【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)或 93 年以前的深圳地產(chǎn)市埸，炒家占絕對(duì)比重，即 形成泡沫市埸，最后總有一個(gè)吃苦頭。因此有必要對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了解。 龍崗部分商鋪營(yíng)業(yè)率情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 銷(xiāo)售時(shí)間 銷(xiāo)售率 （ %） 營(yíng)業(yè)率（ %） 轉(zhuǎn)租率 （ %） 主營(yíng)項(xiàng)目 鴻基新城 96 年 80 70 7 建材裝飾 新鴻進(jìn)花園 96 年 70 40 11 建材裝飾 紫薇花園 95 年 95 45 9 建材裝飾 碧湖花園 97 年 85 45 13 建材裝飾 百貨 城市花園 98 年 90 60 6 建材裝飾 23 尚景園 99 年 60 東都花園 2021 年 新亞洲花園 2021 年 60 愉 園 95 年 95 80 4 建材裝飾 小商品 歐景花園 98 年 50 10 9 建材裝飾 和興花園 99 年 10 龍興商業(yè)廣場(chǎng) 2021 年 4 天豪商業(yè)廣場(chǎng) 2021 年 90 楚豐廣場(chǎng) 2021 年 90 城龍花園 97 年 20 分析： 營(yíng)業(yè)率普遍較低，但不是太低，對(duì)這種市埸情況要引起警惕， 租價(jià)的支撐是投資的重要依據(jù)之一。據(jù)調(diào)查龍崗中心城一層租賃價(jià)普遍在 3070 元 /M2之間，不夠或僅夠支付貸款利息，長(zhǎng)線(xiàn)投資價(jià)值前期得不到體現(xiàn)，但不至 于投資損失或大損失，投資者或者有投機(jī)思想或者是長(zhǎng)期看中發(fā)展前景和升值前景。不斷開(kāi)發(fā)商鋪的開(kāi)發(fā)商也許同這些小投資者同樣的心態(tài)。 24 第五章、誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)商鋪？ 一、市場(chǎng)客戶(hù)的分類(lèi)： 根據(jù)我公司調(diào)查資料顯示：目前龍崗中心城及附近的商業(yè)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者主要有以下幾類(lèi)： 中心城附近的村鎮(zhèn)居民。 根據(jù)官方公布信息：龍崗區(qū)中心城及北部地區(qū)的原著居民多數(shù)為客家人，約有 23 萬(wàn)人，總共有 56 千戶(hù)。這部分人受宅基地和現(xiàn)有房屋建筑規(guī)模的限制。一方面不易翻蓋加高，另一方面房屋出租和村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體紅利等收入積累了相當(dāng)?shù)拈e余資 金，而銀行利率則一降再降，更增收了 20%的利息所得稅，因此急于為資金尋找出路。而商用物業(yè)的投資一方面可能有迅速轉(zhuǎn)手的炒作獲利機(jī)會(huì)。另一方面也宜于作長(zhǎng)線(xiàn)投資，風(fēng)險(xiǎn)也較小，所以商用物業(yè)就成為龍崗中心城及近土著居民較佳的資金流向。 約有 40%的份額 。 公司或企業(yè)。 這類(lèi)客戶(hù)主要是商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司如百佳、萬(wàn)佳、華潤(rùn)萬(wàn)方等，但這些公司多以物業(yè)租用形式實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、真正購(gòu)置物業(yè)自用的較少。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。由此判斷商業(yè)投資者在龍崗中心城投資極少。相反龍崗的平湖鎮(zhèn)倒是出現(xiàn)如南城百貨、紫荊 城商業(yè)廣場(chǎng)等有實(shí)力的商業(yè)買(mǎi)家。龍崗因人氣淡的局面在短時(shí)間難有大的改觀(guān)。所以有實(shí)力的企業(yè)在中心城的投資也難有自然增長(zhǎng)，除非另有原因或辦法。