【文章內容簡介】 干道，基 礎 設施好，交通便利。 商圈發(fā)展評估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構成） 本區(qū)域主要以小商品批發(fā)市場為主體，義烏、義東小商品批發(fā)市場，同時具有超市、專賣店、日用雜貨等業(yè)態(tài)。滿足了西寧市東區(qū) 29 萬人的需求，是西寧市比較成熟的區(qū)域級商圈。 五、 火車站商圈調研分析 商圈的構成 祁連東路商業(yè)：小吃、 3 個小型 超市、物流業(yè)、鋼材批發(fā)市場、裝 飾 品批發(fā)市場。 互助西路商業(yè)：服裝、餐飲、批發(fā)市場、冬蟲夏草藥店、酒店服務業(yè)等。代表項目：城東小商品批發(fā)市場、百貨批發(fā)市場、服裝批發(fā)市場、大 西 部商貿城。 西藏民族城：主要以低檔皮具、衣服、鞋帽為主，還有很多藏族 21 民 族 飾品。 商圈輻射范圍確定 :以火車站為中心，主要覆蓋湟水河以北，五一路以東地區(qū)。 人口分析 ： 約 10 萬人口。 ： 本地區(qū)人口數(shù)量少，消費能力相對弱，其專業(yè)市場、物流業(yè)發(fā)展走向明顯。 ： 緊鄰火車站及汽車站 、交通十分便利，是發(fā)展物流業(yè)的最佳之地。 商圈發(fā)展評估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構成） ： 此商圈由于其位置在城市空間格局中相對較偏，周邊居住人口少，城市基礎設施較差，其商業(yè)業(yè)態(tài)主要以物流批發(fā)業(yè)、專業(yè)市場、酒店服務業(yè)為主。從其發(fā)展的前景看，專業(yè)市場走向適合本地實際、批發(fā)業(yè)將成為市 場 的主力，零售業(yè)缺乏市場基礎，需求少，發(fā)展緩慢。 結論： 西寧市是一個經濟不發(fā)達的城市，城市商圈也只存在 兩 級商圈，城市級的大十字商圈、商業(yè)巷商圈；區(qū)域級的湟光商圈、小橋商圈、火車站商圈等。由于城市 空間格局東西很長、 南北較 窄的空間特性，以及 城市重心向西轉移的趨勢，為西區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來了 春天，但 不管怎么說，西寧城市總體不發(fā)達，城市消費力低。判定本城市的消費能力，提供與之適應的商品、價格、服務及相 對 舒適的購物環(huán)境是我們項目成功的關鍵 。只有這個問題解決了，我們項目才有可能成功 。 22 第三 部分： 西寧市商業(yè)實體調研分析 一、 百貨實體調研分析 王府井百貨 公 司 名稱 王 府 井 百貨有限公司 地址 西 寧 市城中區(qū)西門 開發(fā)商 物 業(yè) 結構 30 層 框 架就 營 業(yè) 面積 25000 平方米 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 +超市 業(yè) 態(tài) 檔次 中高檔 消費對 象 1850 歲之間消費者為主 ，特別是 30～ 45 歲家庭婦女。 樓層經營主題 一 層 ：化妝品、名表、黃金珠寶、皮鞋、飾品、運動、健身。 23 二 層 ：淑女、個性、職業(yè)裝女裝、內衣、國際品牌。 三 層 ：男裝、休閑裝、箱包、小家電、餐飲。 四 層 ：童裝、玩具、床上用品、文體。 商業(yè)具體業(yè)種品牌 一層品牌：玉蘭油、 美寶蓮 、歐萊雅、海洋生物、白大夫、 CD、蘭寇、百麗、他她、天美意、金利來、 傲士、周生 生 、老黃廟、國際香水（ CD）等。 