面位于入口處；最低的是4000元/年，鋪面位置較差，購物人流少，整個(gè)服裝城的平均租金在5500－6000元/年，㎡◎天。D、商場內(nèi)街鋪面由于整體位置相對(duì)較好，租金要求較高，鋪面面積平均13平米，租金12000－15000元/年，㎡◎天，開放式街鋪的經(jīng)營情況比服裝城要好。E、商場無國稅、地稅，只繳納工商稅，每月85元。1．4．雙橋市場j沿河北街（老街）崖 頭 河橋橋雙橋市場青山路美發(fā)多樂坊婚攝美容國人服飾美發(fā)近31間，空置鋪面，空置率高達(dá)86％。1．4．2．市場商業(yè)情況分析A、雙橋市場是2003年開發(fā)的項(xiàng)目，臨街共36間商鋪，一二層聯(lián)體銷售，局部三層，面積160 －200 ㎡，首層面積50－60平米，二層房屋售價(jià)4000元/㎡，三層房屋3000元/㎡ 租金3萬元/年，㎡天。B、目前僅有靠近青山路前端的5間商鋪實(shí)現(xiàn)經(jīng)營，其它鋪位均空置，空置率高達(dá)86％。C、從31間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu)，可以看出該項(xiàng)目自建成后一直均未做過招商經(jīng)營的管理工作，所有商鋪放任自流，加上地段較特殊，交通不便以及崖頭河污染嚴(yán)重，因此盡管商業(yè)街整體形象較好，但仍然不被商家看好；對(duì)比沿河北街近98％的滿租率，可見該商業(yè)街的價(jià)值得不到商家的認(rèn)可。 沿河南街2．沿河南街租金、商業(yè)分布圖：18－24㎡，㎡月，因?yàn)楸晃幕犯魯嗔松虡I(yè)地脈，沿河南街路口處的商家希望通過經(jīng)營檔次較高的品牌服飾，吸引消費(fèi)人氣。沿 河 南 街觀海路成山大道幸福街文化路皇家數(shù)碼婚紗紅雙喜婚紗婉君婚紗30㎡雪中紅婚禮100㎡鴻泰藥業(yè)商業(yè)公司臨街鋪花王婚禮近20家餐飲，3家美容、4家娛樂 相館、花店、窗簾、美容5家品牌服飾好旺超市㎡月。商業(yè)公司宿舍，沿街商鋪只租不賣，一二層聯(lián)體商鋪，標(biāo)準(zhǔn)鋪位首層面積60㎡，㎡天。該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，尚余部分未售出，目前已經(jīng)成為榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。2．該路段的業(yè)態(tài)分布如下：共有各類店鋪56間，其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家1餐飲1934%天津溫馨火鍋城、歸心園酒樓、聚福仙酒樓、巴蜀酸菜魚、韓羅山韓國料理2娛樂43婚紗610%皇家數(shù)碼婚禮、紅雙喜婚紗攝影、婉君婚紗、雪中紅婚禮4服裝5古谷惠服飾、播服飾、漁服飾、貝貝佳、蜜雪兒5美容美發(fā)610%6IT2金色浪潮IT7地板18洗衣店19海產(chǎn)品110藥店2鴻泰藥店11超市1好旺糖煙酒超市（近200平米）12通訊113名酒專賣114照相215復(fù)印116花店217窗簾118醫(yī)療器械12．該商業(yè)街特性分析——餐飲業(yè)集中部分：A、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，目前一二層聯(lián)體整棟銷售，面積從128－180㎡，未賣出物業(yè)由代理公司代銷，售價(jià)為3200元/㎡，租金100元/㎡年，㎡天；已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價(jià)格3000元/㎡，㎡ 天。B、目前有9間鋪面空置，直觀空置率在30％左右， 因此判斷該項(xiàng)目最高銷售率不超過為70％。C、該地段是榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。多數(shù)為中餐館，火鍋店、韓國料理各1家，總體經(jīng)營情況一般，目前尚無大型的品牌餐飲涉足。沿河步行街3．沿河步行街租金、商業(yè)分布情況：沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街北大街A（3240㎡左右）B（2400㎡左右）C4500 ㎡利群購物中心每層近4000㎡左右總建筑面積16000㎡小區(qū)2福地小區(qū)商場1今日商廈臨街鋪紡織品商城吉興商場新世紀(jì)商城平安保險(xiǎn)祥林大廈標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積30㎡，租金7－8萬元/年，㎡天，由于步行街口位置通常都相對(duì)較好，因此相對(duì)較高。