還有一些當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)有閑散資金，投資又不大，用于公司面向市埸的窗口，或展銷(xiāo)企業(yè)商品，這類(lèi)客戶(hù)約占 5%左右的份額。 25 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資者。 以投資獲利的角度來(lái)審視物業(yè)，主要考察兩點(diǎn)：一是該商業(yè)物業(yè)是否有可觀(guān)的最終獲利空間。二是商業(yè)物業(yè)是否有炒作獲 利的機(jī)會(huì)。實(shí)質(zhì)上就是長(zhǎng)線(xiàn)投資和短線(xiàn)投資。 約有 40%左右的市場(chǎng)份額。 專(zhuān)業(yè)投資者是最具資金籌措能力和資金實(shí)力的一類(lèi)群客戶(hù) ，從龐大資金支持需要看，專(zhuān)業(yè)投資者在龍崗中心城商用物業(yè)市場(chǎng)中的份量絕對(duì)不輕，但這些專(zhuān)業(yè)投資者是以長(zhǎng)線(xiàn)投資為主介入的呢？還是以短線(xiàn)炒作為主介入的呢？在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中心城商鋪銷(xiāo)售中有一重要現(xiàn)象：所有的發(fā)展商售出商鋪時(shí)對(duì)不同付款方式的折扣差距較大，綜合折扣也極大，這是為炒家或說(shuō)炒作留下空間的常用做法。剛剛發(fā)售的龍興廣場(chǎng)更甚，不僅最低折扣打到 6 折，還采取時(shí)段打折和抽獎(jiǎng)選擇折扣的方式來(lái)助興，這些無(wú)一不是發(fā)展商迎合炒作口味而設(shè)計(jì)的。 政府公務(wù)員及龍崗區(qū)外的普通置業(yè)者。 從投資多樣性和政府公務(wù)員架構(gòu)看，這部 分人更傾向于在工作地以外區(qū)域投資在方式上比較喜歡變現(xiàn)能力較強(qiáng)的股票、債券投資。但房地產(chǎn)也是一種投資渠道，這一部分人購(gòu)置物業(yè)主要關(guān)心的是物業(yè)有沒(méi)有前景，一般是以當(dāng)作資金轉(zhuǎn)移存放的心理來(lái)看待物業(yè)購(gòu)置過(guò)程，所以較為隨意，但購(gòu)買(mǎi)時(shí)往往非真實(shí)身份。 只有 15%左右的市埸份額。 開(kāi)發(fā)商自留 5%。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲利性強(qiáng)的特點(diǎn)，且又有銀行按揭，所以開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商往往自留一部分商鋪，或用于投資，或引進(jìn)小區(qū)需要的配套商業(yè)或知名商業(yè)。 開(kāi)發(fā)商自留 5%。 綜上分析： 26 我們認(rèn)為龍崗中心城商鋪市場(chǎng)現(xiàn)況是； 炒家領(lǐng)市，村鎮(zhèn)居民 托市?；疑杖胝呒捌渌脴I(yè)者跟市。 27 第六章、中心城商鋪市場(chǎng)前景 一、中心城商服物業(yè)的供應(yīng) 龍崗鎮(zhèn)商業(yè)用地受局限，但新建，改建量不小 龍崗鎮(zhèn)的大中型商場(chǎng)有國(guó)際商場(chǎng)、南城百貨，人人購(gòu)物廣場(chǎng)、富佳商場(chǎng)等，建筑面積共計(jì)約 5 萬(wàn) M2。由于龍崗鎮(zhèn)建筑密集，且土地屬村鎮(zhèn)集體用地，今后較少新建商廈，但會(huì)有一些現(xiàn)有房屋改造成大中型商場(chǎng)，預(yù)計(jì)今后三年大中型商場(chǎng)建筑面積共計(jì)約 4 萬(wàn) M2，以出租形式進(jìn)入商服物業(yè)市場(chǎng)。 中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場(chǎng)。 龍崗中心城現(xiàn)有的商鋪 都是住宅小區(qū)底層臨街鋪面，如碧湖花園、紫薇花園、天健花園、城市花園、愉園、盛龍花園、歐景花園、愛(ài)地花園、新鴻進(jìn)花園、鴻基新城等，各住宅小區(qū)的底層臨街鋪建筑面積共計(jì)約 9 萬(wàn) M2。今后三年商鋪供給量還將進(jìn)一步增加，一類(lèi)為新建住宅小區(qū)的底層商鋪，如尚景園、名流山莊、東都花園、新亞洲花園、佳馨園、城龍花園、和興花園等，另一類(lèi)為大商廈，如龍興商業(yè)廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)，楚豐廣場(chǎng)等，商服物業(yè)潛在供給量約 10 萬(wàn) M2。 