二層品牌： only、 vero moda、杰克瓊斯 /馬克華菲、歐時力、九姿、聲雨竹、納帕佳、威可多、阿瑪詩、馬絲菲爾 、 季候風、哥弟等 三 層 品牌：金利來、 阿 迪 達斯、卡帕、彪馬、銳步、生活幾何等。 四 層 品牌：飛利浦精品專柜、童裝、文體、游戲、兒童樂園等。 商業(yè)購物環(huán)境 中檔， 商場裝修較高檔，購 物 環(huán)境優(yōu)越 商 業(yè) 經營管理 （ √ ）是否統(tǒng)一經營 （ √ ）是否統(tǒng)一管理 商業(yè)內部交通組織（包括交通布局導視系統(tǒng)） 電 梯 環(huán)繞中庭而上 導 向 系統(tǒng)比較明顯 商 業(yè) 外部交通 位 于 西大街和長江 路樞紐地段，交通便捷，人流量大 。 服 務 狀況 營 業(yè) 員著裝統(tǒng)一。 經 營 特點 配 有 修鞋店、好哥倫、肯德基。 人流量 來客數(shù) 13000 人177。交易筆數(shù) 8000 人177。 商 鋪 分割 高 墻 店面割斷、中島柜包柱。 租 金 情況 聯(lián)營（ 20%25%） 鋪 位 面積 國 際 品牌 150 ㎡、女裝 30㎡。 24 經 營 狀況 良好 停車位 地下室 (1500 ㎡ ) 項 目 優(yōu)勢 ? 項 目 處于西寧市最繁華的商圈的核心位置，也是大十字商圈的代表項目。 ? 本 項 目裝修好，創(chuàng)造了很好的環(huán)境空間，促進了銷售。 ? 本 項 目采用王府井百貨成熟的操作模式，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經營 ，提升了項目總體競爭力。 項 目 劣勢 ? 項 目 定位檔次很高，和大部分消費者的消費能力有一定的錯位，造成了一定的消費抗性。 注 王府井百貨的進駐，打造了一種全新的百貨營運模式，給消費者一種全新的消費購物體驗，使項目在消費者心里站 住 了很高的位置，隨著西寧經濟的發(fā)展，這種效應越加明顯。 結論 ： 王府井 百貨的進駐，在西寧打造出全新的百貨運營模式，為消費者提供了豐富的產品 、優(yōu)越的購物環(huán)境。這些都是西寧市以前沒有的。所以在兩年的市場培育后，已經在本地消費者心中建立了很高的知名度、美譽度和忠誠度。特別是得到 30 歲～ 45歲 年齡段的家庭中年婦女的信賴。成為西寧商業(yè)的標志性項目。也成為大十字商圈的代表和龍頭?，F(xiàn)在已經進入市場成熟期， 盈利能 力 很強。 大十字百貨 名稱 大 十 字百貨 地址 城 中 區(qū) 大十字 開發(fā)商 大 百 集團 物 業(yè) 結構 6 層 框 架結構 營 業(yè) 面積 老店約 10800 平方米 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 +超市 業(yè) 態(tài) 檔次 中高檔 消 費 對象 1850 歲之間消費者為主 樓 層 經營主題 負 一 層：食品超市。 25 負 二 層：文化用品、小電器、健身器材、運動系列。 一 層 ：化妝品、金銀首飾、手機、鐘表、洗滌用品。 二層： 女裝、男女褲專區(qū)。 三 層 ：皮鞋、運動休閑鞋、布鞋、皮具、箱包、阿迪達斯、高檔男裝、耐克系列專區(qū)。 四 層 ：內衣、文胸、男女褲、家居用品、羊絨羊毛衫、床上用品、羽絨服及特價系列專區(qū)。 五 層 ：兒童服裝、用品專區(qū)。 六 層 ：大百辦公區(qū)。 商 業(yè) 具 體 業(yè) 種 品牌 一線品牌有：凱迪東尼、杰凡尼、巴黎世家、爵士丹尼、凱撒、米蘭、 bosssunwen、夢特嬌、金利來，二線品 牌 ：洛慈、九牧王、鄂爾多斯、阿爾法 .