【文章內容簡介】 58萬人，減少 萬人；計劃生育率達 %，人口出生率為 ?，比上年上升 個千分點，人口自然增長率 ?，比上年上升 個千分點。 （ 5）居民收入水平、消費結構和消費水平 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破萬元，達到 10061 元，比上年凈增 1275元，增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。其中勞動報酬收入、財產性收入、轉移性收入分別增長 %、 %和 %。；城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資達 14800 元，同比增長 11%。 城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數分別為 %和 %，分別比上年提高 個和 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調研報告 13 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : 個百分點。 城市居民生活消費性支出 7572 元，增長 12%。在八大消費支出項目中，食品支出、醫(yī)療保健支出和居住支出大幅增長，分別為 2699 元、 602 元和 922 元，比上年分別增長 %、 %和 %；交通和通訊支出、娛樂及教育支出、雜項商品和服務支出呈微增長，分別支出 808 元、 1276 元和 233 元，增幅分別為%、 %和 %；而衣著支出和家庭設備用品及服務支出則有不同程度的下降，其中衣著支出 634 元，下降 %，設備用品及服務支出 399 元 ，下降 %； （ 6）就業(yè)狀況 全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人， 萬下崗職工實現再就業(yè)，其中安置大齡就業(yè)人員 5493 人；農村勞動力轉移就業(yè) 萬人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，比上年下降 1 個百分點。年末全市從業(yè)人員達到 萬人，三次產業(yè)從業(yè)人員比重為 43： ： 。 （ 7）就學條件 教育事業(yè)不斷發(fā)展，教學規(guī)模基本穩(wěn)定。全年各類學校招生人數 萬人，比上年下降 %，在校學生 萬人，下降 %，其中： 7 所普通高等學校年內招生 萬人，在校學生 萬人，增 長 %，培養(yǎng)研究生單位 3 個，招收新生 342 人，在學研究生 722 人。成人高等學校 3 所，招收學生 9627 人，在校學生數 萬人，比上年增長 %。普通高中 50 所，招生 萬人，在校學生 萬人，增長 %。 178 所初中學校招收學生 萬人，在校學生 萬人。 873 所普通小學招生 萬人，在校學生 萬人。幼兒園在園幼兒 萬人，特殊教育招生 70 人，在校學生 689 人。全市共有各類民辦學校41 所，在校學生達到 萬人。 （ 8）項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經濟 合作的情況 外向型經濟成效顯著。出口大幅增長，結構明顯改善。全市完成進出口總額59002 萬美元，增長 %。其中出口 48436 萬美元，增長 %，進口 10566萬美元，下降 %。出口市場中，對日本、亞洲、加拿大增幅都在 35%以上，新開辟的烏斯別克斯坦和哈薩克斯坦市場出口均成倍增長。新批外商投資企業(yè)53 家。合同利用外資 20206 萬美元，比上年增長 %。實際到位外資 12781 萬美元，增長 %。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調研報告 14 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : 交通概況 （ 1）公路、鐵路、水運交通狀況 交通營運能力不斷增強。年末全市民用車輛擁 有量達到 萬輛，比上年增加 萬輛。其中公路運輸汽車 萬輛，增加 萬輛；全年公路貨運周轉量為 332578 萬噸公里，增長 %。水運貨運周轉量 18960 萬噸公里，增長%；公路客運周轉量 481319 萬人公里，增長 %，水運客運周轉量 1294萬人公里，增長 %；公路、水運客貨運換算周轉量 400317 萬噸公里，增長%。 （ 2）市內交通狀況 新華西路、建設路的改造通車，城市快速環(huán)道、石峰大橋以及已經開工建設的蘆淞大橋都市內的交通狀況起到重要優(yōu)化作用，市中心交 通壓力將大大減小。 （ 3）私家車保有量及停車狀況以及趨勢判斷 根據株洲市城 調隊 2020 年 9 月的 一項調查表明， 全 市 %的城市居民家庭擁有私人汽車，這標志著城市居民家庭擁有的耐用消費品開始由 “ 發(fā)展型 ” 向“ 享受型 ” 邁進。在被調查的 1145 戶居民家庭中，有 27 個家庭擁有私人汽車28 輛，占調查戶的 %。