大型商業(yè)廣場(chǎng)涌現(xiàn) 95 年到 99 年上半年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都是臨街裙樓模式， 99 年底開(kāi)始出現(xiàn)了以商業(yè)為主甚至純商業(yè) 物業(yè)，單體建設(shè)規(guī)模正在擴(kuò)大，由幾千平方米臨街商鋪發(fā)展到二、三萬(wàn)平方米商城 ， 如近期發(fā)售的龍興商業(yè)廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)，即將發(fā)售的東都 800 米購(gòu)物長(zhǎng)廊。 28 二、三層商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的增加 鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇等都是首層商用物業(yè)；碧湖花園首層、二層則均為商用物業(yè)；而龍興商業(yè)廣場(chǎng)、名流廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)、楚豐廣場(chǎng)、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業(yè)。 市場(chǎng)供應(yīng)量仍在增大， 開(kāi)發(fā)商熱情不減 9 99 年中心城的商用物業(yè)增加了近 10 萬(wàn)平方米，供應(yīng)量增加了一倍。調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 98 年以前的開(kāi)發(fā)者和炒家大部分 人賺到70100%的利潤(rùn)。特別是開(kāi)發(fā)者樂(lè)此不彼。 市場(chǎng)總量 ： 目前僅龍崗中心城及深惠路、龍翔大道沿線(xiàn)在 95 年后的商業(yè)物業(yè)（中心區(qū)為龍平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路圍合區(qū)）有近 2325 萬(wàn)平方米。 現(xiàn)上市量 ： 現(xiàn)正上市的主要有龍興商業(yè)廣場(chǎng)、新亞洲花園、楚豐廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)和鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇、碧湖、天健、宏興苑、歐景等的存量，另外還有量轉(zhuǎn)手的商鋪，總計(jì)約達(dá)總量的六成左右，即有 1315 萬(wàn)平方米左右的商用物業(yè)需要買(mǎi)家。 2021 年春上市量 ： 2021 年春之后主要上市的有龍興商業(yè)廣場(chǎng)、東都花園等，估計(jì) 總量近 4 萬(wàn)平方米左右，約占總供應(yīng)量的 18%。 二、 開(kāi)發(fā)投資注意或遇到的新問(wèn)題 由于市場(chǎng)供應(yīng)量大增，而有效需求不足，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)要注意以下新的情況，對(duì)開(kāi)發(fā)有所準(zhǔn)備 商用物業(yè)開(kāi)發(fā)已從中心區(qū)轉(zhuǎn)向其輻射區(qū)，物業(yè)地段風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。 99 年底， 2021 年初的大量推出盤(pán)，只完成了認(rèn)購(gòu)過(guò)程，而資 29 金已顯疲態(tài)。 總本商鋪營(yíng)業(yè)率平均不到 50%。 一般居民跟風(fēng)入市。 發(fā)展商的銷(xiāo)售行為主要針對(duì)炒家。 前景的主要支撐題材 —— 龍崗中心規(guī)劃的市政硬件規(guī)劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統(tǒng)（第二通道都已開(kāi)通）現(xiàn)在已見(jiàn)不到政府投入中心 城建設(shè)的那種紅塵滾滾的場(chǎng)面，建設(shè)場(chǎng)面都是發(fā)展商在演繹。 