阻尼、馬仙奴等。 商 業(yè) 購物環(huán)境 中 檔 ，商場裝修一般 商 業(yè) 經營管理 （ ）是否 統(tǒng)一經營 （ √ ）是否 統(tǒng)一管理 商 業(yè) 內 部 交 通 組織 （ 包 括 交 通 布局 導 視系統(tǒng)） 水 平交 通：沒 有顯 目的導 視系 統(tǒng)， 導向 性 差，通道?。? 垂 直交 通：電 梯布 置不合 理， 不容 易找。 商 業(yè) 外部交通 該百貨位于西寧市大十字商圈主路口，是西寧市東、西、南、北四條大街的交匯處，這里平時南北通向、和 東 西通向的車流量很大，方向感很強。 服 務 狀況 營 業(yè)員 著裝統(tǒng) 一， 服務態(tài) 度良 好， 對消 費 者的詢問能做細致耐心回答。 經 營 特點 有幾家國際品牌，如：凱迪東尼、杰凡尼、巴黎世家 、 爵士丹尼等。 人流量 平 均 日人流量較少。 商 鋪 分割 靠墻裝修均為高背柜，吊頂 ， 門高 3m，門頭50cm， 靠墻專柜面積均為 5080 ㎡。 26 租 金 情況 鋪 位 面積 3080 平方米 經 營 狀況 一般。 停車位 門 前 無廣場及停車位。 項 目 優(yōu)勢 ? 位 于 南大街、北大街、西大街、東大街交匯處，位置好，交通便捷。 ? 地 處 西寧中區(qū)商業(yè)中心，過往人流量大。 ? 項 目 業(yè)態(tài)較優(yōu)，特別是男裝品牌做得較好，吸引了相當數(shù)量的男士過來購買。 項 目 劣勢 ? 無 室 外廣場及大型停車場，給消費者諸多不便。 ? 人 流 和交通導視系統(tǒng)一般。 ? 項 目 裝修時間較長，購物環(huán)境差。 注 本項目主要購物人群集中在 3550 歲之間事業(yè)有成的私營企業(yè)主、政府人員、企業(yè)高管。過來 購買客戶多為夫 妻 一起。 結論 ： 大十字百貨 是西寧本土品牌百貨，位于城中區(qū) 大十字 商圈核心 位置 ，地理位置十分優(yōu)越，交通非常便利。大十字百貨在本地有多年的經營， 培育了一批忠實的客戶群體， 在本地消費者 占心中占有重要地位 。本項目商品規(guī)劃及結構較優(yōu)，服務相對較好。但 項 目物業(yè)設施相對陳舊、購物環(huán)境一般 ， 制約著項目的發(fā)展 。 紡織品百貨大樓 名稱 紡 織 品大樓 地址 西 寧 市城西區(qū)南商業(yè)巷南口 開 發(fā) 商 青 海夏 都百貨 股份 有限公 司（ 原青 海紡 織 品總公司） 物 業(yè) 結構 6 層 框 架結構 27 營 業(yè) 面積 7500 平 方米 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 業(yè) 態(tài) 檔次 中 高 檔 ,主 力 商 品 價 位 在 (400～ 1000元／件 ) 消 費 對象 3550 歲之間消費者為主 樓 層 經營主題 一 層 ：化妝品、箱包、小家電、皮鞋 二 層 ：運動休閑、女士用品、針織品、羊絨羊毛衫、男裝、女裝、內衣 三 層 ：流行女裝 四 層 ：精品男裝 五 層 ：童裝、鞋、玩具、床上用品、毛巾、文化用品 六 層 ：家居飾品（工藝花瓶、掛件、相框、玻璃器皿、瓷器、布藝、不銹鋼、布料、成衣加工） 商 業(yè) 具 體 業(yè) 種 品牌 一 層 品牌： 雅芳 、 美寶蓮 、 歐詩漫 、 滿婷 、 索膚特 、 飛利浦 、 夢特嬌 、 意爾康 、 富貴鳥 、 紅蜻蜓 、 森達 …… 二層品牌： 鹿王 、 鄂爾多斯 、 兆君 、 夢特嬌 、 珍貝 、 芭迪爾 、 恒源祥 、 杉杉 、 三槍 、 宜而爽 、 宜而爽 、 