其中用于經營的私家汽車 12 輛，占 %；而家用私家車有 16 輛，占 %，私車家用占主導地位。這些購買私車的家庭大多收入較高。據統(tǒng)計，這些家庭的戶均收入為全部調查戶戶均收入的 2 倍。 高收入階層必然選擇高檔 次、高配置的住宅，私家車一般停放于私家車庫以及辦公場地附近的大型停車場如酒店、寫字樓等。隨著國內汽車市場價格的不斷下調，汽車走近平常百姓人家在今后幾年將成為一種必然的趨勢。由此對車庫、車位的需求將更加突出。 株洲市經濟發(fā)展趨勢分析 （ 1）國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃 《株洲市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 于 2020 年 9 月 5 日通過湖南省級評審 。該規(guī)劃將株洲市 城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術產業(yè)為先導的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿和現代物流中心、炎帝歷史文化紀 念地。 在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經濟區(qū)劃分、行政區(qū)劃調整、基礎設施規(guī)劃、環(huán)境保護及生態(tài)建設規(guī)劃等 11 個方面做出詳細規(guī)劃。到 2020 年，實現對現有城策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調研報告 15 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : 鎮(zhèn)體系格局的初步調整；到 2020 年，城鎮(zhèn)體系空間結構初步形成網絡狀結構，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市； 2020 年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 2020年市域城市化水平達到 42%， 2020 年達到 50%， 2020 年達到 60%。 中心城區(qū)從城市建設用地、綜合交通、綠地系統(tǒng)、排水工程、供電工程等多方面做出總體或專業(yè)規(guī)劃。此規(guī)劃通過近期加強城市基礎設施建設；新區(qū)建設重點 向河西發(fā)展，完善天臺高科園建設，啟動栗雨高科園開發(fā)及中心區(qū)公共設施項目建設；河東重點發(fā)展楓溪生態(tài)城、田心高科園等。對蘆淞市場群、南岳嶺片區(qū)等舊城和社區(qū)實施整體漸進的更新，搬遷或改造污染嚴重及對城市安全構成威脅的工廠、倉庫等設施；加快市區(qū)物流中心配套設施的建設等，逐步提高城市的綜合服務功能，為株洲建立現代化物流產業(yè)打好基礎。 （ 2）城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃 城市 建設 規(guī)劃在指導思想上，把握株洲獨特的交通樞紐優(yōu)勢和在長株潭經濟一體化中重工業(yè)生產基地的核心地位以及株洲市帶縣的體制，突出株洲的區(qū)域意義，特別是在空間形態(tài) 、經濟結構、大區(qū)域設施配套、小區(qū)域能量整合、整體環(huán)境質量等方面的深刻內涵，按照市委、市政府提出的 “ 東提西拓，合 攏 三角 ” 城市發(fā)展思路和提高城市經濟帶動功能的原則，規(guī)劃市中心城區(qū)朝 “ 離心 ” 形城市化發(fā)展，次中心城區(qū)和建制鎮(zhèn)由市中心城區(qū)沿區(qū)域交通骨架網呈 “ 扇 ” 形狀輻射。 具體地說，市區(qū) 按照 三層經濟圈來規(guī)劃，第一層經濟圈以建設路、長江路、新華路、天臺路為骨架，北起白石港，南到木材路、東起紅旗路，西到珠江路。這一經濟圈是株洲市政治、文化、商貿、科技教育、人才、信息中心，是株洲城市的核心區(qū)，其發(fā)展以第三產業(yè)占統(tǒng)治產業(yè)，現 區(qū)域內的第二產業(yè)，特別是污染重的工業(yè)企業(yè)要強制性遷出，大力引進信息、金融、證券行業(yè)及其它高技術服務行業(yè)，在這一經濟圈內體現城市品位的高度升華。 （ 3）城市發(fā)展戰(zhàn)略 “ 城市發(fā)展帶動戰(zhàn)略 ” 是通過加快城市建設，帶動區(qū)域社會經濟全面發(fā)展的一種戰(zhàn)略 。株洲實施“ 城市發(fā)展帶動戰(zhàn)略 ”，主要從六個方面入手。 一是 以提高城市經濟帶動功能為核心，提高城市規(guī)劃品位 。二是 以交通為紐帶，形成中心城市、次中心城市、重點集鎮(zhèn)相互關聯的網絡格局。 三是 以市場建策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調研報告 16 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : 設為依托，完善競爭有序的區(qū)域大市場體系 。