沿街46間鋪面，空置率高達(dá)60％；上下兩層結(jié)構(gòu)，面積130－230㎡.約有臨街鋪位40多間，100%出租，均為社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，如餐飲、藥店、雜貨店等。目前僅有一層臨街鋪有少量店鋪，空置率高達(dá)95％，標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積50平米。租金實(shí)行12－18％的扣點(diǎn)形式。D900 ㎡3．該路段的業(yè)態(tài)分布如下：除集中式商場外，其它臨街門店共20間，其中行業(yè)數(shù)量面積（㎡）代表商家1大型商場2利群、新世紀(jì)商城2中型商場2紡織品商城、吉興商場3小型商場2信得利、太平洋服飾廣場、客佳客服飾廣場4化妝品商行4E凈雅化妝品、夢捷5眼鏡商行3精益眼鏡、榮興眼鏡、水晶眼鏡6箱包17美容美發(fā)28品牌服飾4愛都、好事中、范思哲品牌專賣、新郎◎希努爾9褲行110男女皮鞋111金店2鑫業(yè)珠寶、12餐飲1八戒快餐13文具1海通文具3．該商業(yè)街特性分析超大型商場經(jīng)營慘淡，阻礙步行街發(fā)展。作為沿河步行街最主要的商業(yè)代表，新世紀(jì)商場巨大的商業(yè)體量約占50％，但由于該商場長期經(jīng)營管理不善，當(dāng)前不僅淪落為中低檔成衣、鞋業(yè)的集中市場，更出現(xiàn)了大面積的場地空置，商業(yè)形象極差，嚴(yán)重影響了步行街商業(yè)的整體發(fā)展。新購物中心出現(xiàn)，取代老霸主地位。嚴(yán)格而言，利群購物中心的地段位置并不在步行街內(nèi)，但隨著該商場的出現(xiàn)，為了依托該商場的人氣帶動(dòng)整條商業(yè)街的消費(fèi)，沿河步行街目前已經(jīng)可以自由通車，失去原本步行街的意義，而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變，圍繞利群百貨形成新的中心，取代了新世紀(jì)商城的步行街領(lǐng)袖市場的地位。集中式商場數(shù)量多，臨街商店數(shù)量少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。整條沿河步行街，共有大中小集中性商場6家，占步行街總商業(yè)面積的70－80％，而臨街店面數(shù)量僅為20間，與沿河北街相比數(shù)量不足1/5；臨街商業(yè)發(fā)展不成規(guī)模，是沿河步行街的規(guī)劃硬傷，未來很長一段時(shí)間內(nèi)仍將成為制約其發(fā)展的缺陷之一。市中心商業(yè)輻射力有限，步行街商業(yè)面積供大于求。由于目前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射，因此沿河步行街發(fā)展到利群購物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的位置，目前商場一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率，而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場，空置率分別為50％和90％，進(jìn)駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài)，多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。 3．沿河步行街各大商場分析3．4．新世紀(jì)商城沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街A（3240㎡左右）C (4500㎡左右）B（2400㎡左右）D900 ㎡左右）新世紀(jì)商城3．4．商城情況分析該商城由A、B、C三座同種風(fēng)格的分體建筑嫁接組成，是沿河步行街內(nèi)最大的商業(yè)建筑群體，建筑風(fēng)格陳舊，外里面為瓷磚鐵面，年久失色，內(nèi)部裝修簡單，整體呈現(xiàn)出上世紀(jì)90年代的傳統(tǒng)老市場形象，該商場的整體經(jīng)營不善，嚴(yán)重影響和制約了商業(yè)步行街的整體形象和發(fā)展。