紅妮 、貓人 、 婷美 、 愛慕 、 曼妮芬 、 謎底 、 艾力文 、 自由鳥 、 蘇格蘭飛人 、 迪尼 、 艾格 …… 三層品牌： 維多利亞 、 影兒 、 白領風采 、 方向盤 、 波司登 、 古色 、 斯爾麗 、 歲月如歌 、 卡伊奴 、 弗茜 、 弗茜 …… 四 層 品牌： 紅豆 、 老人頭 、 九牧王 、 百斯盾 、 虎都 、 羅蒙 、 金盾 、 沙馳 …… 五 層 品牌： 兔仔嘜 、 雅多 、 貝貝狗 、 水孩兒 、 拉比 …… 商 業(yè) 購物環(huán)境 中 檔 ，商場裝修一般，沒有休息區(qū)域 商 業(yè) 經營管理 統(tǒng) 一 經營 、 統(tǒng)一管理 商 業(yè) 內 部 交 通 組織 （ 包 括 交 通 布局 導 視系統(tǒng)） 水 平交 通：沒 有顯 目導視 系統(tǒng) ，導 向性 差 ，通道小； 垂 直交 通：電 梯布 置不合 理， 不容 易找。 商 業(yè) 外部交通 位于城西商業(yè)繁華地段商業(yè)巷南口，有 1 1 23 4 4 102 和 108 路公交線路通過，交通便捷 ， 人流量大 。 28 服 務 狀況 營 業(yè)員 著裝統(tǒng) 一， 服務態(tài) 度良 好， 對消 費 者的詢問能做細致耐心回答。 經 營 特點 六樓有多種布料可選擇，顧客還可根據(jù)自己喜好量身 定 做成衣成褲，這種方式很受歡迎。 人 流 量 日 人 流量 季 節(jié) 性 人流量 商 鋪 分割 作 簡 單塊狀劃分。 租 金 情況 鋪 位 面積 1020 平方米 經 營 狀況 停 車 位 無 項 目 優(yōu)勢 ? 位 于 城西商業(yè)繁華地段西關大街，項目位置好，交通便捷。 ? 靠 近 商業(yè)巷南口，過往人流量大。 項 目 劣勢 ? 購 物 環(huán)境一般，和其商品的中高檔定位不符，沒有為消費者提供一個優(yōu)美的購物環(huán)境。 ? 項 目 內部交通組織較亂，人流和交通導視系統(tǒng) 一般。 ? 商 品 的業(yè)種規(guī)劃混亂，聚集效應差，總體競爭力一般。 ? 項 目 沒有停車位，長遠看對項目發(fā)展極為不利。 注 整個項目經營一般，具銷售人員反映， 8 三月是市場淡季，來商場購物人群數(shù)量較少，本項目 10 月份以 后 到年底生意較好，特別是接近過年的時間。 結論 ： 本項目中高檔定位，經營效果較好。但裝修一般，購物環(huán)境較差，且平面交通、立面交通組織不暢，缺乏明顯導視；業(yè)態(tài)布局較混亂，多種業(yè)態(tài)在同層存在，不同樓層業(yè)態(tài)的劃分布局也不科學，制約著項目的發(fā)展運營。 本項目是一個有天然硬傷的商業(yè)項目，總體競爭力不強。 但由于項 目在西寧經營多年，培育了一批相對穩(wěn)定的消費群體。 值得注意的是本項目正在擴建 10000多 平 米的新賣場，說明本項目現(xiàn)在的盈利狀況還不錯。 五四百貨大樓 29 名稱 五 四 百貨 地址 城 西 區(qū)五四大街 33 號 開 發(fā) 商 物 業(yè) 結構 五 層 框架結構 營 業(yè) 面積 一 樓 ：約 1500 ㎡ 二 樓 ：約 1800 ㎡ 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 業(yè) 態(tài) 檔次 中檔 、 商品售價：一樓 100300、 二樓200500、 三樓 100400、 四樓 100300 消 費 對象 3050 歲中年家庭主婦為主 樓 層 經營主題 一層：成熟女裝 二層：男裝 三層：鞋帽箱包 四層：針織品、童裝、內衣