四是 以炎帝文化為中心，培育旅游產業(yè)成為城市發(fā) 展帶動的新亮點 。 五 是 以重點建設項目為基礎，構造城鎮(zhèn)產業(yè)帶動新特色 。 六 是 以信息資源開發(fā)及網絡建設為手段，構造科學的城鄉(xiāng)社會化服務體系 。 （ 4）房地產發(fā)展概況 伴隨著 98 年全國房地產復蘇的春風，株洲的房地產已經走過了 7 個年頭。不論是開發(fā)量、竣工量、銷售量，還是開發(fā)檔次、規(guī)模、品位，株洲的房地產行業(yè)都呈現出良好的發(fā)展勢頭。 2020 年之后，株洲的房地產更是迎來了一個快速發(fā)展的時段，外來投資者、大盤、拆遷、商業(yè)地產、投資、樓價甚至樓盤策劃、二手房都在人民日?？陬^中津津樂道，房地產已經被全市人民所關注。 別墅、普通多 層、電梯小高層、小戶型公寓、產權式商鋪、酒店，多種產品形態(tài)爭奇斗艷，房價也逐年穩(wěn)步上升。從下表可以看出， 20202020 年，株洲市場放量一共達到了 260 多萬平方米，而實際的銷售面積也達到了 200 萬平方米出頭，銷售率超過 75%，可見市場消費能力還是挺強的。 3733001762047500033120621800379207904003382057630040960110320090180015220201133000020200040000060000080000010000001202000140000016000001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年19982020年株 洲房地產供應面積與銷售面積 供應面積銷售面積 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調研報告 17 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : 17514298913173931305484001000001920200500001000001500002020001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年19982020年株 洲房地產每年銷售總額銷售總額 1998年2020年 株洲房地產銷售均價99490283792810451084115702004006008001000120014001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年銷售均價 當然，從單純的數據看株洲的地產顯得繁華無盡，但如果冷靜、客觀、理性的回顧、展望株 洲樓市，我們也不得不對部分地段、部分產品形態(tài)抱以警惕態(tài)度，特別是宏觀調控政策給行業(yè)發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)可謂前所未有。 項目區(qū)域（株洲市荷塘區(qū)）經濟狀況分析 社會概況 荷塘區(qū)是在原東區(qū)和郊區(qū) 3 鄉(xiāng)基礎上成立的新區(qū)，是始建于 1997 年 8 月 1策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調研報告 18 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : 日，東臨長沙瀏陽市，南接株洲縣和蘆凇區(qū)，西北與石峰區(qū)相連。全區(qū)有 66143戶，年末總人口 224767 人（公安戶籍人口數）。 境內交通發(fā)達，新華路市干道橫穿全境， 320 國道連通紅旗路市干道縱貫南北，鐵路京廣、湘黔、浙贛 3 大干線在這里交匯，我國南方最大的鐵路編組站株 洲北站和株洲千噸級船泊碼頭僅距區(qū) 2 公里，黃花國際機場距區(qū)僅 40 多公里，境內長途汽車站客運業(yè)務遠達廣州、深圳、寧波、溫州等全國 40 多個大中城市，構成了荷塘區(qū)立體交通優(yōu)勢，為荷塘區(qū)變交通優(yōu)勢為流通優(yōu)勢奠定了基礎。 經濟概況 荷塘區(qū)是一個以機械、電子、冶金行業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。有東南亞最大的株洲硬質合金廠和享譽全國的株洲車輛廠為代表的中央、省屬大型企業(yè) 20 多家，市屬骨干企業(yè) 70 多家，年工業(yè)總產值占全市工業(yè)總產值的三分之一，主要產品有硬質合金、鐵路車輛、電焊條、輪胎、電子元器件等 200 多個品種。全區(qū)現有區(qū)直 工業(yè)企業(yè)、 鄉(xiāng)辦企業(yè)、私營企業(yè)逾千家，逐步形成了機械、化工、電器、紙質包裝和建材五大支柱行業(yè)。 從 98 年開始， 先后建成了華湘大市場、中南機電建材大市場、中南輪胎批發(fā)大市場、中南蔬菜農副產品批發(fā)