A座共5層，每層建筑面積約為648平米，共3240平米；負(fù)一層關(guān)閉，一層為個(gè)體成衣行，共45家攤位，標(biāo)準(zhǔn)攤位面積10㎡，年租金16000元,免國稅，出租率100％；二層為波士登品牌為主的羽絨服大賣場，三層為羊毛衫大超市，四層空置；目前A座經(jīng)營情況一般，已經(jīng)淪落為低檔成衣市場，也是時(shí)尚女裝較為集中的商場。B座共四層，每層建筑面積約600平米，共2400平米，負(fù)一層為金猴皮鞋專賣場，一層為成衣行，是A座一層商業(yè)的業(yè)態(tài)延續(xù)，標(biāo)準(zhǔn)攤位面積10㎡，年租金12000元，出現(xiàn)10％的空置率；二層定位時(shí)尚服飾，整體經(jīng)營不善，空置率高達(dá)80％，10平米鋪位年租金僅3600元；三層空置。C座共三層，一層成衣行，10平米攤位年租金6600元，空置率高達(dá)70％；二、三層為家具城，面積分別在1500平米，經(jīng)營中檔家居、辦公家具，租金15元/㎡◎月。D座三層，每層約300平米，全空置。3．吉興商場3．5．商場業(yè)態(tài)分布圖羽絨服玩具珠寶、藝術(shù)品服裝大賣場小家電、鐘表化妝品樓梯一樓運(yùn)動(dòng)鞋床上用品男女皮鞋箱包特價(jià)鞋體育用品二樓童裝女裝服飾四樓雅戈?duì)柶柨ǖr(shí)尚品牌男裝服飾三樓3．5．吉興商場商業(yè)分析A、吉興商場每層面積近900平米，四層商場總面積約3600平米。B、商場鋪貨率高，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)完整。在沿河步行街內(nèi)，除了利群商業(yè)外，吉興商場是為數(shù)不多經(jīng)營狀況較好的集中式商場。該商場環(huán)境配套較好，每層均設(shè)置有自動(dòng)扶梯，商品種類多樣化，也比較注重購物環(huán)境、氛圍的營造，是步行街為數(shù)不多較具特色的中型百貨商場。C、百貨大樓結(jié)構(gòu)，品牌統(tǒng)領(lǐng)業(yè)態(tài)。該商場各層業(yè)態(tài)劃分完全模范大型百貨商場的格局，采用“多業(yè)態(tài)集中經(jīng)營，同時(shí)又合理分區(qū)”的方式，并且每種業(yè)態(tài)均采取了品牌搭配雜牌的配貨方式，通過一定數(shù)量品牌的拉動(dòng)，保持商場的整體檔次及競爭力，如：男裝：雅戈?duì)?、皮爾卡丹等；女裝鞋業(yè)：達(dá)夫尼、百麗等。D、吉興商場目前共有石島、榮成兩家分店，但石島分店規(guī)模較小，經(jīng)營狀況也一般，商場裝修、規(guī)劃、特色均較一般；該商場較為注重企業(yè)文化及品牌的塑造，目前在市影劇院、公交車體上均做了有部分宣傳廣告。3．紡織品商城3．4．商場業(yè)態(tài)分布圖內(nèi)衣樓梯黃金、藝術(shù)品珠寶首飾成衣、羽絨服、羊毛衫樓梯床上用品、被單、床單、窗簾布樓梯布行、綢緞少量成衣一層二層三層3．4．商城商業(yè)分析A、該商場共三層，每層約600平米，共2400平米，經(jīng)營情況一般，B、單業(yè)態(tài)壟斷，消費(fèi)市場穩(wěn)定。該商場是目前榮成較大型的家專營布匹、紡織品、窗簾布、被單、中型商場，同時(shí)也經(jīng)營少量低檔的床上用品、布藝，目前榮成僅有紡織品商城、青山西路的紡織品公司商店經(jīng)營布匹業(yè)態(tài)，形成具有相對(duì)壟斷的格局，因此就布匹行業(yè)及窗簾布的銷售而言，應(yīng)該經(jīng)營狀況都不錯(cuò)， C、多業(yè)態(tài)模式組合不當(dāng)，經(jīng)營狀況不佳。除去布匹業(yè)的經(jīng)營，該商場同樣設(shè)置了成衣行、羽絨服、首飾行、金行等其它業(yè)態(tài)，但服飾業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況并不理想；分析原因主要是因?yàn)槿鄙僦放频膸?dòng)及自身較具競爭力的特色，絕大多數(shù)服飾款式和檔次較一般，同時(shí)商場的老式裝修缺乏現(xiàn)代時(shí)尚購物的氛圍，整個(gè)商場給人的整體感覺太一般。3．利群購物中心3．5．商場業(yè)態(tài)分布圖中庭美食城熟食區(qū)超市中庭中庭中庭化妝品手表鐘表黃金珠寶冰箱小家電數(shù)碼音像洗衣機(jī)文體用品