住宅市場(chǎng)持續(xù)走低，入戶(hù)政策效果日益降低，人口始終缺乏， 人氣過(guò)淡。 三、發(fā)展前景：困難不小，值得一搏 龍崗中心城及附近的商業(yè)在 96 年以前一直是處于較低價(jià)位，成交量也很少，從 96 年下半年開(kāi)始其開(kāi)發(fā)量逐漸增加特別是 98 年和 2021 年，而經(jīng)營(yíng)情況則一直沒(méi)有多大改善，空置率長(zhǎng)期保持在較高水平。從理論和實(shí)際來(lái)講，繼續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在加大，開(kāi)發(fā)商也有此認(rèn)識(shí)，但是市埸經(jīng)濟(jì)不是因困難或風(fēng)險(xiǎn)加大而不為之，其它原因更直接影響開(kāi)發(fā)商決策。至少有以下幾點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)商業(yè)比開(kāi)發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對(duì)成本低，獲利空間大。 商鋪的銷(xiāo)售率不會(huì)比住宅的低，反而好。 至少目前還有一定的市場(chǎng)，搶時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)，可能獲得滿(mǎn)缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價(jià)格戰(zhàn)，又如何。深圳的發(fā)展能力，市埸承受能力是任何地區(qū)無(wú)法比的。 30 第三篇： 名流商業(yè)廣場(chǎng) ? 機(jī)會(huì)與困難并存，目前市埸良好，但時(shí)機(jī)很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷(xiāo)售比住宅好。 ? 爭(zhēng)取大商家、知名商家進(jìn)駐 ? 注重住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期行為，提供良好的管理和服務(wù)，開(kāi)成開(kāi)發(fā)企業(yè)，和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的長(zhǎng)期，良好的品牌。 31 第七章、項(xiàng)目概況 一、位置： 名流商業(yè)廣場(chǎng)屬龍崗中心城一級(jí)輻射區(qū)，位于如意路和龍翔大路交匯處，在如意路北、龍翔大道樂(lè)，距龍崗中心城南部邊界吉祥路約 1500 米。 二、地形及區(qū)域環(huán)境 名流商業(yè)廣場(chǎng)地形形狀規(guī)則，平坦，緊臨兩條交通主干道，其中龍翔大道為深龍第二快速通道的一部分。如意路南是歷史民居和愛(ài)聯(lián)村及工業(yè)區(qū)，再過(guò)是山坡。龍 翔路西是設(shè)建中的景園花園，依山，地形狹長(zhǎng)，景園花園南是少量民居，名流商業(yè)廣場(chǎng)北 700 米左右即是東都花園。四周除新亞洲花園，東都花園、景園外沒(méi)有其他新樓盤(pán)，如意路上靠近深惠路的兩側(cè)是少量的臨街空置商鋪。 三、工程進(jìn)度 尚處在設(shè)計(jì)階段，即將進(jìn)行地質(zhì)勘探。 四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 平方米 建設(shè)用地面積： 容積率：≤ ，綠化率：≥ 30% 建筑面積： 43972，其中商業(yè)面積 4080 平方米 機(jī)動(dòng)車(chē)泊車(chē)位： 220 個(gè) （注：開(kāi)發(fā)商擬增加商業(yè)面積） 32 第八章、困難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn) 一、名流商業(yè)廣場(chǎng)主要困難點(diǎn)： 交通出行不便： 名流商業(yè)廣場(chǎng)所處龍崗新興開(kāi)發(fā)區(qū)，目前由于周邊還待發(fā)展，故交通網(wǎng)絡(luò)還沒(méi)有形成，公交能力尚不具備。 項(xiàng)目東西面是交通大動(dòng)脈 —— 深惠公路和龍翔大道，目前對(duì)本項(xiàng)目的直接作用體現(xiàn)不了，但今后有利。 項(xiàng)目街區(qū)功能暫時(shí)不具商業(yè)條件